中国楼市新的领头羊城市出现了！

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这个城市是成都！

大家都知道3、4月份，我们去了很多城市调研，比如珠海、佛山、广州、东莞、深圳、合肥、武汉、大连、沈阳、成都、天津、宁波、北京、上海、广州等等。

虽然大家都说自己楼市回暖了，成交量暴增了。但各家情况差别还是比较大的。综合来看，目前市场情绪相对不错的有，北京、上海、天津、宁波、南京、成都、西安、合肥。（当然这几个城市中有的势头已经明显下滑，比如天津、上海、合肥）。

在这几个城市中，有的情绪主要体现在二手，比如北京、上海、天津、南京。

有的情绪主要体现在新房，西安、合肥。

而有的就是新房、二手情绪都很饱满，比如宁波、成都。

那么宁波和成都再对比的话，成都略胜一筹，胜在成交量、去化速度以及成都人对房价上涨的信仰。

看成交就知道了。

先看二手房，从2月开始，成都每天成交量几乎都过千套。这个成交数据是很惊人的，几乎是成都一两天的成交量差不多就是很多城市一周的成交量了，比如合肥、昆明、郑州、杭州等。

那么，4月成都二手房成交量不出意外应该是24000套+ 。

这个数据已经超过了二手房成交大户北京、上海成交量。

比如上海3月是23646套。

再比如北京，3月的成交是22192套。

有人说，不对啊，你拿北京、上海三月数据对比成都4月？

不合适。确实不合适。

因为成都3月数据更凶猛。全国排名第一，达到28188套。

还有成都二手房的带看量，众所周知春节后，二手房带看量是大幅提升。

那你知道成都二手房周带看量是多少吗？

几乎每周都是10-15万的带看人次。

这个数据已经不是惊人了，是吓人了。

再看新房成交，4月成都新房中心城区的成交量应该是14000左右。

这个成交数据不排第一，也要排前三。

再对比去年成交，成都一共成交了30万套房子。那么今年成都截至到4月新房二手已经成交13万套。这还只是1-4月的成交。

数据，恐怖如斯！

而去年成都30万套的成交量就已经是全国第一了。今年呢？

所以，你从这个数据也能看出，成都的成交量是非常高。那么反映到市场，就是楼市情绪很高，成都人买房热情很高。

也是在这样的市场情况下，成都房地产市场就热点事件不断，牵动着市场情绪。

比如锦江生态带恒大天府半岛，5万人摇180套房。

比如锦江单价三万+的项目，三倍摇号。

比如三圣乡2000多万的合院，当天清盘。

2

现在你心里肯定有个疑问，为什么呢？

去年成都市场就是一骑绝尘，逆势回暖，今年还是领头羊？

为什么成都市场行情不断呢？

是因为有一二手倒挂吗？

我想对有这个想法的朋友们说，这个固有印象该打破了。

确实，曾经成都因为限价引发全城倒挂，继而引发各种万人摇的空巷场面。

但目前在成都一二手倒挂比较大的项目其实已经不多了，最多10个。

比如说新鸿基悦城三期预计开盘价18000-19000，目前新鸿基悦城二手挂牌价25345元/㎡，预计有6000倒挂。

再比如，恒大天府半岛，周边二手房价在2.3左右，新房单价1.6左右，有7000价差。

这种确实和周边二手有倒挂。但这种项目真的很少了，它们不是市场的主流，所以成都市场情绪饱满和一二手倒挂没有什么关系。(另外，大家如果想在成都买房，就算你盯着这些倒挂盘，对你也不一定是个机会。比如门槛、面积、户型、产品等等，这个不展开说了。)

