商品住房“以旧换新”，上海加入！长三角多地试水，对楼市影响几何？
重磅！
上海加入商品住房“以旧换新”队列
5月3日，上海市房地产行业协会、上海市房地产经纪行业协会联合倡议，在上海全市发起商品住房“以旧换新”活动。
本次“以旧换新”活动，主要针对计划出售二手住房并购买新房的购房居民。购房居民先与房地产开发企业达成购买新房的意向，再由房地产经纪机构优先推动其旧房交易，旧房成功出售后按约定完成新房交易。首批参加倡议的房地产开发企业20余家，房地产经纪机构近10家。首批参加倡议的项目30余个，主要分布在嘉定、松江、青浦、奉贤、临港等区域。
上海市房地产行业协会秘书长蒋慰如、上海市房地产经纪行业协会秘书长陈亮介绍，参加“以旧换新”活动的房地产开发企业承诺，在一定期限内，旧房未成功出售的，购房居民可以无条件“退房退款”；房地产经纪机构承诺，对购房居民的旧房“全城推、优先卖”。
活动期间，上海市房地产行业协会倡议房地产开发企业加大优惠力度，为“以旧换新”居民提供相应的优惠；上海市房地产经纪行业协会倡议房地产经纪机构，为“以旧换新”居民提供专属优惠服务。同时，为给购房居民提供更多选择和保障，本次“以旧换新”活动，由相关平台（乐居好房）为各方主体提供专业服务，包括为达成购买新房意向的居民提供资金临时托管等便民服务，为开发企业和经纪机构提供大数据服务等。
长三角多城试水楼市“以旧换新”
收购VS代卖 哪种更好？
2023年9月，在楼市尝试以旧换新的创意最早诞生于山东淄博等地。这半年来，类似模式不断复制，逐渐落地长三角多个城市，太仓、扬州、连云港、丽水、宁波、启东、宣城、亳州等都有尝试。2024年3月22日，随着临平加入这一行列，杭州加入“以旧换新”队列。4月27日，南京也宣布加入存量房“以旧换新”行列。据中指研究院监测，目前全国已有超过30个城市表态支持商品房“以旧换新”。
“依旧换新”有两种方式：一种是“收购”，置换人把旧房卖给开发商，卖房款直接用作购买新房；一种是“代卖”，先选定新房房源，旧房挂在中介公司出售，房产经纪人优先推荐，尽快卖出，好让置换人回款，再买新房。
太仓可以称作“收购”模式的“初创”城市。起初，太仓尝试学习淄博的“代卖”经验，但研究后发现，“引入中介，只是帮置换者锁定了新房房源，二手房出售难的问题依然在。”太仓城市发展集团有限公司总经理刘鹏飞介绍，收购模式则直接解决了二手房买卖问题，旧房的出售由国企来托底，在楼市低迷的背景下，这一模式效果更好。
“参考其他城市的经验，我们对两种模式进行了比较。”启东市住建局房产科相关负责人叶华说，调研之后，在政府办组织下，财政、资规、国资、住建等多个部门共同商量，他们判断，目前房地产市场还处在重组阶段，代卖模式仍要求市场存在接手二手房的需求，更难出效果。
对于收购和代卖这两种模式，易居研究院研究总监严跃进认为，前一种更具有创新性。代卖的模式，仍然要通过二手房市场去买卖，而国有企业将二手房收购回来，用于保障房、租赁房等，旧房与新房置换的环节被打通，也在引导房企进行转型。
“以旧换新”对房地产市场影响几何？
“旧房能不能卖出去”是关键
去年下半年，太仓面临着楼市冷淡的困境。相关数据显示，去年6月起，太仓二手房的参考均价就持续走低，6月每平方米1.58万元，到10月跌到了每平方米1.4万元，到目前为止，下跌的趋势还在延续。
在政策出台前，启东市住建局于去年11月进行了相关调研。“从2023年9月开始，二手房挂牌量一直有，但从挂牌到出手时间从半年到起码一年，不断延长。”叶华在调研中发现，二手房普遍存在有价无市的情况，市场转化速度很慢。
“要想卖得掉，只能割肉出。”宣城的房产经纪人也讲得很直白，挂牌房源在增加，真正出手买房的却很少，一两年无人问津的旧房比比皆是。“尤其老房子的顶楼很难卖，年轻人不愿爬，老年人爬不动。”
新房的销售情况也不乐观。宣城以旧换新的报名地点在楼盘山水闲庭营销中心。山水闲庭2023年5月开盘，均价每平方米1.2万元，距今一年，仍有一半新房待售。
启东城投拿出5个新建楼盘参与，其中，最早的楼盘已于2020年开盘，迄今未能清盘。“新房卖不掉，没办法回款。”这是开发商普遍面临的问题。
房产“以旧换新”，是政府主导、国有房地产企业挑梁的一种“搭桥”尝试。在“卖旧换新”的整个过程中，如何保障资金安全、交付安全，时间衔接顺畅，往往成为消费者关注的焦点所在。以旧换新的尝试有望打通各个环节，让买卖双方都安心放心。
在广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，“‘以旧换新’既关联着刚需的买家，也关联着改善置换的卖家。关键在于，旧房能不能卖得出去。”
上海易居房地产研究院研究总监严跃进认为，“以旧换新”是更好满足居民刚性和改善性住房需求的创新性政策工具。
中指研究院认为，整体来看，尽管不少区域提出了“以旧换新”的政策导向，但仍处于政策探索阶段，效果还需进一步观察。当前换房者面临二手房市场调整压力，不少城市的二手房挂牌量处于高位，换房者若想快速售出二手房，需要在价格方面做出一定让步。此外，居民就业、收入预期还需进一步改善才能有效释放购买力。
严跃进认为，地方政府指定国资收购二手房，需要研究不同类型二手房收购后的再利用模式，否则可能会对地方财政带来考验。
与此同时，新房能不能满足‘住得好’的改善性需求也是“以旧换新”的一个重要条件。李宇嘉认为，开发商要为改善性需求打造能满足其住房消费升级的产品，不能仅仅把“换新”作为去尾货的机会。新房各方面的品质要与购房者目标相契合才能实现“以旧换新”的目的。
来源：上观新闻、新华社
编辑：杨博雅
责编：沈馨