32年地产的四次债务吸附之92地产热:第二次向外妥协的副产品
地产大框架。城投与地产:资本奇缺时代下,畸形工业结构被动调整的产物其实,今天的内容反而好像和地产关系不那么大。
前人种树,后人乘凉;
种树就要挖坑,但又不见得挖得每个坑,都种成了树;
可能有野草乃至荆棘,也有很多只是单纯的坑;
所以后人,除了乘凉,别忘除草、填坑,不然容易摔跟头或者一脸包。
好多人,总是喜欢,把八九十年代,很多所谓经济成就完全归功于小领导。“92”地产热就是其中著名的篇章,南巡神迹之一。
同理,老是把五六十年代的很多所谓经济问题,都归咎于大领导。
不能因为领导个子高、脑袋大,就拼命扣屎盆子;也不能因为领导个子矮,就拼命戴高帽子。
第一代,最伟大之处,在于建立完全独立的国格。实现了完全意义上的独立,领土主权、军事主权和经济主权的独立。
新中国是二战后唯一一个建立完全意义上经济主权的国家,拉美、非洲大量国家的经济主权和重要资源开采权都在欧美之手。仅此一条,足够伟大。
第二代,最大优点在于愿意妥协,获得了充分的外部资本、外部技术,使得工业化基础快速建立、工业原始积累初步实现。
3和4是2的延续。5想学1被迫做2,苦不堪言。
优劣是非得失之间,不必评说。
人算不如天算,仅此而已。
两次妥协
省去很多主语,是避免麻烦,不是语法不好,特告。
两次妥协,为中国工业化真正建立起了第一步原始积累:资本积累、设备积累和技术积累。
当然,在种下那么多大树的同时,是吧,如同卷首语。92年地产热只是其中一个。
1978年前,中国工业化全完通过工农产品剪刀差向农村提取剩余,所以真正建立的原始资本积累少之又少,此处不表 。
真正的资本积累,源于79开始的第一次妥协。
第一次的妥协是广为人知的。
但是由此引发的经济问题,才最终导致的第二次鲜有提及的对外妥协。
79年1月访美,签订了技术和文化协议,换取了美国的全面支持,此后两年间大量进口设备和配套基建,风风火火搞建设。
但是吧,家底太薄,干了两年,发现没钱了,外汇储备被干成负的,财政也扛不住了,只能向央行SOS。
于是乎,面对问题,通过两个严打(社会治安和经济犯罪)逐步解决就业问题,呵呵之后,开始三年修养。
从1984年开始,因为深圳特区的巨大成功,各地纷纷效仿,开始搞起了经济技术开发区。
于是乎,地方上的热情点燃,迅速引入外资、技术、设备和专家,并配套大量经开区基建。
其结果,再一次陷入了严重双赤字的局面,赤字直接通过超发货币解决,必然的结果只有巨额通胀。
在赤字造成通胀的同时,对内的价格改制同步开启,也就是“价格闯关”,进一步加剧了超发货币所导致的通胀。
其实质,更多就是畸形工业结构下,供给能力严重不足的情况下,贸然将供给严重不足的商品采取市场化定价,其结果比想象的严重。(具体逻辑见上篇)
这个所谓的“价格闯关”从经济意义上,是导致第二次妥协的直接原因的直接原因。简单的说:
1987年8月,领导们原则性同意《关于价格、工资改革的初步方案》:少数重要商品和劳务价格由国家管理,绝大多数商品价格放开 ,由市场调节,以转换价格形成机制,逐步实现国家调控市场,市场引导价格的。
1988 年3月,物价改革上海开始。
当月,上海调整了280个种类日用必需品、小商品零售价,涨价幅度在 20-30%之间。
4月5日,全国放开猪肉、大白菜、豆制品和白糖4种主要副食品的零售价格。5月开始,全国中心城市的猪肉和其他肉食价格立刻飙升80%。
以北京的统计数据,猪肉每市斤2.5块涨到4.9元,鸡蛋由每市斤1块5涨到2块7。
7月,在普通商品价格飞涨的时候,进一步放开了烟酒价格。其结果,茅台涨了7倍,40一瓶涨到300多,其他酒大概5倍。
严重高企的CPI,让广大人民群众朴素的选择了我党最有名一个经济手段:折实,简单说就是存钱不如存物。
物价飞涨,钱不值钱,直接导致银行挤兑,西安、杭州出现事件,新中国头一遭。
最终,当年8月30日,发布《关于做好当前物价工作和稳定市场的紧急通知》,结束了这一次的价格闯关 。
那位写出“对内不折腾”五个大字的朋友,大概不怎么懂经济。
第二次妥协:唱歌给谁听?
因果循环。
铺垫这么多,终于到了今天重点。
我们国家历朝历代,老百姓造反,绝大多数时候,就是因为吃不起饭。
吃饭问题,绝大多数时候,又都是天灾。
少有那么几次人祸。
1989年,春夏之际的六月,政治风波爆发。(官方说法)
从1989年6月5日至7月15日,短短的一个多月里,美国、日本、欧共体和西方七国首脑会议相继发表声明,中止与中国领导层的互访,停止向中国军售和商业性武器出口,推迟国际金融机构向中国提供新的贷款。——《钱其琛回忆录》(原外交部长)
1990年,东欧剧变,德国统一。
1991年12月,前苏联解体。
1992年1月,南游。
伴随其中,最为有趣的一组数据,是进出口。
1990年,连续7年的贸易逆差转变为了大额顺差,是好事吗?
