大湾区的楼市，终于小心翼翼地开了个口子
“五一黄金周”进入倒计时的时候，大湾区楼市的第一场暖风，从广州周边的佛山掩面而来。
4月26日晚间，坊间流传着一份佛山放松限购的通知。27日，佛山市住建局回应《广州日报》称，“从政策上来说是没有问题的，但目前相关业务系统功能还在进行调试，待调试完成后会正式对外公布。”
“地方管理者对后市的预判存在较大差距，对‘房住不炒，不以地产为短期经济刺激工具’的理解有较大不同。”广州房协专家委员邓浩治发文称。
空前压力
满5年的二手房不计入限购，是这份流传的《佛山市住房和城乡建设局关于有限存量商品住房政策的通知》里的关键信息。
这意味着，一大批房子过五年的家庭可以继续买房，释放了巨大的购买力。
“本次新政对于低迷的佛山楼市是一剂强心针，不仅有利于释放本地购房需求，也为外地购房人群到佛山置业开了一个口子，对于提升当前一二手房市场的交易活跃度无疑是有帮助的。”克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓称。
在此之前，佛山楼市遭遇了空前的压力。
一般来说，广州行情火爆时，佛山通常也会受到辐射，市场会跟着转好；而当广州调控政策升级时，购买力又会向佛山外溢，也就是业内所说的， “广州跌倒、佛山吃饱”。
但2017年，全国主流城市纷纷收紧调控，当年6月，佛山升级了二手房限购：非户籍在限购区域内购房，须提供2年内连续1年以上社保或个税证明，且限购一套。
广州对佛山二手房的购买力被锁在了门外。
在此次文件流传出来之前，佛山的限购政策是分区的。限购区域全在紧贴着广州的东部：禅城区全区，南海区桂城街道、大沥镇、里水镇，顺德区大良街道、陈村镇、北滘镇、乐从镇。
一家北方房企佛山公司的负责人告诉《凤凰WEEKLY地产》，东部的购买力主要来自广州。一名业内专家称：“临近广州的限购区域，多为广佛候鸟人群买房，部分是长期投资客。”
佛山限购升级后，购买力外溢到了佛山的非限购区域和属于广州的南沙等地。
2018年上半年，中原地产关于湾区九城购房客户来源以及构成分析显示，多个非限购区域异地置业比例上升。顺德容桂、三水西南和乐平等非限购区域，部分楼盘来自广州的购房比例超过六到七成。2017-2019年间，这些区域有效承接了限购镇街转移的外溢需求。
有意思的是，随后形势发生了反转。
2020年的最后一个季度，佛山全市一手住房成交量被广州超越，主要是缘于广州外围几个区域人才政策的放松，购买力开始回流广州。
“大中城市的有效市场边界持续收缩。”保利发展最新发布的《保利2021-2022年房地产行业白皮书》提出了这一观点。
保利发展在白皮书中称：本轮限价叠加市场深度下行，大中城市的有效市场边界持续收缩。2017年外溢需求高位时，多数城市的市场边界大于行政边界；及至今年，多数城市的市场边界已明显小于行政边界，只有距离特别近的区域才会超出行政边界。
多重因素影响下，佛山楼市失去了大批“广州客”，压力倍增。
根据佛山房地产信息网统计，2021年新房网签102556套，合计面积1139.4万平方米，环比跌12.9%。对比近十年走势，2021年成交量为7年来新低，相当于跌回2015年前水平。
到2022年一季度，佛山的楼市仍未有起色。据克而瑞监测，今年第一季度佛山商品房网签成交面积356.37万平方米，同比下降19%，为近五年来同期倒数第二。同时由于网签均价较去年同期下滑了2000元/平方米，今年一季度商品房总成交金额458.66亿，同比降幅高达30%。
效果不能高估
业内不少人认为，佛山调控政策松绑，势在必行。
