年底了，去售楼部看房会有惊喜价

看房买房的全能小助手——昆明楼市微信小程序「昆明楼粉」，了解项目、查询房价一键搞定！

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第265期的问答如期推出，本次精选了2023.12.3-2023.12.9的问题，希望能给大家提供参考。

1

新房

1、到处都在打折降价，关注中铁诺德央玺春风这个盘快一年了，他也没啥优惠促销，这个盘怎么样？值得买吗？

答：不打折，可能是因为中铁诺德没有太大的资金回笼和业绩压力。

本项目的两张大王牌还没出：

第一，项目位置不错，本身距离大悦城、双塔等商圈都不远，城市配套底子很好。在售地块离昆明站四五百米，商业地块紧靠昆明站，在地铁+商业+二环+昆明站+未来南北大道这样的交通位置上，它后期的发展肯定是昆明门面+地标型的项目。

第二，目前能够影响它价格变动和购房者信心的应该是学校配套。本案虽有学校规划（体量这么大，确实有学校配套），但学校具体还没定。

当下销售1.5w多也是当下二环成熟地段地铁口项目的正常价格，并且资金链也扛得住，整个福德板块的改造全部依托中铁，区域改造升级可控。若是现在就频繁促销，反而是掉价了。

2、考虑孩子上学的话龙湖青雲赋怎么样？配套的云附星耀是个什么水平？

答：如果在南市区工作上班，且对配套学校有较高要求的话，龙湖青雲赋是不错的选择。

目前云附星耀教育集团有三个学校，核心学校为官渡区云大附中星耀学校，就是龙湖青雲赋的这所学校了。

小学成绩没有公开数据，但从中考成绩来看，2019年中考，一级完中率80.43%，2020年中考，一级完中率86.39%（最近3年没有公开数据），这样的成绩在南市区是top级别的。

目前学校已经转为公立。

有些学区房对口的初中是要求先读小学六年后，升到对口初中。而青雲赋这边此前的教育协议，是可以直接报名初中的。（也是种优势哈）

当然，想要读好学校，成本也是不低的，这个项目好楼层的房源还是要1.5-1.6w，更适合改善购房者考虑。

3、体育城周边有90平左右的新房可选吗？听说二手房没有好学校，在附近上班。

答：新亚洲体育城的二手房可以读师专附小，如果觉得学校不够好，可以看下新出的金地学府名著（原来的俊发未来城，现在平安不动产接手，金地代建），配套云大附中羊甫学校，九年一贯制。

除此以外该项目的位置也比较适合普通小伙伴日常出行，首开地块位于4号线玉缘路站出站口50-100米左右。

项目本身定位不低，两梯四户设计，本地块内部还有一栋会所（有泳池+健身房），同时整个项目体量非常大，总体还有50万方的商业。但价格相对友好，1.1w-1.4w之间。

考虑到本项目的体量，加之本身新亚洲-新螺蛳湾板块就有较稳定的客群，该项目将是未来销售排行榜上的常客，可以多多关注。

4、北市区有什么学区房推荐吗，不超过1.4万的预算，但不希望太刚需的盘。

答：北市区带学校的项目，你的预算范围内，龙泉路的二手房小区也可看看。

但如果想要比较好的生活品质的话，新房方面可以看下新希望锦粼峯荟，小区之前交付的一期绿化挺好，精装修，颇为上档次。现在二期销售的房源我看有些特价房源只要1.3w左右，最近昆明楼市在组织粉丝置业团购，可以再帮忙申请一些优惠或赠礼。

配套金康园小学分校，已经开学。金康园目前只有这一所分校投入使用，短期内不会再有其他分校，师资力量不错。

如果感兴趣的话，今天下午两点昆明楼市在这里举办购房沙龙讲座，可以来看看。

5、请问下绿城凤起兰庭怎么样？

答：双塔板块都是高端大平层产品，仅有它有室外泳池。（即便自己不游泳，也适合小孩在家门口参加绿城的海豚计划学游泳，服务不错，也是其他家没有的）‍‍

产品、公区设计不俗，产品打造比较精细。‍‍‍‍‍‍

关键是目前价格有惊喜，可以多看看。‍‍‍‍

6、翠湖映和翠湖云顶怎么选？

答：都有这个预算了，还是大华翠湖映吧。‍‍‍‍

翠湖映胜在位置更便利（地铁）+自身商业配套+产品优势更突出（南北向楼栋错列排布），另外小区档次也更高一些（户型面积更大门槛更高）。‍‍‍‍‍‍‍

翠湖云顶优势是交房更早，明年年中即可交付。

7、老师请问中海汇德里值得买吗？

答：交房后去了一次，感觉挺舒服的一个小区。‍‍

户型设计不错，全包阳台后整体实用面积较大，缺点是小户型的楼栋部分，楼间距稍挤。

位置离市中心很近，交通方便，周边生活便利。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

若想要留在二环位置，且生活以北市区、市中心、东市区为主，想要小户型可以选择他。（如果觉得贵了，那就看二手）‍‍‍‍

如果想买大户型，预算就是一万八九，还可对比一下新出的保利天珺，价格差不多。

8、龙湖学宸府咋样？可以上车不。娃娃读书，日新路这边上班也近

答：可以考虑。

主要是同地段没有更合适的学区楼盘（就它位置适中一些），价格不算太高（1.4-1.5w），且同地段的红星紫郡二手房价格不便宜。

否则只能买位置更靠南边，筑友双河湾、万科公园城市之类。

缺点是本项目住宅只有三栋楼，绿化发挥空间不大，小户型设计次卧采光一般（买108平米以上的会好些）。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

