百思不得其解,为什么要让胡鑫宇的家属签保密承诺书?

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一位博士的返乡笔记,深刻入骨!

母子乱伦:和儿子做了,我该怎么办?

胡鑫宇案最终结论预测

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米宅

第一个大涨的城市要出现了!

1这个冬天,全中国人民都经历了冰火两重天。一边是北方引来史上最冷的寒冬,黑龙江最低温度甚至降到了零下53度,打破了中国有史以来的最低气温记录。这些场景,有人说仿佛是三体末日场景的现实版展现。而在这极寒的背后,是因为全球正在经历一次长周期拉尼娜现象。人类有记载的几千年以来,气候对于历史走向的影响,一直都是关键的,甚至是决心性的。在气候温暖的时候,中国北方的游牧政权就会与中原农耕世界和平共处。一旦气侯变冷,游牧民族放牧出现障碍,为了不被饿死就必须南迁,与中原政权争夺南方土地,战乱也由此而来。每次气候变冷,北方游牧民族政权的南部疆域都必须扩大。如果不能扩大,这些游牧民族政权就会灭亡。魏晋南北朝是中古寒冷期,当时的年平均气温比现在低2到4℃。这个时代出现的是“五胡乱华”之后的十六国割据局面,长达300年,一直到隋唐迎来气候温暖期。再一次寒冷期发生在宋元之间。经历长时段的气候变冷、草木调零,游牧民族金国南下灭北宋。但寒冷持续之后,同是游牧民族的蒙古人又南下灭金,一时间政权更迭频繁。一直到大明建立,气温趋于转暖,才进入到长期的王朝平稳期。气候对于人类行为的影响,一直都是这么重要。而我们可以看见的气候影响下的行为事实,是近些年,大量出现的北方人去南方置业过冬,屡屡上了新闻头条。这是去海南的,还有去西双版纳的。而冬春之际北人南移,已经成为人们越来越真实的生活习惯。大体说来,北人南迁集中在两个主要的一地一城:地方是海南,城市是西双版纳。没钱的人会去西双版纳,因为版纳的均价只有6000元,却有着媲美三亚的暖冬;有钱的人去海南,因为这里是传统意义上的滨海度假胜地。在很长一段时间以来,这将成为中国中产阶层的固有习惯。2毋庸置疑,这让海南和西双版纳的需求带来井喷。但矛盾在于,比如说海口,在自贸港的高端规划中,却正在全面的去地产化。最典型的特征就是,海南的商品房土地出让在全面萎缩。这是海南全岛在2020和2021两年的纯商品房供应统计:2020年,300亩;2021年,79亩。请注意,这是全岛的数据。细分到地方:海口三块地一共38.55亩,最小的一块地只有1.33亩。供需的严重失衡,导致了在过去几年,从海口到三亚,绑车位、绑装修、买房先买商办,变相捆绑的灰色空间弥漫在整个海南的上空,如幽灵一般久久不散。这一切是因为,在海南的自贸港规划中,截止到2025年,海南安居房计划供应25万套;租赁用房5万套;合计要入市30万套保障性住房。这些必须在未来几年内完成。这背后的核心在于,海南在全力探索一个合理的住房制度。自贸港2025年要封关。在封关之前,以公共租赁住房、保障性租赁住房和安居房为主体的自贸港住房保障体系必须构建完成。这也是之后三年内,整个海南的供地逻辑。是不是看过之后,很让人绝望。但这就是海南身上最大的矛盾:那些不断汹涌而来的人流和钱流,叠加各种红利,一步步让海南楼市成为全中国最畸形市场。但是在蓬勃旺盛的市场需求之下,却又是海南对楼市坚定遗弃的决心。矛盾就此不可调和。3在2022年,这个矛盾迎来了最大时刻。网易房产统计的数据,海口2022全年共发出150张预售证,比2021年减少了69张;共推出房源54935套,比2021年减少了18286套;预售面积416.76万㎡,比2021年减少191万㎡。这个数据,比2021年跌了25%,也是2019年以来首次跌落7万套以下。但问题在于,这里的预售证和房源,是包含了车位和商办的,如果将这两个因素剔除,那么2022年,住宅房源新供应只有22645套,比2021年少了7674套。但是,在房源不断减少的同时,备案价却一路突破最高值。之前很多年,海口的备案价一直是17300,但是在2022年,这个价格已经一路突破到了2.5万元/㎡。而大概率,这将是2023年,海南楼市更加畸形的起点。因为在2020年、2021年、2022年,一直有疫情在压制着海南的市场,别说楼市,就是去海南旅游的人都暴跌。在这种情况之下,海南不断收缩的供应和需求的错配,才显得并没有那么夸张。但是2023年这一切都将被打破。因为疫情的放开,海南的需求端不仅将彻底被打开,并且疫情导致的需求和气候导致的需求,将多重叠加,海南捉襟见肘的供应将称为海南楼市最大的短板。这一切将必然发生。目前的优势在于,海南楼市仍在延续过往三年的下行趋势,这是惯性导致的结果。也是因为很多人都沉浸在市场下行的情绪中,还没有意识到改变正在发生。也就是说,海南的行情,只处在萌芽阶段,大多数人还没有意识到。这就是经历过这么多轮的楼市周期,一些规律性的逻辑是:第一步一定是一部分人先进场;然后是海南热销、涨价的新闻出来;接着十万中介回归海南;之后东线将第一步涨价,双合同、绑车位之类的操作重出江湖;然后才可能是西线。而在这其中,伴随着国内一二线限购持续放松救市,并最终带动一二线行情后,必将进一步催化海南市场的热度。这是海南市场的特殊性和稀缺性决定的。这是我们对于海南市场的判断,基于此,米宅从明天,也就是2月1日开始,将开启新一轮的全岛考察。在海南考察结束后,我们将直飞云南,进行西双版纳市场的详细考察。这是刚刚过去的这个春节,另一个涨的一塌糊涂的市场,我们要去看看这里到底发生了,机会在哪里?考察期间,将有详细的市场报告出炉。如果你对海南、西双版纳市场报告感兴趣,加下方微信,考察完毕后将通统一发送。
1月31日 上午 7:21

2023,最值得关注的城市

2023,最值得关注的几个城市,你一定要知道!点击观看视频,详细解读点击关注视频号:米宅
1月31日 上午 7:21

春季躁动还将延续多久?

管清友,宏观环境推演、宏观政策推演的高手。管清友何许人也?以上8本,都是管清友的著作(专著或合著),当然,他的著作远不止以上这些,他对于经济、产业、宏观的基础知识、理论知识是相当夯实的。管清友的履历:曾任民生证券副总裁、清华大学国情研究中心能源与气候变化项目主任、中国海洋石油总公司宏观处处长、调研处处长,美的集团、南华期货等知名企业独立董事。管清友目前还兼任全国工商联智库委员会委员、中国经济体制改革研究会高级研究员、财政部财政改革发展智库特约专家、财政部发改委ppp专家库双库专家等。曾准确预测了2014年的油价暴跌、2015年的股灾、2016年的房价暴涨、2017年的人民币汇率升值以及2018年初的全球股灾。专长于宏观政策与经济周期把握,他最早提出“克强经济学”概念,系统总结新政府宏观管理思路,他最早提示“钱荒”,系统梳理“全球金融危机第三波”从中心国家到次中心国家再到外围国家的演进逻辑。理论+实操,学术+一线,勤奋+聪明,这就是管清友老师的真实写照。然后我们来说回市场,农历开年第一个交易日,市场赢得了开门红!其中上证指数上涨0.14%,深证成指上涨0.98%,创业板指上涨1.08%,北上资金再次大幅净买入186个亿,市场表现还是相当不错的。当然,市场开门红与新年各地消费向好,带给人们很强的改善预期也有很大关系。根据统计,在春节假期期间全国铁路、公路、水路、民航共发送旅客大约2.26亿人次;全国国内旅游出游3.08亿人次,同比增长了23.1%。春节期间国内旅游收入达到3758.43亿元,同比增长达到了30%。全国多个地方,像三亚、黄山、重庆、西安、成都等旅游景点更是爆满,云南、西藏、广东、陕西、福建的热门旅游城市酒店消费增幅均超200%;张家口、西双版纳等热门旅游地景区消费金额较去年增长超10倍,繁华再回人世间。全国出入境人员更是同比大增120.5%!全国消费相关行业销售收入与去年春节相比增长12.2%,比2019年春节假期年均增长12.4%,服务消费更是同比大增13.5%。春节档电影总票房达到67.58亿元,同比增长11.89%,观影人次为1.29亿,同比增长13.16%。2023年的开年已经用回暖的消费数据给全年消费的复苏注入乐观和希望,但与热闹的商品消费和服务消费相反的是2023开年的房产表现依旧不甚理想。根据统计,40个重点城市在春节周(2023年1月21日-1月27日)成交量仅为35.7万平方米,同比下降14%,环比更是大降75%。所以,在这样的情况下,我们需要一位真正的专业人士来为2023年的开年来做出判断!著名的经济学家,财经学者管清友老师,将在今天晚上7点破竹直播间,为大家带来精彩的直播分享:讲师:管清友主题:春季躁动还将延续多久?农历新年即将结束,中国经济社会活动究竟恢复如何?美国经济增速强于预期,2023外需能否继续保持坚挺?A股跨年行情表现抢眼,权益市场拐点将会何时出现?春节楼市交易略显萎靡,房产市场何时将会反弹?农历开年首播,对市场,对房产,对经济,直接输出观点和判断,干货盛宴!马上点击预约按钮,不要错过!限量预约!​
1月31日 上午 7:21

