越秀北京的速度与激情
记者 | 傅林林
编辑 | 何楚
左手朱辛庄，右手苹果园，越秀在北京因为这两个项目备受关注。
但目光还未在这两个项目上停留多久，越秀突破30家房企的重围，以79.35亿元和45000平方米超低能耗建筑，拿下海淀双新村003地块。这个广州国企刚进入北京就意图打造“越秀速度”。新任的越秀华北区域副总裁、北京公司总经理董毅，此前便以高速投资拓展见长。
事实也不负众望，朱辛庄项目越秀星樾开盘售罄，从拿地到开盘仅用了77天。这样的成绩让董毅再一次在社交平台上强调了“越秀速度”。
而在另一个项目越秀天玥中，董毅还要继续加速：“苹果园项目预售公示了，本月（5月）开盘，拿地不到90天，两个项目都能拿到预售证，办公室里一声‘哦’，毫无波澜，回头好好复盘，下次更好更快。”
在聚光灯下，越秀还要走高周转，快节奏的老路，这个土拍市场的幸运儿，身上叠加了“投拓老兵”、“土拍玄学”、“国资背景”的多重BUFF，但最终能否让这些光环成立，需要的还是这些高速周转下项目的品质。
5月份，董毅在朋友圈中立下豪言，越秀天玥项目，拿地第102天，首开金额、首开均价、销售费率均超过投资版，今天开始交槽给总包，月底全面交槽，向着拿地10个月3层地下18层地上，项目全面封顶的目标努力前行。
很明显，董毅希望在苹果园项目越秀天玥上复制朱辛庄越秀星樾的奇迹。
而越秀天玥的工作人员告诉《凤凰WEEKLY地产》：“目前在售楼栋将分别在10到12月份封顶。”
深谙投拓的董毅在这个时代，在越秀国企背景的加持下，还能大玩高周转，确实少见。
但现实却并不总是如意的。
越秀天玥5月7日拿证，5月19日第一期开盘4栋楼，均价达到了7.48万/平方米，总价在630万到1000万之间。
《凤凰WEEKLY地产》从北京市住建委官方网站查阅到，4栋楼一共382套房源，截止6月19日，已预定房源共计20套，网上联机备案房源共计50套。
而从越秀释放的信息，开盘当天热销18亿元。以此推算，即便卖的全部为630万的房源，去化最多为285套，如果全部为1000万的房源，去化房源为180套。
这与住建委的数据相差巨大。
其实在此之前，就有自媒体对越秀的网签速度慢提出质疑，认为其销售存在水分。
而在越秀天玥售楼处的公示信息中显示，已签约房源为106套，已预定房源为69套，如果预定房源全部签约，那该项目销售了275套，与18亿的销售额基本接近。
针对网签缓慢的情况，项目人员向《凤凰WEEKLY地产》表示，“因为越秀天玥是集中网签，有的客户会因为资金周转问题迟一些，另外，我们的数据备案报给住建委也需要一定时间，所以在住建委网站上会显示网签数量比较少。”
从越秀天玥现场的数据看，其去化率在72%左右，合硕机构首席分析师郭毅表示：“70%还挺超越我的预期的，我觉得这个项目能到这个成绩已经相当不错了，因为毕竟它总价比较高，当然，它的户型面积上做的比较小，周边有地铁和京西大悦城，也适合做一些刚需杠杆类的产品。”
不过，越秀天玥还是没能实现越秀星樾的速度和奇迹。
一位北京房企开发人士表示：“很正常，地块本身就没朱辛庄好。”
相比于越秀星樾，天玥项目周边并没有倒挂现象，上述天玥工作人员表示：“周边二手房的价格大概在5万多，新房大概比二手房每平米贵1.5万左右。”
而越秀星樾均价在6.2万元/平方米，而周边的次新房源价格在7万元/平方米左右，存在着倒挂的空间。
另外，石景山地区一直是中海的“地盘”，周边与越秀竞争的项目颇多，而越秀星樾周边基本没有竞品。
“两个项目的单价不一样，星樾单价是6万多，天玥的单价接近8万了，不可能要求它同样实现很好的销售速度。”郭毅对《凤凰WEEKLY地产》分析称，“而在板块方面，昌平因为邻近海淀北，整体市场是供不应求的。越秀星樾位置条件相对来说比较好，周边商业、交通和教育配套相对齐备，再加上未来还有小米产业园的入驻，这个片区未来价值增长的预期是比较明确的，而天玥这个项目供应大于需求，周边的产业人群其实还存在着比较大的一个落差，所以一把卖不光。”
不过，尽管比不上星樾，越秀天玥的销售压力也不算大，上述市场人士表示：“石景山主要是盘比较多，这个位置其实我感觉还可以，总体可售的量也不大，越秀团队操盘的话总体问题不大。”
北京这一轮土拍的热度基本上全被董毅带的王老吉和好利来联名的新年限定产品袋吸引了。
运气确实是一方面，但对北京市场的执着深耕也是关键，在拿地之后，董毅对未来北京的土地仍有图谋，希望继续拿地。
除了在北京，越秀今年在北方拿地也毫不手软。
“我们最近刚在崂山拿了个第二地王，跟青岛地铁合作，我们占大股，”越秀北方一位负责投拓人士向《凤凰WEEKLY地产》表示。
截至2022年上半年底，越秀地产拥有总土地储备约为2860万平方米，其中北方地区占比只有9.4%。
数据显示，2023年以来越秀地产共拿地8宗，涉及北京、广州、武汉、上海、青岛、成都等城市，拿地总金额高达167.8亿元。
上半年，越秀仅在北京拿地耗资就高达138.46亿元，占到拿地总金额的82.5%。越秀今年的拿地金额在400亿左右，从数据看，今年将是越秀北方大展拳脚的机会。
而上述提到的接近80亿元的地块更是让越秀北方赚足了眼球。
该地块位于海淀区四季青镇，土地面积约7.4万平方米，起始价69亿元，上限价格约79.35亿元，这样的高总价在北京土地市场并不多见。截至现场竞价前，该地块已收到31次报价，达到79.35亿元“触顶”上限价格。
该地块容积率为1.05，控高在12米，无疑将建成为低密住宅。未来销售指导价均为12.1万元/平方米，地块周边暂无新房在售。
朱辛庄和苹果园的项目都是刚需刚改产品，海淀四季青地块将成为越秀能否在北京站住脚的关键一战。
董毅追求的速度和这幅地块需要的产品里能否结合，将是一个巨大挑战。
今年前5个月，越秀地产累计实现合同销售（连同合营及联营公司项目的合同销售）金额为695.19亿元，同比上升100.8%，累计合同销售面积为206.31万平方米，同比上升67.1%。目前越秀地产前5个月累计合同销售金额完成了2023年合同销售目标1320亿元的52.7%。
在地产行业销售一片下滑中，越秀将要实现前所未有的增长。而越秀北京在上半年狂风骤雨般拿地后，又将扮演什么样的角色？