炸裂

昨天到广东办点事，晚上又和朋友碰面，结束时已经很晚，耽搁了发文（已经写好未发送）。

NO. 1｜壹

今年前9个月，百强房企销售额同比下降45.1%，均值为540.8亿元。

销售额超过3000亿元的，仅碧桂园、保利、万科三家，这三家的销售额同比下滑41.47%、21.77%、34.95%

从整体态势上看，保利最迟明年登顶行业，快的话，今年就可以实现，这点除了保利要步履不停外，更多取决于碧桂园的状况（下面会说到）。

销售端民营房企面临的困难更多，市场对它们的信心也更弱；陷入困境的，也以民营房企为主；在拿地市场上，民企绝大多数处于“销声匿迹”的状态。

家猫和野猫的既视感。

昨天吃饭的时候，一位广东本地民营房企的老板苦笑着说，总感觉自己在瓶颈，上不去，也下不来。

我开玩笑说，其实并不是，他一直在瓶底。

有人说，职业经理人和公司的关系，就像爱情。爱情只是一片西瓜，最开始的那两口最甜。

那么，老板和老爷们的关系，更像婚姻（小妾）。婚姻就是一条苦瓜，看上去新鲜，实则很苦。

苦嘛，是因为绿了。

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两天前，融创、华融、中信信托和浦发银行在上海融创总部，签订了合作重组上海董家渡项目的框架协议。

此外，华融对融创还在商议的流动性支持总金额最高可达80亿元。

董家渡项目是上海外滩最后一宗待开发土地，泛海在20年前以承担拆迁费用的方式拿下了该项目。三年前，泛海将董家渡项目卖给融创。

融创暴雷后，债务重组和引入战投迟迟没有大的进展，消息寥寥。如今暴雷的房企名单一串，鲜有能在债务重组和引入战投这两方面的落地动作中取得较大进展者。

即便有这方面消息的，也就是框架协议。框架协议嘛，提振一下信心而已，没有细则和落地执行，就是一废纸。

有很多人替融创和孙宏斌惋惜。融创常标榜自己为豪宅专业户，孙宏斌对外也是讲义气和厚道的大哥形象。

豪宅专业户的房子，客诉中排名第一的，恰恰是质量问题。

鲜有人知，讲义气、“厚道”的老孙，在早年融绿分家时，孙宏斌“宋卫平是永远的大哥”背后，融创却动用各种力量，给宋卫平个人造成的“一万点”伤害。

刘伯温对胡惟庸的评价就两个字：厚道。后来，胡惟庸真的很”厚道“。

孙宏斌还是太急了。性格决定命运。

NO. 2｜贰

碧桂园最近的日子不好过，资本市场不消停，各种消息也满天飞。

去年初，我做了个建模，利用已有的数据，去推演房企未来境况。当时说过的话和后来应验的事，大家都知道了。

去年底，关注碧桂园的人很多，当时让大家先看到今年六月，渡过这关以后，然后再看九月到十一月这段。这么说是有原因的：

当时推演用的数据，主要有：表内负债+掌握的表外负债+每个节点到期债务+市场下行带来的销售额变动。

其中表内总负债1.73万亿（去年中财报数据），掌握的表外负债数额数千亿元（未去重，会有偏差），每个节点的到期债务意味着资金流出，市场下行带来的销售额变动（当时预估37%，修正系数是1.13，即下滑41.81%）

碧桂园1-9月份销售额下滑41.47%，与预估偏差很小。之前的文章说过，碧桂园的项目集中在一二线城市近郊和三四线及以下城市，市场下行时压力更大，下行惯性更大，更难拉动。

至于为什么资金流入中的融资这项没考虑在内，是因为考虑到恒大暴雷后，资本对房地产行业的信心减弱和避险情绪加重等，民营房企的融资将空前困难。所以这项不考虑在内。

建模是我一时兴起，用了一星期时间做出来玩的，更多的是推演一家企业的资金承压能力。目前来看，准确率95%

不过，唯一的变数是，需要考虑到老爷们出于维稳行业的需求而出手采取措施。

碧桂园的表外负债并不低，像荣跃企业管理，与碧桂园多家项目公司存在股权出质等关联，间接持股企业达1000家，疑似关联的59家公司中，包括碧桂园旗下多家公司。

荣跃企业管理向上股权穿透，会追溯到西藏捷诚有限合伙基金，这家基金涉及了多家碧桂园房地产开发、物业管理、产业地产、投资公司、子基金、长租公寓等相关公司。

这仅是表外负债的冰山一角。

跟投在碧桂园风行多年，如今也跟不动了。据内部消息，项目总跟投的现金，碧桂园集团现在在调整方案，杨老板兜底本金，目前尚未签署。

就说到这吧，观微知著。现在环境不同了，有些话不好说，懂的都懂。

每次说到碧桂园实情，总有一些愚忠的“上朝遗老、精神股东”会喷，和当初恒大的员工一个一样，也不知道啥时候才能醒悟。

看看碧桂园这两年的裁员状况，让人不由地感叹：以前老板笑眯眯说“财源滚滚”，现在老板mmp说“裁员！滚！滚！”

咱们挣的不是工资，而是窝囊费~

NO. 3｜叁

世茂两天前发布公告称，以17.5亿元的价格，转让南京兴智科技城项目45%股权，余下55%股权由独立第三方持有。

本次出售预计亏损约1.45亿元。

世茂表示，出售完成后，将不再拥有项目公司任何权益，出售所得的款项将用于偿还公司境内债务。

自去年12月以来，世茂集团通过出售资产已回笼资金141亿元。

其实，世茂最大的问题还是在表外负债上，除了少数核心高管，谁也不知道世茂的表外负债数额究竟有多大。

旭辉也一样，表外负债庞杂，此次危机的导火索，也是从表外延伸传导至表内。

这些问题，两年前都说过了，不再重复。

情书不会因为过多的文采而加分，感情不会因为一次的挽留而加温，暴雷危机也不会因为老爷推举“优质民营房企”而消失。

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多地政府为维稳楼市，大手笔回购商品房。

据报道，苏州也加入了此行列，从6区4县中每个板块回购1000套，共计约1万套商品房；

排除全部民营企业，定向回购国企与城投操盘的项目；首付款30%付完后，目标房源不需要抵押，同时开发商可以继续销售给新买家，就像新房更名房源。

去年和朋友开玩笑时说，何赌王用钱买命，如果所用药物的公司也买下来，就是自己花钱给自己续命，左手右手的事；万一救过来了，还能成为典范案例，宣传（推广）开来，让药大卖一波。

现实其实也差不多。

要救楼市，托市，不断要解决恒大等暴雷房企的收尾工作，要“保交楼”，还要预防余下的民营房企继续暴雷，防止情况恶化。

就像各种鼓励购房政策，颇有些“一顿操作猛如虎，一看优惠两块五”的错觉，本质上还是那么两个：

对市场信心和预期不足、收入和就业稳定有待修复。

让人见日月星辰，才能谈往后余生。

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去海边走了走，潮水落下去的时候：

沙滩上会有成群结队跳来跳去的小沙鸥，飞快钻进洞里的招潮蟹，无数洁白的小小的贝壳，偶尔还有一两条搁浅的小鱼，被漂到岸上的半透明小圆凳一样的白海蜇。

最清晰的脚印，总是印在最泥泞的路上。

就这样吧。

全文完，如果喜欢，就点个“赞”或者“在看”