京沪豪宅一骑绝尘

记者 | 傅林林‍‍‍‍‍‍‍‍‍

编辑 | 曹蓓

“我结婚合理合法，凭什么不让认筹？”

5月16日中午12点，上海云锦东方三期结束了认筹。在项目认购现场，工作人员认出了黄牛，但黄牛理直气壮，工作人员也拿他们没办法。

这个红透了的豪宅项目，刷新了一系列数据：最终认购数据统计已突破700+组，认购率高达667%，预计入围分接近满分（118.32分）。这成绩，又一次创造历史了。

购房人、中介、黄牛在上海的烈日下为了上千万的倒挂套利空间不断腾挪，向外界展示“魔都”的魔力，这座中国最摩登的城市，能够汇集人才和资本的背后，有一部分是其核心资产价值。

但故事远没有结束。

在认购结束后不久，就有购房者在市政府信箱中反映，在认购现场有大量黄牛非法集资，利用假结婚代持等手段，操纵积分违规认购。

有市场人士建议，倒查统计在2023年4月1日之后结婚的名单。但上海中原地产市场分析师卢文曦向《凤凰WEEKLY地产》表示：“查起来很难，走的都是正规的手续。”

就在不久前，北京的豪宅圈也因为万柳书院75套豪宅被拍卖的消息火了一把。

其实，万柳书院的出圈仅仅是因为一个篮球少年的一次运球。

图为万柳书院

去年12月，一位博主发布了一则室内运球视频。有网友发现其视频定位为毗邻清北高校、均价30万/平的万柳书院，背景墙上的挂画疑为齐白石真迹——价值4.2亿元，且博主本人就读于门槛颇高的北京101中学。

这座豪宅，不仅是财富的象征，中国的精英阶层的教育、生活品位以及互联网时代大众对富豪阶层的浓厚兴趣，让它的名字本身就贴满了标签。

但事情的另一面是，从去年开始，万柳书院就已经多次出现过法拍房，而此次信达处置万柳书院75套豪宅的消息，只是给这个小区再次蒙上了一层冰与火的面纱。

无论是上海还是北京，毫无疑问，在关键时刻，豪宅还是硬通货，财富阶层和高净值人群仍旧会把目光投向房地产来进行资产配置。

高达千万的“馅饼”

如果从数据看，北京和上海的豪宅都走出了一波独立行情，特别是上海更是一骑绝尘。

2022年，上海总价超过3000万的豪宅成交了741套，二手房为460套，领跑全国。总价超过1000万的豪宅为14973套，同比增长44%，仍旧处在全国第一的位置。

卢文曦表示：“核心城市的核心资产，再加上不同程度的倒挂，让上海豪宅卖得很好。”

其实，云锦东方的现象并非个例。有购房人反映，百汇园、前滩格力海德一号、外滩绿城兰亭等项目均出现了黄牛的身影。

“倒挂大，户型大，获利高，这也就是为什么其他豪宅项目也有黄牛，但唯独云锦东方这么出圈的原因。”卢文曦表示。

公开信息显示，云锦东方三期，共推售105套房源，包含洋房、别墅，备案均价高达16.49万元/平方米。

据了解，此次推出的洋房总高8层，一二层为底层复室约410平方米，均价约14.55万/平方米；3-7楼为约240平大平层，均价约12.58万/平方米；顶楼为约177平带露台，均价约14.27万/平方米。

而周边的二手房均价基本都在20万/平方米以上，以链家的成交记录来看，云锦二期去年至今的成交均价在20-26万之间。

也就是说，只要打中一套云锦东方，这中间的倒挂空间就高达千万。

北京也同样存在倒挂现象，合硕机构首席分析师郭毅向《凤凰WEEKLY地产》表示：“为了管控住北京整体的均价涨速，对于核心区地块也同样进行限价，造成了房价倒挂，这种倒挂就为这些项目形成了一个确定性的价值空间和升值的可能性，那么也就形成了对于需求端的一个拉动。”

价格倒挂是房地产限价时代一个最为突出的特征。在热点城市，不论是豪宅、改善盘还是刚需盘，都曾因为倒挂而被购房者、投资客竞相追逐。

但在这个房地产调整的周期里，这个万能的法则在某种程度上失灵了，而只有存在着套利空间的核心城市的核心资产还会受到追捧。

资产换仓

在2023年的前5个月，北京西城区的中海都阙台（中信城四期）以509套的成绩冲上北京豪宅榜单的首位，均价达到了16.5万/平方米，成交金额89.36亿元。

这个项目位于菜市口地铁站东南角，二手房已经是西城的优质学区房（北京八中九年一贯制学校），距离天安门直线距离2.1公里，距离天坛公园不到2公里，4号线和7号线两条地铁线交会，周边的配套也非常全面。