在此之前，佛山的房贷利率已经整体呈下降趋势，首套房利率普遍降低至5.6%，最低达5.4%；二套房贷降至5.8%，最低达5.6%。同时放款速度也有明显提高，多家银行最快放款时间为1个月。
但此次松绑限购的“疗效”还有待后市检验。
“现在购房者信心不足，松绑也难以支撑。大家受疫情影响，很多已是‘伤筋动骨’，先保生存再保住房。”一家广东开发商员工对《凤凰WEEKLY地产》说。
“即便有政策助力，佛山市场的复苏恐怕也很难一蹴而就。目前全国很多城市的楼市都面临着需求疲软和信心不足的双重考验，所以对于新政能在多大程度上调动购房需求还要客观看待。”克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓称，与以往湾区市场经常冷热分化相比，今天湾区基本上所有城市的市场都处于一个相对低位运行的状态，因此虽然佛山是第一个以较大力度打破限购政策的城市，也很难像以前一样形成“洼地效应”。
“要知道，包括以前经常到佛山扫货的广州客在内，大多数外溢需求的基础是对当地市场有一个好的预期，不仅仅是给房票就够了。”他说。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也持类似的观点：“释放需求要更加全面综合的政策。比如，加大财政补贴力度，税收减免力度，让新市民购置这类低价的存量住房，从而加速存量房流转释放改善型需求。另外，也可加速存量房老旧改造，补足配套短板，或转化为政府或国企统筹的保租房，从而渐进培育新市民住房消费潜力，这是房地产可持续发展的根本。”
不能再拖了？
就在佛山住建局确认文件真实性的不到半小时后，南京当地又出消息，部分银行调整首套房贷利率认定标准，结清贷款且名下无房可认定为首套。
一名深圳房地产业内人士对《凤凰WEEKLY地产》感叹：“这就是深圳现在最想要的。”
这两天关于深圳松绑的传闻，源自一张疑似贝壳的内部聊天群。该群内称，深圳即将放开限购限贷，其中有一条“有贷款记录还清按首付3成算”。
深圳贝壳随后辟谣：“经查实，网传截图内容为虚假图片且恶意造谣，贝壳深圳没有所谓的贝壳集团（深圳）高层群（436）。”
今年一季度以来，先是两会释放政策的积极信号，随后六部委发声，多方面支持作为国民经济支柱产业的房地产良性健康发展，明确表示要审慎出台收缩性政策。甚至连去年四季度刚要推出的房地产税试点工作也没有更新下一步。
截至目前，目前已有80多个城市出台楼市松绑或纾困政策，尤其是长三角各大主要城市，包括上海、南京、宁波、苏州、无锡等。
相比之下，大湾区唯一有动作的佛山，这次也是遮遮掩掩。先是官方回应放松限购的文件不属实，后又承认确实有文件，但还需内部调试。就连深圳此前流传力度更小的“调整二手房参考价”，也迟迟未公布。
但大湾区的楼市，压力已经在逐渐增大。
刚刚过去的三月份，据乐有家研究中心监控数据显示，粤港澳大湾区九城累计成交一手住宅31575套，同比下跌50%；五城累计成交二手住宅8613套，同比下跌73.6%。
今年一季度的三个月里，深圳全市二手住宅成交量均未超过2000套，2月更是创下了近15年的新低，不足1000套。
“深圳楼市政策松绑不能再拖了！”中国城市经济专家委员会副主任宋丁对《凤凰WEEKLY地产》称：“深圳目前还没有任何实质性官方消息，但估计近期应该有新政出来，只是松的程度应该不如传闻中的那么厉害。”
深圳乐有家营销总裁贺玲认为：“后续一线城市，比如深圳不排除有政策上的‘正常调整’或‘边际微松’，这对当前过度压制的需求释放是有帮助的，相信在刚需购房和新市民购房需求满足方面会有考量，预计年中市场会有复苏行情。”
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