中美科技竞赛拉开帷幕

来源:智本社本文获授权转载。当地时间1月26日,美国总统拜登发表年内首场经济演讲。当谈及科研投入时,拜登说:“我们从世界第一跌到第九,中国却从十年前的第八升到第二,一些国家正在迅速向美国逼近”。在演讲中,拜登夸耀自己力推的立法成果《芯片和科学法案》和全球芯片产业链重整行动。据媒体报道,美国、荷兰和日本近期达成了一项关于芯片技术限制性协议,其中将包括但不限于先进制程的光刻机。随着国际政治的安全焦虑日益升级,中美科技博弈逐渐白热化,政治力量高度关切技术与产业安全。本文原标题《以发展与安全的逻辑重估产业价值》,以国家安全的视角看中美科技竞赛正在拉开帷幕。俄乌战争终结了自90年代以来的经济全球化,自由协作的全球产业链被撕裂,以安全为边界的局部产业链正在重组;“和平与发展”的全球主旋律快速退场,“安全与发展”正成为各国政治力量的共识。去年中共“二十大”正式提出“统筹发展和安全”,12月政治局会议要求,“产业政策要发展和安全并举,科技政策要聚焦自立自强”。预计,今年,结构性货币政策以及财政政策将投入更多资金到基于国防安全、国家竞争、技术封锁相关的产业,以满足“自立自强”的安全需求。中美科技竞赛正在拉开帷幕:中国煤炭、进口中东石油以及新能源构成的能源安全体系之于美国页岩油气、可控核聚变以及清洁能源,中国航空航天系统、5G之于美国NASA、星链以及计划服务于国防部门的星盾,中国芯片技术自主化之于美国半导体产业回归以及技术封锁。在此大背景下,市场将对航空航天、军工、半导体、化石能源及新能源、高端装备、通信及人工智能、专精特新等产业价值重新评估。以发展与安全并举的视角重估技术产业价值,是未来五年或多年市场估值的主要逻辑。本文从全球化的国家安全出发,提出基于发展与安全的逻辑重估技术产业价值,以及思考如何才能真正实现国家安全与技术进步。本文逻辑一、国际政治的安全焦虑二、技术产业的安全估值三、全球时代的安全悖论01
1月31日 上午 7:21

住建部的新方法,防不住烂尾楼

11月17日,在距离传统中国最大节日——春节还不到一周的时间点。中国房地产的主管部门住建部,开了今年的第一次重要会议。新任住建部部长倪虹先生,在会议上谈了最重要的几个主要问题。第一、就是防范和化解烂尾楼问题。第二、政策性保障房建设第三、房地产市场持续健康稳定发展。很显然,把烂尾楼放在了第一位,可以看出来,这已经变成了整个住建部天字第一号的政治任务,甚至其重要性已经超过了拉动经济发展的的“房地产市场健康持续发展问题”。2在会议上,倪部长对于烂尾楼问题,还是提了一些新思路,新方法的。总原则是要“抓两头、带中间”,以“慢撒气”的方式,防范化解风险。其中一个词“慢撒气”是个新提法,很明确,也很形象。至少,这让我们知道了,国家治理这个问题的时间考量,别指望一年或者正常交房时间完成了。这个慢虽然倪部长没提出是三年还是五年,但作为住建部部长,在开年会议上就提出了这个口号,看来“烂尾楼”这个中国楼市最大伤疤,要作为长期慢性病治疗了。毕竟,治理烂尾楼问题,国家现在的原则还是“落实开发商主体责任”。然而,现在的中国楼市的现实就是,虽然那些开发商还没死,但一个个虚的一逼,再逼着他们“快解决”,就像逼着一个刚出“阳过”的病人去干重体力活,不小心把人弄没了,更麻烦。3那么,对于开发商,尤其是暴雷,造成这些烂尾的开发商住建部是啥态度呢?抓出险房企,一方面帮助企业自救,另一方面依法依规处置,该破产的破产,该追责的追责,不让违法违规者“金蝉脱壳”,不让损害群众利益的行为蒙混过关。这个问题倪部长说的就模糊了。什么样的出险企业该救,什么样的暴雷企业该破产?没说。如果破产了,企业主体没有了,这些企业的烂尾楼谁来救?是地方政府吗?还是住建部牵头?没说。只有一点让人比较解气,就是明确了“不让违法违规者金蝉脱壳”。看来,就是许家印把恒大破产了,放弃了,许老板依旧脱不开干系,不可能像美国贾跃亭一样一走了之,毕竟签了两万亿的债务,弄得中国十几万的家庭苦不堪言,然而却身家百亿,依旧锦衣玉食。法律上你是无罪的,但是政治上也无罪,就让人看不过去了。4相对于现在已经出问题的烂尾楼的模糊态度,对于未来这个问题倪部长倒是很明确。一个非常响亮的口号——不能出现新的交楼风险!当然,这样的态度,这样的口号,这样的要求,老百姓肯定欢迎。然而,这样的口号真的能落地吗,我很怀疑。因为,他好像只是喊了口号,而没有深究口号背后的深层次原因。要知道,烂尾楼并不是2022年的新事物,这种问题从很早开始就和中国楼市发展相伴相生。只是2022年城市的个别烂尾楼变成了烂尾潮,才引发一系列的问题,才让国家注意这个问题,才让住建部“慢撒气”解决这个问题。但是,不管是2002年的烂尾楼,还是2022年的烂尾楼,这个问题出现始终就是两个原因。第一、开发商资金链断裂,没钱盖楼了第二、按照预售制度和资金监管制度,该放在政府监管账户内的盖楼钱被开发商挪用了,各地住建部门没有起到监管作用2022年的烂尾潮,表面上是第一个问题,但是深层次的则是第二问题。开发商是个公司,它资金链断裂,它经营不善,它违法违规,然而开发商毕竟有政府监管。然而,作为监管尤其是预售资金监管的政府机关,该看住的钱没看住,该防范的问题没防住,要知道机关人员所有工资收入都是纳税人的钱,属于典型的“拿钱不办事”。第一个问题让老百姓很气愤,第二个问题让老百姓很无奈。52021年,2022年出现这么大的烂尾潮,引发如此激烈的社会反应。老百姓该住上的房子住不上,导致一系列的问题。到了结婚时间,无法结婚;孩子到了上学年龄,无法上学;老人到了退休年龄,还得租房居住;这已经不是一个城市,一个省份的问题,而是全国各个省份,各个城市的系统性问题。所以,住建部提出的“另一方面依法依规处置,该破产的破产,该追责的追责,不让违法违规者金蝉脱壳”是正确的,也是合法的,是对第一个问题的亡羊补牢。然而,第二个问题处理呢?全国各个城市都出现,有的城市烂尾问题还闹出了大麻烦,然而直到现在,我没有从任何一个渠道听说“有任何的机关工作人员,因为这个事情受了处分,丢了饭碗”。从主管房地产的副市长,到各地房管局的局长,主管副局长,再到具体经办这个工作的资金监管处处长,全国这么多城市产生这么多烂尾,好像没有谁因为这个事“回家抱了孩子”。让不履行监管责任的部门人员受罚,毕竟不是住建部的责任。6中国在法制化推动的进程中,始终遵循十六个字——有法可依,有法必依,执纪必严,违法必究。但,现在处理成千上万烂尾楼的问题,却没有做到。中国房地产起步较晚,好处就在于能够借鉴的问题很多,所以一开始中国政府就建立了相对比较完整地资金监管制度和保障制度。然而,2022年的问题不在于“无法可依”,而在于“执法不严”,没有按照流程和规范看好钱,让开发商自由挪动,酿成大祸。现在到了2023年,在这个问题上依旧没有任何的城市公职人员因为资金监管失误问题丢了饭碗,从而“违法必究”。法律的尊严在于执行,法律的权威在于惩戒。如果在这个烂尾楼问题上没有惩戒,或者只对开发商惩戒,不仅是无法做到“不让损害群众利益的行为蒙混过关”,而且还会引发更多的效仿者。阿Q说过——“和尚摸得,我为什么摸不得?”就怕完成换届的下一任,还是这个思路,那么住建部“不能出现新的交楼风险!”也只能是个口号。2023年,对于整个中国一定是一个分化的行情。有些城市,一定会复苏,有些城市,一定会继续沉寂,这既和这些城市的楼市相关,也和这些城市的产业强相关。有些城市是主城可以买,有些城市是地铁板块可以买,还有一些城市是产业聚集板块,金融聚集板块。具体哪些城市哪些可以买,我们总结了一个全国买房城市表格。1、一张表格,涵盖全国300多个城市,哪些可以买,哪些千万别碰,还有这些城市应该购买的板块方法。2、另外,还有一个银行系统内部使用的全国开发商黑名单,咱们普通客户置业这些开发商千万不能碰。2023年买房一定要看看,一定要看看。↓↓↓添加微信好友,免费发给你↓↓↓推荐
1月27日 上午 8:39

2023年,中国资本市场的风险和机遇!

