珠海造城者的“危险”游戏
对于广东珠海，许多人首先想到的商业名片是造空调的“奇女子”董明珠。但如果亲自去一趟珠海，就会发现这座旅游城市，更明显的名片是盖房子起家的华发。
在珠海当地，有“一城珠海，半城华发”的说法。华发的前身是珠海经济特区发展公司房地产经理部，组建于1980年，参与珠海特区的造城，类似深圳特区的华侨城集团。珠海第一个房地产项目、第一座旅游商场、第一家物业公司，后来的区域重点项目如科创海岸、城市之心、十字门中央商务区等等，都出自华发。
广东珠海，华发水岸和碧桂园香洲府。
1992年，华发将地产业务装进华发股份。2004年，华发股份上市。
但珠海的面积不到上海的1/3，是广东最小面积的地级市，华发股份的发展空间明显受限。
这或许是华发在地方性国企中率先启动市场化的重要推手之一。
2013年，华发集团的年度会议上，总经理李光宁（华发股份董事长）提出“立足珠海、面向全国”，要求“加快向全国一二线城市扩张”。随后，第一枪打在上海。2014年9月华发在上海以89.9%的溢价率举牌100多轮拿下浦东张江宅地，四年后学习碧桂园推行了“3-6-9”周转模式。
从百亿到千亿，华发股份的销售额完成这个跨越，只花了5年时间。今年前8个月的销售，华发排名全国第14位，比去年底再前进4位，其中华东已成销售压舱石。而在前8月的拿地排行里，华发股份的权益拿地金额已经冲进TOP10，下一个十强房企已经跃跃欲试了。
拿地全面转向核心城市
一位深圳光明区某楼盘工作人员对《凤凰WEEKLY地产》透露，这段时间华发股份曾率队参观了他们的项目，当场表示，“一定要在深圳拿地”。
今年6月，深圳湾超级总部“王炸”地块百亿起价拍卖，华发和招商蛇口联合体出现在举牌现场，最终不敌中海。
2023年至今，华发股份在土拍和收并购市场的曝光率颇高。
去年，融创打算转让深圳冰雪文旅城51%的股权和债权，市场传言深圳市政府主动牵线深铁和万科，试图推动冰雪文旅城项目尽快盘活。没想到，8个月后的2023年1月，这个项目由冰雪城的另一个股东华发股份以35.8亿接盘，珠海国企最终承担了所有。
今年4月，越秀地产在上海土拍因注册公司地址的问题意外出局，越秀当场反抗无效，后又投诉至国务院，最新表态称仍在争取。当时越秀的土拍搭档就是华发股份。3个月后，华发股份自己靠运气摇到了上海松江区地块，耗资71亿。
上海松江中山街道项目——华发象屿光星华府开盘
华发股份在正式全国化之前，曾尝试去过一些底价相对便宜的城市，比如2008年与内蒙古企业联手投资15亿建设“包头华发新城”；2014年在上海横空出世后，又在2019年转向去汕尾、江门、威海、湛江这些城市，通过公开拿地和收并购的方式拿项目。
2019年华发股份在华东的土地储备仅剩8%，四季度销售面积增长远超销售额，很明显想通过降价促销的方式完成销售规模目标，但最后完成率仅83.88%，折戟千亿门槛前。
2020年开始华发股份重回核心城市，斥资百亿重仓上海闵行、浦东、静安。第二年在上海三次集中土拍中，华发股份共参与了十余幅地块的竞拍。2022年，在上海共获7宗地块，所涉及的土地金超250亿元。
华发股份最新披露的2023年半年报显示，今年上半年，华发股份通过公开竞拍、股权合作、旧改等方式，在深圳、成都、杭州、珠海、长沙、南京、苏州7个城市获取11宗地块，总出让面积为83.81万平方米，权益建筑面积为67.2万平方米，权益比80.18%。
据中指研究院统计，今年1—8月，华发股份的权益拿地金额挺进第10位。
核心城市尤其是上海，逐渐成为其重点布局的根据地。
近些年其华东区域的销售额一直保持约一半的占比。2023年上半年，全公司销售金额769.3亿元，华东大区销售额406.16亿元，销售占比52.80%；大本营珠海大区仅占比18.28%。华南大区、北方大区、北京区域的占比分别是23.8%、1.9%、3.2%。
“华东市场这几年确实比华南好，深圳这座城市也一定是要深耕的。华发现在拿地只会聚焦核心城市，不会再去包头、威海这类低能级城市了。”华发股份的一名中层对《凤凰WEEKLY地产》说。
“卷飞”的国企
华发股份和广东近几年发展迅猛的其他几家央国企有一些共同点，比如和如今的销冠保利发展一样，内部中层流动加快；比如和广州的越秀地产一样，工作强度直逼民企。
今年年初，华发珠海大区、华南大区、北京区域、华东大区的总经理、副董事长等多人发生变动，有的是区域间换防，有的直接离职。