如果不是因为倒挂，是因为什么呢？

这个事情要从2019年上一轮行情说起。

2019年开始从深圳到广州东莞再到上海一轮行情风起云涌，同期上涨还有杭州、宁波、厦门、南京等城市，但那个时候大家的目光都被吸引到长三、珠三。

其实同期成都涨的也非常猛。比如高新的金融城、大源、天东天西麓湖等，都是短时间内30-50%的涨幅。

可是正好赶上21年年初，深圳搞了一个二手房指导价，同期几个涨得很突出的城市也跟进了这个政策。

成都也不例外。但成都市场体量太大，后续板块还没启动，这一轮行情就断了。

但是你要知道一个城市一轮行情走着走着断了，一般会出现两种情况，要么涨上去的你跌下来，要么就没涨的你涨上去。

比如北京，北京就是从2021年小阳春开始，然后三道红线，然后房地产市场被摁在地上摩擦，北京凶猛的上涨行情被整体按住了。

但是你会发现2021年、2022年、2023年，北京限购限贷政策几乎没什么松动。

北京依然是全世界核心城市新房杠杆最低的城市。在北京买房，超过500万几乎就没有杠杆了。

当然有人说可以全款再抵押，把杠杆加上去啊。这确实是个办法。

但对大部分人来说，北京房子杠杆低，上车门槛高，认房又认贷。

然而就是在这种情况下，21年北京涨，22年北京涨，今年北京还涨。

下图是2021年北京房价上涨幅度——

下图是北京22年房价均涨幅——

22年北京分化比较严重，有些区域上涨超过20%——

再看23年，北京一季度甚至迎来普涨——

为什么呢？政策几乎微丝不动，限购限贷依旧，房价为什么能连涨三年呢？

就是不甘心啊！价格不平衡了。涨过了买不起的，就外溢到别的地方了。

一轮行情，你可以打断，但你消灭不它了。只要稍微给点东风，它就要启动。

我们经常说某某板块是刚需外溢，某某是改善外溢的板块。说白了，不就是好板块涨了买不起，就只能找便宜的代替吗？

这个道理对于一个城市也是一样的。

成都也是一样的啊！2100万人口，哪怕你的政策再变态，但是行情只能先摁住，只要有点宽松，它就开始骚动。

这也就是为什么哪怕去年全国市场都很惨，成都楼市依旧逆势走强的原因。

就是上一轮行情没走完啊。包括今年也是一样的。

这一点和合肥、西安、杭州不一样，这些城市躁动的永远是那几个一二手倒挂红盘。

而成都的四环内的项目基本都是快消。比如青羊的外金沙、万家湾，武侯的高都、武侯新城，高新新川，天府的天东、天西，锦江的三圣乡，成华的槐树店、杉板桥、二八板块，甚至金牛的国宾板块等等，都成交非常好。

你从成都开发商不控盘就能感受到他们对销售的自信。

比如合肥，一次开一栋楼、两栋楼，弄出来几十套、一百多套房，开一次盘，一群人去抢，有意思吗？

成都不是的，这几栋还在卖，下一批次就开始预告了。

它和武汉也不一样。武汉是现房，根本没啥批次不批次的。

像下面这种标语在大武汉，很常见。

总之，成都就是成交很旺盛，成都人民买房很热情。

这背后的逻辑就是成都还有半轮行情。

这半轮行情肯定是要走完的，和北京一样。

哪怕去年、前年把房地产按在地上摩擦，北京依然不停的涨。

对于当下的成都，如果你是北京的朋友，你就能理解现在的成都市场。

3

我们对今年成都的市场预判是，整体就两个字，看涨！

如果说今年硬要再说一个房价上涨的城市，这个城市一定是成都。

在国家统计局的70个大中城市住宅销售价格变动情况统计数据中，成都新建商品住宅和二手住宅价格已经连续上涨15个月了。

如果加上即将结束的4月，那就是16个月了。

当然，看涨今年的成都房地产市场，除了前面提到的行情要走完的原因之外，

还有一个很重要的原因是成都市场的正循环。

前面提到市场情绪好，成交量大，结果就是房地产市场健康繁荣，反映到城市就是整个城市化建设的正向发展。

在过去的两三年，放眼全国，有太多的城市的新区建设、配套落地机会都是停滞的。

为什么？因为没钱啊！

所以大家的直观感受就是很多城市是全面收缩的。像东北、天津、郑州等等。

但成都不是。在成都，开发商、政府、购房者、业主这4者形成了一个正循环，正反馈。

成都也没有像郑州、长沙、昆明这种烂尾楼多，几乎打碎了这个城市的信心，甚至影响到城市基本面。

成都没有。

正循环正反馈很重要。

你想想看，一个城市的人对这个城市不认可，一群人整天想着逃离，你觉得这个城市还要前途吗？房地产能起来吗？

信心、信仰、希望真的很重要啊！

你可能会说，这一点是不是有点虚。

那我们再说点实在的，成都的限价红利。

什么意思呢?

