昆明房价玩起了过山车？

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国家统计局最新发布的70城房价变动数据显示，去年12月，昆明新房价格环比下降0.5%，同比下降0.6%。

预示着，在去年11月昆明新房价格强势反弹之后，再次出现了反转。

图源国家统计局官网

昆明新房价格波动的背后，究竟有着怎样的隐情呢？

随着去年12月的房价数据发布，昆明全年新房价格的变动情况宣告出炉。

结合数据来看，昆明新房价格环比呈现出M型走势，即去年初（前4月）新房价格处于上行区间，自5月起房价出现跳水，至7月房价跌幅收窄后，进一步下行并低位徘徊……

直到11月份，昆明新房价格环比强力拉升，回归上涨态势；但好景不长，最终以12月再度下跌收官，没能守住翘尾的行情。

相对于新房环比价格的波动，在同比方面，昆明新房价格却表现出跌幅逐渐收窄的态势。

数据源自国统局官网/昆明楼市整理制图

从原因来看，去年昆明新房价格环比如坐过山车般的走势，与市场供求的拉锯现象有一定关联。

何以见得呢？

对照克而瑞年报不难发现，去年第一季度市场处于供应偏紧的状态，成交量涨价高直接促成了一波小阳春，但随着4月份市场供应放量，成交量和价格冲高回落，并持续拉锯盘整。

图源克而瑞年报

随着7月和9月份，市场再次供应放量，房价也随之出现筑底盘整行情；10月份市场供应大幅缩量之后，房价环比旋即出现反弹。

每一次房价的波动，几乎都踏着市场供求反转的节点。

节奏相当准！

当然，需要看到的是，造成供求对价格变动的影响被放大的原因也客观存在——市场规模缩量。

要知道，往年昆明主城区住宅的成交量基本都保持在600万㎡以上；即便是市场下行的2022年，昆明主城区也录得成交量约450万㎡。

而去年，昆明主城住宅成交量仅约375万㎡，同比下降约16.78%。

图源克而瑞年报

成交规模缩量之后，必然会导致用价格来衡量市场时变得异常敏感。

因为，纳入统计的基数变小了！

单月成交量中，即便只有少量高单价的房源备案，也足以拉动整月的均价向上，进而在数据上表现出房价上行的情况。

这些，都是去年昆明新房价格月度环比呈现出较大波动的客观成因所在。

尽管昆明新房月度价格环比起起落落，但从去年全年来看，仍保持在13755元/㎡的水平，同比跌幅仅0.05%。

在此前的文章中我们曾提到，虽然昆明新房消费在萎缩，但对应的市场供应同样也在缩减，甚至多数月份出现“供小于求”的现象，一定程度上维持了昆明市场相对平稳的局面。

据克而瑞年报显示，去年全年，昆明主城新增住宅供应仅228.09万㎡，而成交量为375.15万㎡。

图源克而瑞年报

全年“供小于求”的状态，使得昆明主城住宅存量降至去年12月底时的618.3万㎡。按照平均消耗速度计算，去化周期约19.8个月，处于相对健康水平。

既然昆明新房价格受多重因素左右，那么，单纯就成交而言，到底是什么样的产品在支撑昆明房价呢？

我们把新房价格分类指数图表化，可能会更直观：

数据源自国统局官网/昆明楼市整理制图

对照国家统计局纳入统计的三个面积段产品可以直观地看到，无论是环比，还是同比，90㎡以上的产品，去年的累计跌幅相对都要小很多。

翻译过来就是，在去年，刚改以及改善型产品对于房价的支撑作用较大。

或者换句话说，正是刚改以及改善群体，撑起了昆明市场。

根据克而瑞年报显示，去年全年昆明主城约375.15万㎡的成交量中，高层产品成交面积（约317.41万㎡）占比达约84.61%，洋房（约34.6万㎡）和别墅（约23.13万㎡）分别只占成交面积的9.2%和6.17%。

我们结合在成交占比中很有代表性的高层产品可以看出，住宅消费面积趋大化的特点异常明显。

图源克而瑞年报

对比2022年，120㎡以上的高层产品成交比例由39%升至去年的48%；而120㎡以下面积的成交比例则由60%降至去年的52%。

市场消费需求趋大化的特点，客观上也支撑起了刚改及改善产品在价格表现中相对坚挺的地位。

在具体成交方面，面积在110-130㎡之间，总价在160-180万的高层产品，是去年市场成交的主力。

回归到市场来看，华发书香云海等销售面积和金额双料冠军项目的贡献最大。

图源克而瑞年报

而面积在130-144㎡之间，总价200-250万的高层产品，则主要是筑友双河湾、万科城等热销项目贡献的成交量。

回到前面提到究竟是什么样的产品在支撑昆明房价的问题，答案似乎也就不言自明了——在刚需及刚改的居住需求之外，归根结底，还得靠教育这个硬刚需来支撑。

从后续的市场来看，教育资源和品质改善这两个方向，仍然将是市场竞争力角逐的重点。

在教育资源方面，后续将推出的新盘中，目前已经明确配建学校的金地峯境，以及学校已建成的金地学府名著、彩云城后续待开发地块等，都是以教育资源为卖点的项目。

而在品质改善方面，在去年的土拍中已经有相应的苗头。

昆明楼市整理/制表

比较有代表性的是去年东方航空获得的云锦东方项目用地、安居集团获得的关上老国贸中心地块，邦泰集团获得的原孔雀镇售楼部地块，以及万麦地产（万科）斩获的七彩国际社区后续建设用地等，地块容积率均低于3.1，先天具有打造高品质住宅的潜质。

而且，从盘活项目来看，也在通过容积率的调整来推动品质的提升。

比如，昆明绿恒地产获得的原恒大云报华府G地块，便通过商业用地调整为住宅用地的方式，将容积率由9.2调整为3.72，大大增加打造品质住宅的可能性。

总的来说，昆明当前市场的消费体量，留给房企的可发挥空间并不多。正如克而瑞预测的那样：未来教育盘与品质改善盘存在市场机会，主力项目的流速依旧平稳。

这或许，也将是昆明市场的常态。

最后，我们来做个调查：

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