姚员外的宝能城，进入猎杀时刻
广东沿海小城汕头潮阳区棉城，有一处始建于明朝万历年间的姚氏大祠堂。祠堂占地近千平，画栋雕梁，门口的泥塑浮雕被刷成闪闪的金色，与周围不过五六层高的老旧民房形成鲜明对比。
潮汕地区建祠堂的盛行，源于潮汕人历代的宗族教育，祖先信仰站在了佛、道皆拜的“多神信仰”之上。
他们笃信先人庇佑如同太阳东升西落一样坚定，从姚氏大宗祠走出来的后人姚建辉也不例外。
5年前，大连商人陈谷嘉在社交媒体公开实名举报，深圳宝能城所用的土地系宝能通过官商勾结，违法评估拍卖的方式取得，实际成本低至445元/平方米。
面对这块地“前主人”的质疑，“新主人”宝能系姚建辉笑称，“你说我捡到一个便宜也好，什么都好，就当我父母或者我爷爷上辈子做了什么好事，所以这辈子有点好的报应。”
很多人没听过姚建辉的名字，相比之下，其同胞兄长宝能系掌门姚振华要有名得多，人送外号“姚员外”。
兄弟俩在宝能系内部被员工称为“大、小老板”。相对于姚振华庞大的资本帝国，小老板所掌管的宝能系地产业务在全国的知名度并不高，仅限于深圳。
被小老板称为蒙了祖上荫德的深圳宝能城项目，是宝能地产目前在深圳最大存货的楼盘。最新消息是，这个楼盘未售罄的房源和一家1.7万平建面的酒店，要被卖了。债权人是平安银行，可售货值超过100亿元。
负责拍卖事宜的内部人士告诉《凤凰WEEKLY地产》，拍卖时间初步定在5月底或6月初，商品住房全部以毛坯形式拍出。一家深圳法拍房行业的人士透露，其中包括住宅数量223套、公寓260套。
据宝能官微，姚振华在今年3月28日的董事长办公会上介绍，部分大宗资产处置已取得重大进展，正在加快推进有关进程。
现金奶牛
不同于万科的产品主要面向刚需，宝能在深圳地产界声名鹊起，靠的是豪宅项目。
最初让其一炮打响的，是位于蛇口的宝能太古城。
外界提到宝能系，大多只知道姚员外早年间通过“菜篮子”积累了第一桶金，后通过收购深业物流和开发中港城又积累了相当大的资本。
但实际上，宝能系第一次资金扩张源于深圳房价2009-2010年的一次暴涨，为之贡献的项目就是宝能太古城。
2009年，宝能太古城以均价26000元/平方米的价格首次开盘。一年后太古城的实际销售均价已达40000元/平方米，据当时代理公司内部人士透露，太古城的销售回款金额远远超过一年前姚振华的预期。40万方太古城，按照房价每平方米暴涨14000元来说，销售回款比预期增加了50多亿。
而到了2012年，最后一栋楼王的售价已高达60000元/平方米。
这之后，宝能地产陆续推出了香蜜湖宝能公馆以及此次即将拍卖的西丽宝能城两大豪宅项目。
西丽宝能城是宝能地产在深圳目前货量最大的楼盘，也是目前深圳南山区稀有的优质新房之一，有市场传言姚振华本人就居住在宝能城中。
宝能城最近的一次开盘价格在2020年，单价8.37万-10.98万元/平方米，总价2400万-3529万元，项目当时的销售额占了宝能控股2020年全年总销售额的三分之一，可以说是十足的“现金奶牛”。
楼起楼塌
今年3月初，平安银行副行长郭世邦就在2021年业绩发布会上透露，平安银行房地产出险业务主要是以宝能为主，其中金额最大的不良贷款项目为54亿元，抵押物宝能城项目马上可进入司法拍卖执行环节。
宝能城已经是宝能目前手头最大的一块“肥肉”，不仅存量大、价格高，而且已经建成，正在办理预售证，马上可以进入到销售回款阶段。现在，已经被债权人中最强势的平安银行拿到了手里。
郭世邦当时还介绍，其他的宝能代销未对应项目的产品共涉及两个，合计23亿元，都已提供价值较高的香蜜湖股权质押。
香蜜湖地块是宝能在深圳除了宝能城以外唯二优质的项目，处于深圳传统豪宅片区香蜜湖的最为核心的地段。
也就是说，平安银行踩到的坑，宝能基本上给了最好的东西来弥补。
这样的“优待”，或源于早些年的渊源。
早在“宝万之争”时，宝能和万科的对阵就被业内戏称为“一堆银行在背后神仙打架”：平安银行、浙商银行给宝能输送“弹药”，万科管理层最后的底牌“招商财富-招商银行-德赢1号、2号专项资产管理计划”是由招商银行托管。
有媒体统计，从2015年6月至12月，平安银行为宝能系旗下企业深业物流、钜盛华提供了约27亿元贷款。
“宝能在我们这儿，有个团队基本把所有业务都做了。”一名平安银行的内部员工对《凤凰WEEKLY地产》透露。
事实上，除了平安银行之外，宝能曾一度是很多银行的“优质客户”。
