再回首，地产旧梦难有
不久前博鳌房地产论坛晚宴上，起步于深圳的老牌房企花样年董事局主席兼首席执行官潘军唱了一首《再回首》，台下有人感慨，“真符合当下心境”。
悲观的情绪，在这场房地产行业的集会上，占据了相当的分量。
根据贝壳研究院的数据，刚刚过去8月份，商品房销售面积与2018年同期水平相近，同比下滑16%。下滑原因是，季节因素、高基数因素以及政策因素等多方面的叠加。
也有媒体统计了33家房企销售数据，有25家房企8月单月的销售同比出现下滑，占比超过75%。
实际的情况，可能更糟。
一家房企总裁提到，前段一些行业里的朋友说，做了这么久，今年8月份第一次出现每个公司都没有完成预算。还有一些朋友说，有单天销售出现负数的情况。
大概可以理解为，“活久见”。
“我们看到的（情况）比这个还严重，”潘军告诉《凤凰WEEKLY地产》，有的项目是合作开发，会出现房企重叠的数据。
根据他了解的情况，华北销售下降的“更凶”。“在原本销售已经下滑30%－40%的基础上，9月份第一个星期，又下降了30%－40%，一些三四线城市跟去年同期相比，差不多下降了60%－70%，一二线好点，（能级）越往下（降幅）越大。”他说。
拧紧的水龙头
“销售的颓势很大程度上是调控造成的。”潘军坦言，“贷款紧缩，二手房的按揭都没了。”
这会对销售造成什么影响？在限购政策下，很多改善型住房的人群，需要卖掉二手房才能买新房，但是在金融和预期的影响下，二手房成交量下降。
据统计，8月份一线城市的二手房成交量均出现不同程度的下滑，上海二手房成交量环比下跌24%，同比下跌40%；深圳二手房成交同比下降了超过80%，很多房产中介都关店了。
银保监会介绍，截至7月末，房地产融资呈现“五个持续下降”，包括房地产贷款增速创8年新低、房地产贷款集中度连续10个月下降、房地产信托规模自2019年6月以来持续下降、理财产品投向房地产非标资产规模近一年来持续下降、银行通过特定目的载体投向房地产领域规模连续18个月持续下降。
“一系列政策是为了稳预期。”潘军说，如果不改金融政策，短期（销售）恢复不太可能。
跟很多同行一样，花样年在加紧去化，尤其是库存，而且推盘量要逐渐减弱。
此前房子卖完一个月开发商就可以回款，据说碧桂园最快把时间缩短到“3天”。但是现在，潘军说，按揭回款要3-6个月。
一位房企人士对《凤凰WEEKLY地产》称，此前他们区域每个月都有七八千万的回款，如今在途的钱就有超过一个亿回不来，所以很多开发商都在考核回款能力。“没有钱，什么都做不了。”
有传言，万科集团一场小范围的会议上，郁亮就说，销售回款是下半年工作的重中之重，一切围绕销售回款开展工作。
“没办法判断这个趋势要延续到什么时候，但是如果到了明年6月份，政策还没有发生变化，那么可能民企开发商60%－70%都会倒闭。”潘军判断。
”金融的水龙头拧上，快周转的模式就破了，所以很多人都说，这次是打到了七寸。“他说。
关在笼子里的老鼠
“三道红线、两集中后，越来越多的房企开始变得谨慎。”一位房企人士说。
近期第二轮集中供地，多城市出现土地流拍或底价成交。杭州全部10宗竞品质地块中，9宗报名未达标。天津19宗地终止出让，同样终止出让的还有成都17宗地、沈阳24宗地，合肥则是由计划出让的17宗地调整为8宗。
博鳌房地产论坛的会议室里，一位大佬坐下的第一句话就是，“现在都很悲哀（观）啊”。在这之前，地产股已经连续跌了好几天，场下有人说，“今天涨了点”，那位大佬回答，“涨幅不会太大，现在所处的调整，跟企业经营已经不是太相关了。”
调控还在继续，恒大债务违约的风险又加大了恐慌情绪。有人说，现在的房企，就像关在笼子里的老鼠。
“很多经营很好的公司，估值已经回到2018年中美贸易战时候的水平，这告诉我们市场非常不看好这个行业未来的发展趋势。”交银国际董事总经理、研究部主管洪灏说，“2008年的时候，我们见过1倍的市盈率。现在房地产板块是处在底部区域，但是股价还可能更低。”
他认为，政策的选择，可以决定房地产究竟是白银时代、青铜时代还是铁器时代。
博鳌房地产论坛现场，中信资本房地产部执行董事张平发言时恳切呼吁，希望把商业地产从房地产里面剥离出来，原因是提起房地产，可能大家就会认为是住宅地产。
“商业地产是符合国家房住不炒这个方向的，是为实体经济助力的。所以特别希望在金融政策层面把商业地产从房地产这个平台里剥离出来。”
虽然短期内整个行业经历了不少困难，但还是有很多人对未来保持乐观。
就在张平发言后，建银国际金融有限公司董事总经理曾粤晖接着说，“来之前一位房地产界的大咖级朋友跟我说，看来我们这个行业要变天了，我的感觉是即使变天，也是变出一片新天。”
“企业最大的作为就是要适应环境，企业就跟物种一样，讲究适者生存，从长期来看，这个行业都是存在的，不存在的是里面的这些企业。”旭辉控股董事局主席林中说，“你做得好，你就存在；你做不好，你就不存在。”