港股在内地假期休市期间再创新高,富时A50期货指数也不甘示弱,已经快要接近去年7月反弹时的高点,开年后的预期已经拉满,只待开年一战!从市场的增量资金看,中国居民目前的财富配置主要还是以房产为主,权益配置比例依旧极低。而且在中国平均年龄已经接近39岁的关口,再让中国居民继续像之前一样大肆投资购房,已经不太现实。从中国的经济发展看,随着经济体量的增高,为了降低企业的财务负担和拉动庞大的经济继续向上,中国的利率基准长期势必下移,使得居民的固定投资收益降低。这些都会刺激中国居民的财富配置慢慢向权益市场转移!从美国的公募基金规模看,已经达到美国GDP的1.5倍,但目前我们国内的公募基金规模才只占中国GDP的20%多一点。如果我们后面能够向美国看齐,未来中国的公募基金增量规模将达到几十万亿甚至更高才行!当然,这是一个大趋势,但这种大趋势势必为中国资本市场注入长期的资本信心。随着预期的回暖,2023年公募基金预期发行规模将达到6000亿-9000亿份,贡献增量资金4000亿-7000亿。海外资金在一月上旬也已经流入千亿以上,预计全年净流入在3000亿左右。再加上可能的回购和产业资本增持,私募基金新增增量,再加上保险资金、社保基金、两融等,2023年中国的资本市场或许能新增资金万亿以上!所以当前很多人对2023年的资本市场报以极高的期待!但纸上得来终觉浅,我们还需要更深层次的认识,来正确面对2023年中国的资本市场的机会和风险!所以我们诚挚邀请了著名的金融大咖、财经专家吴小平老师为大家带来一场精彩的直播!讲师:吴小平主题:春节后股市9问9答前股票整体估值水平如何?如何看待新兴传统估值之差?今年资金增量总体盘算如何?个人养老金真会带来大牛市?哪些行业景气图景最为可靠?今年股票的盈利趋势将如何?科创板和创业板谁赢面更大?成长和价值风格比价怎么看?预期高增且环比改善的行业?吴小平1974年生,毕业于中央财经大学货币银行学和金融学学士,长江商学院工商管理学和工商管理学硕士,著名投资银行中金公司CICC零售业务以及财富管理业务创建者。金融评论家、商业观察家、网络金融界知名人士。在投资银行、商业银行、互联网金融、新金融、财经媒体、保险服务等领域均有精深研究,担任浙江大学多家著名大学客座教授或学术顾问。今天晚上7点破竹直播间,春节直播不打烊!关注股市投资的朋友一定不要错过,长按识别下方二维码,立即预约免费名额,更有和吴小平老师一起互动交流的珍贵机会!
1月27日 上午 8:39

加拿大买房就能移民,是真的吗?

最近很多人都被骗了,所以你也要敲响警钟。市面上有这么一波人,以所谓RINP试点项目,诱人去加拿大偏远小镇里买房,但那只是打分表上的一个加分项而已。而且只在某些镇里可用,跟真正的购房一步到位移民,差了十万八千里。这些不良商家就是为了卖房,而非移民,重要的事情说三遍,要小心,要小心,要小心!更何况,现在加拿大根本不允许外国人买房!!!其实从去年开始,这个消息就刷爆了全球房地产圈:——“全球买家必争之地”的加拿大不允许海外人士买房了(为期两年)。到今年
1月27日 上午 8:39

请把此文转给你三四五线城市的朋友和亲戚(2023版)!

虽然是2017年发的本文第一版本,但经历了2020-2022三年的痛,站在2023开年,该文更为重要。放开了,可以回老家了,可以团聚了,可以拜年了,可以串亲戚了,甚至,可以出境了。2022彻底过去了,疫情也要告别了,新的日子到来了,2023真的不一样了,但很多很多的人,还活在2022,而你,必须要整装,待发了。疫情不可怕,可怕的是,你被封印了疫情的心态,千万别。2017年春节,大年初三,我发布了这个文章的第一版本,之后每年春节,我都会发布新版本,今天,是第五六个版本。六年过去了,复盘一下,你认同不?有没有行动?有没有结果?又到了2023年春节,世界发生了太多变化,这是2023最新版。1从2020-2022中领悟开篇致观点,我在2023年对朋友们有三个重要建议:1、要提前给孩子备一个中上学区房,你要提前去对冲大规模民转化的风险。2、要让孩子未来去一个离国际化更近的城市工作和生活,你要提前准备。3、一定要让孩子学好英语,这是孩子未来也要更加国际化的前提。我曾把更详细的内容发到了我在破竹APP的米公子财富圈,然后,我们细聊。2022年春节,大城市已经基本恢复了正常的流通,熙熙攘攘。每个人都在规划自己的过年行程。但是,广西腾县发布《2023年继续实行农贸市场轮流休市工作》,要求全县范围内的农贸市场进行一月一休市。湖南邵阳县发布通知,“春节将至,倡导大家在疫情高流行期非必要不返乡,避免跨地区探亲、旅游,尽量减少出行”。安徽屯溪、河南沁阳、安徽黟县,也发布了类似的通知。黄山市屯溪区某小区要求外来返乡人员前往物业处进行报备,需提供姓名、身份证号、手机号、往返地区、是否感染过新冠病毒等个人信息。都2023年了,这些小地方还活在2022的疫情里。而在11月份,疫情还没结束,大家还在封控,苏州、宁波、嘉兴、杭州等地就已经包机组织企业主去国外考察、参展、抢订单。大家能从中去体会其中的区别吗?越穷,越折腾。越富,会更富。小地方,四五线,没钱,没经济,不会搞经济,也搞不出经济,权力能做什么?就是闲不住的各种折腾。越靠近经济、发达、国际化、大城市的地方,越尊重事实、尊重人性、重视经济、重视发展。表面是贫富差距。里面是营商环境。再里面其实是文明的差距。文明=物质文明+精神文明。而城市,本质上是文明。城市的国际化程度,本质是就是文明的高度。城市的物质文明=上市公司、企业总部、VC风投基金、金融总部、外企总部。城市的精神文明=教育资源、医疗资源、权力资源、商业中心、品牌首店、酒巴K厅院线餐饮。我为什么在2023年一直重复一个观点:去一个离国际化更近的城市去工作、生活。为何?其实,原因,也是如此。再次重复:城市的本质是文明。物质文明来源于城市的经济、机会、资本、人才。精神文明来源于城市上层建筑的国际化、服务业、金融业、视野。你确定在未来离文明更远吗?你确定要让你的孩子未来离文明更远吗?简单回顾2022年:1、中国GDP增速降到有数据以来最低,只有3%2、中国人口60年来第一次负增长,2022年人口减少85万人3、11月,我们还在抗疫,12月,放开了,1月,阳过了,2月,回到2019了4、时隔一年半,滴滴APP重新上线可以注册了5、重审房地产是中国支柱产业6、时隔4年,房企可以重新来股权融资了7、网课三年,终于要在2023重回教室日常学习了8、可以正常办理护照和出入境了,国际航班陆续恢复中9、新能源车占新销售车辆的比例提高到30%了,2023将要达到40%10、港股在去年底爆涨,北上资金重新回来拥抱中国核心资产,茅资产宁资产回归了11、居民储蓄存款2022年新增了17.8万亿,达到了120万亿,而在2021年只新增9.9万亿12、房地产硬着陆的一年,总数据7折,现实数据5折,用腰斩去理解就对了。13、这一年,社会零售总金额是负的0.2%,经济拖累。划重点。2022楼市硬着陆2023经济全面复苏2023资产好年2023政策要解决就业、消费、卡脖子展望2023:1、一线强二线楼市回暖,三四五线继续下跌2、股市震荡上行,机会>风险3、美元下跌,人民币震荡上行4、市场情绪好转,消费上行5、城市分化大加剧元年此时是你购入优质资产的时机,2023是你甩手劣质资产的时机。经济好的时候,你好我好大家好,经济不好的时候,才是城市脱底裤的时候,2017-2019,人才从一线流出去建设二三四五线,2020开始,经济不行,就业不行的时候,人才纷纷重回一线。问题是,少部人是活在2023,但大数人,还是活在2022,甚至是2020。这是我不断发文去警醒的原因。2体会大时代先来看两张图,体会一下大时代的变化和严峻。这个表格是2019年的数据统计。先体会一下句话:全国31个省,经济上,四省三市养全国。再来看一个表。刚过了两年,来到2021年。上表,是2021年上半年全国各省财政公共预算收支的数据统计表。先感受一下严峻性,全国只有上海一个地方政府可以赚钱,其它均是入不敷出。用这两张表,我希望你能体会到三个意思。1、各地财富差距在拉大,本质是创造财富的能力在拉大。2、你最好不要在那个被援助的地方生活。3、因为经济在下行,别人要自保,可能援助不动你了。然后,再来体会一个事。2020年,同样都是国外留学归来或名校硕博毕业,有人选择了上海,有人选择了其它。2021年10月,上海前滩两个项目(东方惠雅和晶鸿名邸)开盘,限价10.4万/平,周边二手房指导价20.4万/平,而指导价出台之前二手最高可卖23万/平。一套房子,100平米,倒挂1000万,你买入,等交房,卖出或抵押,手上已经比别人多了1000万。体会一下选择大于努力,体会一下城市福利能级,体会一下1000万立马到手是啥感觉。1000万,这是95%的人一生都难以想像的数字,但这在上海,就是一个普通的人才城市红利。2021四个季度的GDP增速分别为:18.3%7.9%4.9%4%2022年,我们的目标是5.5%增速,但实际是,我们只实现了3%,原因,大家都懂的。这代表着,在未来,存量财富博弈的剧烈,因为,新增财富逐年减少了。存量财富,也包括存量人口、存量就业、存量服务。也就是说,城市与城市之间的博弈、差距在未来,会剧烈分化。用大白话说第一句:70%的城市未来人口是净流出的。用大白话说第二句:70%的城市未来房价是一文不值的。所以,这篇文章,放在当下,请务必精读。去年这个时间,一篇文章火了,“孩子,我希望你将来去上海”。为何?疫情是一面照妖镜。照出了城市管理、城市文明、城市能级、城市人的尊严。东北的慌乱,东南的淡定。乡下的野蛮,城市的文明。另一面照妖镜,是2021年下半年的楼市下行。东北,先跌为敬,楼市销售数据同比直接下跌40%,慌的一批。而长三角、珠三角很能打,很抗压。展望2023年的宏观趋势:货币宽松,财政刺激。央行要放水,你该如何接?先接到水的,一定是先富的,如何接?在离放水更近的地方接,是哪里?答案是大城市,本质是大城市的金融环境、信贷环境、金融敏感度、资产敏感度。2020春节,我们窝在家里,开始见证历史。2021春节我们还能回老家、虽然不能出国。2022的春节,我们没想到,2022年我们要面对的疫情,严重性远超2021。2023的春节来了,你要知道,20大开完了,疫情也结束了,新的篇章要开启了。今天,我想对那些敬畏时代、仍在思考、仍想保持成长的朋友说点什么。越往下走,到达四五线城市,在很多人的老家,信息越不发达、不透明,更是处在整个中国财富生态链的最底端,于是城市里卖不动的假货在这儿有,城市里玩不下去的传销在这儿有,钱赚的最少,钱贬的最快,还容易被骗,他们其实最需要正确的信息和理念。在商学院授课中有一堂课:一线已过时的模式+二线中不溜的团队+去三四线城市里重新做一遍=稳稳的赚钱。个中道理和落差,你先细品一下什么叫降维打击。3选择大于努力?2021年春节前,我深圳公司的同事在群里发了一张照片,我们刚帮客户在深圳宝中买了套二手房,100平米总价是1320万。1320万不是重点,重点是房东是在2006年购入的这套房子,当年,他购入的总价是56万!我所说的重点是这个56万!14年,56万变1320万。此时此刻,我希望你能深刻理解一句话:选择大于努力!2006年,我们在那一年,手上有几万块钱要买房,我们面临太多太多的选择,如果选择了深圳,它跑赢你一生其它方面90%以上的努力。2006年,你家县城的房价也要1500元/平,深圳这套房子的价格是5600元/平。眼界决定境界,高度决定出路,选择大于努力。如今,你家县城的房价终于涨到了4000元/平。能说我们不努力吗?NO,选择大于努力而已。1945年的东西德、1950年的南北韩、1965年的新加坡与马来,辗转之际,一个不经意的选择,是几代人的人生相差,一个天上,一个地下。有些选择,我们无法看透,但对于2021年初的中国,未来的发展,孩子的未来,家庭的规划,你的正确选择,则是一张明牌。除了南北分化,还有城市分化。南北分化、城市分化在未来是要加速加剧了,背后是不可逆的:人口流动、资金虹吸、基建虹吸、政策虹吸等等的巨大分化。70%的城市,人口是在流出的,你要确保你的孩子、家庭未来不能被这样的洪流给淹没。过去三四年的现实数据已经告诉我们,一是东部沿海,二是长三角珠三角。人口如何流动?无非四个方向。从冷到暖、从穷到富、从丑到美、从旧到新,这个流动方向是不止的。人随产业走,资金随着产业和人走,城市越来越陡峭,现在攀不起,未来更是攀不起。还记得2020年初武汉一个父亲连夜开车带着发烧的孩子奔向上海吗?还记得哪个上热搜的新闻吗?关键时刻,城市与城市的区别,是生与别的区别。你难道,真的不打算好好的读完这篇文章,然后,看着自己的家庭,好好规划一下?4钱从何而来?财富不会无缘无故的创造,赚钱,一定是有人来收割,有人在失去,区别只在于是正当的渠道,或是非法的渠道。而过往30多年,大家都是从草根开始,所有非通过创业创造却依然身价千万、游艇飞机的人,他们的财富从何而来?他们的财富在背后是亿万农民不知不觉的财富转移,问题,
1月22日 上午 7:20

