买配售型保障房到底划不划算？
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备受关注的昆明市配售型保障性住房6月24日起开始申购。
按每平米建设成本约6837元、“保本微利”原则销售的话，平均房价可能就7k左右。
今天我们来算算账。
关于本轮申购的科普
申请方式，昆明安居网(www.kmajw.com)或昆明安居网微信公众号：
本次仅为申购这一流程，暂未公布项目+户型确认，更不包括后续更多流程。
申购只代表申请，不代表会最终申购成功。
昆明市配售型保障性住房保障对象为：昆明市城镇户籍工薪收入群体；城市需要引进的人才等群体。对人才群体的申购不设户口限制。
申购家庭须确定一名具备完全民事行为能力且符合申购条件的家庭成员为主申购人。单身人士申购的，须年满18周岁并具备完全民事行为能力。
已享受过房改房、经济适用住房(含企业自建经济适用住房、集资建房、合作建房、解危解困房、安居房)等政策性住房实物分房的家庭，申购配售型保障性住房须按规定腾退原政策性住房。租住配租型保障性住房的，应当在购买配售型保障性住房后退出。
点击进入申请通道查看，申请人主要需要填写的信息有婚姻状况、户籍所在地（昆明各区）、申购人类型（工作情况）、家庭是否有住房、是否享受过政策性住房等等。
填写完资料后，点击申请提交成功后，则在申请状态一览会有个“我的申购书”显示，状态显示为“已提交，等待参与户型确认”。（如上图）
申购条件不算严格，但购买配售型保障房也需谨慎（毕竟是买房）。
1、先交认购金，交房时再全额交房款
购买配售型保障房需要分三次付钱：申购成功后交认购金；住房交付时，按房屋预估销售价格全额缴纳购房款（这里可贷款）；项目完成决算审计后，购房款多退少补。
2、所有权转移有严格限制
众所周知，配售型保障房实行封闭管理，严禁以任何方式将配售型保障性住房变成商品住房流入市场。未满5年的原则上不得申请政府回购；可以继承，但是，前提是“继承人应当符合保障对象规定”（即昆明户籍必须满足），不符合的由政府回购。
因继承、遗赠、婚姻状况变化等方式取得其他配售型保障性住房的，只能保留一套。不得用于其他类型的抵押、担保及偿债等。
3、外地人想要购买必先落户昆明
图源《云南省推动农业转移人口和其他常住人口在城镇落户方案》，常规的4种落户昆明方式：①是拥有自住合法稳定住所，也就是最常说的买房落户；②是租赁合法稳定住所，也即租房落户；③是合法稳定就业落户；④是人才落户。
有人吐槽这配售型保障房怎么规矩那么多？
无他，享受了政策优惠就要忍受被政策约束，这也是一种等价交换。
该不该申购？如何填【申报志愿】？
昆明首批次配售型保障性住房具体情况如下图：
昆明楼市整理/制图
合计估算总投资额约34.83亿元，按照9个项目总建面约50.95万㎡计算，每平米的建设成本约6837元（这里把商业配套也分摊到里面去了，若剔除的话，成本会更低一些）。
若按照配售型保障房【保本微利】的原则来销售的话，平均房价仅7k左右。
从现阶段公布的昆明配售型保障房来看，位置主要是，北市区北部山水新城两个、呈贡大学城两个、东市区方旺片区一个、西山区碧鸡路附近三个、金牛小区附近一个。
几个项目位置并不差，也还有特别优秀的。比如，金牛小区南侧的项目，南二环外，周边生活配套方便，也临近各类商圈，相信此前也有不少小伙伴关注。
金牛小区附近二手房价格基本都在1w以上，个别甚至1.5w以上，若真能以千位数买到配售型保障房，确实能剩下一大笔。
那么像这样优秀地段的保障房，申购者必不在少数，摇号者众多，选中概率还是未知。
如同高考一样，有的小伙伴非清华北大不读，宁愿复读也要再辛苦一年；有的小伙伴能上个本科已经知足，先上大学再说。
个人选择，没有定论。
