昆明法拍房数量全国第5，超七成流拍
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提到法拍房，可能很多人的第一反应就是——不要碰。
当然也有例外，昆明北市区某小区的一批法拍房源，就吸引了多轮竞价，甚至出现了溢价成交。
"彼之砒霜,汝之蜜糖"，好像能用来形容，昆明法拍房市场的多面性。
法拍房市场持续升温
近期，纬房研究院、国信达数据联合完成了2023年1-12月全国法拍房大数据分析报告。
报告显示，2023年全国法拍房市场挂拍量为533607套；挂拍金额为7869.01亿元；成交量为151429套，成交金额为2747.84亿，成交率为28.38%；平均成交折扣率为79.66%。
简单来说，全国法拍房成交量不到挂拍量的三成，大部分房源是8折成交。
对比2022年法拍房市场，虽然挂拍量和成交量都出现同比上涨，但是成交率和平均成交折扣率都出现下跌。
由于统计口径不同，中指法拍数据库监测，2023年全国法拍市场挂拍各类法拍房源79.6万套，成交14.7万套，成交率仅18.47%。
虽然数据上有差异，但是从全国市场来看，法拍房市场供给端升温显著，成交情况比较冷淡的趋势是一致的。
从物业类型来看，挂拍量最大的无疑是住宅，占比近六成，其次是商业，工业用房占比仅0.96%。（数据来源：纬房研究院，下同）
从成交上看，住宅用房、工业用房成交率分别是35.99%、29.18%，商业用房成交率偏低，为17.36%。
法拍房近两年的关注度上升明显，最重要的原因是受到经济大环境的影响。另外，一些明显低于市场价的房源，话题度较高，会在一定时间段上对该小区二手房产生影响。
不过，和同样作为存量市场的二手房相比，法拍房只是非常小众的存在，无论是全国还是昆明市场，整体交易活跃度都偏低。
昆明法拍房数量全国第5
根据纬房研究院的统计，2023年昆明法拍房挂拍量6017套，数量上排在全国第5。在法拍房挂拍量上，前五个城市中，西南城市占据三席（成都、重庆、昆明）。
挂拍量虽然高，昆明法拍房的成交量排名却在十名开外，成交率仅28.02%，不足三成。
昆明的法拍房，和上海、杭州、苏州、温州等城市的成交率没法比，江浙沪地区法拍房业务起步早，交易流程成熟，成交率超过六成。
即使在二线城市中，昆明的法拍房成交率也偏低。
昆明楼市通过阿里法拍平台，着重统计了2023年昆明主城五区住宅用房（含车位，不含商业和工业用房）的法拍房挂牌量，具体来看一下。
注：仅统计单一平台住宅用房（含车位）法拍房挂拍量，由于部分房源存在多次拍卖，可能涉及重复统计。（数据来源：阿里法拍）
2023年，昆明主城区住宅用房法拍房挂拍量约4194套。
上半年，各区挂拍量差异不算明显，8月份和第四季度，西山区和官渡区的挂拍数量有明显的上升。
分区域来看，西山区的法拍房数量最多，占比约39%，官渡区的法拍房也不少。
法拍房来自二手房或者新房市场中问题房企的抵押房源，我们同样统计了主城五区目前的二手房挂牌量，发现房源占比排名并不完全重叠。
昆明主城五区中，二手房挂牌量最多的是官渡区，盘龙区、五华区和西山区的挂牌量相差不大。
可见，西山区法拍房数量大，一定另有原因。
以西山区挂拍量最大的12月为例，有两批房源的上架，拉高了整体数量。
一批是12月18日结拍的医大馨苑A1-1地块一期地下车库-2层储藏间（非车库车位），将近90多个房源，均流拍。
另一批房源是12月22日一拍结拍的西山区滇池国家旅游度假区海埂片区大铭苑（推广名：朝朝暮暮 笔者注），有40多套房源。
这批房源的单价在1.3w左右，起拍价在市场评估价的基础上打了八五折，价格虽然低，但是这批法拍房在一拍时有人关注，无人报名。