信仰破灭!清华硕士怒怼字节2万月薪,不按学历定价,恶意低薪!

1一场微博热搜,再次让人刷新三观。清华应届计算机硕士毕业生应聘到字节跳动,但是对薪酬不满意,就在网上连续发帖炮轰字节跳动恶意低薪。所谓的低薪,到底有多低呢?月薪两万。这对很多人来说,已是绝对的高薪了。但是,他是清华毕业的硕士,所以他在看来,他不应该只值这个价。中国文化博大精深。这一次,我们学到了一个新词,恶意低薪。从清华硕士的角度,所谓恶意低薪,本身蕴含着几个问题:1、字节本来是能给高薪的,但是故意不给高薪。2、字节给的薪资和他的预期有着明显差距,从而给他带来严重的心理创伤。用清华硕士的原话是,“字节以痛吻我,我要双倍奉还”。就此,一场清华硕士对字节跳动的讨伐大战,轰轰烈烈地展开。但是,在字节的辩护中,清华硕士是应届毕业生,是毫无经验的职场新人,所以2万月薪是按照市场定的薪资,并没有错。但从清华硕士的角度,这和前几年相比就是低了,就是不正常。矛盾就在这里:1、字节是在用眼下的市场给出了薪资2、硕士是在用过往的薪资评判现在的薪资。出发点不同,导致矛盾终至不可调和。但归根结底,一切的症结在于:资本扩张时期的工资标准和待遇,抬高了所有人的期望。但急转之下的收缩周期,以及由此带来的剧烈调整,让这个追着高薪选专业、选就业方向的清华硕士,成了收缩周期的最终牺牲者。作为清华计算机硕士,他的师兄和学长,可能都拿过远高于他的月薪。但是轮到他了,却变了。所以,他会感到严重的心理创伤,并最终迁怒于字节,“字节以痛吻我,我要双倍奉还”。2从这件事本身来说,就业者嫌工资低要求提高工资,这本身并没有什么。这和你去农贸市场买萝卜搞价,从行为学上来说,也并无多少区别。但,有意思的地方是在帖子中给自己做辩护时,清华硕士的用词。清华硕士其中的一个帖子,写的是字节三大恶:字节第一恶:违背字节范,推翻安身立命之本人无信不立,业无信则不兴。字节口口声说2w新资符合市场,那好就让我这个已经在市场上摸爬滚打几个月的人来告诉你市场行情。内外都比不了,这种薪资怎么符合预期?恶意低薪,目的仅有一个,低成本劝退应届毕业生。清华硕士猜测,字节是想用底薪,变相劝退应届毕业生。不管真相是不是如此。但有一点可以肯定,此处不留爷,自有留爷处。字节没有诚意,那我就去能拿更高月薪的地方,去美团、去阿里、去腾讯不都行?这点骨气,我堂堂清华硕士,还是应该有的。除非,只有字节要了他。远不必因为一个薪资,就感到如此受伤。除非,字节是他唯一的选择。字节第二恶:践踏学历制度,无节制滥用公司声誉字节恶意低薪,无疑公然与社会建立的学历制度公然宣战,伤了广大求学多年的莘莘学子的心。如果说我是个例,公司当然开低薪。可是呢offershow开低薪展示,脉脉很多人"表示赞同",还有评论区表示赞同。那就绝非个例。硕士比不过本科,以此类推是否学历无用论成立?我看了清华硕士的帖子感到震惊,就是从这开始的。这都2023年了,这清华硕士不是还活在大清吧。这是今天我学到的第二个新词,学历制度。什么叫学历制度?按照清华硕士的逻辑,学历就是待遇的评判标准,我清华硕士就得高薪,这就是社会规范。而再往下挖一层,我们能明白清华硕士的思想是什么?就是学历定价。他想的是,我清华的,就得比你复旦的一个月多1万。你字节恶意低薪,就是枉顾这种学历等级制度,进而与整个社会制度为敌,与整个学历制度为敌。问题在于,字节并不知道清华硕士的真实实力,所以应届生统一2万。你清华硕士,实力自然比别人高,看似大家一个起跑线,但不出半年,假如你能脱颖而出,字节自然一定会给你加薪升职的。所以,有什么怕的呢?清华硕士不忿的,也许是他一个堂堂清华硕士,竟然和众生平等这一项。第三恶:凭借大公司之名,带坏社会风气一个案件的审理宣判结果,并不是结果导向性,而是未来价值观导向性,需要引导民众有正确的价值观,比如典型的狐狸归属案件,牛粪归属案件。字节,你同样用恶意低薪这样的处理手段,带坏社会招聘风气,反正不想招了就低薪劝退你,美其名日符合预期。高,实在是高。如果这种恶意行为没有任何惩罚,那么其他公司都可以纷纷效仿,求职者何以生存。如果说前面的部分,是他尚没有进入到社会,一直呆在计划系统里,不知道市场经济的现状和事实,还有情可原。那么这一部分,就是恶了。很显然,清华硕士是一个优秀的情绪制造者和煽动者,将矛盾最终引向字节和整个社会的对立。不愧是清华硕士,单就这三条罪状来说,层层递进,从个人扩大到毕业生群体,再扩大到社会风气。不仅杀人,还诛心!3清华硕士对于字节的讨伐,让我们再次认清了一些事实。过往的两年,从蚂蚁金服被整顿开始,整个国内的互联网平台全部进入到收缩周期。但对于年轻人来说,这些大厂,却又是人生第一步的最好平台,不仅工资高,并且收益丰厚,能打下不错的家底。但是,最终进入到的收缩周期,让所有平台都在降薪裁员,这已是众所周知的现实。所以,清华硕士讨薪的行为并没有问题。有问题的是,他处理这件事时,充满的等级思想和门阀意识,以及恶意引导的敌对情绪。近20年的教育经历,将他彻底教育成了一个精致的利己主义者。有问题的的是,社会是属于年轻人的,但只能属于塔尖的年轻人,比如清华硕士。“字节以痛吻我,我要双倍奉还”!最近咨询房贷置换的比较多,我们特意整理了关于这部分的课程,一共8个版块,有实操技巧,因涉及到灰色地带,不便发文。大家可自行添加图中微信,免费领取音频课程,限时拼手速!
1月18日 上午 7:19

哪些城市存钱最多?

