总价30万不到 不听劝的年轻人买起了公寓
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办公室的年轻同事，花了29万，全款拿下了一套51㎡的Loft公寓。
有两类房产，我们基本都持劝退观点，一类就是公寓，另一类是地州文旅项目。
结果，内部阵营的小伙伴毅然决然地买了公寓，也让我们反省：
“绝不要碰公寓”！ 这个观点过时了吗？
公寓能不能买?
为什么买公寓？
最重要的原因肯定是买入门槛低。
单价低、总价低，无论是首付还是月供，压力都比较小。
甚至，凑一凑全款拿下，既解决了住房问题，又不用背负房贷。
还有一个原因，大概是公寓多位于地段、配套成熟的区域，周边有商圈或写字楼，通勤方便。
买了公寓的同事，也说明了她的理由：
①不想背负房贷压力；
②楼下不远就是商场和地铁；
③骑自行车不用10分钟就到公司；
④暂时没有孩子入学的需求。
前三个理由是正向选择，“不需要学校”则是对公寓的逆向选择。暗含了公寓产品本身的缺陷。
首先，昆明市场的公寓，仅少部分带学区，大部分都无法解决小孩读书问题。
另外，公寓在居住体验、居住成本、交易难度上的表现，也是劝退普通购房者的理由。
居住体验上，一居室的公寓，空间较为紧凑，且loft公寓层高普遍为4.5米，隔两层后，楼上空间会比较压抑；
面积较小的公寓，厨房没有通风窗户，不具备通天然气的条件，下厨只能用电；
公寓投资属性较强，人员流动性高，物业管理难度更大，居住环境一般。
居住成本上，公寓一般是商业用水用电，价格高于住宅的水电价格，不过最近几年公寓使用民水民电的也越来越多。
当公寓进入二手房市场时，商住混杂的性质，使得房屋折旧速度较快，想要出手，价格难免腰斩；
另外，公寓的二手房交易税费要高于普通住宅。中介朋友说，二手公寓的所有税费差不多要12个点。
因此，关于公寓有一种说法：买可以，但是绝对不做二手交易。
公寓：降价去库存
相较住宅产品，只敢“少量多次”的降价。2021年之后的昆明公寓产品，一降价就是“打骨折”。
前有巫家坝公寓16万一套起，打破CBD房价神话；后有买公寓送学位，相当于低门槛买入学票；甚至还有“买住宅送公寓”的营销噱头（实际是买市中心住宅，送另一个项目的公寓购房订金权益）。
一副公寓不值钱的样子。
昆明的公寓产品之所以不加遮掩的降价，其实背后是销售艰难，开发商去化压力太大。
根据克而瑞发布的年报，昆明公寓市场存量在2020年来到一个峰值，去化周期达到40.3个月。
之后，库存量逐年下降，到2023年年末，去化周期约为35个月，去化压力仍然存在。
之所以能消耗一些库存，离不开降价促销。
从统计数据来看，2023年昆明主城公寓成交均价约6759元/㎡，相当于主城六七千买公寓是常态。
横向比较，2023年昆明商品住宅均价为13755元/㎡，公寓价格仅为住宅均价的一半。
纵向比较，目前的公寓均价，也远低于5年前的公寓均价9699元/㎡。
入手门槛是真的低，别说总价30w，不到20w，也能拿下一套昆明主城的公寓。
但是，不是所有公寓都是低价产品。
从2023年昆明主城公寓的销售排名来看，不乏单价4w+的昆明君悦居，2.8w+的峯上玖藏这类高端公寓。
销售面积和销售金额都排在第一的润城，在售的是学府公馆的公寓产品，之所以卖得好，有学校加持是关键。
另外，和其他公寓产品相比，润城的学府公馆是类住宅的性质。在售公寓面积段约95-150㎡（具体产品信息以售楼部输出为准），民水商电，有些户型还通天然气。
最不像公寓的公寓，在榜单第一，可见昆明的公寓市场，热度确实不高。
昆明总价30w的房子
前段时间，有一个热搜，是关于“90后妈妈在外买25㎡公寓独居：每周逃离家庭一天”。
其中提到，这套公寓的钥匙只有这位妈妈一个人有，先生和孩子被邀请才能到这里。算是一处只属于自己的地方。（来源：《一条》）
可见，“公寓不能碰”的观点也不是适应所有居住场景。
如果不考虑投资，只是拿来自住，且短期内没有上学需求，地段好且价格适中的公寓也是一种选择。
我们整理了一些总价30w以下的公寓房源，为考虑清楚想要买公寓的购房者，提供一个价格参考。
五华区低总价公寓项目选择最多，尤其是西北新城和高新区板块，公寓产品最为集中。
面积段主要集中在30-40㎡，平层和loft产品都有，总价在18-28万，单价在六七千。
值得注意的是，五华区的融创春风十里海豚湾、三千时光、海伦中心、U派领寓、碧桂园玺台、新希望白麓城、中海云著等公寓，做到了民水民电，节省了生活成本。
其中三千时光的公寓产品，可以就读红旗小学教育集团上悦校区。其他可就读学校的比如润城学府公馆、保利城公寓，总价都超过了30万。
盘龙区、西山区和官渡区总价不超过30w的项目相对少一些（只是这个价格段少，不代表公寓项目少）。
其中云南映象云彩商住楼、兰亭广场、百集龙商住楼、滇池柏悦、保利天际二期商住楼、国际银座、万科大都会商住楼等公寓，有总价20万上下的房源。
20万买房意味着什么？
即使不能全款拿下，也可以首付10万，月供1000出头，买房压力很小。哪怕是毛坯，因为面积小，装修投入也会更少。
不过，要注意loft如果交付的时候，没有搭建好二层，就要把这部分预算加进去。
如果说，其他区域的公寓均价还在六千多，那么呈贡公寓的均价还要更低，有单价三四千的公寓项目。
呈贡不少毛坯公寓，面积能到40平米左右，总价不到20万。
以呈贡万达广场旁的某公寓项目为例，47㎡的loft毛坯公寓，总价约22-25万。
该公寓装修后，租金普遍在1100-1500元/月左右。
越来越多的年轻人，不想租房，也不想背负太大的房贷压力。这种月供压力小于租金的公寓，就有了一定的市场。
除了年轻人，部分来昆明旅居的老人，也会考虑买或者租一个平层公寓。
昆明主打康养的文旅地产项目，集中在呈贡、滇池沿岸，乃至晋宁、安宁、嵩明。
价格虽低，景色也好，但是配套不够集中，生活便利性较差。
因此，不少旅居昆明的人，会考虑市区内地段不错的一室/二室产品，租金或总价较低的平层公寓，也是一种选择。
另外，公寓还有比较强的投资属性。事实上，一直以来，公寓产品的投资属性都要强于自住属性。
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唯一不变就是变化，过去几年我们常说“绝不要碰公寓”，但是随着年轻群体购房理念的变化，这种观念也许会被颠覆。
而公寓这种产品本身，也在经历变革。“租购并举”、国家对保障房、保租房供给的多维度探索等，都让公寓有更多可能。
公寓到底能不能买？欢迎大家评论区讨论。
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