160万买的房子，跌到39万：我们普通人何去何从？
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作者：李月亮
来源：李月亮
ID:bymooneye
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前言（与正文无关）：告诉大家一个好消息！应广大读者的要求，志愿云建立读者群啦！群内福利多多，欢迎大家长按文末二维码加入群聊，我们一起阅读、思考、成长~
前几天，有个爆款新闻很扎心——
天津武清区的一套房子，房价从160万降到了39万。
这是一个2016年开盘的小区，最火的时候达到两万一平。
这套房子83平，当时价格差不多是160万。
而现在同户型已经跌到四五十万。
这套房主急售，更是低至39万。
媒体称之为“膝盖斩”。
这是这波房价下跌中，一个比较显眼的例子。
它当然不代表全部，但像这样跌得心惊肉跳的例子，不算少。
有县城的房子，原先80万，跌到了50万。
北京原本1000万一套的房子，跌到了690万。
上海很多二手房与两年前相比下跌了1/3，新房好一点，但也在跌。
不过也有一些房子保持坚挺。
多数是改善型的新房。
我同事看上一个楼盘，户型又大又好。
她一直盼着那个楼盘跟着大势降一波。
但是等了半年，人家还逆势上涨了。
当然，个例都不说明问题。
要了解全局，还得看统计数据。
总体看，现在是这么个情况：
房价在历经20年的上涨后，在2021年达到高点。
之后三年一直在跌，现在大体跌到了2018年初的价格。
最新数据显示——截至2024年5月，北京、上海、广州、深圳的房价，与最高点相比，分别跌了25.0%、24.4%、25.3%与37.2%。
国内平均房价，跟2021年高点相比，跌了22%。
下图是2024年4月的数据。
跟一年前相比，全国几乎所有城市的房价都跌了。
二手房跌得尤其厉害。（实际情况可能比统计数据还要差一点。）
这是今年4月的数据，5月和6月，也还在连续下跌。
不过跌幅比以前小了。
所以总结一下，现在房价的情况是：
最近三年，全国大部分房子价格都大幅下降了，小部分稳定，极小一部分在涨。
目前还是下降的趋势，但降幅小了。
其实从20多年前，房价开始上涨的时候。
人们就一直说房价贵，要下降。
我2004年在济南买房，精装修4000一平。
大伙都觉得好贵，怕买在高点。
结果之后房价一年更比一年高。
一直涨到了2021年。
那为啥到了2021年前后，房价开始降了呢？
原因很复杂，但我觉得主要有这么四个：
第一，房子太多了。
1980年，中国城市居民的人均住房面积是5平方米，三口之家只有15平方米。
可以想象有多紧巴。
后来国家就一直盖新房。
盖啊盖啊盖。
到2020年，城市人均住房已经达到40多平米，三口之家就是120平。（平均数哈，具体到每家肯定有差异。）
2023年中国城镇住房套数大约3.74亿套，
而城镇一共有3亿多家庭。
城镇住房套户比是1.07。
就是说，平均一个家庭有一套房子了。
我们现有的房子，基本够住了。
可是房产公司在之前的惯性下，还在不断拿地盖楼。
导致房子总量越来越多，有些地方开始过剩。
第二，对房子的需求少了。
中国的人口在减少，又进入了老龄化社会。
老年人基本都是早就有了房子，也没有能力换新房。
所以需求很弱。
与此同时，中国的城市化进程基本完成了。
不再有大量农村人口涌入城市。
迫切需要买新房的人就更少了。
第三，房价太高了。
一个比较公认的说法是，正常的房价，应该是家庭年收入的4-6倍。
就是说，如果你们夫妻一共月入1万，年入12万。
那么买个60万的房子比较合理。
但现在的房价远远超过了这个数。
北京上海甚至都达到了40多倍，显然太高了。
第四，人们对收入的预期下降。
疫情之后，经济环境一直不太好。
人们对自己未来的收入自然也不太乐观。
而正常人如果收入不太稳定，是不敢贷款二三十年去买楼的。
加上疫情那几年，大家都懂了“手里有钱心里不慌”的道理。
如果不是刚需，也不太愿意像过去那样掏空家底去砸一套房子。
所以这几年的情况大体就是——
人们买房的意愿不强，而市场上房子又太多，加上房价又高得离谱。