卖不动了,全国土地近十年最差!点击观看视频,详细解读点击关注视频号:米宅
1月18日 上午 7:19

深圳保障房变天了!

来源:米宅珠三角推荐关注!1今天,深圳市住建局联合司法局发布了关于保障房的四份征求意见稿,深圳的保障房市场要变天了。意见稿的五个重点:1、安居房被叫停,已签订土地使用权转让合同的安居房不在叫停之列,但也是最后一批了。2、共有产权房取代安居房,成为主流保障房,购房人产权比例不低于50%,剩下的是政府产权。3、共有产权房定价约为土地出让时市场价的5折。4、共有产权房购买5年后只能内部流转,出售给符合购买条件的申请人。这说明,安居房已成绝唱!未来深圳保障房的主流市场,大概率会被公租房和共有产权房占领。2012年建立的安居房保障系统,为什么被彻底叫停?因为政策的不完善,不透明,因为政府内部的腐败寻租,让安居房变成了轻松套利的工具。著名的龙悦居,侨香村,都是在满10年后,买受人补交少量地价,轻松套利几百上千万离场。整整11年,这个巨大的漏洞才被补上,是真的看不到,还是内部的阻力?对比当年三天一层楼的地王大厦,这个深圳速度让人蒙羞。2深圳最近十多年的安居房供应量。2012-2022年,深圳共供应安居房56801套,平均每年5000来套,去年前年供应量猛增,是基于房住不炒的巨大压力。政府原计划2023-2025年再供应4万套安居房,新政策出台之后,这个供应量会断崖式下跌,近两年会主力收尾已拍出的安居房地块,2025年安居房供应可能会降为0。现在轮候安居房的19万余人,预计最多还有2万个幸运儿,还能买到最后一批安居房。安居房被叫停后,深圳的保障房只剩下三种类型:公租房、共有产权房和可售型人才房。共有产权房和可售型人才房的三个区别:1、人才房对申请人学历有要求,申请门槛更高;2、人才房定价是周边商品房的6-7折,共有产权房是5折,比人才房更便宜;3、共有产权房需要轮候,人才房需要摇号。共有产权房和人才房,在某些层面,会产生交叉和矛盾,将来可能会二合一,全部合并为共有产权房。3说一说今天出台的政策对深圳保障房的深远影响。首先,安居房套利的漏洞被彻底补上,虽迟但到,无论如何是件好事。其次,共有产权房的内部流转,购买份额可以卖给政府,也可以卖给轮候共有产权的购买人。如果卖给政府,五年之内按购买价转让,五年之后按购买价×(1+中国人民银行三年期银行定期存款基准利率),很明显,卖给政府相当于无利可图。也可以卖给符合条件的购买人,价格由双方协商确定。也就是说,共有产权房只有卖给个人才有议价和升值的可能。但是切记,有资格购买共有产权的人数是有限的。安居房这么大的套利空间,轮候队伍一共19万余人,除掉无效和重复排名,估计16万人,共有产权轮候大概能达到安居房的一半,最多不会超过10万。轮候共有产权的假定有10万人,至少3-4万会优选购买一手共有产权房,剩下6-7万才有可能购买二手共有产权房,和有资格购买深圳商品房的人数对比相差太大。有资格购买的人太少,轮候共有产权房的又大多是低收入人群,加上一手共有产权房的低价压制,二手自然卖不上价,共有产权房的升值空间会很有限。房住不炒当然是好事,但对于习惯把房子当投资品的中国人来说,如果房子升值不好,购买人数就会更少,升值会更弱,甚至不排除像公寓一样,二手比一手卖的更便宜。再说说人才房,因为申请人才房和共有产权房的部分人群是重叠的,可能产生重复申购,而且人才房尚未制定明确的退出机制。这两类保障房短时期内会并行,并行久了会出现交叉和对冲,必须二选一的话,大概率保留共有产权房,放弃人才房。最后,用共有产权房替代安居房,对商品房肯定有利,因为安居房转红本套利的预期消失,原先轮候安居房的相当一部分人会去竞争商品房。最后的最后,我给大家的忠告是:如果想买保障房,人才房和共有产权房可以二选一,我建议买更贵的人才房。道理很简单,人才房尚未制定明确的利空退出机制。米宅珠三角一个有趣有料的地产公众号米宅深圳管家公司提供香港永居代办服务提供深圳入户、社保代缴,中级职称服务;提供深圳、佛山二手房选筹、代购、信贷一站式服务;有需求者咨询米宅千亦。
1月18日 上午 7:19

一大批城市,都揭不开锅了!

1突然间,一大批城市的财政,都穷的几乎揭不开锅了。因为口罩影响,因为核酸花费太多,因为收入在收缩。但最主要的原因在于:地方财政里占大头的土地,卖不上价、卖不动了。根据近十年财政部数据,从2017年开始,我国土地使用权出让金占地方财政总收入的比例连年上涨,从没低于过30%。尤其是近两年,土地财政依赖度达到峰值,占比超过了40%:2020年,土地出让金占比地方财政43.59%;2021年,占比41.81%;什么概念?这意味着,地方财政几乎全靠卖地收入支撑,而各地卖地收入,又死死捏住了地方财政的命脉。不幸的是,众所周知,因为行情、因为房企,过去一年全国卖地情况都相当差。卖地收入骤降、财政收入大减,穷也就不足为奇了。22022年土地市场差到什么程度?全国土地成交量,近10年最低!来看一组刚刚出炉的全年全国土地交易数据:2022全年,全国土地成交规划建面约6.2亿方,同比下降31%,降至近10年最低点;2022全年,土地出让金收入约3.4万亿,同样同比下降31%
1月17日 上午 7:20

