持久，才能说活好~

一转眼，居然十天没更新了，时间咋那么快？

好在事情也处理得差不多了，总算能坐下来喘口气，唠嗑几句。

NO. 1｜壹

三天前，最高人民法院《关于商品房消费者权利保护问题的批复》正式施行。

这份文件中，房企已售商品房逾期难交付引发退房退款等相关纠纷案件的判决依据，有了司法解释。

根据这份文件，在处理房企项目上庞杂纷繁的款项纠纷方面，房屋交付请求权居第一位，其次才是工程建设优先权，之后是抵押权，最后是其他债权。

购买的房屋需要已经支付全部价款，如果只支付了部分价款，那就不符合退房退款的条件；如果在一审法庭辩论终结前还清了余款，也适用这项规定。

还有一个是购买的房屋要以居住为目的，以投资和经营为目的的，不符合条件。至于判断是否以居住为目的，一般会参考购房人的购房套数、经济收入等综合认定。

之前，因为“保交楼”，见过不少法院在审理购房者退房退款案件时，经常会判购房者败诉：因为政策性原因，项目相关款项必须用于“保交楼”。

现在，根据最高法院的这份文件，一旦房屋不能交付，且无实际交付可能，刚需购房者的权益受法律保障，价款返还请求权排在首位。

一直觉得期房预售制度下的楼市挺魔幻的:

房价涨了，有的房企就耍赖不履行合同，想办法让业主加钱退房；房价跌了，就躺平不作为，想办法把房子丢给银行，银行就想着甩给业主。

后来“烂尾楼”的业主们表达抗议的轰轰烈烈的断供潮，也声息渐消。

原本法律就规定，烂尾了可以退房的，银行贷款合同也可以解除，可判决结果呢？很多居然把业主的合同解除权彻底剥夺了，问原因，就是“政策性原因”（保交楼）。

有了这份文件就稳了？孩子，你还年轻，太天真了。

先来看个真实的案例：

郑州永威西郡二期，交付日期比合同约定日期晚八个月的情况下，业主主张开发商支付逾期交房违约金的诉求被法院驳回，败诉。

永威列举了几点，力证自己“逾期八个月交付”未逾期。

看了一下案件中永威列举的明细，分别是：大气污染管控，影响施工517天；多次疫情管控，影响施工77天；720暴雨灾害，可以顺延交付90天。

永威主张这些都属于符合合同约定的不可抗力，因此综合下来，可以顺延交付678天，即永威不存在违约行为。

结果是永威胜诉。

看到了吧？以后房企都这么玩的话，拖都能拖死很多未交楼的业主，购房者压根耗不起，所以房企经常用”拖字诀“来解决问题，或者直接解决提出问题的人。

当然，不仅仅房企是这样，有些地方老爷们也挺傲慢的。

很多时候，看多了这类事件，会觉得自己与现实格格不入。

正常情况下，要让拥有权力者谨小慎微，而不是让普通人谨小慎微。

NO. 2｜贰

我不能理解现在很多实际上无望交付的“保交楼”、“烂尾”项目，僵在那里不上不下的，在等什么？

所以越写越累，越不想写。

按照正常的流程，银行可以把债权打包给AMC，AMC再到债市找投资人。

这样一来，把小业主全解决了，他们也不需要被杀人诛心，一边看着项目交房无望，一边供着“烂尾楼”的房贷。

项目干干净净，处置速度也能加快。按照法律规定，开发商停工达到一定期限，政府完全可以收回土地，重新招拍挂卖一次，一鱼两吃，一点亏也不吃。

而施工方，按照原合同法286优先受偿，基本也不吃亏。

虽然会有某一方亏损，但有时候不仅仅是亏不亏的问题，回款周期也很重要。就像房企降价回款，可以保现金流，但这个也遭遇上了“限跌令”。

僵持着不上不下，“拖字诀”解决问题，什么也解决不了，只能解决满怀希冀和一腔热血的业主们。

难不成，还想再搞一次“涨价去库存”？

不久前，去医院看望一位癌症手术住院的朋友，医生告诉我：

人得了癌症之后，治疗方法无非三大类，放疗化疗、靶向药、动手术。而无论哪种手段，目标都是“杀死癌细胞”。

我问他，能不能借鉴楼市“涨价去库存”或横盘的经验来治疗病人，并详细表达了自己的想法。

医生表示，没听说过任何一种治疗手段，是想办法把“癌细胞”养大，别让他死了。

也是，这般搞下去，市场都没信心和预期了，楼市即便短时间局部恢复，也难长久，不持久，又怎能说活好？一时的反复，岂能说楼市复苏了？

即便政策频出，效果也甚微。现在和以前不一样了。

有的人恋爱被甩，有的人急刹被甩，但其实原因都一样，太相信惯性了。

青山依旧在，只是没柴烧。

NO. 3｜叁

即便有了最高法院的这份文件，保障刚需购房者的权益，在解决“保交楼”这事上，亟待完善的事项还有很多。

银行那的预售资金监管也是一方面。

这一个多月，已经发生好几起银行擅自划走房企项目监管账户中受政府监管的资金，诸如渤海银行等。

如果都像渤海银行这么操作，那在保交楼过程中，没有一个银行账户是安全的，无论如何努力地争取资金都没用。

前些日子，和一位银行的朋友钓鱼时闲聊，我开玩笑问他：我想这辈子贷款，下辈子还款，行不行？他直接让我滚。

我说：那我这辈子存钱，下辈子取行吗？

他说：那可以，算给下辈子积德了。

然后他笑嘻嘻地回我：即便真的有下辈子，你想去取钱，银行可以让你开跨辈子证明，也就是去地府开一下转生证明，加盖地府公章。

我差点没绷住拿鱼竿抽他。

全文完。微信规则改动很多，如果喜欢，就点个“赞”或者“在看”吧（或星标公众号），可及时接收更新信息。