深挖！东莞产业地产发展，这些低调的本地大佬，原来这么威！
东莞这座城市，有无数的传奇过往。
从曾经的农业县，到如今的“世界工厂”、“创新高地”，从1978年改革开放时的6.11亿GDP，到如今的超万亿GDP，四十多年的发展，东莞已被视为中国城市发展的奇迹之一。
| 东莞GDP数据增长图
这些亮眼成绩的背后，少不了产业的发展，而东莞产业高速发展的背后，也少不了老一辈东莞本地地产大佬的前瞻眼光。
产业君翻查了很多史料，发现东莞的本地地产大佬，对产业地产的布局，甚至在改革开放后就已经在开始了。
前有宏远、名冠等老牌民企早期以工业地产起家，后有中天、光大、信鸿等本地民企转型发力产业地产。
虽然在近几年，东莞鼓励城市更新，一众外来房企也嗅到了商机，开始布局工改项目，但实际上也是打着做产业园的幌子，干着卖住宅的活儿。
嗯，搞产业始终不及本地大佬那么靠谱。下一期产业君也将揭秘这些外来房企在东莞搞产业地产的二三事，敬请关注哦。
那今天这期，产业君先带你探究，这群本地产业大佬的光辉岁月~
改革开放后
建厂房成为了城市发展刚需
改革开放前，东莞借着改革前奏的东风，办起了全国第一家“三来一补”企业。
| 全国首家“三来一补”企业太平手袋厂（来源：凤凰新闻）
改革开放后，吸引外资审查政策下放，东莞人为了不让自己的家园再度落后，积极跑出去对外招商。
到了1985年，东莞的工业产值首次超过农业。得益于优越的地理位置、广阔的土地资源和东莞人敢拼敢闯的精神，让东莞一跃成为外资投资兴业的热土。
当时的东莞急需更多的工业厂房承载大量港澳台及外国资本导入。而在当时，建厂出租给企业的主力大多数是各镇当地的村集体。
也是在1985年，名冠集团创始人莫志明，看到了港商在东莞建厂的土地需求，毅然决定在中学校长的位置上辞职下海，和弟弟莫树民一起进军建筑业。
| 名冠集团
他们买下土地，为来东莞投资办厂的商人建造厂房，并从建筑业逐步涉足房地产，这也是成立于1994年的名冠集团的前身。
如果说建厂房出租给企业是为了顺应当时的刚需，那么1987年成立的宏远集团，则是将这种模式，来了个的颠覆性的创造。
成立于1987年的宏远，是改革开放后较早一批成立的东莞民营企业，但大家不知道的是，宏远最初并不是搞地产的，而是搞工业的。
宏远在成立的当年，以南城篁村380亩荒地作为基础，开发了宏远工业区项目。
| 宏远工业区初步建成图（来源：宏远官网）
这是一个以一二级联动模式开发的工业地产项目。不过在当时的环境下，还没有这种说法，所以在东莞来说，这是独有的。
宏远通过积极的招商引资，在当时成功引进了日本TDK集团属下的新科电子厂、美国史丹夫集团属下添迪制品厂等一批国际加工企业在宏远工业区落户。
从1988─1991年间，宏远先后引进兴办了11间外资企业，总资产增长了8.46倍，净资产由7.8万元增长到了3530万元，营业收入增长了3.04倍。
产业跟上了，城市配套自然也要跟上。在市里的支持下，宏远相继建成了宏远大桥、宏远商业城等一系列城市配套。
| 宏远工业区配套图（来源：宏远官网）
在当时的东莞，宏远工业区可以说是产城融合的典范，为东莞的城市发展的贡献，更是功不可没。
科技不断进步，产业亦是如此。经过了长时间的发展，特别是互联网行业的兴起，原有的一些落后的产业不能顺应时代的发展，纷纷淘汰停产。
由于城市规划的转型，部分城市重点区域成为商住发展区，不再发展污染型工业，工厂停产后，闲置的厂房该如何解决，成了当时的大问题。
这个时候，地产大佬们总是能嗅到风声，一众开发商都在摩拳擦掌，寻找机会入局。
政府似乎知道了大家的想法。
于是在2007年底，莞城街道将原联丰工业区升级打造为东莞市创意产业中心园区，将其打造成为一个集高端文化产业的创意、办公、展示、交易及配套服务等于一体的多元化新型文化产业园区。
成立于1999年的中天，也在此时开始试水产业园区开发运营。最终，园区交由广东中天创意产业投资有限公司运营管理，成为了中天联丰创意谷。