这个政策的威力,连二线城市也害怕了

12023年开年,新华社突然报道了一则中国楼市常人难以察觉的“小消息”。说实话,像新华社这样的国家大媒体,每一则消息背后都是有背景的,尤其是专业领域提醒你需要关注的,因为他们往往预示着这个领域国家开始做出重大调整。2比如,这一次,关于住房公积金问题,国家就做出了一个很重要的规范。——住房和城乡建设部10日对外发布《关于加快住房公积金数字化发展的指导意见》。指导意见提出,到2025年,我国将基本形成全系统业务协同、全方位数据赋能、全业务线上服务、全链条智能监管的住房公积金数字化发展新模式。那么,这个所谓《住房公积金数字化发展的指导意见》究竟想“指导”什么呢?为了能够让大家更为准确理解国家的意思,我用截屏方式,把意见最重要的两条放上去。第一条.看清楚没有,三个趋势未来的公积金要实现“全国范围内无差别受理,同标准办理”;未来的公积金将实现全国范围的“各地信息系统的互联互通,协同联动”;未来的公积金将实现“跨层级、跨地域、跨系统,跨部门,跨业务”的协同管理和服务。如果,你还没有看懂,我就用一句话来总结2025年中国住房公积金政策的变化:将从一个地方楼市金融政策变成一个全国性统一楼市金融政策。或许,在不远的将来,鹤岗的公积金也可以买深圳的房产了,同时深圳的公积金也可以买鹤岗的房子了。3大家都知道,中国的公积金制度是一个地方性楼市金融制度。每个地方,甚至每个行业的公积金缴存方法,缴存多少,使用方法,差别很大,就以我所在的城市为例,从行政上来分可以分为:市直单位公积金+省直单位公积金。另外,一些较大的行业单位,具有垄断地位的行业单位,比如和水利部下辖的黄河水利委员会,和郑州市行政级别一样,就自己拥有自己内部的住房公积金体系。这样的行业还有铁路系统,煤炭系统,电力系统。每个公积金政策都是独立的,比如在郑州市,现在如果你是省直公积金,就可以享受到商业贷款转成公积金贷款的待遇,一下子利率可能少了小一半。然而,覆盖面最大的市直公积金却没有这样的好待遇。但是,问题却是能用上省直公积金的单位很少,因为省直公积金服务的单位很少。它一般只服务省直各单位,比如省政府、省发改委、省教育厅,另外还包含中央单位、部属、省属大专院校。而市属公积金,则服务范围要广很多,除了市值机关和广大事业单位,最最重要的是可以服务广大的企业单位,包括国企单位和广大私企单位。因此,能服务最广大买房者的市直公积金却无法享受商转公的待遇。只能服务少部分的省直机关公积金却可以享受商转公待遇,这种差别确实令人感到不公平。4另外住房公积金地域性也很明显。比如,我缴纳的是郑州市住房公积金,未来有一天我想去深圳就业,我想去深圳买房,这笔公积金是没有办法帮忙的,我只能在当地申请住房公积金,从新开始积累。全国城市基本上都是这样,甚至公积金使用跨市都不行,跨省更不行。当然,这几年,一些地方政府开始推动公积金的地方统一政策。在郑州1+8都市圈中,现在已经可以实现互认互贷。当然,这八个城市也只是距离郑州较近的一些城市,河南省范围内距离郑州较远的比如南阳,信阳,三门峡依旧是独立的公积金运作体系。另外,公积金跨省互认工作也在进行,走的最快的可能要算长三角了。比如,实现了上海市、南京市、合肥市、苏州市、无锡市、嘉兴市、衢州市、芜湖市8个试点城市互取,但是现在能不能实现“互用”还不知道,如果你知道这方面消息,可以在留言中说一下。所以说,对于住房公积金这个重要的楼市金融工具,全国各个地方,各个行业,虽然好像是统一政策,然而实际上割据的非常厉害,同时也是不利于全国性大市场的统一的。5很显然,这个工作是有问题的,同时靠地方政府的合纵连横方式解决也是比较慢的。所以,国家推出了本文开头的那个《关于加快住房公积金数字化发展的指导意见》。先实现各个地方公积金数据统一,再实现各个地方的存取统一,再实现各个地方的使用统一。最后地方性住房公积金变成全国性住房公积金。很可能,在2025年之后,普通老百姓买房,即使是你在三四线城市缴纳的公积金,也可以去一线城市使用,享受较低的利率,实现手续的便捷。至于那些特殊行业的公积金是否会纳入这次改革,尚不清楚,毕竟触动某些单位的特殊利益要比触动他们的灵魂还难。6然而,如果这个政策持续落地,会对楼市产生什么影响呢?第一、首先对于高等级城市,尤其是北上广深四大一线城市一定是一个好事情,因为想润到这些城市的人口是众多的,其中包括大量的从低等级城市已经缴纳公积金的人口。这个政策就意味着,他们数年来在这些城市攒下的为买房的专用资金,也可以无障碍的流入这些城市的房地产市场,毕竟水多了,船才能浮起来。第二、利好一线的同时,这个政策确实三四线城市的大利空。虽然政策也允许高等级城市来低等级城市买房用异地公积金,但是这些人的数量能有多少,大家心里都有数。毕竟,为了寻找“诗和远方”去鹤岗买套房的青年还是少数。第三、对于二线城市,则是一个相对公平的政策,因为在这个政策的改变下,让这些城市既有水的流入,也有水的流出。然而,我觉得其中从远期看是“弊大于利”,因为更加利于高端的,高教育水平的,高素质的头部人才的流入,因为这些人才单位会为他们缴纳更多的公积金,让他们在一线更加顺利的置业买房,从而流出二线城市。毕竟,在中国,政策的制定权,牢牢地把握在一线城市人的手中。全文完。2023年,对于整个中国一定是一个分化的行情。有些城市,一定会复苏,有些城市,一定会继续沉寂,这既和这些城市的楼市相关,也和这些城市的产业强相关。有些城市是主城可以买,有些城市是地铁板块可以买,还有一些城市是产业聚集板块,金融聚集板块。具体哪些城市哪些可以买,我们总结了一个全国买房城市表格方法论。一张表格,涵盖全国300多个城市,还有这些城市应该购买的选板块具体方法,2023年买房一定要看看,一定要看看。还是那句话,宁可错过,不要错。宁可错过,不要错,宁可错过,不要错。这是米宅宋富贵买房的最大原则。加文末米宅同事微信,回复关键词【风险城市名单】,即可免费领取!
1月16日 上午 7:22

2022,流血;2023,回血!

2022年,中证全指整体下跌了20.32%,上证指数下跌了15.13%,深证成指下跌了25.85%,创业板指下跌了29.37%,科创50下跌了31.35%。整个2022年的大盘对于大部分投资人都是失血状态!但随着防控政策的改变,对于2023年预期已经改变。随着新的优化十条的出台,整个社会已经实质性的放开。在这样的情况下,疫情已经变成大家正常生活的一部分,虽然依然会对很多个人的生活造成很多困扰。但从整个宏观经济来说,疫情再也不会成为不可控的因素。在这样的情况下,个人的生活与工作终将恢复正常化,社会与经济将重新进行正常运转轨道,复苏将成为2023年的主题!另一方面,纽约联储最新调查结果显示,美国12月一年期通胀预期回落至5.0%,创2021年7月份以来新低,之前为5.2%。三年期通胀预期持稳于3.0%,美国的通胀已经在可控范围内节节向下。在这样的情况下,美联储的加息预期已经在减弱,即便后续美联储有超预期的加息行为,对于资本市场的影响也已经边际减弱!这种情况下,中国也更有底气选择相对宽松的货币政策,并给予社融方面的支持,力求能够托底2023年中国的经济增长!实质上,在预期的改变下,中国股市已经在2022年11月开启了向上之旅,2023年更是赢得了开门红!我们对中国股市2023年报以乐观的期待!当然在乐观的预期下,依然暗流涌动。美联储高利率导致的我们明年外贸承压,土地收入锐减情况下的地方债务问题,也依然会给中国经济以困扰。所以,对于2023年,不要全面乐观,更要有所选择。今天晚上7点在破竹直播间,我们邀请了著名的财经学者,金融大V吴小平老师为大家带来一场精彩的直播:主题:《2022,流血;2023,回血》1.
1月16日 上午 7:22

小镇做题家的精神内耗,二舅没治好,万柳少爷治好了

比较早了,不知道大家关注万柳少爷没。我关注了,营销无疑,但很多人依然被深深地刺痛了。这件事的背后,折射出了太多太多的残酷,尤其是万柳少爷能够轻易获得的财富、地位、流量、世俗意义上的成功,与普通人如果想要获得这些,需要付出千倍百倍的努力,但是仍旧达不到的不公平与失落感。一上一下,对比极为明显。最让我感到诧异的是,在这个事件的过程中,圆了多少人的奴才梦,百万奴才打赏,我能想到的第一句话就是,姜文《让子弹飞》中的一句话:站起来,不许跪!1北京。豪宅,豪车。顶级学区。少爷。140万粉丝。20万打赏。百万老奴。这是我能为这件事提炼出的几个关键词,非常残忍,非常意外。太现实了。因为这件事彻底宣告了小镇做题家,在2件事情上已经彻底失败了,或者说普通人不管是过去还是现在还是未来,都已经彻底失败了,毫无还手之力。1、普通人想要成功,难了。其实你不明白这句话背后的含义,或者说残酷性,那我来告诉你。北京,不是谁都能去的,买房都得5年社保,首付动辄100万以上;OK,很多省会、大城市、小老板的子女买得起,但是万柳书院不一定买得起,单价30万一平,又筛选了一波人,能买的人几乎站在金字塔塔尖了;OK,这总价也就1个亿啊,什么法拉利、大G也就几百万啊,撕葱买得起啊,我告诉你,万柳的单价是30万,那是因为豪宅只能这个价,买得起更要住得起,你一个小老板,像刚需一样掏空身家买了一套,然后周边全是万达老板、万达公子这样的顶级圈层,你怎么玩?还有学区,你搜一下101中学怎么样,搜一下北大清华人大在附近是什么感觉,相当相当牛逼。更不要说一天增加140万粉丝,直播打赏20万这件事了,我相信,这个数字的背后,是普通人想都不敢想的数字,一个环卫工人10年的工资都不一定赶得上。2、普通人的心态,崩了。网络上突然增加了两个新词:万柳少爷,百万老奴。有人自称老奴,希望喻少眷顾把自己牵走。有人写信,崇慕少爷到天上,自己沉进尘埃里。性格亲民随便拍,老奴遗失求牵走。甚至在开直播仅仅7分钟后便收到20万+的礼物。什么“16少纡尊降贵,亲临直播间与民同乐”,什么16不摆架子,傻傻的我真的好爱,什么“人畜无害,简单,单纯,没有心机”。我可去你玛德。无脑,脑残,这是我能想到的最直接的词汇。前辈们拼了命的让我们站了起来,现在怎么这么轻易的就腿软了?2第一个关键词:北京、豪宅。很多人不熟悉万柳书院,没关系,你不需要知道,因为只是豪宅的符号,不用纠结为什么是万柳书院,而不是霄8,无所谓,跟上海的汤臣一品、深圳的深圳湾一样。30万,有钱人眼里只是数字。30万,普通人眼里只是数字。北京,很多人一辈子都梦寐以求的超级大城市。但我不建议去,或者说类似于北京、上海、深圳,以及即将成长为他们的广州、杭州、苏州等很多城市而言,想要生活下去太难了。单价30万,一个亿啊。已经筛选掉了99%的人。最关键的是,不是你想买你就能买、敢买的,单不说全国,就是北京能拿出1个亿的人,我相信不在少数吧,几千、几万肯定有,但是敢买的没几个,为啥?圈层太厉害了,不是自己的圈子不要硬进去。我不玩游戏。但是有人评论说,他们打游戏用的龙狙,纯新的将近6万元,相当于一个打工族一年的收入。谁打游戏,帮我普及一下什么叫龙狙。不仅仅是这些,很多城市的权贵都会扎堆的,北京的权贵都集中在西城,各大部委的高官子弟,号称什么“西城拼爹,海淀拼娃”,这种无形中的起跑线压力太大了,不是一般人能承受的。3第二个关键词:学区。一是贵。二是顶级。这就好比两个孩子高考的时候,100米赛跑,一个还在站在起跑线,一个孩子就站在99米。发令枪一响,你猜谁会赢?条条大路通罗马,有些人出生就在罗马,有些人出生就是骡马。101属于北京靠前列的中学,但海淀有人大附、清华附,西城有四中,八中,实验,排名和成绩都比101好一些。在我轻飘飘的表述中,内卷已经到来。一个是北京内部的卷。北京太卷了,我相信你从网上一定也知道,海淀、黄庄加起来就是全国高考的孩子内卷的缩影,跨城学习、996学习、拼命学习,为了什么?大部分的普通家长都是想让孩子成为最顶尖的那一个。费钱、费力、费家长。一个是北京与北京之外的卷。要知道,北京内部再卷,还是站在金字塔塔尖比拼。但是更多的省份,就比如我们河南、山东,甚至广东这样的经济大省,高考有多难,我相信所有人都非常非常熟悉,与我们这种千军万马过独木桥相比,北京再卷,也是纵马驰骋、呼啸而过。我不想激起大家的愤怒,只是陈述事实。但是,差距已经无形之中拉开。一代、两代、三代。4第三个关键词:成功。我知道,这件事大概率一定是营销事件。我想说的是,这些人太容易获得成功了,因为他们太聪明了,太知道如何把握流量才能获得成功,对应却是大部分的人根本不知道如何成功,甚至大部分人依旧挣扎在如何避免失败。一天加粉140万,7分钟打赏20万。这可是一条超级成功的道路,最关键的是,这是一条完全可以复制的道路。他们的成功太容易了。在家里的KTV一high到底,随手买下一台落地价近百万的宝马M4,给平淡生活来点儿乐子,刚和王一博跨完年,转手捏了张和肖战giegie的合影,16少爷先展示了地下车库,保时捷、法拉利、宾利、劳斯莱斯,很多都是大家不认识的车款。我感到很心酸。这一条道路越是成功,越是一本万利,就越来也越折射出其他道路的艰苦,想要挣钱、想要成功、甚至只是固本有多难。最近回老家,我听说,一斤萝卜才几毛钱,甚至几分钱。你知道一分钱是多少钱吗?1块钱=10毛钱=100分钱。疫情期间,有同事发自己邻居在卖萝卜,一大兜萝卜才2块钱,超级超级便宜,我觉得很难过,一年到头,辛辛苦苦却挣不了几个钱。几百块钱?几千块钱?也许不赔钱就不错了。4第四个关键词:痛心。我不想说话,只想把这些截图发给你。5这件事情的打击非常大。不是因为万柳少爷或者百万老奴的事实,而是因为他们撕开了这个赤裸裸的世界,然后告诉越来越多的人:残酷、贫富、差距……大到上层的万柳少爷,小到普通人身边都会有周公子,身处这样的时代,这非常正常,但是如果把这些真实的世界掰开揉碎,突然展示到我们的面前,这种极致的真实感,太过于突然和凌厉。我们无力改变,却只能接受。也彻底宣告了普通人的失败,想要成功极其艰难,想要迎合却极为简单。这就是这件事情为什么能刺痛很多人的一点。2023年是一个极其关键的年份。1、340城选筹+300-500万最好的板块。大家都恐慌了,XX城市能不能买?XX城市要不要卖?太多太多了,索性一次性,给你340个城市的选筹方向,以及300-500万的选筹板块,不大不小刚刚好,能选择的城市也是二线、准一线,适合、稳定、回报率高。2、2023年全球顶级机构的预判报告。一个是清华,一个是洪灏。首先他们是最顶尖的机构,预测不一定对的,但是提供了非常好的思路,这是普通人都能看懂的报告。扫描下方二维码,把资料发给你。还有免费的课程领取!
1月15日 上午 7:18