一家国有银行深圳分行风控部门的员工对《凤凰WEEKLY地产》说：“宝能来找我们贷款，存款上非常大方，比如贷30亿，它会承诺存60亿在我们银行，60亿是他们卖保险的资金，很多银行经不住这样的诱惑。”
但他所在的银行最终没有批贷：“因为我们发现宝能所有的融资抵押都是互相交叉的，根本看不懂账面，担心风险。”
后来宝能发生的一切，印证了这样的担心。
其他正陷入不良贷款风险的银行，还在苦等姚员外还钱。
今年3月下旬，《凤凰WEEKLY地产》曾对广州中院的一则公告中“姚振华下落不明”一事做出报道。
几个小时之后，姚员外罕见地出现在电视媒体的镜头中，这名债务缠身的宝能系掌舵人面含微笑从容地表示，法院公告里提到的和广州银行的纠纷，是很小的业务，“借贷也就几个亿，欠了一点利息。”根据法院公告，宝能结款的本金是7个亿，利息1400多万。
除了银行，宝能还有众多其他债主也正在焦急地等待其他可以兑换成现金流的资产，哪怕是只有几个亿。
去年下半年开始，宝能系几乎全线爆雷，包含理财产品、信托产品、银行贷款，债主遍布各类金融机构和个人投资者。
在安抚债主时，宝能承诺放上货架的至少有深圳宝能中心、前海项目、广州的写字楼与旧改项目、深业物流旗下罗湖笋岗片区的写字楼和旧改仓储用地、前海人寿股权。
《凤凰WEEKLY地产》了解到，自从去年10月之前处理掉广州宝能金融中心和广州黄埔区枫下村旧改项目之后，截至目前，宝能还没有其他资产被卖掉。“有几个形成共识的项目，但最终是否能正式交易还有变数。”一名宝能投资集团的内部员工对《凤凰WEEKLY地产》说。
宝能的风险到底多大？
中炬高新去年10月的公告揭开了宝能债务的总体状况：截至2021年9月底，宝能集团合并报表总资产约8300亿元，剔除并表金融资产及负债后集团总资产约4300亿元，有息负债合计为1927亿元（包含银行贷款、信托贷款、理财产品及发行的公司债券），对外担保余额308亿。
兄弟“分家”
宝能系能发展成庞然大物，离不开姚氏兄弟的默契。如同许多潮汕企业一样，家族力量的紧密抱团是这家企业做大的原始动力。
但2020年年底，姚氏兄弟却意外地分家了。
宝能控股集团2020年最后一次晨会上，“小老板”姚建辉称与兄长“经营理念”不合，宣布将其持有的宝能系其他公司股份赠送给胞兄姚振华，自己带着主营地产的宝能控股剥离出宝能系。
当时市场上有两种声音，一种认为大老板好用产业为由拿地的风格，和小老板的传统地产开发思维终归无法携手同行。还有一种观点是，大老板姚员外或许在提前做风险切割。
事实上，小老板本来就把持了宝能系几乎所有的优质地产资产，还在分家时拿走了香蜜湖地块。一名宝能投资集团的前中层告诉《凤凰WEEKLY地产》：“原先香蜜湖地块是属于我们大老板这边的，我们内部甚至已经成立了小组准备开发，但突然有一天，小老板就说归他了。”
去年11月连续爆雷之后，姚振华与宝能理财产品投资人代表在笋岗街道办四楼见面。
宝能理财产品投资人在“关于投资人兑付诉求的十大要求”中，明确提出了姚建辉和姚振华兄弟二人为转移核心资产而进行的“分家”行为。
“鉴于私人财富很大一部分是大小姚分家前购买为宝能及关联公司自融，但分家后刻意剥离核心资产至小姚是典型的转移资产行为。要制止姚建辉和姚振华进一步转移资产（包括他人代持股份、不当关联交易、不当股权变更、隐匿资产进行处置其他恶意串通行为）。二姚分家导致核心资产剥离到小姚负责的板块，所以姚建辉应承担同比例兑付责任，募集时兄弟未分家，姚建辉旗下公司每月经营性收入20%用于私人财富端兑付。”投资人在十大要求中提出。
投资人的担心不无道理。
去年11月初，就在姚振华处置理财产品逾期问题时，“小老板”姚建辉仍出手阔绰，旗下公司以4.07亿价格拍下了深圳福田保税区迪辰仓储大厦的第一至四层及4m、8m、11.5m、18.3m夹层。
从宝能系剥离出来后，宝能控股更名为“莱华控股”。“莱华”这个名字在宝能已经存在了很多年，它最初是宝能在深圳大鹏半岛一处五星级酒店“莱华酒店”的中文名字，由一个酒店名到公司名，可见“小老板”对它的喜爱。
莱华的英文翻译是LAVENNA。一名参与过翻译的早期宝能员工对《凤凰WEEKLY地产》介绍，LAVENNA是一个生造词，它是由7个英文单词的首字母拼接而来，代表了大爱、壮志、价值、喜爱、需求、年轻、成就。
“小老板”也曾经正能量满满过。
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