这一次，郑州做了救市的排头兵

作者｜王志

编辑｜曹蓓    谁也没想到，GDP规模超过万亿的省会城市郑州会在阳春三月的第一天，率先打响全面救市的第一炮。 3月1日晚间，郑州市发布促进房地产行业良性循环和健康发展19条通知。 该通知从支持合理住房需求、改善住房市场供给、加大信贷融资支持、推进安置房建设和转化、优化房地产市场环境等五个方面入手，意在坚持“房住不炒”定位，因城施策，落实房地产长效机制，实现“稳地价、稳房价、稳预期”目标。 有业内人士感慨，“这是郑州楼市政策最冒进的一次，力度可以说是非常大了。” 中原地产首席分析师张大伟对《凤凰WEEKLY地产》称，“相比之前全国累计超过50个城市发布稳楼市政策，这是第一个系统性救楼市政策，政策力度更大，覆盖面更广，影响肯定也更明显。”  多个机构分析了其中的看点，比如是首个取消了“认房又认贷”的大城市，降低个人住房消费负担，以及把“合理住房需求”从刚需及改善性住房扩展至大学生。  业内不少人对郑州的这一举动赋予了更多的意义。“该政策不仅决定了今年郑州房地产市场的风向，对全国政策风向也有一定的指示意义。”诸葛找房数据研究中心负责人王小嫱说。   
“-30%”  《郑州日报》此前在2月18日刊发了郑州代市长何雄的讲话，“今年郑州计划出台政策每年吸引大学生20万留郑，这些留郑大学生如果三年内买房，需求总量预计超过1000万平米。” 郑州还计划出台支持政策鼓励外来务工人员在郑州买房，未来两年这一需求总量也在2000万平米左右。“仅此两项，差不多就能把郑州商品房存量消化掉。”何雄在文中表示。 贝壳研究院数据显示，2021年郑州全市商品房成交12.30万套，同比下滑了30%；成交金额1786亿元，同比下滑了24%。 根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022年1月，郑州新房成交6686套，较去年12月环比下降30.7%，二手房成交3561套，环比下降29%，同比下降18.1%。 另据统计局数据显示，郑州一月新建住宅环比下调0.2%，二手房也下调了0.2%。 不止一家机构在分析房地产市场时评价，出台政策稳定市场“很有必要”。 “郑州市场其实从2020年就已经略显疲态，只是2021年历经了洪水和几次疫情，加剧了。”有业内人士对《凤凰WEEKLY地产》表示。 “休假100天” 2021年的郑州，几乎同时遭遇着汛情和疫情的双重影响。 去年9月网传当地龙头房企建业地产的一封求救信中明确表示，建业300多个地产项目处于停业、半停业状态，但需支付巨额运营成本，预估相关经营性损失将达到3亿元。 同时，建业的销售业绩出现下滑，销售及回款较原计划减少近30亿元，再加上多处工地停工，经济损失累计逾50亿元。  随后在媒体沟通会上，建业确认了网传求助信的内容。同时表示，“有一些损失，是可以补救的”。  成交方面，有机构数据统计，郑州房地产市场去年下半年以来，从月均过万的成交套数，下滑至8000套左右。  成交的下滑，影响的不仅是销售，还有房企拿地的信心。 郑州去年三个批次集中供地，第一批次收金414亿元，此后两个批次，虽然有政策完善方面的微调，但成交金额却仅有65亿元、94亿元。 更多房企直接宣布进入漫长的“休假”。 此前有媒体报道，当地一家开发商碧源控股发布休假通知，从2022年元旦开始，集团及子公司将全体放假4个月。名门地产休假通知则称，放假时间从2月17日到5月31日。 建业集团更是网传裁员60%，但随后被否认，回应称只是作出相关业务整合。 有郑州当地业内人士向《凤凰WEEKLY地产》透露，郑州碧桂园此前也全员降薪，“经理级降30%，总监级降40%。” 不仅是整个房地产下行周期的影响，“去年郑州7·20特大暴雨对城市经济和房地产行业发展的影响都特别大。”当地一位业内人士在接受《凤凰WEEKLY地产》采访时表示。 他说，去年下半年以来，很多项目都没有进展，然后就是连续几个月的降薪、放假，甚至裁员。“这也导致施工进度、交房时间、销售信心等多个环节出现一系列的停滞。” 有媒体援引机构数据显示，2022年第8周，郑州有7个项目开盘，共推出约649套房源，累计去化约69套，去化率仅10%，而多个项目推盘成交套数仅为个位数。 “项目现在更多的是降价，很多项目几乎几天一个价，从1万5降到1万2，都是为了回款。”上述人士坦言，“开发商也想活下去啊。” 示范效应？ 不久前，一篇《在郑州，每个断供者都有一个心酸故事》刷爆了朋友圈。 文章称，洪水和疫情退去之后，房价和销售额也走到了年内最低点。伴随着这个低点，很多家庭陷入经济危机，甚至面临断供的可能。 评论区有人说，建议郑州楼市“量力而行”。 郑州一名购房者对《凤凰WEEKLY地产》说，前几年准备买房的时候，关注到了鑫苑国际新城项目。“当时看开发商的一些推介，还有学区，都很不错，这家开发商此前在郑州开发的项目都不错。” 但没想到，却遭遇了延期交房，“到今年5月，应该延期快一年了。”上述购房者说，现在对开发商最大的期望就是，稳稳当当地收房，不要烂尾。 
 这次郑州出台的政策，多多少少让这些普通的购房者有了些信心。 能从中看到积极信号的，或许不仅是购房者，还有房企。 政策提到，“定期组织银企对接，鼓励金融机构对受困企业贷款展期、续贷，按照依法依规、风险可控、商业可持续的原则加大房地产企业并购贷款支持”。 同时还包括在土地市场供应量、竞拍保证金比例等方面的调整。此外，还提出土地出让金分期缴纳等。 “如果政策能够很好地落实，也将适当缓解目前房企所遇到的困境。”有当地房企投拓人士表示。 “这些救市举措，在全国亦具备一定示范效应。”有分析如是称。 此前北海、菏泽等多个城市先后出台下调公积金或商贷首付比例等政策。媒体报道显示，重点城市房贷利率亦从2021年9月见顶以来持续回落。此外，最近多城市也陆续出现商业贷款首付降低、公积金首付降低的情况。 中原地产数据显示，2022年1-2月，全国已经有接近50个城市发布了不同程度的楼市宽松政策。 张大伟对《凤凰WEEKLY地产》表示，“从政策力度看，信贷政策相对影响更大。” “从年初开始的各城市楼市政策密集发布，正在从中低能级城市向中高能级城市过渡，全国房地产市场整体也处于筑底的过程中。”贝壳研究院高级分析师潘浩说。 有机构预计，楼市“小阳春”将有条件地在多地出现。 这样的条件能否成为现实，恐怕还要打个问号。 最新数据显示，2月百强房企销售同比降幅超40%，50城日均成交环比降幅达24.7%，楼市成交未见起色。 有分析人士称，“当前楼市下行压力仍大、部分房企资金困局仍未得到解决，后续不排除压力较大区域或城市跟进微调，因城施策将持续演绎。”  

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