为什么说靠“抢”的日元资产,才是聪明人的“确定性”投资?

在合适的时间,做紧急和重要的事。这是我们在面对不确定性未来时,需要抓住的“确定性”安全感。面对国际大通胀和经济周期的下行,那些全球优质资产也被争相抢购着。放眼国际市场,日本,可以说是抄底海外资产最好的选择之一。日元汇率,是“紧急”窗口期9月14日,日本高级货币外交官神田正人就表示,他对日元汇率走势感到担忧,同时也准备对日元贬值波动采取“必要行动”。而在今年下半年中,像日元持续贬值,会“倒逼”着日本央行实施加息动作的这类预言,也相继在全球传开。就在去年12月20日,现实得以兑现。在日元经历了32年间历史最低之后,它的拐点也出现了。同时,经济和货币也是相通的。自10月以来日本彻底开放国门、允许自由行政策实施之后,“爆买”下的日本各行业态势均再度呈现一派繁荣。所以说,国家经济好起来了,日元当然会跟着涨了。对此也有人说,日本这下子是意味着准备“躺平”。但其实,这叫做“科学的对待问题”,也可以说是日本在疫情后迫切复苏经济最直观的体现。日元资产,是“紧急”抄底时据我们米宅的日本经纪人称,有时上午刚释放的房源,下午就被“秒”了。这样的售出速度,可以说是“闭眼入”的受欢迎程度。说白了,靠着“抢购”的日本二手房,势必是个值得投资的“优等生”。而这些抢手的优质房产之所以能如此快速售出,是因为有时候不仅仅被我们国人抢购,同时也与日本本地客户“竞争”着。拥有现金流的投资,才是“重要”的事不能够产生现金流的投资,都叫做“投机”。面对去年日元的“跌跌不休”,也许有人会问,趁着汇率差的“东风”,买入一批日元可能也不错。但这样的投资方式,无法产生相对应的现金流,只能说去获取日元升值后的差值收益,所以说比较局限。但如果购买日本房产的话,首先日元汇率差已经紧握在手中。其次则是投资的房产在每年房价稳步升值的基础下,还能每月源源不断地为您“赚”取稳健的租金收益。这是一个集合日元、房价、租金三项叠加的总体收益值。确定的升值潜力,是“重要”的投资条件再观日本近几年的房价,不论是新筑还是二手房,房价均在稳步上升中,甚至超过了曾经日本泡沫经济时的最高点。那么有人会问,既然日本房价已经历史新高,同时还吸引了众多海外投资客的大量买入,那么未来的日本房价,还会继续上涨吗?答案是肯定的。主要原因有三:(1)双重“一线”保障先以东京来说吧,首先它是全球一线国家中真正的超一线城市,发达又安全。而这种城市的房产,是完全可以扛过经济周期的。况且首都圈的房价在近几年也都在稳步小幅上涨中,这也是属于它的“确定性”。(2)原材料上涨众所周知,由于本身特殊的地域限制和相应国情,日本经济多以进口为主,那么当外来供给变少,相继产量也会变少。同时,在三年新冠疫情和俄乌冲突的背景之下,会在很大程度上限制了进口数量,从而出现原材料持续短缺的情况。据相关统计,日本的建材价格已经上涨了20%-30%。况且,日本不仅是一个每年全国新建不到8万套新房的市场,还是一个典型的二手存量房市场。所以伴随着新筑价格连续上涨,日本二手房价格也在一路飙升的同时,还拥有着相当可观的租售比。(3)日本房产供不应求的现状没有外流严重,反而“超额迁入”。以东京为主的核心城市中持续增加的人口对于住房的需求量,在三年疫情中有增无减。同时还有不少海外巨头和众多外国投资客们的相继买入。搭上抄底末班车,是紧急和重要的投资行动力据不动产服务企业世邦魏理仕(CBRE)统计显示,2021年亚太地区对于日本不动产的投资额为25亿美元,2022年会超过50亿美元。同时,巴菲特、黑石集团、香港基金等“金融巨鳄”也大举进入日本...从古到今,英雄,都所见略同。跟着全球著名资本家的投资走向节奏,日本也相继吸引了众多海外投资客的争相买入。据CBRE公布的“2022年日本投资者意识调查”显示:74%的海外投资者认为他们会在2022年加大对房地产投资的占比,相比日本投资者数量占到54%,增加日本房产投资比例的海外投资者占比要高出近20%。这份调查还显示,43%的海外投资者认为其未来价格必然会上涨,持有该想法的投资者高于日本投资者(27%)。关于投资海外资产,米公子也说过,好房子是靠“抢”的。关于什么样的日本房产值得去关注和投资,这个关键标准,米宅来帮您把控。针对房源的甄选,米宅也有着自己明确的军规,而且非常严格。首先,只做日本东京和大阪这两大核心城市内的好房源;其次,米宅也只选择都心区域最有价值的地段;最后,购置之后的事情也帮您依次解决了。这些房源不仅都有着稳定租约,还拥有着稳健的租售比。所以在选房的时候,遵循米宅的这套投资逻辑,基本是不会出错的。纵观2022年,有日元的跌幅,也有日本房产的涨幅。如今随着美联储暂缓加息,日币汇率再度上涨的“窗口期”中,留给日元“躺平”的时间也不多,同时留给“抄底”日元资产的良机也不多了。2023年,日元、日本资产,都是机会,“配置”、“对冲”、“安全”,也都是理由。所以要在合适的时间,做合适的事情。这也是米宅为什么选择和推荐日本房产的原因。日本,是中产的扎堆之地,而日本房产,也是中产的“护城河”。想要对冲未来的不确定性,不耍嘴皮子“功夫”,“行动力”才是家庭安全感最主要的来源。那么如何在不出国门的情况下,第一时间把握到最优房源?想要海外资产配置但找不到一个专业又值得信任的机构,这个时候,米宅日本公司来了。米宅不仅与日本众多房产上市公司有合作,能第一时间获取当地发布的最新房源信息,甚至有时还会低于市场价格。所以米宅在坚持资产信息透明化,与客户利益共同化的同时,也有着足够的信心,把真正的优质资产分享给大家。对此我们也总结了一份详细易懂的万字【日本投资宝典】,由于内部资料不易公开,欢迎扫码添加我们免费领取,帮您快速了解日本资产的特质,投资路上少走“弯路”。米宅日本关于日本房产投资我们只捞干的,讲真的
1月14日 上午 7:19

哪个城市的房产市场回暖了?