9、老师，你好，想咨询一下万科500里的房子，2梯4户，楼层中高层，单价14000左右，是否值得入手。

答：应该是五期的产品，这一地块设计挺好的，绿化中庭够大，继续延续之前的中式风格园林。

1.4w能够买到中高层（我推测应该是中户），已经是几年来该项目的价格低点。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

配套学校、地铁五号线、临近会展、享受王府井奥莱小镇商业，产品不错，园区也比较上档次，适合在南市区工作的改善家庭购买。缺点是与市中心和其他区域地理距离稍远。‍‍‍‍‍‍‍

这几天万科活动挺多，公园城市特价房1.3w多、500里1.4w多，可以多多看看。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

总体，强烈建议大家在年底这段时间多多去售楼部看看房，几乎每家都有惊喜。‍‍‍

10、100万全款想买地铁房，离市中心越近越好，有推荐吗？

答：一手新房，没法买，买不到。（撑死了买个东西三环，做不到离市中心近）‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

若能提高预算140万左右，可以看看中铁诺德央玺春风（南二环外，昆明站位置）。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

建议100w预算放弃买新房（不单是针对这个问题，所有昆明购房者都适用），看二手更划算。

这位小伙伴可以建议看下金尚俊园二手，两房，九十万左右，同德商圈，2号线，二环内，缺点是没有好学校，但还好租。（同类型的，锦悦四季）

11、有没有性价比比较高的书包房推荐下？

答：西北板块能建未来城了解一下，1.3w左右，有小面积78两房。‍‍‍‍‍

刚改-改善项目，西北板块万科城也可看下（含二手），新房1.5w+，二手1.3w+。‍‍‍‍

刚改-改善项目，龙泉路，御龙半山，新房1.3w+，板楼，小高层，位置稍远，但学校还可以。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

其他方面，书香云海、保利城、龙湖青雲赋学校优势突出，但位置一般；金地学府名著，价格只要1.1w起，但在经开区。

总得来说，书包房没有什么性价比可言。

学校越好价格越贵，买来是为了提高孩子的读书水平这一下限，但并不能决定上限。一个愿打一个愿，看个人对教育理念的理解了。‍‍‍‍

2

二手房

1、您好，请问：怡锦苑南区板式顶跃，208平米（不包含两个露台，合计40平米），东西向。对口莲华小学。出售价格大约多少。谢谢。

答：理论上，这套房在340-360万左右。（至于你说的露台，除非装修得非常漂亮，否则不值钱。它的价值已经在208平米户型这么大的面积中抵消了）

但实际上，这个小区143平米户型成交价格1.7w多，但2023年成交的套数也就不超过五套，所以类似208这样的超大、非标户型实际成交有难度。

2、请问经典双城D区现在是什么价格啊？想买一个上高新一小，位置比较近。

答：d区你按照1.2w左右计算单价吧。

另外，上高新一小，还可对比一下新域盛景。‍‍‍‍‍‍‍‍‍

3、老师，海伦国际附近5公里，麻烦您给推荐一个4房的户型的二手小区，总价在150万左右的，最好有学校。

答：最佳选择，世纪城各种园，师大附属金源校区。‍

其次，银海畅园（只能买得到三房，估计也要150-165w），师大附小樱花语。

价格最合适的，海伦国际。‍‍

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其他

以下问答来自北京大成（昆明）律师事务所  龙渊律师

问：今年刚搬的新家，11月底因下水道主管道堵塞反水，木地板和定制家具都受到了损坏。求助物业但遭拒绝，无奈自费进行了疏通修复、清理，如果要彻底清理主管道的话需更换卫生间设施，费用可能超1万元。

后发现是疑似罐子的异物堵塞在主管道内，推测是开发商在建设期间留下的。不过目前开发商已被被执行人名单，无能力承担任何责任。物业这样推脱责任给开发商是否合理、合法？应当怎样维权？

答：就第一个“物业推脱责任给开发商是否合理、合法”的问题：

首先，依据《民法典》第二百七十四条的规定，下水道主管道主管道属于“建筑区划内的公用设施”；依据《住宅专项维修资金管理办法》第三条的规定，下水道主管道属于“共用设施设备”中列举的“沟渠、池、井”；因此下水道主管道属于业主共有部分。

其次，依据《民法典》第九百四十二条的规定“物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全”，就下水道主管道的妥善维修、养护、清洁，物业公司是责无旁贷的责任人。

最后，即使按照物业公司的说法，开发商在建设期间留下的异物堵堵塞了下水道主管道，在物业公司入驻提供服务后，也有义务巡检并确保下水道主管道的畅通，但因客观事实确实“下水道未维护地下的污水井快满了”，显然物业公司推脱责任给开发商说法站不住脚。

就第二个“应当怎样维权”的问题：

物业公司应当依法肩负起应当履行的物业服务的责任，如通过简单的疏通、维修改造就能解决下水道主管道的堵塞，物业公司应当及时解决，避免对包括水易先生在内的业主造成更多的损失，及时防止损失的扩大。

如下水道主管道确实存在质量问题，且尚在开发商应当的履行的保修期内，则物业公司应当协同、组织业主要求开发商及原施工单位进行维修。

如下水道主管道不存在质量问题，或者开发商及原施工单位的保修期间已经经过，而维修、改造下水道主管道费用的确很高，则依据《物业管理条例》第五十三条及《住宅专项维修资金管理办法》第二条的规定，可以通过使用专项维修资金对下水道主管道进行维修和更新、改造。

当然，如使用专项维修资金，则应当依据《住宅专项维修资金管理办法》第二十二条履行有关的程序，主要包括：首先，物业或相关业主提出使用专项维修资金建议；其次，由专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过；再次，物业或者相关业主组织实施使用方案，最后，向政府申请列支专项维修资金，得到政府的审批后，政府拨付专项维修资金划转至维修单位。

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