爆雷房企的第一份参考答案

作者｜杨依依

编辑｜曹蓓

4月伊始，爆雷已半年的佳兆业终于迎来第一位地产行业的“白武士”。央企招商蛇口在完成并购债数月后，也终于出手，与长城资产一起宣布将共同梳理佳兆业在粤港澳大湾区的城市更新储备资源。

与当年孙宏斌计划收购郭氏家族的佳兆业49.25%股权不同，招商蛇口和长城资产意图更多的在佳兆业的存量资产上，以“成熟一个、合作一个”为原则将项目置入三方合作平台。

“在政府的指引下，由国企来盘活出险企业的存量项目，而不涉及股权层面以避免更大的风险，或将成为未来的主流处理模式。”汇生国际融资总裁黄立冲认为。

央企、AMC入场

4月5日，佳兆业、招商蛇口、中国长城资产管理股份有限公司(下称“长城资产”)宣布签署战略合作。据招商蛇口的公告，各方拟建立战略合作关系，在城市更新、房地产开发、商业综合体经营等领域开展合作，实现优势互补、互利共赢、共同发展的战略目标。

这是自2021年11月佳兆业理财产品爆雷之后的第二个“好消息”。6天前的3月30日，佳兆业刚刚宣布与中铁五局签署战略合作协议，推动大湾区城市更新深度合作。

签署协议现场的合照，显示出此次合作的重要性。

和中铁合作时，佳兆业仅派出了城市更新集团主席宋伟。此次与招商蛇口董事总经理蒋铁峰、长城资产深圳公司总经理欧鹏站在一起的，是郭英成的“老臣”孙越南。孙越南现任佳兆业集团执行董事兼董事局副主席，主要负责集团投资及管理工作，站在孙越南身后的还有佳兆业高级副总裁翟晓平。

三方合作谁占主导？合作项目中是否有佳兆业在深圳最为优质的资产，例如东角头项目？长城资产将在哪些环节上发挥作用？截至发稿前，佳兆业、招商蛇口均表示以公告为准，长城资产表示“不予置评”。

招商蛇口的公告显示“长城资产发挥资产管理、 产融结合优势”。“资产管理公司更多承担的是提供融资的功能，比如说融资发债，可以帮助盘活这些旧改的项目。”黄立冲对《凤凰WEEKLY地产》表示。

一家深圳国企开发商的城市更新部门员工对《凤凰WEEKLY地产》分析：“佳兆业估计是找有做旧改经验的招商蛇口来接盘，然后拉资产公司做资金方，一起合作处置。”

“以东角头为例，项目肯定是好项目，但佳兆业股权问题一直没倒腾清楚，招商蛇口肯定也不想踏进坑里，‘垃圾分拣’这方面AMC比较擅长。”一名接近佳兆业的业内人士称。

三方合作领域中，最重要的当数城市更新。有着“旧改王”之称的佳兆业，手握213个城市更新项目（截至2021年年中），其中73%在深圳、广州两城。自出现财务危机后，这些城市更新储备资源的归属一直是业界最为关注的问题。

公告称，“三方以佳兆业在深圳、广州、东莞、佛山等粤港澳大湾区核心城市的城市更新储备资源为基础，进行全面的梳理研究。”很显然，此次三方合作瞄准的就是佳兆业最核心的资产。

值得注意的是，佳兆业对外宣称的213个项目，指的是未转化的储备资源。城市更新和传统的地产开发不同，流程相对较长，以深圳为例，包括“报计划、报规划、确定实施主体、取得土地使用出让合同和建设用地规划许可证”四大阶段。

“转化应该就是指完成了城市更新前期工作，现在地上已是净地，可以进行开发建设了，也就是旧改项目成熟了。”上述深圳国企开发商员工说。

拉长看佳兆业过去的数据，自公司成立以来转化43个城市更新项目，转化面积近1600万平方米，其中2020年是转化数量最多的，包括位于香港、深圳、广州、惠州等城市在内的9个城市更新项目。2021年上半年，或由于资金链已经开始紧张，仅转化了3个项目。

三方合作方式是：以“成熟一个、合作一个”为原则，不断将成熟项目置入三方合作平台。

“成熟这个很难界定，有可能是拆迁完成，也有可能是某个审批节点达到了，我觉得应该是哪个项目能够过得了投资决策的标准，就叫做成熟。”深圳合一城市更新集团董事总经理罗宇对《凤凰WEEKLY地产》说。

至于三方合作平台谁占主导？从佳兆业的公告中还是能看出些端倪，“合作将会包括但不限于一般原则项下的合营安排及资产收购”，以此来看，佳兆业或放弃一些项目的控制权。

危情6个月

早在2021年上半年，就有佳兆业内部员工被告知公司下半年资金链即将断裂，彼时的佳兆业还沉浸在福布斯榜单跃升215名的喜悦中。

事实上，佳兆业不是没有作出过努力。深圳多家房企的员工向《凤凰WEEKLY地产》透露，在佳兆业理财爆雷前的一个月即2021年10月，佳兆业曾向他们兜售过城市更新储备项目。

“他们没抛出什么好货，都是一些拆迁后期的项目，比如宝安区河东项目，可能当时还没到山穷水尽的时候。”一家TOP3房企深圳公司的城市更新部门员工说。

“项目不是很优质，没有东角头项目，大概有十几个。没谈成的主要原因是我们两方对项目的预期售价预判不同，他们对未来售价期望值太高，我们比较保守。近两年市场的变化，很多项目算不过账了。”上述国企开发商员工说。

