为土拍兜底的国企，变成了巨头们的劲敌
记者 | 杨依依
又是一年一度《财富》世界500强放榜的日子，一家来自厦门的国企从2020年的第234位冲到了2023年度的第69位，它是厦门市直属的建发集团。过去四年，厦门建发在榜单中的身位依次是234位、148位、77位、69位。
大跨步的2021年里，建发的主营业务供应链的营收翻了个倍。当时外界多没注意到，在建发系统里，还有一个占比不大的业务出现了身位的跃升，旗下房地产业务平台“建发房产”2020—2022年在克而瑞的排行榜中，依次排名31位、21位、10位。
去年的8月，建发房产发生高管震荡，董事长庄跃凯被查，今年2月，厦门市人民检察院依法对庄跃凯、建发房产原总经理施震涉嫌受贿、国有公司人员滥用职权案提起公诉。
高管震荡丝毫没有影响建发房产在行业下行时突围的进程，今年6月，建发房产是销售榜单TOP20企业中唯一同比正增长的企业。今年1-7月的榜单中，建发房产的全口径销售额又升一位，排名第九，建发房产紧贴第8名绿城中国，两家公司仅相差22亿元。
今年7月3日，建发房产在广东佛山创造了一天二刷地价的壮举，上午以总价26亿拿下大沥河西沿江片区地块，刷新佛山楼面价最高记录，下午以9亿拿下岳利沙地段地块，佛山楼面价TOP5榜单一天之内被刷新两次。
“建发拿地挺猛的，佛山地块是他们一个项目公司的中层联系拍板的。”佛山当地一位从业人士称。
建发的架构颇为复杂，旗下有5家上市公司：建发股份、建发国际、建发物业、建发合诚、建发新胜。
单看房地产业务的话，只有建发股份和建发国际涉及。
建发股份约80%的营业收入是供应链，剩下不到20%是房地产。这20%的房地产分成了两个品牌：“建发房产”和“联发房产”。去年，两个品牌的总合同销售额是2097.25亿，建发房产1781.99亿，联发仅315.26亿。
建发国际则是建发房产在港股单独的上市平台，所以按照持股关系，建发国际被建发股份并表。但建发房产和建发国际二者的项目不是完全重合。2022年建发国际披露的销售额是1691亿，接近建发股份里披露的建发房产销售额。
建发房产的销售额，建立在逐年递增的拿地规模上。据中指院的数据，建发房产2018年的拿地金额是200亿，2019年的拿地金额是300亿，到2020年突然翻倍到了723亿，2021年保持601亿的高位，2022年为544亿元，位于行业第四，仅次于华润置地、中海地产、保利发展。
2020-2021年的高强度拿地，为2022年贡献了销售额，建发房产在当年冲到了全国第十。
在今年4月份的业绩会上，建发国际管理层表示2023年将新增2000亿货值的土地，同时要追求10%-20%的销售额增长。
到了今年7月底，据中指研究院统计，1-7月拿地金额位居前五的企业为：华润置地、保利发展、建发房产、中海地产、绿城中国，建发房产以372亿元的拿地金额挤开了中海和绿城，明年的销售排名或有望再进一步。
和其他福建房企一样，建发房产也偏爱华东。在中指研究院的长三角企业拿地榜单中，建发房产以222亿元拿地金额位居长三角企业拿地金额榜单第一，滨江集团、保利发展紧随其后。广发证券统计建发股份2023年上半年长三角拿地金额占比约为67%。
细看建发过去数年的拿地，会发现两个明显的变化：毛利率持续降低、战线持续缩窄。
财报显示，2019-2022年建发股份内房地产业务的毛利率依次为28.69%、20.89%、16.76%、14.6%。2022年建发房产的上市公司“建发国际”的毛利率是15.28%，建发股份的房地产业务还包括了联发房产，说明联发的房地产业务毛利率比建发房产还要低。
据亿翰智库统计数据显示，50家样本房企2022年毛利率平均值为17.87%，无论是建发还是联发，这两个房地产品牌的毛利率均低于平均水平。
毛利率的大幅下跌最初发生在2020年，按照行业平均的结转周期，大约是2018—2019年这两年拿的地。这两年间，建发房产正忙着在本地土拍中兜底。
2017年，大部分二线楼市开始走下坡路，2018年的土拍市场随之受影响，2018年9月，厦门拍卖3宗土地，建发溢价27%拿下岛内一块，剩下两块由另外两家国企零溢价兜底。不仅如此，福建福州、长乐、连江的各城土拍都出现了建发的身影。
“2018年的时候，当时市场的热度已经在降温了，但政府的预期还没调下来，几乎每块地的账都很难算，很多地块加了安置房的比例，无形中抬高了地价，真正的‘肉’已经很少了。民企拿地意愿低，建发作为本地国企肯定要承担一部分兜底责任。”一家闽系房企的投拓人士向《凤凰WEEKLY地产》回忆。
近一年，地方政府逐渐向企业让利，建发也开始主动向外省扩张。到了2023年，建发的房地产业务毛利率开始有了起色。
据广发证券统计，2023年上半年，建发股份所获取50块项目中，约有29%的项目拿地毛利率在30%以上，54%的项目拿地毛利率在20%-30%之间，剩余17%不到的项目拿地毛利率低于20%，其中拿地毛利率低于20%的项目占比从22年末的25%压降至23年上半年的17%。
