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深夜炸弹!佳兆业宣布复牌,平均每天亏3839万

浑水报告 2023-04-28

The following article is from 说财猫 Author 猫姐


来源:说财猫(ID:finance-cat)

作者:猫姐


不容易啊!


时隔343个日夜,佳兆业的股民们,还有买了佳兆业房的人,终于等来复牌!


和复牌同期而至的,还有佳兆业迟到了很久的2021年财报、2022年中报。



都知道,佳兆业有个绰号叫做“不死鸟”。


2014年,佳兆业曾因“锁房危机”陷入债务风波,并停牌三年之久,最终在完成债务重组后“复活归来”。


那么,财报能死出来,股票能复牌,是不是就意味着佳兆业重现了“不死鸟”的奇迹,实现了“二次复活”呢?


看完了佳兆业的这两份财报,猫姐有一个感受:
佳兆业距离“二次复活”,恐怕还有很长的路。
来,先关注,我们展开说!   


01

一年半时间亏了210亿


2022年4月1日,因为延迟刊发2021年财报,佳兆业正式停牌,一停就是300多天。


其实也不难猜得到,一份需要核数师花一年多时间审核才能发出来的财报,不可能是一份好看的财报。


所以,复牌是惊喜,财报却极大概率是惊吓。


更何况,两份财报后面都后缀着“核数师发出「非标准报告」”这几个大字,意思是:


核数师对于财报的某一部分,持保留意见。



但即便是猫姐已经做了充足的心理准备,看到佳兆业这两份财报的时候,血压还是忍不住飙升了一下。


简单看下重点数据:
2021年,佳兆业实现营收355.45亿元,同比下跌36.27%;
毛利46.28亿元,同比下跌70.91%;

毛利率只剩13.02%,而2020年同期还是28.52%;
录得亏损132.58亿元,而2020年还是盈利52.78亿元;



2022年上半年,一样惨!
营收134.31亿元,同比下跌55.33%;

毛利23.11亿元,同比下跌75.09%;
毛利率17.21%,而2021年上半年还是30.86%;

录得亏损77.58亿元,而2021年上半年还是盈利30.79亿元。


也就是说,从2021年下半年开始,佳兆业就由原本盈利的状态,迅速进入亏损的状态。
短短一年半时间,足足亏掉了210亿元;相当于每天一打开门,就要亏掉接近3839万!
至于巨额亏损的原因,佳兆业在财报中也解释了原因,主要是以下几个:
1、降价促销导致毛利率下降;2、降价卖项目导致大额亏损;3、预期信贷亏损拨备;
4、投资物业公平值亏损;
5、汇兑损失;



2021年下半年到底发生了什么事?
答案也很容易猜到,佳兆业爆雷了!
爆雷对于佳兆业的影响,是致命的!
房子也难卖了,项目也要亏钱卖,投资物业的评估价也被下调了,还要遇上美元汇率一路上升所带来的汇兑损失,可谓屋漏偏逢连夜雨。
看看,2021年,佳兆业卖房还能卖923.52亿,近千亿的销售额。
但到了2022年上半年,就只剩下104.97亿了。



考虑到房地产结转的滞后性,也就是说,这两份财报,很有可能还不是佳兆业最难看的财报!


02

总共欠1315亿,佳兆业还有救吗?


当然,比起财报亏不亏钱,大家可能更关注,佳兆业的债务危机,到底几时能解决。
2021年11月4日,由锦恒财富发行、佳兆业集团担保的产品出现兑付逾期,上千名投资者聚集在佳兆业总部深圳罗湖嘉里中心维权讨说法。

佳兆业潜伏已久的债务危机,自此引爆。
为了安抚投资人情绪,佳兆业的创始人郭英成声称自己因为身体原因,人在医院与投资人现场连麦。
郭英成还表态:佳兆业是负责任的公司,请投资人相信佳兆业有能力和办法还钱,希望大家稳定下来,给佳兆业时间,佳兆业尽快给出方案。
尽管郭英成信誓旦旦,但到了2021年12月3日,佳兆业寻求4亿美元到期债务展期失败,构成实质性违约。
自此,佳兆业正式宣布爆雷躺平,钱先不还了,等待债务重组。


那么,一年多时间过去了,佳兆业的债务重组,进展到什么程度了呢?
我们先来看看,佳兆业到底欠了多少钱?
财报披露了佳兆业最新的债务情况:
截至2022年6月中,佳兆业的总借款1314.91亿元其中,一年内到期的债务是1065.37亿元。

而佳兆业已经违约或者交叉违约的债务,已经高达1103亿元。

同期,佳兆业在手的非受限现金只有:
33.22亿元。
这个缺口,佳兆业要靠什么来还呢?


只能先进行债务重组,再慢慢卖楼、卖资产来还!


佳兆业在财报中,也披露了自己的家底。


截至2022年6月30日,佳兆业的总土地储备是2740万平方米,其中1641万平方米位于大湾区。


此外,还有176个城市更新项目尚未纳入土地储备,占地面积约5394万平方米。

佳兆业能用来和债权人谈判的最后的筹码,也就是这些值钱的土储了。


毕竟,债权人也曾经说过:佳兆业是有资格不躺平的房企。


回到最初的问题,佳兆业还有机会“二次复活”吗?


在猫姐看来,距离“二次复活”,佳兆业依然任重道远。


首先,拦在佳兆业面前的,还有2022年的全年财报。


佳兆业能不能在这个月31号之前发出2022年的全年财报,可能还要再观察一下。


其次,这次的财报中,佳兆业并未发布债务重组方案乃至债务重组进展。


此前于11月份,资本市场曾引述消息人士报道,佳兆业已推迟与境外债权人的债务重组谈判,因佳兆业希望先等待内地房地产行业的不确定性消退。
据悉,佳兆业高级顾问谭礼宁已接管与债券持有人的谈判,他希望能推迟谈判,直到房地产行业的政策措施变得更明朗,原定于10月开始的谈判可能要到明年上半年才开始。


如果消息属实,佳兆业与债权人之间的谈判和博弈,可能才刚刚开始。


目前来看,佳兆业的复牌,更像是为了应对港交所的“死亡预告”,消除被除牌的危险所作出来的努力。



此前,融创也发布了2021年财报和初步的境外债重组方案。港交所的“死亡预告”,正在倒逼内房企加速推进财报发布和债务重组。


无论如何,能复牌就是好事。



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