保利发展吞下“时代红利”
记者 | 杨依依
“进三争一”的目标，是去年4月保利发展2021年度业绩发布会上，董事长刘平提出的，当时保利以5349亿的销售金额排名房企第四。
不明真相的群众多把“进三争一”理解为：短期内冲击TOP3，中长期的目标才是夺冠。毕竟上一任董事长宋广菊直到退休，都没能圆“重回前三”的梦。
没想到，才过去1年2个月，“争一”的目标突然就实现了。
截至今年6月底，保利发展以2368亿元登顶2023年上半年全国销冠。不仅如此，今年上半年保利发展的新增货值逼近第一名华润置地，排名第二。照此预测，全年销售额夺冠已经是大概率事件。
在外界看来，保利发展像是踩着爆雷房企的“尸体”登顶的，吃尽了时代“红利”。此前稳固多年的“恒碧万融”格局在2022年轰然倒塌，TOP4爆雷两家。去年底，保利发展就已挤至第二，到了今年上半年，民企危机和三四线疲软逐渐蔓延至碧桂园，万科也难敌保利。
事实上，《凤凰WEEKLY地产》从多名保利发展内部员工处了解到，公司已经坚持了多年的四个月单休传统，今年的一线销售更是几乎全年无休。
保利发展为“冠军”已准备了许久。
多个保利发展及保利物业的员工告诉《凤凰WEEKLY地产》，公司一直有每年3月到6月单休的传统，内部叫做“大干120天”，颇具军办企业特色。
“三月份到六月底这四个月，每个周末周六都是正常上班，下半年恢复双休。已经十几二十年了。”一名保利物业的员工说。
一名地产板块的员工称这项传统至少已经有十年之久，上述工作年限更长的物业员工则说已持续接近二十年。
无论10年，还是20年，这个传统至少从宋广菊时代就已经开始了。网络间依稀还可以搜到相关资料，2002年，公司股份制改造完成，正式更名为“保利房地产股份有限公司”，宋广菊升任总经理。2010年宋广菊升任董事长，在这个时期，保利地产定下了每年“大干120天”的“光荣传统”，还有资料显示“大干120天”的通知最早下发时间是2005年。
“销售领先一直是保利的目标。”保利发展一名高层对《凤凰WEEKLY地产》说。
保利发展上一次销售额排名冲到第三还是在2012年，当时万科第一，之后逐渐被绿地、万达、碧桂园、恒大等超越。2017年，时任保利地产（保利发展曾用名）董事长的宋广菊提出“重回前三”，当时位列第五的保利地产已被“恒碧万”甩开2000多亿的销售额，比第四名的融创也少了约1500亿。
2021年底保利发展全口径销售额排第四的时候，比第一名碧桂园（7588亿）少了一个新城控股（2200亿）。
巨大的鸿沟在2022年至今的一年半间被拉近，并成功实现反超。
到了2022年底，“排位赛”戏剧性逆转，保利发展、万科顺序掉了个儿，保利反超万科230亿位列第二，距离第一名的碧桂园也只有240亿的距离。
距离冠军一步之遥，到了今年，“大干120天”升级了。
“听说他们（保利发展）年初定的是半年6天，半年5天，全力冲业绩，太生猛了。”一名保利置业的中层对《凤凰WEEKLY地产》说。作为保利系统里的另一家地产平台的员工，这名中层表示对“大干120天”的传统早就有所耳闻。
“今年比往年加班更厉害了，营销的加班尤其多，6月一整个月，我一天都没有休息。”一名保利发展的营销员工说。
“坐办公室的可能还有双休的时候，我们一线的工作时间更长，我在保利8年了，就没双休过。”一名保利广东某项目的员工说。
同时，保利发展的楼盘开发周期也在加快，大部分的城市都能做到行业中较快的周转水平。
2021年9月，北京的保利·锦上正式开盘，距离其拿地不到4个月时间。今年6月20日，保利联合京投发展57.2亿连夺朝阳东坝2宗地块，最新消息称项目预计今年10月1日之前开盘。
豪宅盘的开盘时间也控制在半年左右。去年12月广州的第四批集中供地上，保利发展95.8亿在天河区豪气拿地，项目定名“保利天瑞”，售价84000元/平方米，今年6月开盘。
“打鸡血”式的加班文化在一定程度上带来了成绩，从今年1月起，保利发展连续6个月销售领先。
“可能大家都很拼吧，而且今年也换了领导班子，换了一批青壮派，都很有干劲。”上述保利发展的营销员工说。
今年3月，保利发展内部开始一轮大批的人事调整，至少7位区域董事长被免职、调防，多位区域管理层被调整为高级巡察专务人员，还有数位区域总经理对调，包括河北公司、甘肃公司、苏通公司、江南公司、湾区公司、里城公司。
有保利发展集团内部人士对《凤凰WEEKLY地产》解释称：“高级巡察专务人员不是降级，而是高管人才系列里的。”另一家央企开发商的员工补充说：“专员级别很高，不过也是退居二线了。”