若你急切想要购房，适当考虑【错峰】申购，则更大几率申购成功。
若你宁缺毋滥就是想要地段好的，那么就去摇金牛小区旁边那个吧，今年不中，未来没准还会有更好地段的呢？
在“十四五”期间，昆明将建设（筹集）保障性租赁住房不少于6万套，力争达到8万套。
（这个数字不低了，2023年昆明新建商品房成交4.5w套左右）
对照2024年昆明全市各类住房发展年度计划，仅今年昆明筹集保障房（包含配租和配售型保障房）的数量合计将达到1.4万套。
昆明楼市整理/制图
政府回购价格多少？划算吗
配售型保障房封闭流通，若想退出，还可选择政府回购，这也意味着变现有了一定兜底，保障了下限：
图源昆明住建局官网，这里只是征求意见稿（我们仅以这个计算公式来做个参考，不代表实际最终回购价格）
按照此前征求意见稿中的回购价格计算公式，我们来做个参考：
回购价格=[原购买价格(房屋主体十装修)]十[原购买价格(房屋主体十装修)x申请回购时中国人民银行公布的三年定期存款基准利率x房屋持有年限)]-[原购买价格(房屋主体部分)x(交付使用年限x2%)-【原购买价格(装修部分)x(交付使用年限x10%)]
假如，小李购买了一套配售型保障房，房屋总价50万，装修5万，住了五年后，小李申请政府回购。
以当前三年定期存款基准利率1.95%计算，回购价格=55万+55万*1.95%*5年-50万*5年*2%-5万*5年*10%
住5年后，最终以550000+53625-50000-25000=528625元回购。
若住10年，那么房子折旧更大（装修折旧已经耗完），回购价仅有507250元。
若住20年，能以539500元回购。
从这里的数字上看，相当于55万的新房子，也能以50w+的价格回购，保底肯定不会亏到哪里去，你还能够住好多年。
慢着！
等我们来好好算完这笔账，你会发现这情况并没有这么简单。
这套房若以公积金贷款计算，首付20%，首付10万（另有5万装修），贷款40万，贷款利率3.15%，等额本息，月供2248元。
（也有可能按照55万总房款一起首付，这里只是举个例子）
60个月后（也就是住了五年后），还剩本金322224.98未还清。
即我们实际购入的成本为，10万块首付+5万元装修+公积金月供2248元*60个月+剩余本金32.2万，这里累计607104元。
上述提到，住五年后，政府回购价528625元。
结余78452元！
但问题是，买这套保障房之前，原来你有10万块的首付+5万块装修。
谈经济账，这并不太划算，甚至在亏本。
配售型保障房保证了【政府回购】这一条下限，但毕竟作为【封闭】的条件之一，也锁死了未来的一些可能。
这里主要问题不仅是房屋折旧年2%、装修折旧年10%，更在于我们即便使用公积金贷款，贷款利率也远高于存款利率。
（但这其实也是买房的bug，房价不涨=亏本）
那有没有另外一种可能，让中低收入家庭心甘情愿【亏本】？
有！
那就是购买保障房的群体基本不打算换房（也根本不会考虑回购价），同时保障房与二手房/商品房有着绝对的价差！
昆明当前购房较低门槛——二环附近老破小两居室只要40-50万一套，尚可自由交易，若配售型保障房两室价格只要三十万，那可就太香了）
但反过来这么想，保障房与老破小的价格刚好保持了微妙的平衡，为中低收入家庭提供了一种选择，同时又不直接冲击现有市场。
假如昆明房价着实让你觉得高不可攀，甚至奋斗10年以上都感觉没有出路，那么配售型保障房确实是个不错的兜底选项。
只不过，昆明商品房、二手房的价格处在低谷期，二手房成交均价尚且9k左右，若配售型保障房价格也要7k，这2k的价差，诱惑力需要打个问号。
你觉得呢？
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