当然不是,不是不想买,事实上,因为封锁,买不到现金的设备和技术。
那么1993年,为什么要出现了巨额逆差?
“1993年11月,首次亚太经济合作组织领导人非正式会议在美国西雅图举行。应美国总统克林顿邀请,中国国家主席江泽民前往出席。其间,两国最高领导人举行正式会晤,标志着以美国为首的西方发达国家对中国的制裁彻底破产。”——《我们走在大路上》纪录片
93年,封锁结束,我们之前三年想买没买的,一次性买够了,所以就逆差了。
伴随其中的,从89到93年重要转折,就是1992年的南游和之后14大确立的市场化改革方向。
我们总是习惯性把南巡理解为对内的一次激励。
却忽视了,这是对外的又一次妥协。
他发出的是一种:我们可以一样的声音。
妥协的同时,这更是一种让利。从1989到1993年,人民币贬值了53%。
事实上,88年宣告失败价格闯关,仅仅过了四年,他就能成功吗?导致问题的因素哪一个被化解?两者背后的外部环境是变好还是变坏,内部条件有没有变化?
那么1992年喊出的市场化,到底是唱歌给谁听?
事实上,88、89的高通胀,在93、94年再一次到来。
甚至于1994年24.1的CPI,有过之,无不及。
很多东西被赋予绝对政治正确之后,就只吃出了甜,品不出苦了。
地产热:第二次妥协之后的副产品
告诉大家一个冷知识,所有发债房企中,哪一年成立的是最多的?
答曰:1992年,21个。
偏偏唯二违约的,都在里面:泰禾、正源。除此之外,还有世茂、绿地、保利、泛海、华远这几个,叫得上号的。
其实,简单看过从1989到1993年的冰封与解冻,其中的92地产热到没那么难理解。
从1992年南巡到1993年6月24日《关于当前经济情况和加强宏观经济调控》(十六条)出台,“地产热”宣告凉凉。
短短一年多的时间,最著名的就是海南泡沫。
海口房价,从1991年到1993年巅峰,房价从1300多被干到了最高7500多(数据来源:《中国房地产市场年鉴1996》)。
与此同时,从89到92年,M2增长了192%,外汇占款增加了230%,财政向人行的透支增加130%,贷款余额增加了131%,A股涨了166%。
大量净流入,人民币反而贬值了53%。这也意味着早期进入中国的外资,面临巨大的外汇风险。
把这一切数据放在一起看,其实92地产热的本质不过是资本选择,加上贪婪的地方和搭便车的银行。
与8889年高通胀的底层原因不同,8889年高通胀的底层原因是因为财政赤字,直接向人行透支,造成货币超发。
93年开启的这一轮高通胀背后更多是外汇占款!
1992年末,外汇占款与财政借款几乎旗鼓相当。
这部分外资,一方面是因为被动增加贸易顺差,另外就是激增FDI(外商直接投资)。
这一部分FDI,最主要的来源,是香港和日本。
这其中,香港资本又是在1992年集中进入的。
实际外商直接投资:日本 | 占比 | 实际外商直接投资:中国香港 | 占比 | 实际利用外资额 | |
1987 | 2.20 | 9.49% | 15.88 | 68.62% | 23.14 |
1988 | 5.15 | 16.11% | 20.68 | 64.73% | 31.94 |
1989 | 3.56 | 10.51% | 20.37 | 60.05% | 33.92 |
1990 | 5.03 | 14.44% | 18.80 | 53.91% | 34.87 |
1991 | 5.33 | 12.20% | 24.05 | 55.09% | 43.66 |
1992 | 7.10 | 6.45% | 75.07 | 68.20% | 110.08 |
1993 | 13.24 | 4.81% | 172.75 | 62.78% | 275.15 |
1994 | 20.75 | 6.15% | 196.65 | 58.24% | 337.67 |
香港的资本,刚刚经历了什么,想必大家都知道。
《香港地产业百年》是研究地产底层逻辑很好参考。以下数据,都来源这书。
资本除了收益,也喜欢,熟悉的味道。
或者说,资本总是喜欢遵循路径依赖和可复制的商业逻辑。
罗列完这些数据,说完那些故事,我们大抵上可以对92年的地产热做一个总结发言。
地产热的底层原因,是因为政治风波后,90-92年大量外部资本主动或被动进入中国,进而造成严重的通货膨胀;
直接原因,就是92年集中释放的市场化信号,进一步吸引外部资本集中涌入,同时激励内部银行体系的扩张。
那么在巨大的通胀压力下和信贷大幅度扩张,一般制造业是很难获得利润的;同时一个被大量忽略的事实,人民币大幅贬值,80年代早期进入国内市场的外商投资,蒙受了大量的潜在外汇损失,因此这一切,都只能使得资本不断从实体经济中被抽离,进入利润更高的地产和虚拟经济。
外加一条,港资又在外资中绝对领先,资本的记忆总是短的。
所以1992-1993年,地、股的惊人涨幅及所谓地产热,其本质就是资本在高通胀预期下的自然选择。
另外一方面,广大人民群众因为经历了80年代的物价闯关的高通胀,因此在92年市场化改制出现的同时,必然对于通胀的恐慌,因此愿意把大量的储蓄实物化(房)和资本化(股),最终造就了泡沫。
在整个惊心动魄的八十年代末九十年代初的经济洪流中,地产热不过是一个副产品。
他的逻辑,和1998年开始房改后的,地产,截然不同。