金融前沿讲堂丨伍杰能：如何看待中国内地商业地产投资机会？（含精彩视频）
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伍杰能：安祖高顿亚洲有限公司董事总经理、中国区房地产业务主管
以下为视频部分文字实录
我们认为，国内经济相对稳定，尤其是第三产业的发展非常快，第三产业的快速发展对写字楼起到很强的支撑作用。不同于制造业（制造业各自有厂房），服务业的快速增长使得写字楼的空间巨大。此外，在中央持续去杠杆的背景下，我们看到在一线城市存在很多机会。由于第三产业的突飞猛进、写字楼的需求旺盛以及经济的平稳发展，我们看到了很多买入一线城市写字楼的机会。
目前，服务业已成为我国经济增长的引擎，它对GDP增长的贡献高过了其他产业。尤其是像上海和北京这样的大城市，上海的服务业占GDP比重超过了70%，北京超过了80%。众所周知，国内企业做大之后都想进军一线城市，从下图中我们也可以看出，2009年金融危机以后，上海的写字楼租金平稳增长，虽然目前还没有突破2007年的高峰水平，但从趋势来看之后增长的潜力强劲。
从空置率的角度来看，目前上海的空置率大约是10%，随着供应的逐渐减少和需求的不断增加，空置率呈现下降趋势。
北京租金增长的情况更加突出，整体上北京房产的供应越来越少，虽然东三环CBD还会有新写字楼，但需要一段时间，再加上北京市政府决定五环以内基本不允许再新盖写字楼，这会导致未来的供应越来越少。此外，近年来IT行业突飞猛进，像中关村等地基本可以满足IT的写字楼需要，同样其空置率很低。
由此看出，一线城市对写字楼的需求很强劲。过去十年，中国的负债率快速攀升，总体负债占GDP的比重从2007年的149%，攀升至2017年的269%，去杠杆势在必行。中央也三令五申要求去杠杆，从而化解金融风险。
因此，高杠杆企业会受到很大冲击，房地产行业首当其冲。目前，去杠杆严重打击了影子银行和个人理财产品，房地产贷款的净增长也出现了急速回调。与此同时，资本市场也非常动荡，人民币的汇率波动很大。
在这样的情况下，对高杠杆持有人或业主会有很大压力，但这同时是我们买到合适物业的良机。对于专业机构投资人来说也是很好的机会，因为面对巨大的市场波动，越来越多的投资人希望可以配置到地产，但是个人投资人不容易接触到大宗地产交易，于是很多投资人开始通过私募基金配置到房地产上，作为房地产基金经理来说，这是一个很好的机会去满足投资人的需求。
但是，二、三线城市的写字楼市场有很大不同，我们现在看得到二、三线城市的写字楼市场仍然在房地产行业中有很高空置，这跟过去十年这些二、三线城市的政府拼命做政府工程、面子工程去盖高端的写字楼、商业楼宇有很大关系。目前一些城市，比如成都、天津等，其写字楼供应甚至远远大于一线城市，但需求很弱，投资这些二、三线城市的写字楼的风险还是很大的。
从租金变化情况也可以看出来，一线城市过去从2011年到现在还是在稳步增长，而二、三线城市出现了负增长，租金出现下降。
延伸阅读：讲堂现场
10月12日晚，应巴曙松教授邀请，安祖高顿亚洲有限公司董事总经理、中国区房地产业务主管伍杰能先生做客“北大汇丰金融前沿讲堂”，带来主题为《中国房地产基金的挑战和机遇》的精彩讲座。
北京大学汇丰金融研究院秘书长、北京大学汇丰商学院公关媒体办公室主任、经济金融网主编本力老师致辞，为大家介绍了讲座嘉宾伍杰能先生。
伍杰能先生在安祖高顿担任董事总经理兼中国区房地产业务主管。在2006年加入安祖高顿亚洲房地产团队之前，伍先生曾任职不同投资银行专注在投资和管理中国不良贷款及不良房地产资产组合，他还担任全国工商联房地产商会香港国际分会的执行委员。
本力老师致辞并介绍演讲嘉宾
伍杰能先生介绍“中国特色”的房地产基金
讲座中，伍杰能先生重点介绍了中国房地产私募基金在起步阶段主要面临的挑战与今后的投资机会，他的主题演讲主要分成以下四个部分：1. 国际成熟的房地产基金 vs “中国特色”的房地产基金；2. 机会型基金的投资模式及案例分析；3. 如何看待中国地产投资机会；4. 亚洲其他市场。
一国际成熟的房地产基金 VS “中国特色”的房地产基金
相较于国际成熟房地产私募基金，中国房地产私募基金在当下还存在以下几个方面的问题：（1）缺少真正的机构投资者，目前中国私募基金投资人以自然人为主；（2）缺少经验丰富的管理人和专业顾问机构，中国私募基金规模尚小，基金管理人处于萌芽期；（3）缺少多层次的地产基金产品，投资策略类型单一，以债权类为主；（4）法律法规和监管滞后。
伍杰能先生介绍中国房地产私募基金面临的挑战
二机会型房地产基金的投资模式及案例分析
在案例分析中，伍杰能先生先后以收购上海酒店式公寓与创意产业园区为例，指出在投资之后通过优化投资结构，汇率、利率对冲、合理使用杠杆，以及全新设计改造等方法，可以使得投资标的的价值得到大幅提升。
认真聆听讲座的观众
三如何看待中国内地地产投资机会？
伍杰能先生指出，首先，中国经济持续复苏，尤其是第三产业的蓬勃发展，创造出对写字楼的强劲需求，奠定了房地产稳定的基本面。此外，中央持续去杠杆的决心与行动，以及持续的市场动荡和经济结构转型将为房地产行业带来独特投资机会，而基金行业的从严监管将促使房地产投资基金完成优胜劣汰的过程。
观众向伍杰能先生提问
四亚洲其他市场
伍杰能先生认为，成熟的资本管理需要风险分散化，而将资本合理地分配于若干个国际市场对于风险管理至关重要，因此，构建全球化基金是未来中国房地产基金发展的方向。其中，香港写字楼供应紧缺、东京写字楼估值潜力提升、新加坡高端住宅价格低位等都将成为未来中国房地产基金的投资机会。
伍杰能先生耐心解答观众的问题
在问答环节，伍杰能先生就大家提出的“未来地产股权市场是否会出现母基金的形式？”“房地产私募基金和房地产开发基金相比有何竞争优势？”“中国住宅房价是否存在泡沫”等问题做出了耐心、专业的解答。随后，本力老师代表北京大学汇丰商学院向伍杰能先生赠送了礼物，对他的精彩演讲表示感谢。
本力老师向伍杰能先生赠送纪念品
伍杰能先生和与会嘉宾及工作人员合影
此次讲座是“北大汇丰金融前沿讲堂”的第49期。“北大汇丰金融前沿讲堂”由北京大学汇丰商学院主办，北京大学汇丰金融研究院承办，深圳市资产管理学会作为学术支持。“金融前沿讲堂”将继续邀请业界权威人士讲授金融前沿领域的理论知识与实践经验，为北大学子打造聚焦金融市场最新趋势与动态的优质平台。
延伸阅读
撰稿：都闻心
摄影：叶静、谢凤
校对：曹明明
视频：都闻心
本篇编辑：鞠諃諃