“整体拿地质量提升较为明显。”广发证券称。
建发在2016年之前是一家标准的地方性企业，固守福建，进入城市在个位数，从2016年开始逐步增加。因为承担了托市的责任，建发在过去5年间拿地扩张和收缩的节奏，和主流房企也不相同。
TOP50拿地规模放缓在2020年就开始了，2021年的年中，华润置地提出减少城市公司、聚焦高能级城市，多家主流房企开始做区域缩减。广发证券统计，建发股份2017-2021年来，投资以广为主、能级下沉；这个阶段建发股份年拿地城市数基本超过20城，至2021年末，建发股份拿地城市数达到了43城，且三线城市布局数在2017-2021年间占据重大的一部分。
到了2022年，地方托市力度减少，房地产销售额接近2000亿的建发终于跟上了主流节奏，建发股份全年拿地城市数缩减至17城，其中一线三城（北上深），二线9城，三线4城。
不过，到了最近的2023年上半年，建发股份拿地城市数又增加至23城，其中有3个城市为年内新进入城市（分别为丽水、嘉兴、东莞）。
“相比于同行的拿地策略，建发股份对于看好的城市及项目，依然会进行适当的拓展，在大本营深耕，同时落子具备潜质的城市。”广发证券称。
除了激进的拿地风格，建发的高层动荡也同样引起了全行业的注意。
去年8月23日晚间，厦门突发国企“地震”，据厦门纪委监委网站公告，建发房产董事长庄跃凯和总经理施震涉嫌严重违纪违法，接受厦门市纪委监委纪律审查和监察调查。庄跃凯是建发房产元老级人物，1986年7月就加入厦门建发集团并自1998年7月起在建发房地产工作。
今年3月，根据厦门市人民检察院微信号通报，二人被提起公诉。建发房产、建发股份、建发国际三个平台同时进行了一大拨领导更换。
今年7月中旬，因亲属构成短线交易，建发股份总经理林茂被上交所予以监管警示。林茂本人年薪730万，其母亲短线炒作获利仅2939元，被股民戏称“最低成本上公告”。
不过，建发的动荡对公司本身的影响很短暂。在经历庄跃凯被查后的几个月里，建发股份和建发国际的股价仅发生了短期波动。
值得注意的是，建发房产的上市公司建发国际近些年股价上涨，给管理层分享了股权激励。
建发国际是2014年建发房产借壳而来，其在2020年7月之前的股价一直在10港元/股以内低频振荡。2020年7月底，其股价突破10港元/股。2021年3月，建发国际向271名激励对象授予3530万股限制性股票，授予价格为7.22港元/股。
随后，建发国际股价一路攀升，到2022年7月底突破20港元/股，2022年11月2日，建发国际发布2022年限制性股份激励计划，董事会拟向不超过700名激励对象授予合计5000万至1亿股限制性股份，激励对象可以每股7.01港元的价格认购配发的股份。
建发国际披露管理层持股平台持有公司2022年末3.0%的股份。“通过管理层持股平台和股权激励计划，公司保障了董事、高管、核心骨干的利益与股东利益高度一致。”建发国际称。
2023年4月，建发国际股价达到近年最高点25.95港元/股。
建发股份这家上市公司，则在今年上半年两次出现问询风波。
一次是收购家居上市公司红星美凯龙。
今年初，建发股份宣布收购红星美凯龙，建发股份曾表示收购可以与其原有的房地产业务联动。
红星美凯龙主营家装零售业务，2022年度扣非后净利润大幅下滑62%。而建发股份本身的负债水平也一直在增加，在2021年和2022年的年报中，建发股份的资产负债率均高于75%。收购它是否会拖累建发股份本身的财务状况，不止是监管层，也一直是小股东们关心的重点问题。
建发股份回复称，截至报告期末，美凯龙受限投资性房地产余额合计846.78亿元，美凯龙通过抵押上述投资性房地产以获得融资现金流入，上述投资性房地产抵押对应的期末有息负债余额为325.56亿元。“上述投资性房地产抵押融资后不影响正常运营，对美凯龙的日常经营没有影响。”建发股份回复问询函称。
今年6月25日，红星美凯龙完成公司股权过户的公告，建发股份成为新的控股股东，厦门国资委成为公司实际控制人。
数天后，建发股份再收问询函，是有关配股融资的。
今年4月底，建发股份披露向原股东配售股份预案，预计募集资金不超过85亿元，扣除发行费用后拟全部用于公司供应链运营业务补充流动资金及偿还银行借款。
建发股份在定增预案中明确了募集到的资金将不会用于房地产业务，但依然收到了监管层的问询。上交所要求说明募资85亿元的必要性及合理性，并再次提及房地产业务。
“报告期内是否存在房地产项目交付困难引发的重大纠纷争议等情况，是否已妥善解决或已有明确可行的解决方案。”建发股份称，“结合各类业务经营的独立性、相关内控制度及其有效性、本次募集资金具体用途等，说明是否能够保证本次募集资金投向主业而不变相流入房地产业务。”