2021年9月的一个恒大理财产品微信维权群里，有投资者分享了一个深圳恒大后海总部被围堵的视频。视频里一名投资者在对恒大的声讨中，突然提到一句：“佳兆业的理财产品大家也要谨慎”。

2个月后，佳兆业理财产品爆雷。11月3日，由佳兆业集团担保、锦恒财富发行的理财产品到了兑付节点未兑付。产品本金119.13亿元，到期利息8.75亿元，合计本息127.88亿元，截至11月3日，出现到期未兑付逾3亿元。

当天下午，理财经理纷纷通知投资者：“佳兆业出现流动性问题，理财产品情况不容乐观”。11月4日，近300名投资者冲进深圳罗湖嘉里中心，佳兆业集团总裁麦帆、锦恒财富集团主席万兵、人力负责人谢斌鸿出现在财富产品的沟通会上，情绪激动的投资者逼迫麦帆电话连线居住香港多年未归的佳兆业董事会主席郭英成。第一通电话未能接通，第二通电话接通后，郭英成表示：“佳兆业是负责任的企业，给佳兆业时间，有能力和办法偿还。”

当天的沟通并没有取得实质性结果，仅商定在一周后重新商议。一周之后，佳兆业以疫情为由取消和投资者的见面会。

11月23日，理财的兑付方案出炉。方案采用分期兑付的方式，针对投资人到期的本金，到期当月兑付10%，此后每3个月兑付10%；针对投资人的利息，本金到期前不付息，随本金一起，本金到期的当月兑付10%，此后每3个月兑付10%。

据佳兆业方面向《凤凰WEEKLY地产》介绍，目前已兑付了2021年11月、2021年12月、2022年1月、2022年2月、2022年3月共5期。

一名购买了300万佳兆业理财产品的投资者向《凤凰WEEKLY地产》表示，目前投资者普遍对分期方案不满意，但这版方案出来之后，佳兆业便没有再找投资者沟通。“我们后面又组织了几次维权，但结果不理想。我在深圳摸爬滚打那么多年，没想到栽在佳兆业身上。”他说。

约一个月后，佳兆业的美元债爆雷。12月20日，由佳兆业发行的2021年6.5%优先票据12月7日到期，并未于该日支付本息共计4.129亿美元；同时，2023年到期的11.95%优先票据、2025年到期的11.7%优先票据分别于11月12日、11月11日需兑付利息共计8837.63万美元，宽限期届满后同样未支付。

佳兆业发布公告称，其优先票据的未偿还金额为117.8亿美元，公司一直与其优先票据持有人的代表商讨，就尚未支付的优先票据制定全面债务重组计划。佳兆业方面指出，受严峻的房地产市场环境和国际评级机构下调评级等多重不利因素影响，其流动性遇到前所未有的压力。

爆雷带来的是一系列的震荡，其中包括大批员工被裁。《凤凰WEEKLY地产》了解到，佳兆业裁员时承诺会给予N+1赔偿，但赔偿只能分期付款，目前已有员工的赔偿已经到了分期节点但并未兑付。留下来的员工无缘2021年的年终奖，一些总部及下属公司的员工，从今年初开始被欠了一个月的月薪。

“商业集团、物业集团等账面较为宽裕，还有现金流进账。”一名佳兆业内部员工对《凤凰WEEKLY地产》说。

目前来看，招商蛇口和长城资产的入局恐怕仅是佳兆业脱困的第一步，真正的解救还要等待被盘活资产带来的现金流。

模式或被推广

佳兆业此前曾官宣，文体科技集团正在引入战投。《凤凰WEEKLY地产》从知情人士处了解到，此前出具过投资意向书的深投控，没有和佳兆业继续洽谈下去，原因或是对价太高和产生不了太多现金流。现金流紧张的佳兆业文体科技集团，在3月底向南京银行争取到了一笔500万贷款的展期，展期至半年后。

从佳兆业和招商蛇口的对外表述可以看出，此次央企和AMC愿意接盘的仅在项目层面，并没有成为佳兆业的战投。

“一般而言，一旦开发商出现了财务困难，那么它的旧改项目也没办法往前走，这样就会影响地方的经济发展。”黄立冲对《凤凰WEEKLY地产》说，“佳兆业盘子大、债务多，不太可能在上市公司层面接盘。”他认为这次合作不是接盘，只是买下一些项目，或者入股已经启动了旧改的子公司，这样对投资方的压力仅仅限于当地的某个项目或者某地的项目，“这是政府保交楼努力的一部分。”

2021年下半年房企接连爆雷之后，多地政府提高了预售资金监管标准，确保项目不停工、不烂尾。

2022年2月24日，国新办以“推动住房和城乡建设高质量发展”为题举办新闻发布会，时任住建部部长的王蒙徽称：“坚决有力处置个别房地产企业项目逾期交付风险，要以’保交楼、保民生、保稳定’为首要目标，以法治化、市场化为原则。”

“面对市场下行压力大的问题，今年楼市的主题不是加强调控，而是平稳。保交楼、保民生和保稳定与’三稳’结合起来，一方面意在市场良性循环，即各类合理需求都要满足，另一方面也通过支持改善，保持楼市一定的活跃度，避免大幅度下行。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为。

恒大、佳兆业等房企在爆雷之后，对外更新的消息均与“保交楼”有关。

另一家同样不断释放保交楼消息的爆雷企业奥园集团，最近也传出AMC进场和国资尽调的消息。一名接近奥园的知情人士对《凤凰WEEKLY地产》称，一家山东的国资企业已尽调一个月有余。

“在政府的指引下，由其他国有企业来负责盘活资产，不涉及股权层面，既拉动了地方经济，又避免被出险企业牵连，”黄立冲说，“这将是未来的主流做法。”

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