保利发展现任董事长刘平是2021年7月接任的，自那之后，内部就开始了人员换血。
2022年1月，任命了13位分公司总经理，其中11位为80后青年干部，最小的出生于1988年。近半数拥有硕士学历。高学历、年轻化干部加速走上前台。
“一直以来，在团中央、集团公司的指导下，保利发展持续推动干部队伍专业化、年轻化，全面推进人才队伍能力建设，在青年培养工作方面积累了一些经验。”在2022年8月的中国保利集团首届青年大会上，保利发展控股党委副书记、团委书记胡在新做主题演讲时这样说道。
“现在这批干部还有再年轻化的空间。”刘平在最新接受媒体专访时提起干部调任说，“人就是这样，三四十岁这个年纪精力最旺盛，正是真正能干事创业的好时候。不让这批人上去冲锋陷阵，就是对这个企业不负责。”
如果比“卷”，龙头房企肯定是不相上下的，保利登顶少不了外界的推动。
地产格局早已天翻地覆，2021年底位列前三的碧桂园和融创最新已经被甩至第五和第十七，“恒碧万融”变成“保万中华”，至少有一半的原因是，对手在后退。
从2021年起，保利的拿地速度就明显加快。2021年5月份召开的年度股东会上，当时还是总经理的刘平披露2021年计划房地产及相关产业直接投资总额3950亿元——相较2020年上调后的金额增长17.9%。
4个月后，恒大美元债爆雷。
到了2021年底，保利销售增速高于其余前五强房企，恒大骤降四成，融创低速增加4%，碧桂园减少2.2%、万科大减10.08%。保利发展全年新增货值行业第一，超出万科、碧桂园近千亿。
2022年5月，融创美元债爆雷，普通购房者对民企开发商的信任度跌入谷底。
“央企的项目相对于民企的，特别是相对爆雷民企，应该是好卖一些的，特别是在那些爆雷房企、延期交付项目多的城市。”上述保利置业的中层介绍。
2022年初保利发展提出“争一”目标时，《凤凰WEEKLY地产》曾报道分析，“黑铁时代”之下，TOP5房企中唯二带有央国企背景的房企表现出截然相反的态度：万科向右，反思过去一年的拿地失误；保利向左，果断扩张。
到了今年上半年，保利发展比第二名的万科多了一个远洋（350亿），比第四名的华润置地多了一个绿地控股（600多亿）。
“目前所有房企销售再好，其实都是在对比2019年大幅缩水的基础上的。所以这是因为普遍所有房企都退步了，尤其一些房企因债务困境明显下行，所以一些相对好的企业乘势而上。”易居研究院研究总监严跃进说。
保利发展的刘平并没有否认对手的“助力”。“其实去年我们销售榜排在第二，也出乎我的意料，因为我们业绩下降了15%。当然，这也让我进一步思考行业发展面临的挑战。我经常都在思考企业的危机问题，压力很大。”他在最新接受媒体专访时提到。
保利眼见着的一大压力就是债务压力，其2021年拿地第一的时候，有息负债就同比增长14%。到2022年底，“三道红线”数据中，保利发展扣除预收款的资产负债率为68.4%，高于中海地产和招商蛇口，接近70%的上线；净负债率为63.6%，现金短债比为1.57。
2020-2022年，保利发展经营活动产生的现金流量净额分别为151.56亿元、105.51亿元、74.22亿元，下滑明显。
今年3月，保利发展公告拟发行25亿元超短期融资券， 用于偿还存续债券本金等。
上半年，保利发展启动申请125亿定增，规模仅次于万科的150亿。百亿资金将用于广州保利领秀海、西安保利天汇、大连保利城等14个项目及补充流动资金。
保利发展称，本次发行募集资金除了相应保交楼外，还能改善自身资本结构，降低资产负债率。
到了6月27日这笔定增获证监会批准，保利成为房企融资“三支箭”落地之后，第一家成功获批百亿定增级别的房企，万科进度稍慢。
自2014年始，保利发展合计发行普通中票20支，金额435亿元，存量12支，金额270亿元，目前在银行间协会已无剩余中期票据可发行额度。下周一（7月17日），保利发展还将举办一次临时股东大会审议100亿中票发行议案，以加大融资资源储备。
过往多年，保利发展是主流房企中唯一一家还在坚持出具行业报告的开发商，《保利白皮书》是行业认可度比较高的专业报告。
在《保利2022-2023年房地产行业白皮书》中，保利发展从自身成交数据发现，住宅产品成交单价、总价的中位数比平均数分别低了5000元、70万元。保利发展认为，商品房的品质提升仍有很大空间，预计每年产生超800万套住房改善需求。