专业文章 | 精装修商品房交付的风险防范 ——以商品房买卖合同装修质量纠纷案件为例

引言

受房地产调控政策影响同时也为了迎合市场需求，开发商近年来相继推出了“精装修商品房”，在促进房地产行业发展的同时也不断引发房屋装修质量问题的纠纷。笔者通过检索相关案例作为基础，针对此类问题进行简要的分析与总结。01关于精装修商品房的定义精装修商品房，又称商品装修房、全装修房，是指开发商交付之前经装饰装修已具备基本居住使用功能的新建一手房屋。我们平时所说的精装修商品房并不是一个法律概念，现行政策文件仅对全装修住宅作出了界定。《商品住宅装修一次到位实施细则》（建住房〔2002〕190号）1.1.2规定：“商品住宅装修一次到位所指商品住宅为新建城镇商品住宅中的集合式住宅。装修一次到位是指房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成，简称全装修住宅。”司法实践中，在界定房屋是否具备“基本居住使用功能”时，一般以房屋所有功能空间的固定面是否全部铺装或粉刷完成、必要功能空间如卫生间、厨房的基本设备是否全部安装完成为判断标准。02精装修商品房交付标准首先，精装修房的交付应当符合国家有关的标准和规范，尤其是强制性国家标准。其次，除了国家标准外，各地也纷纷就精装修商品房的装饰工程出台了相应的验收规范。再次，根据意思自治原则，合同双方可以对精装修房的交付标准作出约定，但应注意的是，此种约定不应排除国家强制性的标准。最后，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条¹以及《商品房销售管理办法》第三十一条²，开发商的广告宣传资料等对装修质量作出确定说明和允诺，且对商品房买卖合同的订立和价格确定有重大影响的，应当视为商品房买卖合同的内容。样板房装修的部品材料、施工质量和品质档次，应当作为认定装修质量要求的依据。03因精装修商品房交付存在装修质量问题引发的逾期交房违约责任笔者通过查阅相关案例，对购房者因装修质量问题拒绝收房、要求开发商承担逾期交房违约责任责任的争议展开分析，具体如下：（一）购房者以装修质量问题严重影响正常居住使用为由，主张拒收房屋，并要求开发商承担逾期交房的违约责任裁判观点：案涉精装修商品房存在严重的装修质量问题，未达到基本居住条件的，购房者可以此为由拒收房屋，并要求开发商承担逾期交房的违约责任。来源：(2018)苏02民终1867号案审判要旨：虽然开发商称双方已在合同中约定装修瑕疵不能成为购房者拒收房屋的理由，但从购房者发送的《告知函》、以及第三方检测技术服务有限公司出具的《第三方检测报告》来看，涉案房屋内确实存在诸多装修质量问题且存在多处发霉的情形，并非一般意义上的瑕疵，属于房屋未达到基本居住条件的质量问题，故购房者拒收涉案房屋具有正当理由。因此，开发商还应承担逾期交房的违约金。（二）购房者以精装修商品房存在一般的装修质量问题，要求开发商承担逾期交房的违约责任1、裁判观点：虽然案涉房屋的装修存在质量问题，但是约定的房屋交付条件为“竣工验收合格”，应认定案涉房屋竣工验收合格后即符合交付条件。在此情形下，开发商承担的是对装修工程的保修责任，而不是针对房屋整体承担逾期交付责任。购房者要求开发商承担逾期交付责任缺乏依据。来源：（2021）赣01民终826号案审判要旨：本案中，涉案房屋取得了竣工验收备案表，该房地产公司即通知万某、胡某收房，万某、胡某以房屋装修存在质量问题无法入住为由拒绝收房。双方就装修修复问题进行过多次沟通，且该房地产亦组织人员进行过修复工作。万某、胡某未提供证据证明涉案房屋存在质量问题，仅对房屋装修提出质量问题，经鉴定，房屋装修质量仅是存在瑕疵，并未达到严重影响正常居住使用的程度，且该房地产也组织人员进行过修复，万某、胡某以此为理由拒绝收房缺乏法律上的依据，所以该房地产只应承担修复责任，而不是延期交房的责任。2、裁判观点：当案涉房屋的装修存在质量问题，但该些质量问题的存在并未致使涉案房屋达到无法交付使用的程度，开放商仅就涉案房屋装修质量问题赔偿损失来源：(2021)粤0605民初31920号案审判要旨：本案法院在综合双方关于涉案房屋保修事宜的沟通记录、维修情况、开发商通知购房者收楼及购房者收楼使用情况后，核定开发商应就涉案房屋装修质量问题赔偿购房者如下损失：（一）修复费用损失。（二）修复期间涉案房屋的空置损失。房屋交付标准与装修标准系两个完全不同概念，如果房屋未达到法定或合同约定的房屋基本交付标准，则开发商应承担逾期交付房屋的赔偿责任；如果仅为装修未达到合同约定标准或存在一般装修质量问题，那么不能成为购房者拒绝受领房屋的理由，但购房者受领房屋后可以要求开发商承担修复责任；在房屋装修质量问题严重影响正常居住使用的情形下，购房者有权拒绝收房，并要求开发商承担逾期交房的违约责任。
律师建议（一）对于购房者1、在签订合同时，除了注意约定装修的价格及装修所用材料的品牌规格等详细信息外，还应重点关注合同中对“房屋交付条件”的约定。如精装修商品房存在主体结构性质量问题，购房者可以解除商品房买卖合同并要求赔偿；如装修质量问题严重影响正常使用，则购房者可以要求开房商维修、修复，并要求开发商承担逾期交付房屋的违约责任。2、针对装修质量问题严重程度的举证责任在购房者，且因“严重影响正常居住使用”所承担的责任往往比较重大，司法实践中对严重影响正常使用的判断均较为谨慎。购房者在收房时如发现有相关问题，应当及时按照合同约定通知开发商并对相应证据妥善留存，必要时应通过委托有资质的鉴定机构进行质量鉴定等方式来证明自己的主张。（二）对于开发商1、在合同约定的交房条件满足时，开发商应及时向购房者发出交房通知，要求其尽快接收房屋，并留存好相关的证据。2、开发商应重视并及时完成装修质量问题的修复整改工作，同时要通知、督促购房者办理房屋验收和交接手续，避免因维修不及时造成损失进一步扩大或拖延通知造成一系列不利法律后果。

¹《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。”

²《商品房销售管理办法》第三十一条规定：“房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。”

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供稿：广东坚果律师事务所  

审稿：宝安区律师工作委员会秘书处

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