一二线城市放开限购，昆明“凉”了？
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导语：
该出牌了
“一对3”
全国多地“放水”进行时
1月以来，住建部、金融监管总局接连表态：要坚持因城施策、精准施策、一城一策，用好政策工具箱，充分赋予城市房地产调控自主权，各城市可以因地制宜调整房地产政策。
金融部门表示，精准支持房地产项目合理融资需求。
1月30日~31日，昆明陆续传来城中村改造专项借款放款、房地产项目融资白名单项目的相关消息：
1月30日，云南首笔城中村改造专项借款实现放款，项目为昆明市官渡区普自社区城中村改造项目（二期），获得国家开发银行授信19.7亿元，首笔发放1000万元。该项目涉及1129户群众，预计2026年完工。
（2024年第一批城中村改造专项借款共计申报6个项目，总投资约319.4亿元，申请专项借款237亿元。）
1月31日，昆明市通过房地产融资协调机制，已梳理出第一批房地产项目“白名单”212个，融资需求约916亿元，项目“白名单”已向在昆各政策性银行、大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行等24家主要银行推送。
不止昆明，其他城市也类似，较大量的资金涌向地产开发端。
（注意，无牌可出的城市，往往会将目光聚焦到城改上来，可能也是未来昆明的出路）
但是这几天，最令人关注的还是多个城市发布楼市限购松绑的新政策：
1月30日，上海发布通知：
通知显示，“自1月31日起，在上海市连续缴纳社会保险或个人所得税已满5年及以上的非上海市户籍居民，可在外环以外区域（崇明区除外）限购1套住房。”
这一次政策调整，可以理解为“鼓励有条件的单身人士来上海买房”。此前非本市户籍单身人士购房，需满足“5年社保+已婚”条件，而现在取消了“已婚”条件。
（这个政策力度不算太大，颇有点打出“一对3”试水的阵仗）
同样也是30日，苏州也发布了新的楼市政策，力度更大：
苏州全面取消限购，不再对购房资格进行审查，购房不再限面积及套数，但新房限售政策仍为两年。（也就是说社保这些已经不看了）
这一举措，就差把“欢迎来苏州买房”写在脑门上了。
此前的1月27日，广州也发布了限购放开新政：
“在广州限购区域范围内，购买建筑面积120平方米以上（不含120平方米）住房，不纳入限购范围。”
特定针对大面积住房放开限购，你可以简单粗暴理解为“欢迎富人来广州买房”。
而随着广州、上海、苏州陆续出牌调整限购政策，接下来，北京、深圳会不会跟上？预期已经越来越明显了。
还有就是，接下来限购类政策还会有更全面深入的调整？
当前仅北京、上海、广州、深圳、成都、天津、西安、杭州、海南省等地仍有部分区域保持限购，部分城市如广州、成都实行面积段限购。
这类限购松绑政策作用大吗？
上海、苏州作用还不好说，但单看广州，实施新政策之后的几天内，有媒体报道，广州市区大户型项目看房人气出现回暖，二手房中介人士也对今年三四月份“小阳春”行情持乐观态度。
但是，一线大城市彻底放开，吸纳全国的高净值客户，那么其他二线弱二线城市怎么办？
昆明取消限购限售近3个月，市场反响如何
从此前昆明的限购政策来看，经历了四个阶段：
2017年10月，呈贡区限售两年；（昆明首次提出限售令）
2018年3月，限售区扩围+限售三年、以及“省外户籍可买一套新房（不限制二手房）”；
2023年9月，单个行政区无房均算做首套；（认房不认贷升级版）
2023年11月发文废止前文提到的2017年10月和2018年3月限购、限售政策。
也就是说，目前昆明全区域不限购不限售，无论本地户籍还是外来户籍，在昆明购房的政策如下：
而新政策之后，除非一定要在同一个行政区同时持有两套房或以上，否则绝大部分购房者能够做到首付2成。
昆明的政策放开，主要利好两类人群：一是外地入昆的购房者，其在本地购房的门槛降低了许多。
二则是换房人群，基本上只要能实现卖一买一，那就能最大限度享受到新政福利。
但如果说其他城市放开限购后均为售楼部带来了一定热度，那么昆明自去年9月实行按区认房不认贷、10月废止限购限售以来，总体新房市场的反映相对冷淡。
（2023年全年新房、二手房月度成交规模）
从10月、11月、12月新房、二手房的成交来看，虽有一定的翘尾行情，但并未出现较大增幅。
同时从2023年全年的成交情况来看，2023年全年昆明新建商品住宅成交面积同比2022年还是下降了16.78%。
即便9月、11月昆明接连发新政，首付史上最低、门槛接近没有，也难以对冲整个昆明市场颓靡的趋势。
反倒是更多的存量房业主对新政非常期待，毕竟，针对已在还款的存量房贷，能够将原先的二套房重新认定为首套，那意味着“二套变首套”后，存量房贷利率下调，能够节省一笔。
同时，这样的政策也进一步激活了存量房市场，克而瑞数据显示，2023年昆明市场二手房的占有率已经占到全部住房成交的60%，与2022年成交3.65万套相比，二手房成交上涨了7746套，同比涨幅21.2%。
有多少购房者会弃昆明而选其他？
本身大众对昆明楼市的热情就不高，那么未来昆明会不会随着一线城市限购放开而逐渐“凉凉”？
我们来看昆明购房者的构成：
（数据来自昆明房协）
主城五区2023年新房购房人群中，地州客户占比高达46%，省外客户占比31%，本市内客户占比仅有22%。
二手房也颇为类似，也是省内地州客户占比最大，达到42%，但市内客户占比比省外客户更高，市内36%，省外22%。
其实不难发现，云南省内地州客户是昆明市场新房、二手房的最重要客户来源。
一方面这类客户有昆明本地居住/工作的实际需求，另一方面也有省内地州居民子女来昆明求学、求医、后续发展的长期规划。
这部分地州客户，未必会因为北上广放开了限购，就弃昆明选择其他。
不得不庆幸，昆明还有较大的省内市场支撑；但无法否认，本就持续萎缩的昆明本地客户群体，以及持币观望的省外购房客户，会向往更高能级的城市。
长远来看，无论是北上广深，还是强二线城市，在强虹吸效应之下，逐级利空。
大都市圈内的三四线城市、偏远的县城富余购买力被临近的一线、强二线城市虹吸。
也就是说，其他城市放开限购，影响最大的是“有一定选择的人”，他们可以选择昆明or其他，也可以选择昆明三环内还是三环外，但又不那么财大气粗足够随心所欲。
以小换大、以旧换新、以低能级城市换高能级城市，这一条大规则不会改变。
而后期，甚至随着越来越多城市放开限购，非核心区域的房产二手房挂牌量会猛增，竞争愈发激烈。
该卖就卖。
比较担忧，当前昆明的工具箱还有什么牌可打？就怕其他城市打出“一对3”，我们可能“要不起”。
再次联系到本文第一部分新一轮各地推进城改的动作，【创造和激活本地需求】意味深远。
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