熟悉法拍房竞买流程的人，应该知道如果一拍流拍，二拍的定价通常是要在一拍定价上，再打八折。这批房源的二拍单价仅1.05w/㎡左右，一套房低于市场评估价60w。
价格足够低了，不过二拍被撤回了。
从这两个例子可以看出，昆明的法拍房市场，相较个人房源，开发商未售出的抵押物业，车位或者待售房源进入法拍市场的话，数量较大，容易和其他区域形成差距。
法拍房成交率为何不足三成？
法拍房，最大的特点就是价格低。
法拍房一拍的起拍价一般是评估价的8折或7折。如果一拍流拍，二拍起拍价则会更低，一般是在一拍起拍价基础上再降20%。
和二手房交易找中介一样，法拍房可以找司法拍卖辅助机构，服务费一般是成交价的2%（各家机构收费可能存在差异）。另外，法拍房还能从拍卖款中退个税给买受人。
价格优势明显，但是昆明的法拍房成交率依然不高，原因何在？
1、法拍房市场交易体系的不够完善。
对于想要购买法拍房的人群来说，最关键的不是价格，而是“安全”。
尤其是腾房和落户阶段，很多人都会担心这两个关键环节是否会遭遇阻碍。
江浙沪一带为什么成交率较高？
除了低价因素，还在于经过多年发展，这些地区的法拍房交易体系已经趋于成熟。
尤其是法拍辅助机构，经手较多法拍房，积累了经验，能够顺利促成交易完成。
昆明法拍市场起步较晚，大家的接受度较低。法拍辅助机构虽然能够提供相关服务，但是缺乏市场信赖度。
市场需要时间和实例去接受“法拍房是有法律保障的”这一观念。
事实上，法拍房承载了司法的权威性和公信力。拍卖成功后，法院会有相关文书来支持买受人权益（拍卖成交确认书、执行裁定书、协助执行通知书）。
只是考虑到法院资源有限，不可能实现一对一服务，以及人情社会多一事不如少一事的观念，使得大家对购买法拍房有所顾虑。
2、政策端未支持法拍房
作为存量房市场的组成部分，昆明目前的政策端主要支持二手房交易，却很少涉及法拍房。
以成交率较高的江苏为例，在2023年11月出台了《关于做好住房公积金个人住房贷款购买法拍房业务的实施意见》，意味着买法拍房可以申请住房公积金贷款。
1月31日，《南京市住房公积金贷款购买法拍房实施细则》正式发布，自2024年2月1日起正式施行。
昆明目前暂时没有此类政策性支持，非全款购买法拍房，可以通过担保进行贷款。一般银行会指定担保公司或保险公司提供担保，拍卖辅助机构也会协助办理。
而担保就需要收取担保费，据了解，担保费一般为贷款金额的2.5%。（不同机构可能收费不一样）
3、法拍房和二手房差价缩小
法拍房有一定风险，价格上，和二手房的价差却在缩小。
随着二手房价格整体下降，尤其是部分挂牌量较高的小区，二手房与法拍房的价差正在缩小，" 捡漏 " 机会逐渐减少。
如果价差不够大，相信很多人会选择更加省事的二手房。法拍房会砸穿二手房底价，二手房价格下降反过来又影响着法拍房的行情。
以国福现代城玫瑰苑二期（绿城春江明月二期）为例，这套建面约128㎡的法拍房，最终成交价约169w，高于起拍价43w，高于评估价11w。
该小区相同户型的二手房源，在2023年11月底跑盘的时候，房东挂牌价是168w，而且还有讲价空间。
所以，仅这套房源来说，根本不算捡漏。这就是法拍房表面公平竞价，背后隐藏着不确定性。
复杂的背景和无法判断的风险，导致很多昆明购房者望法拍房而却步。
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新房和二手房卖出去已经不容易，更别提法拍房了。
昆明的法拍房市场，何尝不是另一种意义上的有“价”无市呢。
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