不良资产处置的核心就是尽职调查，尽职调查是开展一切后续工作的基础。那么何为尽职调查？不良资产尽职调查，是指尽调方利用各种有效办法，包括借助中介机构，对不良资产的存续状态、权属状况、资产质量进行审慎调查，主要包括资产权属关系判断、资产法律关系与状态判断以及资产价值判断等，这是官方对不良资产尽职调查下的定义。就我个人的理解来说，尽职调查就是在法律允许的范围内尽自己最大的努力寻找债务人的财产线索的行为。尽职调查一般要委托给律师事务所、会计师事务所等主体进行。常言道，“受人之托，忠人之事”。律师、会计师接受了银行或者资产管理公司等委托，就要履行好自己的职责。这里的职责包括法律职责、财务职责以及业务职责等等，而不是仅仅调查法律事项。因此，尽职调查也绝不是一项简单的工作。线上和线下相结合的方式才能出具一份高质量的尽职调查报告。线上就是指网搜，线下则是指现场尽调。网搜是指利用互联网大数据查询企业的基本信息，包括登记状态（开业/注销/吊销）、企业类型、注册资本、实缴资本、登记机关、注册地址、股东信息、对外投资、分支机构、涉诉信息、失信信息、企业年报、无形资产信息等等。需要将网搜到的信息做成一张清晰的表格，以便更好地为现场尽调服务。
现场尽调可以说是寻找财产线索的最后关口，也是能否出具一份合格的尽调报告的关键。现场尽调应主要关注以下事项：不动产绝对是现场尽调中的重中之重，由于机器设备等动产设施经过长时间的折旧以及技术上的更新，其价值已经大打折扣。而不动产（主要是房屋）由于其天然具有的优势，以及现在的经济形势，大多数不动产不降反增，回收率较好。对于不动产现场尽调所应关注的事项主要包括以下内容：相比于郊区，位于市区的房屋的价值更高，回收率也更高。学区房，靠近车站、医院的房屋等这些都是能够增加回收率的优势条件。可以到房管部门查询房屋面积，最好再去现场亲自丈量一下，以便掌握最真实的信息。对于大小，当然是面积越大越好。就土地的性质来说，包括划拨的土地和出让的土地。划拨的土地主要是政府用地或者军事用地，一般接触不到，而且划拨的土地是不允许再卖的；对于出让的土地，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十三条规定了土地使用权出让的三种方式：协议；招标；拍卖。这三种方式也是出让土地再转让的方式。如果相关房屋已经被租赁，此时则要看是在强制执行前被租赁还是强制执行后被租赁。假设在强制执行前被租赁，法院审查租赁关系的有效性，主要包括以下内容：租赁合同真实有效；租赁合同订立的时间在法院强制执行之前；承租人已经根据租赁合同占有和使用该房屋。以上内容均成立，则承租人有权继续使用该房屋；如果相关房屋在被查封后被租赁，那么则不会影响法院的强制执行。《民法典》中新规定了居住权制度，这项制度保护的是居住权人对房屋的使用权，但是居住权不同于租赁，没有最长二十年的时间期限的限制，这项新制度将深刻影响对房屋的执行，势必要重点关注。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定——居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。很显然，土地使用权剩余的时间越长其价值就会更高。一般来说对被执行人及其所抚养的家属维持生活所必需的房产是不能被拍卖、变卖或者抵债的，但是2015年5月5日最高人民法院颁布的《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条明确规定，金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：（一）对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；（二）执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。这就表明即使是唯一住房也可能被执行。
不管是债务人还是保证人，要区分其是自然人还是法人。对于个贷不良，其处置方法请参考道可特研究 | 个贷不良处置的难点与对策。对于企业的不良，首先要根据网搜情况，到其登记机关调出企业登记档案，以查找其现有资产，然后再去现场实地查看其真实状况。而且，还要关注其破产情况，是否是在破产程序中还是已经终结破产程序。另外，成为不良的企业绝大多数已经没有财产可供执行，这个时候就到了考验我们专业能力的时候了，作为一名律师，绝不可轻言放弃，应该拓宽思路，去找寻企业背后的股东是否全部履行完毕出资义务，是否能“刺破法人的面纱”让相关股东承担责任，以及该企业是否与其他企业存在关联关系，是否有分公司和对外投资等情况。不良资产尽职调查包括投资前的尽调和投资后的尽调，投资前的尽调很大程度上决定了投资人要不要投资，投资后的尽调决定了能否在最大程度上收回债权。一份高质量的尽职调查报告有利于防范化解风险，更高效地回收债权。
孙典军 律师北京市道可特（济南）律师事务所管委会委员、合伙人
教育背景：毕业于济南陆军学院，法学副教授。
专业领域：执行案件、金融不良资产、刑事辩护。扫描二维码添加律师微信
李道阳
北京市道可特（济南）律师事务所实习律师
教育背景：山东政法学院法学专业
专业领域：不良资产、民商事诉讼与仲裁。扫描二维码添加律师微信