债来如山倒，债去如抽丝
2022年开年，龙湖集团发了一封公告，将在境内市场发行一笔28亿元的公司债券，这是民营房企2022年开年的首笔境内融资公司债券。
紧接着，中海、招商蛇口、绿城和碧桂园陆续有了融资的新动作，央企背景的房企和规模民企，在经历了2021年四季度的融资冰点后，开始率先呈现出回暖的迹象。
“融资环境的底，正在过去。”业内分析称。
根据机构统计，2021年10月房企的融资规模只有532亿元，相当于同年1月份的20%。
这样的局面叠加政策、市场等多重因素，让多家房企陷入流动性危机，引发多起爆雷。
局面在10月底监管发声“满足房企合理融资需求”后，逐渐向积极的方向转化。
据《凤凰WEEKLY地产》不完全统计，自2021年12月以来，已有金科、建发、龙光、滨江、绿城、中海等多家企业陆续恢复发行境内公司债券。绿地、上坤、合生创展等房企也先披露境外美元债发行公告。
同策研究院数据显示，2021年12月40家典型上市房企融资金额较上月继续回升，折合人民币共计761.86亿元，环比上升13.94%。
同策研究院资深分析师肖云祥对《凤凰WEEKLY地产》表示，近期市场出现的债务融资开闸的情况，实际上对央企、国企及较为稳健的大型民企有利，但可以预见对于体量小、债务高的民营企业而言，获得融资的机会并不多。
入冬
中指研究院数据显示，2021年1-12月，房地产行业共实现非银类融资17652.2亿元，同比下降26.3%。融资规模近五年来首次出现负增长，并且达到了五年来的最低点。
克而瑞的数据是，去年一季度房企融资规模为4000亿元，三季度下滑了将近1000亿元，同比下降了32%，而到了第四季度只有1767亿元，同比减少了55%。
从单月情况来看，2021年上半年度的融资规模走势与2020年同期相近，开年融资情况良好；随后6、7月份再度出现融资小高峰。
转折点出现在8月份。
受头部房企流动性风险影响，市场融资环境提前入冬。有机构数据显示，2021年8-12月5个月共融资3031.0亿元，仅占全年总额的25.6%。
尤其进入10月份以后，融资规模再度受到重创，单月仅实现了532亿元。作为对比，2020年10月单月数据是，发行总规模折合人民币692亿元。
就在单月融资规模创新低的2021年10月，监管层面开始发声，称应满足房企合理融资需求，融资边际放松的积极信号，开始显现。
“政策做出了及时响应，对融资进行弹性回调的指导。”中指研究院称。
随后11月9日，中国银行间市场交易商协会举行了房地产企业代表座谈会，此后多家央企国企和地方城投企业陆续发行了中期票据，房企融资“冰封”状态有所解封。
不过亦有分析人士表示，当下虽然房企融资“冰封”状态得以缓解，但目前机构的融资偏好仍然是一些财务状况相对良好的房企。
自救
克而瑞数据显示，受2021年融资环境收紧、销售下行等多重因素影响，房企违约债券不论从数量还是金额来看，均远超去年同期水平。
从具体违约房企来看，违约名单扩大至龙头房企，包括中国恒大、中国奥园、佳兆业、华夏幸福、蓝光发展、协信远创、中国泛海、北大资源、阳光100等。
机构数据显示，截至2021年末，共有14家房企的26只美元债发生实质性违约，违约金额合计86.5亿美元。
“此外，另有7家房企虽未发生实质性违约，但存在进入债务展期程序或有商票到期拒付等潜在违约事件。”中指研究院数据显示。
虽然对债务违约的风险加剧，更多的房企并没有选择“躺平”，而是开展积极自救。
1月5日晚间，富力地产公布了7.25亿美元债务展期的最终投票结果，票据持有人同意就交付的票据展期至2022年7月，即期得到全部本金的83%。
大发地产近期公告对1.845亿美元未偿付票据进行要约置换；荣盛发展则公告称，完成7.8亿美元债务的成功置换，最长展期为2.5年。此前，中国奥园、阳光城、佳兆业等房企均披露不同程度的债务展期公告。
肖云祥对《凤凰WEEKLY地产》表示，部分房企陷入债务困境主要还是流动性危机，并不是资不抵债，实际上部分房企手中还是有很多优质资源待“消化”，因此普遍会选择通过与债权人协商，获得展期。