而这些区域管理人员，比如新调任北京区域副总经理的章鑫、从珠海大区调去总部任董事局主席助理的钟百灵，还有2012年之后加入华发的华东大区副总、华南大区副总、沈阳公司副总，以及中江公司等的10几位一线管理层，均来自外部，覆盖了中海、雅居乐、阳光城、新城控股、龙湖、佳兆业、泰禾等规模房企，其中不乏近几年爆雷的开发商。
“近四五年来在大区一线打仗的，基本都是龙头房企过来的，在外部城市招人基本都是按市场化的来。考核很严，大区管理人员考核不过就干掉。”上述华发股份的中层说。
华发股份很早就开始推行“3-6-9”周转模式（3个月内动工、6个月内开盘、9个月内现金回笼），这个模式是碧桂园首创。
“这几年工作也是卷，干的活比以前多得多。”上述华发股份的中层补充道。从出差方面能从一个侧面反映出工作强度，今年上半年，华发股份的差旅费增加了88%至1126万元。
“卷起来”的华发股份和其他房企一样，在近些年通过“降本”，即减少管理费来维持利润。2022年，华发股份在职员工数量从2021年的8735人，降至8178人。2023年上半年，华发股份的管理费从9.14亿减到8.57亿，其中职工薪酬少了7900万元。
和其他民企不接受辞职后再返流的员工不同，华发股份的管理层也有“二进宫”的。
比如在2014年—2019年期间任华东区域董事长的向宇，带领华发在上海突破了最关键的几年。2019年，向宇跳槽至华夏幸福担任高级副总裁兼南方总部江南区域总经理，成了吴向东的左膀右臂，南方总部116亿在武汉“勾地”，就是由向宇操刀的。
2022年华夏幸福爆雷，吴向东败走，向宇重新返回华发股份担任执行副总裁。今年3月的人员变动中，向宇又被调任为华南、珠海大区副董事长兼总经理，重回一线。
灵活的不止是人员任命，还有许多重要决策的自主权。
目前华发股份的董事会主席李光宇，任职母公司华发集团的党委副书记、总经理。“华发股份的自主权很高，很多事不用经过集团，比如拿地。”一名华发集团的员工对《凤凰WEEKLY地产》透露。
杠杆升降术
从珠海刚走出去时，华发股份2014年的信托融资成本曾一度高达15%，全年整体融资成本也处于9.55%的高位。
2017-2018年其融资成本开始逐渐降低，并稳定在6%以下的水平；2020年，公司发行的超短融、中票、公司债、ABS等品种的融资成本均创下历史新低。
虽然华发股份净负债率在2017-2019年间从历史最高位263.2%回落至177.4%，但其整体杠杆水平仍然较高，到2020年底时，华发股份“三道红线”全踩。
有意思的是，一年后，华发股份全面转绿，从财报中可以看出一些明显的数据变化。比如为完成现金短债比的指标，通过长债置换短债，短期债务大幅下降40%，长债增加22%。再比如，少数股东权益大幅增长77%，但少数股东损益占比在核心净利润上升的同时，还出现了下滑，这种情况很大可能就是开发项目存在“明股实债”的融资行为。
到了2022年，华发股份的融资成本一路降到了5.59%。公开资料显示，去年一年华发股份通过华金保理、华发投控、横琴人寿、横琴华通等关联方公司，以“购房尾款收益权融资”、“设立信托计划”、“授权融资”等名义，开展了至少4次融资活动，票面融资成本在6.5%-7.2%。
截至2023年6月末，华发股份仍处绿档，资产负债率74.12%，有息负债合计1560.83亿元，长债比重为81.82%。公司今年还计划通过股权增发继续降本，最新申报已获上交所审核通过。
增发而来的60亿元资金，扣除发行费用后募集资金净额中的45亿元，拟用于郑州华发峰景花园、南京燕子矶G82项目、湛江华发新城市南（北）花园项目、绍兴金融活力城项目；15亿元将用于补充流动资金。这意味着，华发股份仍在为过去几年拿地的失误买单。
增发的特定对象是包括华发集团在内的不超过 35 名符合中国证监会规定的特定投资者。华发集团作为华发股份的母公司，在今年3月宣布拟为华发股份提供不超300亿元融资担保。华发股份为此还要反担保。
截至2023年3月19日，华发股份累计为华发集团提供的反担保余额为140.43亿元。截至2023年6月30日，华发股份与下属公司，以及下属子公司之间银行借款、商业承兑汇票提供担保的余额为1020.29 亿元。而同期归属于上市公司股东的净资产仅184.8亿元。
事实上，早在2015年，华发股份担保总额占上市公司净资产的比例就超过了400%。过高的担保金额自然存有潜在隐患，一旦担保方不履约，华发股份作为担保方需要承担连带责任。
华发股份在最新的2023年半年报中介绍，拟在上述 2022 年 12 月 31 日担保余额的基础上，对子公司净增加担保额度 800 亿元，对联合营公司净增加担保额度 300 亿元。