三问中山楼市：能买吗？何时回暖？凭啥承接深圳？
英国前首相丘吉尔说：“永远不要浪费一场危机。”
当下，疫情多地零星冒起，市场消费低迷，XX行业降薪裁员，楼市成交不温不火，A股绿出天际……许多人都情不自禁捂紧口袋里的每一个硬币。
而另一边，央妈降准，高层喊话，多座城市限购/限贷松绑，房贷利率下行，置业“窗口期”似乎在打开。
但是，现在真的能买吗？什么时候才能回暖？中山还能不能承接更多的深圳外溢？
今天，房叔不说废话，用数据和事实给大家一个说法。
这个主观的判断下，是多个客观信号的有力支撑。
早在去年底，官方就开始喊话，“房地产市场健康发展的整体态势不会改变。”
而一踏入2022，为应对萎靡行情，房价下跌，一系列刺激政策便应接不暇。短短一季度，100+个利好政策砸下。
广州限价放松、佛山非限购区2成首付、中山放宽公积金额度，力度最猛的是取消限购，继福州之后，秦皇岛、衢州、南昌……都撕开一道口子。
再有利率，光是中山，个别银行在今年前4个月就下调了68个BP。而主流十多家银行同期也普遍下降40BP。这一降，降出了每个月的加油钱。
| 首套房贷利率
可以说，高层喊话，趋势有了；放开限购、限贷，政策有了；房贷利率下行，执行力有了。
一个极佳的购房时机，已经打开。
而这个机会，已经等了7年之久。
这个酝酿期，就是前面提到的，市场等了7年后才再度打开的最佳购房时机。
我们复盘过去房地产每一次波动周期发现，在政策筑底后半年左右，往往会迎来成交复苏爆发。
2008-2009年，金融危机蔓延。2008年10月，央行出台新政，全国范围下调首付比例至2成，随后2个月，中央也站出来喊话，定调“鼓励普通商品住房消费”。
| 2008-2009年政策与成交传导 资料来源：wind，国海证券研究所
于是5个月后，成交增速迅速由负转正。
2014-2016年，去库存危机爆发。力求破局，从2014年9月30日开始，国家每半年即重锤出击，认贷不认房！降首付！降利率！降契税！
四波组合拳下，销售增速6个月后回正。
| 2014-2016年政策与成交传导
资料来源：wind，国海证券研究所
而纵观今年以来上百个大小政策利好，可以发现，真正强有力的动作是在3月达到高峰。
六部委发声，部分城市放开限购，全国范围内利率下调……全部重拳基本集中在3月。
| 来源：财联社
假如将3月作为政策底开始推算，那么接下来的几个月，成交将逐步回正。
再加上近段时间房企优惠活动较多，楼市有望进入真正意义上的热销。
实质上，躺平了许久的大湾区楼市，已开始反攻。
最先点燃导火索的广州，3月二手成交环比上涨101%，中介促成网签环比上涨118.63%。
| 图源：广州市房地产中介协会
作为深圳购买力外溢热门的东莞，清明假期当周，新房网签更创下今年以来单周新高，大部分楼盘来访量较2月份增加约50%。（来源：合富研究院）
在经历了大半年低谷期后，广深莞相继守得云开见月明。
而中山，作为另一个深圳外溢热门，也明显翘尾，开始进入回暖通道。
| 以网签面积50万平划线，2021下半年起长期为负
来源：中山中原战略研究中心
而且，回暖的动力还相当不弱。
因为从目前来看，城市利好政策、金融货币政策，均还有放松空间；各大房企也相应推出优惠活动，十分值得出手。
而且，今年从上到下都有回暖的主观诉求。
今年国家确定GDP年度增速为5.5%，在去年国民消费增长仅约1.7%、投资增速仅4.9%的情况下，如果房地产不继续烧起一把火，实现难度很大。
所以，有空间+有诉求，这注定了整个行情中期回暖的基调。
而中山，在大基调下，又凭借独有的临深外溢力，获得更高关注。大家想要出手，建议可着手准备，多出门看房。
| 深圳房价没降，均价1字头的中山永远可亲可爱
第一季度，中山集体动工的重点项目，就多达77个，总投资超600亿元。其中就有马鞍岛新码头综合体奠基。
所以，无论是成本、发展潜力，还是通勤、城市宜居度，中山承接深圳外溢都有足够资格。
2022风口已至，但那句“站在风口上，猪都能起飞”的话，却不再适用。
2008年金融危机阶段，只要现金充足，看好的地段就能买；2014年去库存阶段，同理；而今年的购房时机，有两大区别：
一是很多人的购买力明显下降（疫情冲击与各大行业整治）；二是多家房企爆雷，选错品牌轻则收楼困难，重则半辈子积蓄泡汤，房子安全成为当下置业最大的point。
| 烂尾，置业者血本无归
那么，要选一个价格有空间，房子又有保障的项目，在中山怎么选好呢？
房叔认为，有保障应该前置于价格，再便宜的楼盘，收不了楼烂尾，也是无用。
而有保障，可以划分为两个层面，一个是收楼时有保障；另一个是住进去后有保障。
前者，国家专门划出三条红线，供置业者在买房时筛选：越绿便越健康。
“全绿”的房企，低负债，自持资金雄厚，市场震荡时也不用担心资金链断裂，从而引发工人讨薪、暴跌出货、房子降标降配等问题。
比如万科，就是其中一家三条红线过档的绿档房企，负债率低过30%，手持现金接近2000亿，而且布局稳健，能够提前在震荡前规避风险。
而且最近，据说万科在中山创新性地启用了24小时“云监控”系统，业主客户通过大屏幕、平板电脑，就能随时了解项目工程进度和质量。
再看，什么是住进去后有保障？
举个例子，就像凯茵板块的万科柏悦湾，看看群众是怎么评价的：
“环境一流”、“漂亮”、“这么舒服高档”……人们对该盘的好评，直接而肯定。
而背后，是楼盘楼龄10余年，仍然历久弥新，是万科物业，这家连续超十年斩获全国物业服务企业综合实力第一的物业公司（来源：万物云），在维护上下足了功夫。
所以在安居客网上拉一下地图，大家会发现，同样是火炬楼龄10多年的三房，万科业主的报价超级坚挺，均价达到1.8万/平，而周边普遍在1.5万/平左右。
| 图源：安居客
虽然价差几千一平，但万科业主依然信心十足。
这就是选对房企，选对项目的好处。
产品设计不过时，户型格局连一些新房也比不了，外立面也新净大气；物业服务顶呱呱，业主越住越开心，于是产生了极好的市场口碑和标签。
而且，很重要的一点，当开发商一个楼盘出彩，两个、个个楼盘也出彩，那么就会形成一种公信力。
还是万科，从万科城市风景，到柏悦湾，再到万科中央公园，万科进入中山19年来，每一个盘都积累起良好的口碑。
于是现在，如果要让中山朋友说出三个可以闭眼买的开发商，房叔相信，万科一定入选。
眼下，市场危机尚未结束，楼市复苏迫在眉睫。而危机又是时机，想买房的同学，记得多出门看房了。
毕竟这个窗口时机，已经等了7年之久。
刚好，房叔收到风，现在中山万科五盘联动，万科西海岸、万科城市之光、万科四季花城、万科中央公园以及万科金域国际，将提前点燃五一。
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