“而从债务人来看，需要做到正常经营、减少支出，对资金安排要精打细算，做好在极端情况下资产出售的备案，保证到期债务的偿还。”肖云祥称。
有分析人士表示，为了避免实质性违约，2021年以来，部分房企选择进行提前债务安排，包括提前赎回、要约回购、交换要约，甚至于债务展期等。
包括中梁控股、弘阳地产、融信中国、正荣地产等多家房企，在2021年下半年陆续回购了美元债。
机构统计，房企赎回债券到期年限覆盖到2023年-2026年；同时从债券赎回的单笔金额来看，单笔提前赎回金额一般为100万美元-800万美元不等。
肖云祥表示，房企回购主要是向外界展示信心。另外，当前海外债券价格相对较低，此时购入可减低到期兑付的成本。
“但从交换后的债券偿付情况来看，当前已到期的交换债券多数均已按时兑付，但也有部分房企交换后的美元债仍出现了实质性违约。”上述分析人士称。
在几笔债券陆续获得展期后，20222年1月19日晚间，中国奥园公告称将不会于相关到期日及付息日支付2022年1月票据的余下本金及最后一期利息。此举被外界解读为“正式躺平”。
更多的房企还在努力，在谈债务展期、积极回购的同时，通过出售资产、配股融资等方式获得资金。
2021年末，《凤凰WEEKLY地产》曾独家披露花样年转让北京密云两处项目；此外花样年还出手了宁波项目等资产套现。
1月下旬，雅居乐、世茂集团先后公告出售广州亚运城项目股权，两笔交易对价分别为18.43亿元、18.445亿元，接盘方均为中海地产。
此前雅居乐曾公告，自2021年下半年累计出售14宗物业，套现约28亿元。世茂集团则自去年12月以来，先后以20亿港元出售香港西九龙地王项目，又在1月21日，出售上海黄浦路地块，交易代价10.6亿元。
头部房企融创中国从2021年10月末至今，已通过股权配售、大股东借款、资产处置等多种渠道回笼资金约300亿元。
此外，旭辉、新城发展等房企也在2021年年末开始配股融资等操作，充实资金。
据媒体报道，2021年12月下旬，央行、银保监会出台《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，鼓励银行稳妥有序开展并购贷款业务，重点支持优质的房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业的优质项目。
“在外部融资渠道存在较大阻力的情况下，房企选择出售资产、股权等方式来获得资金流入，已经是一种很常见的方式，但是在目前市场下行的背景下，资产接盘者也会变得十分谨慎。”肖云祥称。
后市
虽然目前市场上不少分析人士预计，2022年整体的房地产融资环境仍以维稳为主，企业的正常融资需求将得到维护，但未来一段时间内，不少房企仍将面临较为艰难的局面。
机构数据显示，2022-2025年为兑付高峰期，到期余额分别为273.25亿美元，182.8亿美元、190.32亿美元及179.94亿美元。
根据中指研究院数据，截至2021年12月31日，2022年将有6589.4亿元债券到期，其中信用债占比47.0%，海外债占比53.0%；海外债偿债高峰集中在上半年，信用债集中在3-9月。
该机构分析，目前海外债主要以借新偿旧形式置换到期债务，而近期发行低迷导致房企需动用自有资金偿债，部分房企将面临较大的流动性风险。
“信用债受政策边际利好带动，将继续维持当前回暖状态；海外债市场仍需一段时间消化积累的风险，短期内无明显增长动力。”中指研究院分析称。
更多机构的判断表现得更为谨慎。
亿翰智库于小雨表示，对于2022年的海外债市场而言，整体的规模将处于下行通道，境外机构投资者对中国房地产市场更倾向悲观情绪，海外债的发行规模短期内也难以恢复元气。
她认为，地产行业政策难以放宽，更多会出现边际改善，但是边际改善带来的修复往往是对境内房企融资和居民需求端的放宽，只会缓解企业的债务压力，并不能重现民营企业的稳定高速增长。
“在目前的情况下，还款压力较大的房企应加大去化力度，降低投资，并且尽可能地实现现金回笼，若现金充裕可提前偿还，以避免账期集中造成现金流挤兑。”肖云祥说。
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