见微知著,观察重要的底部信号
最新的数据显示新西兰的房价从去年年底的高峰已经回落了10%,央行在上周加息50点的货币报告里称还有接近10%的下跌幅度。
见微知著,观察底部信号
转机和爆发的种子已经在开始萌芽:
住宅销售量比上一季度要低7%,但3个月前这个数据是24%
有报道称获得去年特赦移民资格的新移民购房询问量开始大幅增加
市场调查显示目前准备出售物业的投资者比例为13%,低于上季度14%和上上季度的16%。而29%的房产投资者开始思考买入,数据高于上季度的26%和上上季度的27%。(留意下图:截止到2022年7月,和2017年的对比)
市场调查显示超过3成的人在7月份认为房价会继续下跌,但对比3个月前,已经减少了11%。
银行出现了微幅降息的苗头,虽然新西兰央行对此予以打击
国家党在民意调查中处于领先位置,而该党声称将会恢复利息税前抵扣和减少明线测试的时间,这些政策利好房产。
目前在售房产数量低于过去10年在售数量均值的21%,而且供应还在继续缩减。需要留意的是,房产大涨的最大推动力是突然出现的FOMO情绪(害怕错过),在售数量很低意味着一旦销售回升,市场将会快速上涨。
对于任何人来说,判断最低点都是非常困难的,最多也只是判断一个模糊的底部区间。同时,由于房地产流动性不足以及交易成本很高,即使底部出现了,也可能底部会持续波动,捞底买入的即使没亏,也不见得马上就会上涨而有利润。
如果要使用资金杠杆,在高利息环境之下赔利息是非常痛苦的,更别说办理贷款的艰难和高昂的交易成本了。
等到上涨开始后再动手呢?更难,因为FOMO的情绪将会驱动市场快速运动,很容易错失时机或者冒更大的风险,更有可能买不到。
而真正的高手,是不去判断最低点和试图捕捉最低点的,而是通过特别的交易方式来实现安全和收益并得的捞底:跌要保底,涨不封顶。
确定性:跌要保底,涨不封顶
现在的时机来说,捞底开发商会是较佳的方式。可以通过占有开发商股份来获取未来房产市场上涨的收益。而开发商使用回购条款来确保即使在市场不理想的状况下,投资者也能在未来有相当的收益。
对投资者而言,这样的处理方式就意味着高收益和确定性,好处有4个:
不用猜测底部,在底部到来前的左侧入场,在开发周期中等待底部
开发总有一定的利润,如果市场上涨则利润更为可观。因为占有的是项目企业的股份,因此完全可以分享市场上涨的收益。
有回购条款,就可以保护投资,即使市场不涨同样可以获取收益
有效利用资金杠杆,投资者享有房产开发的投资杠杆,并不需要自己去处理贷款,但同样能利用资金杠杆。
带回购的房产股权
下面是推广内容,一起来看看一个房产开发项目,在地段上佳的St. Heliers 建筑8套海景别墅,大部分配有室内电梯,产品定位准确,资金大小适中。
这个项目在提供股权投资机会的同时,还提供了回购条款。如果2年后市场良好,则卖出所建房产获取理想收益,市场不佳则有回购条款保护,目前仅剩余15%不到的股份对公众募集。
收益理想:
本项目按预估价格出售后未来收益率预测接近30%,如果执行回购则预测收益率约为15%,时间约为2年。
安全性好:
合计共建设8套住宅和1套商业开发项目,70%以上已被内部认购。
回购条款:
股权融资金额仅占投资总额约15%,并提供房产回购条款,2年后不能顺利交付出售,则按协议回购价格进行回购
好地段的好产品:
位于传统豪宅区,保值能力大,内带电梯的海景别墅非常适合本地的需求
合法公开发行:
合法正规并公开对公众发行的股权产品,满足新西兰严格的金融监管要求,并非那些只负担很少责任,只能对批发投资者销售的金融产品
门槛低:
普通投资者仅3万就可以进行本项目投资,散户也可以享受专业的交易结构。
索取相关资料,请发电邮到info@ccfl.co.nz 或者 info@tasm.co.nz,或访问塔斯曼网站 www.tasm.co.nz注册获取投资资料,中文联系电话:0800 268 888
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