日前，北京市住房和城乡建设委员会联合多部门发布《关于调整优化本市普通住房标准和个人住房贷款政策的通知》，对房贷首付比例、贷款利率、贷款年限、普宅标准作出调整，成为近年来北京出台力度最大的楼市优化政策。按照新的政策，调整后，不论普宅或非普宅，首套房首付比例统一降至30%，二套房首付比例最低为40%，即日起施行。此外，商业银行新发放房贷利率政策下限也将调整，按11月贷款市场报价利率（LPR）计算，首套房贷利率最低为4.2%。截至目前，新政落地已满一周，一周来，北京楼市发生了哪些变化？
根据此次出台的新政，首付比例不再与普宅或非普宅挂钩，最低首付比例统一调整为30%。此外，北京市此次政策调整对于二套房首付比例作出进一步细化，对城六区和郊区划分了不同的标准，城六区之外的郊区首付比例要更低一些，具体为购买城六区外住房为40%、购买城六区内住房为50%。与此同时，新政还取消了对北京市房贷年限的从严控制，由目前最长25年恢复至30年。另据了解，北京市此次首付比例的调整，范围不仅针对商业贷款，公积金贷款也将按照此政策执行，调整后的首付比例标准将有效降低购房者的购房门槛。除了降低首付比例外，此次政策还调整了商业性个人住房贷款利率政策下限，进一步降低购房者成本。此次调整后，北京地区新的房贷利率加点下限分为两种情况，即购买城六区内住房和购买城六区外住房。对于首套房贷，如果购买城六区内住房，为当期LPR+10个基点，目前为4.3%；如果购买城六区外住房，则为当期LPR，目前是4.2%。对于二套房贷，如果购买城六区内住房，为当期LPR+60个基点，目前为4.8%；如果购买城六区外住房，则为当期LPR+55个基点，目前为4.75%。从调整后的政策来看，购买城六区外的住房，无论是首套房贷还是二套房贷，利率都比购买城六区内住房要低一些。此项变化与下调首付比例方向一致，将有利于促进中心城区人口疏解，更好地促进职住平衡。据了解，此次调整针对的是新发放的贷款，各商业银行将根据加点下限，结合本机构经营情况、客户风险状况等因素，合理确定每笔贷款的具体加点数值。
新政落地仅3天，龙湖顺义·御湖境项目案场到访客户已经有300多组，人气堪比国庆黄金周，已经统计的成交量就有20多套，项目方面表示：“这次新政确实十分给力”。万科东庐在政策放松当晚成交7套房，9点多有一组购房者直接新访直签，12月16日购房者到访量翻倍，有15套成交。“今日已售，成交太快，反应不过来。”上海中原地产某门店店长如此表示。中指研究院市场研究总监陈文静对此表示，从整体来看，本次北京、上海大力度优化楼市政策，整体符合市场预期，政策优化对二套房购房者尤为利好，大幅降低了购房者的置业门槛和购房成本，是落实“以进促稳”的重要举措。相关数据显示，新政发布后的首个周末，北京新房市场活跃度有所提升。从数据来看，上周末北京新建商品住宅网签647套/6.31万平方米，环比分别增长166%和130%。考虑到网签数据的滞后性，从认购数据来看，上周末北京新建商品住宅认购225套/2.81万平方米，环比分别增长13%和25%。中原地产测算的数据显示，从新政出台后的六天情况看，北京楼市实际成交二手房签约量相比新政之前平均水平上涨了约20%，周末两天北京二手房真实成交大约1700套。新建住宅整体认购数据要好于二手房，上涨了约30%。陈文静表示，从案场反馈来看，周末看房的客户较前几周有所增加，同时也有部分前期观望的客户，在新政后交付定金进行认购。从整体来看，本次新政力度较大，置业者购房门槛和购房成本大幅降低，短期市场活跃度有望保持提升。
链家方面的数据显示，12月18日，北京二手房库存164976套，较上一日减少174套，最近33天内录得28天下降。某房地产经纪人说：“周末延续了之前比较好的成交量，刚需房卖得多一些。周末两天日均400+套成交，整体价格和挂牌方面没有明显变化，库存量甚至比之前少了。”有房地产从业人士称，北京这次新政组合拳出得有点晚。因为9月初先出了“认房不认贷”，这件事本身快速放大了库存，反倒让北京房价在这3个月出现下跌。谁都没想到北京楼市原来也没那么抗跌，所以近期大家对房价的预期是在降低的。“新政出来后，业主心气起来了，之前谈的‘老破小’，今天中介告诉我业主说不降价卖了。”“今年北京买房真的很波折，3月想买房结果房价涨了，又兜兜转转看了半天。好不容易看到一套合适的房子，结果刚和业主谈完就出新政了，业主直接涨价10%，买房真的太难了。近期和买房小分队的伙伴们聊天，发现业主的心态普遍都是涨价。”上述房地产从业人士进一步表示。另据媒体报道，上海静安大宁板块，大面积改善型二手房源较多，以往就是成交情况较好的区域，新政推出之后，中介的微信群开始热闹起来，成交信息接连发出。上述上海中原地产某门店店长表示，近期板块内成交“疯了”，估计有20套，都是大面积段，不过也是“以价换量”的结果。他对市场充满了信心：“置换客动起来，再后面市场应该活跃了。”上海易居房地产研究院发布的报告显示，某购房者出售700万元总价的二手房，由于此次12月14日普通住房标准的调整，其增值税可以少缴约20万元，相当于售房款的3%。报告显示，调整普通住房标准后，上海普通住房占全市房源量的比重由原先的7%上升到81%。这意味着，在此次政策调整下，大量房源被纳入了普通住房的标准中。不过，原本就在普宅标准以下的区域并没有这样的热度。“对‘老破小’的影响不会特别大，首付比例、税费、贷款利率都没有太大变化；对二套房或者刚需大户型的影响会大一些。”上海浦东地区某中介门店黄店长表示。上海中原地产首席分析师卢文曦表示，上周市场期待的楼市优化政策终于落地，上海调整普宅认定标准以及对二套房的信贷政策，一时间市场情绪扭转，不管是新房还是二手房，客户数量都有所增加。从政策力度来看，市场普遍认为较大，且超过了预期。因此，尽管上周交易数据有失水准，但在政策利好的催促下，买家观望情绪有所削弱，预计后续成交数据会翻身向上。“从市场趋势来看，短期内北京、上海房地产市场活跃度均有望提升，预计也将进一步稳定价格预期。北京、上海市场预期好转或将进一步提振整体市场信心，推动全国市场加快筑底企稳。”中指研究院方面进一步表示。消息来源丨每日经济新闻、中国经营报、中国新闻网
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