旭辉向自己开刀
作者 | 傅林林
编辑｜曹蓓
几天前旭辉宣布停牌的时候，就已经有人猜，这家一直咬牙坚持的示范房企，可能要准备债务重组了。
11月1日，旭辉公告，已暂停支付公司境外融资安排项下所有应付的本金和利息（公司预计将继续支付的若干有抵押的项目贷款除外）。随后，旭辉控股在港交所复牌。
资本市场给出了可以预见的反应，截至当天收盘，旭辉控股股价下跌25%，报0.39港元/股。
“这么做传递的信息就是力保境内，安抚境内所有债券持有者和合作方。”有房企融资人士向《凤凰WEEKLY地产》表示。
就在对外宣布境外债违约的同一天，旭辉向内部发布了一份组织架构调整通知，将之前一些中心部门下调至部门级别，并对人事做出相应调整。
今年以来，旭辉已经在组织架构和区域调整上下足了功夫。每一次组织“变形记”，都是这家房企，在下行周期不断调整身姿的求生。
11月1日下发的这份内部文件中，旭辉将投拓、产品、企业管理、人力发展降级，同时成立了综合管理部。新的组织架构为营销、运营、财务资本、综合管理四大中心。
这里有一个明确的信号是，企业在扩张阶段的几大重要部门，都要收缩了。
首当其冲的当然是投拓。
作为示范性发债试点房企，旭辉今年在土地市场已经开始将战线收缩至重点关注15-20个核心城市。同时，拿地利润水平要保证一线城市达到10%，二、三线城市维持在8%左右的要求。
今年上半年，旭辉是拿了地的，这在民营房企中并不多见。
但随着销售情况不见好转，旭辉也开始停手。这次调整中，旭辉撤销了投资拓展中心，拓展职能并入建管公司，投拓管理部和合作管理部合并为投资管理部。
投资的收缩也带来人员的变化，旭辉投拓人士告诉《凤凰WEEKLY地产》：“目前投拓口人员流失较多，只保留了几个人。”
组织精简的原则，反映在区域上就是不断的合并。
早在去年，旭辉已经将原湖南、武汉、郑州区域公司合并为华中区域。今年10月，旭辉又将华西区域、西南区域合并形成华西区域集团，区域总裁由原华西区域林祝波担任，原西南区域贲宇调回东南区域任职区域常务副总裁。
“集团的架构调整目前对业务的影响不大，我们现在主要还是把精力聚焦于交付和销售。”对于此次调整，旭辉内部人士向《凤凰WEEKLY地产》表示。
组织的变化伴随着相应的人事调动，此次调整分别任命黄晖、赵欣、宁静鞭为投资管理部总经理、产品管理部总经理、总裁办公室主任。
今年7月，旭辉刚刚进行了一次今年最大的人事调整。旭辉原东南区域集团总裁、47岁的汝海林升任旭辉控股执行总裁，主持地产开发平台的日常经营管理工作。旭辉控股执行董事、CEO林峰则主抓职能平台，兼任旭辉商业总裁；代建平台则将由旭辉控股执行董事陈东彪负责。
此次提前宣布暂停兑付旗下境外债务的本金和利息，其实并不太意外。
在不久前刚刚经历了非标违约事件之后，旭辉的债务压力问题凸显，林中也发布了内部信坦言遭遇的压力。
数据显示，截至公告日，旭辉控股集团的境外债务总额（包括银行贷款、优先票据和可换股债券）约68.5亿美元，暂停支付的款项［即到期未付的本金和利息总额（含因部分债权人按照相关融资的条款行使既有的求偿权产生的款项）］约4.14亿美元。
宣布境外债务暂停支付的同时，旭辉控股集团称，公司将全力保交付、保经营、维护境内融资。
有房企融资人士向《凤凰WEEKLY地产》表示：“这么做传递的信息就是力保境内，境内债券我继续做，房子我也交，没了境外债务的压力，我能解决境内主体的问题。”
此外，该人士分析，美元债的持有者大多都是中资银行的香港分行，所以金融机构总行这一关不好过。但是一家总行如果在某房企存量100亿，60亿开发贷，20亿债券，20亿美元债，银行这边会认赌服输，让房企提供抵押物或者置换。
当然，对于境外美元债仍旧有其他的处置方式。
“比如，老板把自己的美元债通过第三方买回来，公司再回购这批债券，这批机构亏点钱把债券处理掉。”上述人士称，“这些老板有海外信托，海外外币资金是够的。”
旭辉方面称，自2022年1月1日起，公司已向境外债权人支付本金和利息约15亿美元；同期，仅筹集约5亿美元的新增境外融资；一直倚赖内部现金资源，并从境内汇出大量现金以履行该等偿付义务。
“鉴于房地产行业所面临的融资及经营环境日益恶化，向境外汇款日趋困难。虽然公司也探索过包括资产处置等在内的不同方案，希望产生足够的现金流。然而，这些方案在不利的市场条件下，既耗时，也难以实现。”