多好的业绩能配得上12个涨停板？
在收获新一个涨停板之后，中交地产如期发布了2021年年度业绩报告。
据统计，中交地产在16个交易日内，收获了12个涨停板。截至4月15日收盘，中交地产总市值达到170亿元。
Wind数据显示，中交地产股价已从3月16日最低点的6.30元/股，上涨至4月15日收盘的24.42元/股，区间振幅高达282.68%。
据统计，截至4月15日收盘，中交地产的2022年总市值涨幅达284.57%，涨幅位列A股第2位。
这一波没有缘由的上涨，此前就引发了深交所的紧急关注。
随后4月8日，中交地产在回应深交所问询函时表示，公司不存在应披露而未披露的重大信息，公司基本面未发生重大变化。同时，控股股东、实际控制人没有计划对公司进行股权转让、资产重组以及其他对公司有重大影响的事项。
有关注资本市场的业内人士对《凤凰WEEKLY地产》表示，“中交地产目前股价的走势，已经无法从公司经营等基本面上来做解读，更多的是交易层面的事情。”该业内人士直言，“或许是游资在炒作。”
《中国证券报》此前报道称，从交易所近期披露的龙虎榜数据看，疑似知名游资徐晓“驻扎”的国元证券上海虹桥路营业部、“章盟主”所在的国泰君安上海江苏路营业部频繁上榜。
有关注资本市场的分析人士对《凤凰WEEKLY地产》表示，从流通市值和上涨前的股价来说，中交地产是游资非常喜欢的“标的股”。相反，如果是万科、保利这种体量（市值）的公司，就很难实现连续的“拉涨停”。
58安居客房产研究院分院院长张波表示，从房地产板块来看，虽然今年以来调控放松的力度不断增强，后期市场复苏的预期不断强化，不少地产股的确出现不同程度上升，但并不足以支撑单一地产股持续大幅度上扬。
“从中交地产本身的土地储备、战略布局以及销售情况来看，也不存在重大的利好推动因素。”张波认为。
归母净利连年下滑超30%
从业绩报告来看，中交地产的表现显然难以跟上股价的步伐。
2021年，中交地产实现营业收入145.2亿元，同比增长了18.23%，利润总额15.22亿元，但净利润仅有7.39亿元，同比下降了17.5%。
中交地产的归母净利润则只有2.36亿元，同比减少了32.19%，此外，少数股东则分走了5.03亿元的利润。同时，房地产销售业务毛利率下降3.53个百分点，至22.73%，维持在了行业平均水平。
值得注意的是，自2019年起，中交地产的归母净利润已经连续三年下滑超过30%。此外2021年扣非后归属股东净亏损4.32亿元，这是三年内首次扣非后净亏损。
此前在三季度业绩报告中，中交地产曾称，房屋交付面积较上年同期有所降低，导致毛利润率降低。
同时中交地产称，前三季度的新项目获取及土地储备面积均超过往年度，截至202 年三季度末，公司纳入合并范围项目较上年同期增加较多，且多数项目尚处于前期开发阶段，新项目所需人员增加，导致管理费用增加。
亦有业内人士对《凤凰WEEKLY地产》表示，中交地产背靠国资，有着一定的融资议价能力，但成本控制、营销等方面的确差强人意。
中交地产2021年报显示，其银行贷款平均融资成本在3.80%-6.50%，债券平均融资成本3.52%-4.99%，信托融资平均成本6.00%-8.50%。
根据年报披露，中交地产2021年经营活动现金流净额为-44.51亿元，同比增加76.24%，中交地产表示主要为报告期内新增项目增加，支付的土地款项的增加。
经营方面，全年实现签约销售金额560亿元、权益销售金额398亿元，分别同比微增了5.07%、7.28%，全年实现销售回款591亿元。代建业务实现签约销售面积2.23万平方米、签约销售金额10.2 亿元。
2021年，中交地产还新拓展了24个项目。这其中包括了北京2021年第一轮集中供地，联合卓越集团86亿斩获的昌平区两宗地块，权益土地款合计约42.59亿元。
彼时，有业内人士依据成交楼面价及销售限价之间的利差判断，该两宗地块未来或存在亏钱的可能性。
同时，中交地产年内营业成本中，土地成本占营业成本的比重从2020年33.56%提高到了2021年的43.87%，成本金额为49.17亿元。经营活动现金流出小计也较2020年增长了10.67%。
二股东撤退
在股价一飞冲天的时间节点上，二股东重庆渝富资产经营管理有限公司开始陆续减持中交地产股份。
根据公告披露，截至4月12日，二股东重庆渝富的减持实施已到期，其间已累计减持1197万股，减持比例为1.72%，减持均价为7.07元/股。
但值得注意的是，该减持计划其实早在2021年9月就作出披露，彼时公告计划减持不超过1390万股中交地产，减持比例占总股本的2%。
就在减持期满的当天（4月12日），重庆渝富再度披露了一份减持计划，预计不超过2086.30万股，占中交地产总股本的3%。
公告称，计划公告之日起15个交易日之后的6个月内进行减持操作。通过大宗交易方式进行减持的，将于本减持计划公告之日后的6个月内进行。
资料显示，重庆渝富资产经营管理有限公司此前为上市公司重庆实业的实际控制人。
2008年12月，重庆实业完成了重大资产重组，向中住地产（中交地产前身）等公司发行股票购买相关资产。
此后，中住地产以1.61亿股，持股比例54.19%，成为重庆实业第一大股东。重庆渝富资产经营管理有限公司持股3159.60万股，持股比例10.63%，成为重庆实业第二大股东。
重组完成后，重庆实业成为中住地产的控股子公司，中国房地产开发集团成为公司的实际控制人，公司主营业务变更为房地产开发。
2015年7月，中国交通建设集团有限公司将中住地产股权无偿划转至中交房地产集团, 划转完成后，中住地产成为中交房地产集团全资子公司，中交房地产集团成为公司间接控股股东。
历经数次股权变更、公司更名之后，2017年9月，公司将中文名称由“中房地产股份有限公司”变更为“中交地产股份有限公司”，同时将证券简称变更为中交地产。
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