好消息！一部分人的房贷利率又要降了

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央行公布的最新一期LPR显示：1年期LPR为3.45%，5年期以上LPR为4.2%。

图源央行官网

与上一期相比，虽然本期LPR维持不变，但对于部分购房者来说，存量房贷利率仍将迎来下调。

无疑，这算是一个好消息！

100万房贷月供少还约59元

算上最新公布的本期LPR，实际上，LPR已经连续5个月“按兵不动”。

纵观今年以来的LPR变动情况，1年期相对活跃，5年期则相对稳定——其中，1年期LPR在一年内历经两次调整，降至目前的3.45%。

而5年期LPR，仅在今年6月份由原来的4.3%调降至4.2%，之后便一直保持至今，未曾出现变化。

但随着一年一度的重定价日（1月1日）的到来，预示着部分购房者仍将享受到利率下调带来的实惠。

昆明楼市整理/制图

众所周知，针对浮动利率房贷，在银行放贷时通常会设定一个重定价日，以重定价日为计时周期，每年对房贷的LPR进行自动调整。

在实际操作中，重定价日一般为每年的1月1日或房贷对应的贷款发放日。

而现实中，重定价日的LPR调整，又会以上一期的LPR作为参照。

比如，重定价日为今年1月1日的这一批房贷用户，在自动调整房贷LPR时会参照去年12月份央行公布的5年期以上LPR。

对照前面的LPR变动情况表，去年12月的5年期以上LPR是4.3%，在今年1月1日重定价日自动调整时，部分购房者房贷的实际利率已经从4.65%+基点数调整为4.3%+基点数。

在接下来即将到来的2024年1月1日（重定价日），参照今年12月公布的5年期以上LPR（4.2%），部分购房者的房贷利率将会由4.3%+基点数进一步下调至4.2%+基点数的水平。

也就是说，2024年1月1日房贷利率调整时，部分购房者的LPR还能再降0.1个百分点，即10BP。

那么，具体能省多少钱呢？

按照贷款总额100万，等额本息30年计算，能节省利息约2.1万元，每月月供少还约59元。

每天省下不到一趟公交的钱。

房贷利率差距将持续缩小

可能有人会说，不是今年9月25日开始才大规模下调了存量首套房贷利率么？后续的房贷利率下调还能享受吗？

比较严谨的回答是，看个人情况，并不是所有人都能下调。

先说不能下调的情况：

重定价日在今年7月-9月的信贷用户，由于在今年批量下调存量房贷利率前，已经先行自动调整了LPR，当前已经处于最低利率水平；

而重定价日在今年10-12月的信贷用户，在批量调整存量房贷利率之后，已经再次享受了LPR自动下调的实惠，因此，并不在明年初可能下调房贷利率的群体之列。

实际上，明年可能享受到利率下调实惠的群体，只剩重定价日为1-6月份（包含重定价日为1月1日的群体）的这一批房贷用户。

出现这种因重定价日不同而存在利率差异的情况，实际与今年9月25日开始的存量房贷利率调整预留的“尾巴”有关。

彼时，按照“云南省各城市首套住房商业性个人住房贷款利率下限”的标准，调整后执行的利率下限是首套LPR/LPR-基点数，但调整时采用的LPR并非是今年9月最新的LPR，而是该笔房贷在调整前的实际LPR。

图源中国人民银行云南省分行官网

举个例子，比如2022年4月买的首套房，当时的利率是4.6%+基点数（30BP），到今年4月重定价日时LPR自动下调至4.3%+基点数（30BP）。

随后，在今年9月存量房贷利率批量调整时，按照首套房LPR的下限来执行，房贷利率最终调整为LPR（调整前的LPR），即4.3%。

由此可见，存量房贷利率批量调整时，仅按调整的利率下限水平调减了基点数。调整后4.3%利率与当前4.2%的利率，仍然有0.1个百分点的差距。

这样的利率差什么时候能向现行LPR看齐呢？

例举的情况，在2024年4月重定价日时，LPR会再降10BP，与现行LPR（4.2%）水平保持一致。

这就是前面所说，重定价日为1-6月份（包含重定价日为1月1日的群体）的房贷用户，存在LPR自动下调可能的重要原因。

随着新一轮重定价日周期的到来，首套存量房贷用户之间存在的利率差距也将进一步缩小。

当前房贷利率已处于较低水平

事实上，当前的LPR（4.2%）水平，已处于近年以来的较低水平。

特别是在12月份北京、上海等地新政的带动下，一线城市房贷利率松动，首套房和二套房利率同比去年同期，分别下降48BP和59BP，下拉全国房贷利率继续走低。

根据贝壳研究院监测数据显示，今年12月百城首套房主流房贷利率平均为3.86%，二套主流房贷利率平均为4.41%，分别较上月微降低1BP、2BP。

百城主流房贷利率指数及平均放款周期/图源贝壳研究院

而从本地来看，自今年6月LPR下调以来，昆明首套房贷利率基本维持在3.85%的水平，二套房贷利率在9月份调整之后，基本稳定在4.4%的水平。

从某种程度上讲，利率下调带来的住房成本下降，有助于促进刚需与改善需求的释放，也有利于市场消费预期的改善。

同样来自贝壳研究院的估算，2023年全年全国住宅销售金额约16万亿元，房贷利率下调为今年全国购房居民共节省利息约185亿元。

放诸全国来看，平均下来并没有多少钱，但站在住房消费的维度，对于扩大内需、促进消费还是有一定的积极意义。

至于后续房贷利率是否还会继续下调，在此前的文章《昆明房贷利率还有下降空间？》中已经有过相关的探讨，关键还得看LPR会不会继续下探。

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