综合下来就指向了一个结果：房价开始下跌。
房价会一直下跌吗？
先说我的答案：可能还会跌一段时间，但不会一直跌下去。
因为大部分房子的首付，是30%。
房价总体跌破30%，银行就容易出现大量坏账，社会就会出现风险。
打个比方：
小明花100万买了一套房子，首付30万，贷款70万。
结果买完房两年，小明被公司裁员了，还一直找不到新工作。
那他就没钱还贷款，只能断供了。
如果这两年，房价涨了10%，那小明就可以把房子卖110万。
还完银行的贷款，自己还剩几十万，挺好。
但是如果这两年，房价降了40%，那麻烦就大了。
小明的房子只能卖60万，全给银行还不够还清贷款。
但是他又实在拿不出更多钱。
银行就只能认了这笔坏账。
如果就这一笔坏账，还好说。
但是在经济形势不好的时候，会出现成千上万个小明。
那银行的坏账可能就是几十亿上百亿。
银行就扛不住了。
银行要是接二连三地崩溃，整个金融系统就要崩溃。
其实现在，“小明们”就已经层出不穷了。
2023年，全国法拍房挂拍总量达到79.6万套，比2022年增加了36.7%，创了新高。
大部分法拍房，都是因为开发商或者购房人还不上贷款，被银行起诉，随后房子交给法院拍卖。
有媒体报道过一个案例：
2019年，朱梦在武汉买了套房，一百三十多万，首付三十万。
计划每月还四千多，还二十年。
结果随后就赶上疫情，她和老公的公司经营不好，欠了不少债。
贷款还不上了，房子被银行收走。
2023年9月，法院卖掉了房子，不到七十万。
朱梦本来欠银行近一百万，加上诉讼费、逾期费。
把卖房子的钱全给银行后，还欠银行二十来万贷款。
加上首付的三十万，之前还贷的几万，可以说是血亏。
而欠银行这二十来万，她不知啥时才能还上。
银行最后可能也是亏。
而让银行更亏的，是开发商。
房子一再降价，还是卖不出去，很多开发商的资金链就断了。
当初大量贷款盖房子，现在还不上了。
开发商破产，银行又增加一大笔坏账。
如果房价一直下跌，这种情况会越来越多。
这就是新闻里常说的“系统性风险”。
对社会的负面影响不可估量。
之前有一种说法很流行。
说现在人口越来越少，房子越来越多。
将来房子会非常不值钱，跌成白菜价。
会吗？
基本不会。
因为想让房子都降到白菜价，得有一个前提：绝大部分人，都住在自己满意的房子里。
那样市场上的房子就无人问津了，就白菜价了。
而要达成这个条件，可能得每个家庭都住上带院的别墅才行。
但是我们14亿人，就算将来减少到10亿，要想家家住别墅或者豪华大平层，感觉也挺难。
所以大家别被流言蛊惑。
别想着“我可不买房，我倾家荡产买个房，将来白菜价了，多亏”。
好房子肯定不会白菜价的。
倒是差房子可能会。
其实现在就有很多城市，一套房子三四万。
基本都是偏远落后的城市，房子质量也很糟。
很多年轻人冲着便宜跑去买，发现窗户漏风、水管漏水、附近连个外卖都没有。
根本待不住，住俩月就又跑了。
将来应该也是这样。
会有一些偏远的老破小房子非常便宜。
但送你你可能也不想要。
你真正想要的，是又大又新的好房子。
但这种房子，会一直贵。
这三年来，房地产市场血雨腥风。
而一线城市的高端新房，其实价格没怎么降，甚至还在涨。
去年北京豪宅市场还创下了历史新高。
这个原因也很简单。
从根本上说，人的住房需求分四个层次：
一，刚需。比如老破小，能有片瓦遮身，满足基本的生活需求。
二，改善。比如小平层，住得大一点，环境好一点，不那么憋屈。
三，享受。比如大平层，不但房子更大，配套设施也更好，住进去可以享受有品质的生活。
四，奢侈。比如大别墅，面积超大，装修豪华，配套高端，泳池的瓷砖都得是国际一线品牌的。
我们现在大部分人，应该是在第二个层次。
住得还可以，但并不完全满意。
多数人内心里应该还是有“换个好房子”的愿望的。
而且人的需求，都是会不断上升的。
以前刚进城，买个六七十平的房子就觉得还可以。
但住上十年，就会越来越嫌它小，东西没地放，家里太拥挤。
一咬牙换个一百平的，刚开始觉得宽敞，过十年就又感觉不够用了。
也会羡慕别人家住别墅，大阳台，有小院。
但凡有点实力，就还想换。
这就是正常人性。
所以现在虽然房地产市场看起来很冷，没什么交易。
