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假如房地产真的崩盘了,没买房的人会怎么样?

如果房地产市场崩溃会怎么样?全球资本市场自19世纪以来,发生过大大小小数十次房地产崩溃危机。

远有1929大萧条,近有08次贷危机,当城市化的浪潮席卷中国,我们难免遭遇同样的困境。今天假定一个前提,当中国社会的房地产泡沫戳破,国家和普通人,会经历什么?

01.

想要明白后果,必须简单了解中国楼市的运行逻辑。

首先,国家土地公有是大前提。楼盘开发之初,先由政府批准一块土地,交予房地产公司竞拍,宣布价高者得。

接着,房地产公司开始争夺,角逐出胜利者拿下地皮,然而绝大多数房地产公司没有庞大的现金流,他们会选择向银行融资,目的有俩:一是支付地皮费用,二是用来盖楼。

第三,当项目敲定准备动工阶段,房地产商会面向市场打广告,普通购房者开始进入市场(预售制),有能力的人全款,而大多数人会向银行贷款。

如此一来,购房者的钱回到了房地产商手中,房地产商再将这笔资金偿还银行贷款,完成一轮房地产循环。

值得一提的是,整个商业链条全程参与的主体只有俩,一是银行,二是房产商,他们所有的扩张行为只被一个力量推动:市场信心。

但历史一再证明,信心是双刃剑,他能引领繁荣,也能带来毁灭。

上世纪90年代,日本经济空前繁荣,大量热钱涌入楼市,但随着政府不得已的连续五次加息,银行不堪重负,楼市垮塌于一夜间。

美国次贷危机之前,投资机构盲目提供信贷,制造了大量垃圾债,当社会信心出现波动的一瞬间,百年巨头雷曼兄弟轰然倒下。


中国楼市自2008年后开始腾飞,因为整个市场看涨不看跌,恒大、绿地等头部房企开始极限扩张。

他们在上述第二环节中,把从银行贷来的钱,以及从购房者手中收到的钱,绝大部分投入到下一个地段的拿地皮行为中,而用来真正盖房的资金少之又少。

楼市繁荣时,寅吃卯粮不成问题;楼市出现波折时,出现旁氏危机便是必然。

具体在新闻表现上:一方面,是房企债务登天,2022年恒大债务规模近2万亿,绿地万科碧桂园也分别在1至1.5万亿上下。

另一方面,是断供潮愈演愈烈。

比如去年7月,全国有二百多个楼盘因烂尾出现断供风潮,根据易居研究院发布的《2022年全国烂尾楼研究报告》显示,截至2022年7月16日,全国楼盘烂尾率约为3.85%,烂尾面积为2.31亿平米,而美国次贷危机爆发时,全国烂尾面积约7%。

但因为众所周知的原因,在政策工具的扶持下,我国房地产商暂时处于安全状态。

02.

经济规律不以人的意志为转移。由上文可知,一旦政策釜底抽薪,房地产商会率先倒下。

央行数据显示,2022年第三季度我国房地产开发贷款余额为12.67万亿,当房地产商倒下,这笔钱会率先成为烂账。

而2021年我国四大行全年利润不过1.1万亿(数据来源:人民网),当十倍的负资产进入银行,整个金融系统都岌岌可危。

以美国次贷危机为例,次贷总额1.7万亿美元,其中呆账坏账3000亿,约占总规模的17%,直接造成100多家金融机构破产或裁员,又因为美元是世界货币,直接引发2008全球金融危机。

银行破产,股票大跌,当一个社会的金融系统崩溃,连锁反应将迅速扩大。首先是依赖银行贷款的重资产行业受到重创,如制造业。

1929全球经济危机中,美国有13万家企业倒闭,汽车巨头福特产量腰斩,全美汽车工业产量下降了95%。

资金链断裂会带来企业亏损,甚至倒闭,这一定会出现公司裁员。1933年美国失业率高达25%,国民收入暴跌一半,约28%的国民无法维持生计。

那一期间,美国纽约每年有2000人冻饿死于街头。(来源:1932《幸福》杂志)


因为失业,国民购买力下降,社会会进一步走向通缩,进而消费品价格大跌。

这又将危机扩大到原本正向发展的产业,使他们的生产成本与利润倒挂:1929年,美国胡佛总统家乡艾奥瓦州出现奶商宁愿把牛奶倒掉,也不愿分发给穷人的事情,因为那时每升牛奶的售价已跌至2美分,连运费都无法覆盖,产的越多亏的就越多,只好整桶整桶地将牛奶倒入臭水沟。

此外,早些时候因经济繁荣超前贷款消费的国民,因失业还不起债,金融烂账进一步增加,信贷抵押物也进一步贬值,金融体系持续瓦解,全社会融资渠道完全断绝。

再回头看房地产,下跌50%是常态,从脚踝砍也不足为奇。(跌90%)

届时,整个国家的经济都濒临崩溃,企业失去活力,民众感到绝望;为了挽救未来,政府往往会做出极端选择,上世纪三十四十年代,德国意大利与日本走上法西斯扩张道路;

上世纪九十年代,日本彻底躺平,陷入失落的二十年;08年之后的美国,政府无限印钞借债,赤字与通货膨胀尾大不掉。

03.

由上述推演与历史案例,你就会明白为什么国家不惜一切代价撑楼市,既划红线又限跌,既要约谈又扶持。

它已深度捆绑社会经济,一旦崩盘,所有社会财富面临清零浩劫,四十年经济发展将毁于一旦。

也有对房地产有执念的朋友会说:这是好事啊,房地产大跌我就能买房了!关于这个问题,可以用经济学家马光远的原话来回答:在经济好的时候你都没有赚到钱,现在经济危机来了,你说要赚大钱,我觉得你是在为难你自己。

同样,在楼市蒸蒸日上的时候你都没钱买房,楼市崩盘,人人失业的大背景下你想买房,那也是在难为你自己。说的再残酷点,时代浪潮下普通人根本没必要焦虑,因为你焦虑了也没用。

最后放一组数据:截至2022年三季度末,央行披露中国个人住房贷款余额为38.91万亿,超过1亿户家庭正在还房贷,涉及人群约2至3亿,而中国一共14亿人,近五分之一的国人正深度参与房地产。


尽管很痛苦,但在寻找到下一个蓄水池前,它不能倒;那些希望房地产立刻崩盘的人,是幼稚的,因为保不准你自己就是危机牺牲品;而希望房地产永远水涨船高的人,用心险恶,因为他们想做新时代的地主,让全社会为一己私利来埋单。

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