房价继续涨，奥克兰破140万！买方市场已到？新任国家党党魁断言会跌！几个危险信号被释放......

12月的第一天，重磅新闻很多，房价相关调研数据集体放出，财哥带你一条一条慢慢捋。

首先，是CoreLogic发布最新房价指数 (HPI) ，显示新西兰全国房价都在继续上涨。

全国范围内，房地产价值在11月上涨了1.8%，但增速低于10月2.1%的数值。

realestate.co.nz最新数据显示，新房挂牌量激增，这可能是房市开始转向“买方市场”的第一个迹象。

新的国家党党魁Chris Luxon则认为，明年中房价会开始企稳，甚至可能会出现略微下跌。

房市走向难以预期，但政府和央行调控的“无形之手”一直在行动。

今天，CCCFA（信用合同和消费者金融法案）正式生效，而在此之前，已经有商业银行开始行动。具体请点击查阅：重磅！影响所有购房者！新西兰最大银行独家透露！将推房市“大杀器”？贷款已经更严格！

01房价增长逐渐放缓

CoreLogic房价指数旨在衡量市场上房地产价值的变化。11月的数据显示，房地产价值增长逐渐放缓，这种趋势自今年4月便已经出现，但被10月的反弹所打乱。

事实上，年增长率已经从10月底的28.8%，回落至11月底的28.4%。这是自2020年8月以来，年增长率首次出现下降。

全国主要城市房地产的相关指标表现不一：

- 奥克兰的平均房价已首次超过140万纽币，当地房源数量仍比去年同期要低26%。

- 惠灵顿房产价值增长在所有指标上均有所放缓，但与11月相比，其价值仍增长了1.0%。

- 在基督城，11月底的季度增长率也达到了10.0%，创历史新高。同样，年增长率达到了35.5%，打破了前几个月的历史记录。

- 皇后镇的房产价值增长继续加速，尽管平均价值接近160万纽币，但基于重新开放边境可能有助于重振旅游业的信心，皇后镇的挂牌量仍然很低，房价预计会继续涨。

02放缓势头将持续

CoreLogic NZ研究主管Nick Goodall表示：“这种放缓反映了长期强劲增长势头的自然丧失，这也导致了负担能力恶化。此外，其还受到利率上升和信贷条件收紧的影响。

“2022年，这种放缓势头可能会持续下去，尤其是在信贷进一步收紧的情况下。

“自11月1日以来，能够获得高LVR贷款的自住业主越来越少，而从12月1日起，《信用合同和消费者金融法案》(CCCFA) 将落地，这意味着（对借款人）更严格的审查，也进一步限制了银行的贷款额度。

“再加上抵押贷款利率的持续上升趋势，以及部分银行已经实施了债务收入比（DTI）限制，随着房市进入夏季，人们对住宅物业的需求将受到负面影响。”

与此同时，不断上升的挂牌量也将成为房地产价值增长的逆风。

03买家变少了

Goodall说，数字的急剧增长并不是新挂牌出售的房产数量异常高的反映，因为新挂牌的总量与前几年保持一致。真正的原因，是由于买家愈发不愿或不能支付卖家提出的要价。

“在这个阶段，卖家没有调整其价格预期，导致了一些僵局出现，因为房产需要更长时间才能出售，最终的可能结果是卖家下调价格，或者更多的房产在没有出售的情况下，退出市场。”他说。

11月的HPI还显示，多数主要中心的月增长率都出现了下降，但尼丁是唯一出现正增长的城市，从10月的1.6%增至11月的1.9%。

Goodall说：“最近供应大幅增加的地区，可能会在未来几个月内房价增长放缓，全国各地的不同情况表明，随着潜在买家开始就早先提到的收紧信贷条件进行协商，表现可能会好坏参半。”

04买方市场要来了？

realestate.co.nz今天的报告确认，新西兰全国房产平均要价已从10月的933,135纽币升至969,604纽币，创下14年来的新高。全国房地产挂牌量同比增长9%，恢复到了2014年的水平。

此外，考虑到新上市房屋数量的增加，全国住房存量同比增长了5.1%。

realestate.co.nz首席执行官Sarah Wood表示，库存和新挂牌量的增加，表明买家开始进行更多考虑，因为房屋的挂牌速度快于售出速度。

“我们已经有几年没有看到这样的总库存增长幅度了。这些数字是另一个早期迹象，表明市场正在迎来变革之风。”

不过，报告也指出，供应增加是否会导致平均要价下降，依然有待观察。

正如央行所预测的那样，官方现金利率可能会在整个2022年继续其上升，这将传导至抵押贷款利率上升。

Goodall说：“凭借强劲的经济表现和低失业率，再加上政府的大力支持，我们预计放缓不会让房地产价值大幅下跌。

“考虑到强劲的增长周期，许多房主已积累了大量收益，因此应该能够适应更高的还款额度。”他说。

05国家党新党魁称房价可能要跌

最新消息显示，新的国家党党魁Chris Luxon在担任新职位的首个早晨，便为其房产投资组合进行辩护。

据悉，Chris Luxon共有七栋房产。他告诉The AM Show，明年房价可能会下跌或稳定下来。他不希望看到房价大幅下跌，但直言可能会出现小幅回落。

最新的国会议员个人财产利益登记信息显示，Luxon在奥克兰拥有一栋自住房和一栋度假房，在惠灵顿拥有一套公寓和四处投资物业。

“我们需要释放（建筑）许可。我们需要建造更多的房屋，让城市进行集约化发展。”Luxon说。

“当利率开始上升时，明年中房价会开始企稳，甚至可能会出现略微下跌。我不希望看到房价大幅下跌，但可能房价确实会在某一段时间回落。”他说。

06评论：明年房价跌4%？

【天维网Elton报道】房产是有周期的，一旦周期启动，就很难停下来。

新西兰房产新的上涨周期启动于2020年，在过去的2年，房产出现了持续的大涨，期间无论政府用什么办法，都无法停下上涨的脚步，但在2022年，可能局面会大大不同。

ASB银行认为，三大宏观力量在2022年形成三大负面因素，这些前景的汇聚，可能会让2022年房价出现微幅下行的局面，预测整体跌幅可能接近4%。

这三大力量是贷款利率上升，信贷条件收紧和供求关系终于开始接近平衡。

随着房屋的不断落成，根据新建和改建房屋审批等数据统计，ASB银行认为供需缺口相对去年，已经减少了三分之一。如果趋势持续的话，可能在2022年底前后，供需将会重新恢复平衡。

下图红色区域为供求平衡区间，预期在2022年底到2023年上半年供求可以完全平衡。