数据分析:为什么新西兰房价再跌10%就会是底部?
为什么央行敢这么说?
新西兰央行8月份的货币政策报告里说房价会再跌10%,然后就会转向上行。但没有告诉你为什么,现在就拿数据来仔细分析一下看为什么央行敢这么说。
首先会假设利率加到OCR-4%就不涨了,这个央行已经明确告诉我们了,而2年以下的贷款利率已经把所有这些加息到4%的预期都囊括在内了,因此1-2年这个最常用房贷利率大体现在就到顶了。
租金占比家庭收入是多少?
然后我们来看看下图中的接近20年来的统计数据,告诉我们租金占比租房者的家庭收入基本就是21-22%。
首次购房者的购买力衡量基准
首次购房者大都是买低价房,不会是豪宅。因此用新西兰各地区的低1/4区间房价来测算,如果按80%贷款30年期来还款的话,以现在这个到顶的利率来算一下每月还款占比家庭收入的比例。通过下图可以看到以目前新西兰房价测算结果是月供占比家庭收入35.7%。
假如房价再跌10%
有了以上基础数据,就可以开始测算了。如果房价再跌10%,而贷款利率不变,每月还款就会减少10%。而家庭收入不变的话,月供占比家庭收入就会从35.7%等比例下降。
而月供除了利息支出外还有归还贷款本金的部分,这部分就拿上述表格数字来计算,会发现月供中的利息部分(只有利息部分是真正耗散掉的,以5.35%利率,上表数据算出来大约为 $499每周)占比周均家庭收入的$1768也就是约28%。如果房价再跌10%,那么利息部分的支出占比收入就是25%,买房供款和租房的占比收入的22%就只相差3%。
再想一想
1. 租房搞不好会碰到涨租金,搬家等等
2. 工资明年1年涨个3%要求合理吧?
3. 自己买房住会找大点新点的房子?
4. 还有很多其他......
那么租金占收入比的22%实际就和8成30年月供中利息部分占收入比的25%完全一致,甚至买房更划算了。
因此价格跌到这里,租客就会试图变身首次购房者,而投资者更是会看到租金抵月供而下手。因此全国来看,央行会敢说:跌10%就会是底。虽然奥克兰月供对比收入可能高一点,但奥克兰也是全国的一部分,其人口增速也是最快的。
确定性:跌要保底,涨不封顶
不用猜测底部,在底部到来前的左侧自由入场,在开发周期中等待底部 开发总有一定的利润,如果市场上涨则利润更为可观。占有的是项目企业的股份,因此完全可以分享市场上涨的收益。 有回购条款,就可以保护投资,即使市场不涨同样可以获取收益 有效利用资金杠杆,投资者享有房产开发的投资杠杆,并不需要自己去处理贷款,但同样能利用资金杠杆。
带回购的房产股权
这是一个目前准备发行的项目,在地段上佳的St. Heliers 建筑8套海景别墅,大部分配有室内电梯,产品定位准确,资金大小适中。
这个项目在提供房产开发股权投资机会的同时,还提供了回购条款。如果2年后市场良好,则卖出所建房产获取理想收益,市场不佳则有回购条款保护,目前仅剩余15%不到的股份对公众募集。
收益理想:
项目按预估价格出售后未来收益率预测接近30%,如果执行回购则预测收益率约为15%,时间约为2年。
安全性好:
合计共建设8套住宅和1套商业开发项目,70%以上已被内部认购。
回购条款:
股权融资金额仅占投资总额约15%,并提供房产回购条款,2年后不能顺利交付出售,则按协议回购价格进行回购
好地段的好产品:
位于传统豪宅区,保值能力大,内带电梯的海景别墅非常适合本地的需求
合法公开发行:
合法正规并公开对公众发行的股权产品,满足新西兰严格的金融监管要求,并非那些只负担很少责任,只能对批发投资者销售的金融产品
门槛低:
普通投资者仅3万就可以进行本项目投资,散户也可以享受专业的交易结构。
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