而从贝壳上数据来看，一期均价17万/平方米，二期三期均价18万/平方米左右，而四期的均价为16.5万/平方米，也存在一定程度的倒挂，只是幅度与上海的云锦东方相比倒挂空间其实并不大。

但优越的地理位置让这个项目并不缺少买家。

郭毅向《凤凰WEEKLY地产》分析，北京豪宅的热销有几方面因素，供应端，从前几年来看，北京核心区的土地供应相对比较少。所以开发商也缺少打造豪宅的先天产品条件，这两年因为财政上存在一定的压力，所以核心区的供地在增加。从需求端看，当下的投资途径并不是特别的清晰，那么对于资产重组的倾向会越来越清晰。

“基于这两方面的考量，再加上这两年资金的使用成本是一个持续下行的状态，特别是对财富人群、高净值人群，他们所能调配到的资金，其实相对来说成本都是比较低的，所以这个群体在积极地重新配置自己的资产，去做资产的换仓处理。”

根据合硕机构提供的数据显示，2022年，均价超过10万元/平方米的住宅销售了3188套，面积达到58万平方米，成交金额达到了651亿元。

而到了2023年5月，这个势头仍旧在持续，成交套数1493套，成交面积25万平方米，成交金额319亿元。

距离上半年还有1个多月时间，今年的豪宅成交数据已经接近去年的一半。

而从今年北京豪宅成交的前三名看，中信城、天坛府、信达中心东外39号都是位于城市的核心地段，三个项目合计成交了906套，占比超过一半，可见相比于位置较偏远的豪宅，购房者对核心区域的资产还是看好。

被改变的投资格局

一线城市的豪宅尽管也有分化，但基本能保持住复苏的趋势。

比如，深圳就算豪宅表现不如北京、上海，但也能维持在一个相对稳定的区间。根据中原数据显示，4月，一手豪宅共成交269套，环比下降1.1%；成交面积为4.07万平，环比下降3.6%。成交均价为95071元/平，环比上升3.3%。

中原地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦向《凤凰WEEKLY地产》分析，未来深圳豪宅的前景，还是比较看好，目前深圳一二手房的倒挂还是比较明显的。所以可能对于销售来说，新买的豪宅还是有一定的吸引力的。不过目前整体市场不好，豪宅也不是刚需，再加上未来对房价的升幅没有很大的预期，所以今年大家比较观望。

一线城市的核心区域正在成为房企投资的重点，开发商的拿地和产品逻辑已经随着市场的变化而改变。

郭毅表示：“全国房地产市场的这种分化，使得像北京、上海这样产业发达、人口基数大的城市房地产市场有着相对稳定的成交表现，这样的城市其实并不多见了。所以我们也能看到房企在拿地投资上更多地倾向于一线、新一线和部分产业发达、人口净流入的二线城市。”

从今年的土地市场看，北京、上海保持着相当高的热度，当然这与地块质量高也有关系。

一位北京的房企人士表示：“房企在拿地上要考量的，一是去化的速度，是不是能够有更多的市场需求保证项目的流速。另一个是能不能够实现比较合理的利润，当然流速越快，它本身就会对提升利润起到一定的帮助。核心区的豪宅，流速相对有保证，很多项目，特别是价格倒挂越明显的项目，可能销售越快。同时在一些成本的投入上，比如营销成本、推广成本、财务成本，都会得到节约。这种情况之下，企业的利润空间就会相对来说更为可观一些，那么企业在拿地上面也会做相对应的倾斜。”

业内判断，基于上述的因素考量，北京后面还会有一些位置比较好的地，比如即将开拍的海淀四季青地块、海淀永丰南地块，以及朝阳奶西等，可能都会引起开发商的争抢，特别是四季青地块，地块容积率1.05，限高12米，预计未来要做大户型的豪宅产品。

而无论这些地块最终以什么样的产品推出市场，似乎都不会缺少追逐者。从京沪豪宅市场的表现来看，它为房地产留下了一丝曙光。

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