我们知道2017年成都开始限价，之后好几年，成都的土拍限价的天花板都是精装3万。

于是不出意外的，不合理。

含金量绝绝子的板块和价值一般的板块的天花板都是三万，这能合理吗？

于是一定是被低估的绝绝子板块。

请看下图——

这是我们最新在成都调研标注的区域价格。

你会发现在成都三四环之间，都是2.5万—3万。

比如说，槐树店3万多，二八板块也要2.6+，杉板桥也要3万多，金牛的国宾也要两万六七，就连东三外溢龙泉的洪河也要两万三四，外金沙、武侯新区也要3万+。

可是成华有什么？除了大学还有什么？金牛呢，要啥啥不行的。

那你在这种情况下为什么不买高新呢？

高新也是3万左右。又不是高新贵的离谱，也不是别的板块便宜的有性价比。

成都经过小二十年的向南发展，经历了两次富人区转移以及政务、资金、人才、产业的转移。

如今的高新区已经是成都二手房价的天花板二楼，金融城二手房价5-6万，大源二手房价普遍4万+，但是高新的新房精装限价3万，这个限价3万的价值肯定绝绝子啊！

我们当然不是说，二八、成华、杉板桥、国宾没价值，只是说，差不多价格的情况下，你有没有更好的选择呢？

有的。在成都是有的。

高新就是成都的YYDS。

高新在成都的地位，相当于合肥滨湖+政务在合肥的地位，相当于郑东新区在郑州的地位，相当于南山在深圳的地位，相当于光谷在武汉的地位。

所以价格差别不大的情况下，为甚不买高新呢？

于是我们在成都，风餐露宿跑了几天。最终，大概你也猜到了，给有跨城市买房、关注成都的朋友们找了一个项目可团购。

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当然，这还没完！

有一个重要的点，我们还没说，那就是究竟是什么诱人的限价红利呢？

限价导致成都绝绝子板块被低估。这显然是不合理的，也一定不会长久了。

所以自去年开始，成都的土拍限价3万的天花板被打开了，去年毛坯限价提高到3.45万，提高了15%，并且这个提高趋势还在继续，未来还会再提高。

不仅如此，还有一个double意外是，成都存量新房的备案价也提高了（就是之前已拍地块）。比如麓湖提高最新新房的最高备案价已经高达4.6万——

还有成都绿城凤起朝鸣项目最新备案价高达7.9万。

当然，这是合院的价格，但是它的平层价格也要到4万/㎡了。

由于限价，它上一次开盘是在2019年，当时高层的价格是3.35万/㎡。

所以现在的情况就是，新拍的地块限价打开了，存量新房的限价也打开了，但存量在售新房的限价还有没动的。

于是价差关系就形成了，而且未来价差关系会拉的更大。

一方面是增量限价打开了，另一方是存量的新房也打开了，那么现在还被限价卡住的项目就是成都市场上的机会。

这就是我们说的限价红利。

这个逻辑很直接，只要不傻，都能理解。

而我们给找的项目，就是这样的项目，天赋异禀。

这个项目下一期的价格和目前在售的价格，有7000左右的价差。

这个7000元的价差，不是估算出来的，是非常简单的计算出来的。

因为下一期的限价已经确定了，而现在在售的价格也是确定的。所以这个7000元的价差是真实存在的。

不仅如此，我们推荐的这个项目所在区域是有成熟的二手房市场的。

与这个项目一轮之隔的一个纯刚需小区的二手房价，和目前这个项目在售价格有2000-3000的一二手倒挂。

是的，你没看错。当时我们去这个小区看二手房的时候也很吃惊，这就是意外的而惊喜吧。

同时，项目所在区域租金很客观，普遍三房、四房是有4000-6000月租金的。

这也不用太意外。毕竟是在高新区，毕竟成都高新产业汇聚的地方，租金确实很可观，很有保障。

你是不是对这个项目很好奇了呢？

想问的问题也很多。有没有地铁啊？双地铁。

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你以为这就完了吗？

NO! 还有惊喜！资格红利、信贷红利。

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还有资格问题，这可是高新区啊，成都人自己买不了高新。外地人可能吗？

还是那句话，这个项目能给到你作为一个外地人的资格大礼包，放眼全国也就成都高新区有对外地人的资格红利了，也是窗口期啊！

这也就决定了我们此次成都团购时间很短，大概只有15天，过期不等候，主要是窗口期很短，时不我待啊！

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当然，我还有最后几句话，机会总是留个有购买力的人的。

虽然我们推荐的成都项目一定是占有巨大的价格优势的。

它在高新区，和周边一二手有2000-3000的倒挂，和下一期有7000的倒挂，先天是占有买入便宜的优势的。

但是，如果你觉得你买不起成都，还有一个方案给到你。

米公子，我们老板，趁着五一假期已经开启了合肥、武汉、南京的调研，现在就在路上跑着呐。大概率是会有新项目推荐给大家的，应该有适合你的。

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