那其实不是因为大家对自己的房子都满意了，真心不想买了。
而是好房子太贵，大家买不起或者不敢买，只能凑合着住现有的。
如果房价掉到一定程度，那些稍微有点钱的人，还是会买的。
比如正在看这篇文章的你，是不是也觉得如果换个更大更舒服的房子，会更好？
所以买房的需求是真实存在的。
如果好房子降到合理区间，人们就会去买的。
而只要还有很多人愿意买，它就不会降到白菜价。
白菜价的只会是落后城市的老破小、郊区房。
开发商也深知这一点，现在建的房子都很有吸引力。
为啥这几年新房普遍比二手房抗跌？
主要就是现在的新房户型更合理，工艺更高级。
大阳台大落地窗，小区里漂亮的园林，家里高科技的物联网，它确实很吸引人。
我一个开发商朋友前几天就跟我讲，有些地方现在已经开始建第五代住房了。
第一代茅草屋，第二代砖瓦房，第三代电梯房，第四代庭院房，第五代就是未来之家。
未来之家，每层楼都有共享花园，全楼都是5G智能系统，还有无人超市、运动馆，物业五星级服务。
你就说你心动不心动吧。
这样的房子，它肯定不能白菜价。
房地产经过二十多年的发展，现在城市居民平均人手一套房子了。
数量上是差不多够了。
但质量上，大家其实还不太满意，还是希望能住上更好的房子。
只是房价太高，经济又不好，大家都不太敢出手买。
你不买我不买，房价就开始跌。
到现在跌了大概三年了，跌幅超过20%。
最近跌得比之前慢了，但看起来还有一定下跌空间。
大概就是这么个情况。
然后这里我还想加一句。
从长期看，房价多半还有上升空间。
二三十年以后，平均房价大概率是要比现在高的。
因为钱一直在贬值，经济也一直向前发展。
我身边有很多消极悲观的朋友，每次谈起大势，都是完了完了没救了的架势。
我不那么认为。
长期看，我还是看好我们大中国。
我们的经济发展会放缓，也会有一些人日子不好过。
但只要不遇到巨大的麻烦，总体应该是还好的。
所以基于以上情况，关于房子，我有以下几个建议。
纯粹个人建议，不一定对，仅供参考哈。
第一，想买房的。
稍等几个月，房价应该就跌得差不多了，该买就可以买了。
有能力的话，尽量买好一点的改善房。
因为以后的趋势大概就是两级化：
好房子越来越贵，差房子越来越便宜。
现在贪便宜买老破小，将来可能砸手里。
反而越好的房子往往越能保值，将来也好出手。
当然，积蓄不多也不要逞能，贷款的时候要想到将来万一失业怎么办。
第二，想卖房的。
手上有老破小的话，最好早点卖，这种房子越后面越难找下家。
比较好的房子，倒是可以留一留，如果不是太缺钱的话。
因为好房子总归有人买。
现在如果在低点卖掉，拿了钱也没什么好投资渠道。
进股市，太容易被割韭菜。
买黄金，现在又贵得离谱。
还不如拿着房子吃租金。
长期看，房价可能还能涨点。
第三，不管想买还是想卖，多关注一线城市。
一线城市的房价是晴雨表。
过往的经验是，二线的涨跌跟着一线走，大概晚半年。
三线比二线晚半年。
所以你看到一线城市房价回暖了，量价都稳了，那普通二线过几个月也就差不多了。
你想买就抓紧买吧。
第四，要综合判断每套房子的性价比。
二十年前，你只要买房子就一定能涨。
甭管是北京五环的还是县城边边的。
买就对。
但现在的涨跌可就不一样了。
现在可能郑州跟哈尔滨不一样，老城区和新城区不一样，甚至一个小区的大户型和小户型都不一样。
很考验我们的判断力。
综合来说，有升值空间的房子基本是：
城市：人口净流入多，经济发展前景好的。
房子：核心地段，房子新，面积大的。
当然，这样的房子现在的价格往往也很高。
大家需要综合判断每个房子的性价比。
好啦，关于房价就大体说完了，最后感慨一句。
这几十年来，房子几乎牵动着所有国人的心。
因为房子确实太贵了。
而它又太重要了。
对中国人来说，房子从来都不是四面墙几片瓦的建筑。
它承载了太多意义——
安稳，幸福，归属感，实力的象征，甚至孩子的未来……
安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜。
一千年前杜甫的期待，一千年后，我们还在努力。
希望那一天，不会太远。
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