｜中天联丰创意谷（来源：广东中天）
2008年，为了促进产业转型，东莞开始支持产业园区发展，发布了《关于促进创意产业园区发展的实施意见》，全面支持通过改造方式发展创意产业园区。
在此之后，中天就像开了挂一样，接连通过轻资产改造模式，改造开发了工农8号、中天创意谷、方程创意谷等创意园区项目。
不仅如此，中天还与万科合作，联手改造了位于南城中心区的最大的台资鞋厂——万鑫鞋厂，打造了769文化创意园项目。
｜769文化创意园（来源：广东中天）
除了中天和万科，外来房企也积极布局此类业务，如碧桂园的33小镇等，这些微改造的产业项目也是现在大力推进的“工改工”模式的雏形。
东莞产业全面转型升级
市场挤压下，本地房企毅然开启转型之路
产业地产为何能在东莞发展迅猛，不仅是东莞自身拥有的完整产业集群带来的优势，也离不开政府对产业发展的扶持和推动。
由于高度依赖出口经济，受08年金融风暴的影响，东莞的经济受到了重击，大量外资企业倒闭，此后服务业因此影响也遭受打击。
至此，东莞也在积极的谋求转型，改变地段制造业的困局，从资源主导型经济，转向创新主导型经济，从建设松山湖高新技术产业开发区，到机器换人，再到引进先进的IT企业，东莞在积极的谋求变革。
受金融风暴的影响，东莞的传统住宅地产也进入到了白银时代，本地地产企业也在寻求多元化布局，积极寻找新的盈利点。
在2010年，中天正式布局产业地产，启动了联科国际信息产业园、松山湖国际金融创新园等一系列的产业项目的建设。
中天在过去9年，开发了16个产业项目，总建面逾500万㎡，在东莞拥有联科滨海智造港、与宏远合作开发的宏远国际人工智能产业中心等产业项目，妥妥的东莞产业地产霸主！
来到2016年，本地公认的地产一哥光大也开始布局产业地产项目，位于松山湖的光大·We谷成为其转型首作。
｜光大We谷（来源：广东光大）
光大创立于1983年，属于东莞最早一批的地产企业，在东莞享有很高的国民美誉度。
发展至今，光大积极布局智能制造产业。旗下的光达制造，重点打造先进智能制造产业集聚地。
目前，光大拥有松山湖光大We谷、寮步光大科技智慧谷、洪梅光大智造湾谷等多个产业园区，运营的产业项目已超240万㎡。
面临土地要素开发饱和、劳动力成本居高不下以及单位产值低等问题。进入2017年，东莞市政府“一号文件”开始聚焦产业“倍增计划”，通过“倍增计划”，引导企业转型、帮助企业实现集约化发展。
产业地产作为倍增计划的重要载体，越来越多的东莞本土地产企业，也开始积极布局产业地产项目。
以信鸿集团为例，信鸿是最早在东莞提出引入“工业上楼”概念的本土地产企业。
2016年，信鸿联合本地另一产业地产大佬高盛集团，在寮步镇开发了首个高标准产业园区——松湖智谷。
｜松湖智谷效果图
松湖智谷园区集高端生产、中试研发、总部办公、生活配套、休闲娱乐于一体，总投资约159亿元，总建筑面积180万㎡。妥妥的产业地产航母。
目前，信鸿产业将自己的战略定位为“工业上楼引领者”，已拥有松湖智谷（寮步）、中以合作产业园（松山湖）、湾区智谷（沙田）、信鸿常平智谷、滨海智谷（厚街）五大园区，已开发和在开发产业园面积约500万㎡，实力不容小觑！
积极发展产业项目的，还有莞民投。
成立于2017年的莞民投，还是个很年轻的企业，但它的来头，一点都不小。
｜莞民投企业简介
莞民投，由世界莞商联合会推动筹组、150多家东莞知名民企共同发起、900多名莞商会员共同参与的民营经济联合体。可以说就是一众东莞大佬的化身。
莞民投从成立起，围绕“科创产城”的战略目标，其中的发展方向便是产业投资。
目前，莞民投集团拥有常平云谷、松湖信息产业园、新动能智造港、水濂国际数字谷等产业项目，拟建在建及运营的高标准产业载体近百万方。
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