2023年,已经有城市的房产市场回暖了,来看有没有你的城市?点击观看视频,详细解读点击关注视频号:米宅
1月14日 上午 7:19

2023,哪些城市有好机会?

1判断一个城市经济好坏,要看它能装下多少钱。而装下多少钱,主要看2个数据,其中一个是GDP。GDP数值越高,城市经济价值也就越高。虽然GDP未必能反映出经济全貌,但在某种意义上,却是最公平、最核心、最具经济参考意义的。除了GDP,还有一个更可靠的数据,就是“金融机构本外币存款余额”,又叫资金总量。这个指标由央行直接统计,代表一个城市总共有多少钱,总共汇聚了多少资金和受资本青睐的程度。这里,我们就看一下各城市的资金总量排名情况。20强城市资金总量全部突破2万亿大关。北京、上海和深圳的资金总量在全国遥遥领先,都超过10万亿,后面紧跟着广州。这四个一线城市都保持了极高的资金承载能力。二线城市中,资金总量超过4万亿的有6个:杭州、成都、南京、重庆、苏州、天津。这里面,上升势头最猛的就是杭州,依靠互联网和高新技术的优势,不仅数值高,而且近几年的资金总量增速也一直保持在TOP5,甚至有赶超广州的态势!其他二线城市,增速比较猛的有西安、宁波、合肥、无锡和东莞。一个城市能装下多少钱,很大程度上代表了这个城市的抗风险能力。所以我们看到:资金总量超过4万亿的6个强二线,增速较猛的其他5个二线,加上4个高规格的一线,共15个城市。它们的资金池很深,抗风险能力很强,未来的确定性最高!2特别是增速最猛的合肥,非常典型。2020年初,合肥宣布投入100多亿元投资蔚来汽车。作为“交换”,蔚来汽车中国总部要落户合肥。尽管蔚来之前遭遇资金短缺、合作碰壁、股价大跌的困境,合肥政府依然坚定下注,斥巨资把蔚来总部从上海拉到了合肥。这一合作让身处“重症监护室”的蔚来,转危为安。而合肥在投资蔚来上,也狠狠赚了一笔。如果你因此把合肥当成一个普通的接盘侠,那你就太小看它了!早在2011年,合肥就是全国最大的家电制造基地了。随着规模越来越大,制约因素开始显现,那就是缺屏少芯。合肥背水一战,极力拿下京东方,让亏损多年的京东方凭借在合肥落地的第六代LCD液晶面板线一战成名。引入京东方大获成功后,合肥又拿出上百亿赌半导体,投了长鑫/兆易创新,让合肥成为全国3大存储器基地之一以及知名的半导体产业集群。到了2020年,合肥又拿出巨额资金引进蔚来,赌新能源,随之大众汽车新能源板块落地合肥。其实,人工智能语音龙头科大讯飞,也是合肥的企业。除了屏幕、内存、语音之外,合肥还投资扶持了100多家集成电路企业。作为全国最敢“赌”的城市,合肥几乎每一次都赌对了。这让私募界感叹,合肥是中国最牛的风投机构!当然,合肥每一次的冒险下注都不是瞎蒙的,而是建立在对产业的深度理解之上。就这样,合肥在高科技产业领域越走越远、越耕越深,房价自然也水涨船高。作为不沿江不靠海的中部省会城市,2010年,合肥GDP只有2700多亿元。而10年后的2020年,合肥GDP已经突破万亿,其发展速度可比肩深圳!近10年合肥人口增长了191万,总常住人口接近937万。GDP和人口的突破,都在告诉我们,合肥的发展已经真正进入到良性循环!3当然,资金总量大和增速猛只是一方面。更重要的是城市内部要有持续旺盛的消化能力,对未来要有好的预期。具体到哪些城市?各大房企已经给了我们明确的答案!更进一步看,房企们正在集体涌向哪些城市?数据显示,上半年全国百强房企投资金额在长三角的分布占比超过40%。滨江在长三角的土地储备货值高达2576亿,占总土储的95%。德信在长三角有近1500万方的土地储备,其中超过三分之一都在杭州。碧桂园在长三角土地储备主要集中在江苏省,其次是安徽省和浙江省。老大哥上海在第一批集中供地中,就推出了36宗地块,无一流拍。特别是招商,更是把一半的投资预算都砸向了上海!还有杭州土拍,也走出了跟其他城市不一样的路。首轮土拍,杭州的竞争就非常激烈。总成交金额全国最高,达到826.76亿元。超过70多家房企竞逐,民企参与度也是最高的。拿地金额前10的房企中,民企达6家!光一个滨江的拿地金额就创了集中供地以来的新高。上海、杭州、徐州、南京、苏州、宁波、南通都有万科重仓。南京、苏州和温州有金茂重仓。上海、杭州、苏州、南京、合肥、宁波还有保利重仓,总的来说,还是上海、杭州、苏州、南京这4个核心城市机会最大。在如今这样热度并不高的市场环境下,房企还愿意去砸钱拍地,说明他们对这个城市的未来一定是看好的!4还有一个事实是:有些高价值的城市,负债规模也相对更高!比如江苏,就是全国最能发债的省份。而江苏省的债务资金投向主要以市政建设、基础建设、农业、生态科教为主。这些都是可经营性的行业投资,能持续产生效益,推动城市发展。江苏的一般公共预算收入(主要是税收)排在全国前列,财政收入稳定性比较好,财政自给能力很强。特别是苏州、南京、无锡的一般公共预算收入都超千亿元!所以财政收入对政府债务的覆盖程度比较好。可是,对于有些负债率很高的城市,财政收入根本无法覆盖政府债务,资金状况就很危险,千万不可碰!具体有哪些?内容太敏感,避免被关小黑屋,就不直接公开了。只能说债务率超过300%甚至500%的9个省市你一定要心中有数!其他大部分都在120%到300%之间。如果你想知道各省市最新的债务状况,可扫描下方二维码,私发给你一份“全国各省市最新债务情况表”,尽量别外传!另外,还有2份私藏的含金量非常高的经济/金融报告,包含当下最新的产业和房地产不对外公开的真实数据!超高清内容,内部独家资料,非常详细,想要的朋友直接扫描下方二维码,回复【福利】,即可免费领取这份重磅资料礼包!开年福利,数量有限,先到先得!推荐出国游福利为了感谢新老朋友三年以来的支持,特推出米宅历史上最大的红利活动。那就是,米宅陪着你出国游!你只需要付500元,就能同时享受4大福利!
1月14日 上午 7:19

以房养老靠谱吗?

以房养老的模式要被打破了吗?你怎么看?听听大白老师怎么说!点击观看视频,详细解读点击关注视频号:米宅
1月13日 上午 9:56

2023年,主旋律是花式发钱!

2023年和2022年是截然不同的一年。2023年的主旋律是发钱和走出去!1在之前的文章中已经多次提到,在扩大内需的大政方针的背景下,2023年一定会出大量的刺激消费、提振经济的政策。这其中,最主要的手段就是,发钱!比如这两天,深圳和济南先后发布了育儿补贴政策(或拟)。深圳拟补贴政策如下——济南是对2023年出生的二孩三孩家庭,每孩每月补贴600元至3岁。当然,会有朋友说,去年就有很多城市发布育儿补贴。比如长沙、哈尔滨等。是的,但今夕非彼夕。一是补贴数额更大了。二是,更多城市会发布育儿补贴政策,今年对二、三胎的补贴会在全国范围内发力。你就放心吧,只要你在适婚适育的年纪,一股育儿补贴风暴正在向你袭来!除了发育儿补贴,上周上海给医护人员发放6000元现金补贴也引发热议。其实除了上海,浙江一线医护人员也陆续收到抗疫补贴。据不完全统计,目前上海、浙江、福建福州等地为一线医务工作者发放了补贴。福建福州医护人员每人6000元的补贴也开始发放。四川德阳也发布2023年计划发放总额8000万元医护工作补助;除了医护人员,外卖小哥、电商平台也是第一波定向发钱群体除了特殊工种的特定补贴,针对广大老百姓的更多的还是消费券:沈阳:1月10日至2月28日,计划发放1亿元新春消费券;天津:1月11日起,陆续发放1.15亿元的“津乐购”消费券;北京:1月11日至2月2日期间将发放文旅消费券;浙江:预计发放消费券超16亿元……太多了,不一一罗列了。按照近期各地公布的今年GDP增长计划,2023年全国层面至少要发放一万亿消费券,带动5-8万亿的消费市场。那么作为高层钦定的国民经济的支柱产业,2023年重点支持的住房消费领域,房地产行业,也是2023年发钱的主战场之一。2这几天,无论你是刷视频还是看电视,多部委提振楼市,支持住房消费的表态信息已经是铺天盖地的包裹着你,不想知道都不行。这其中,住建部在接受央视新闻联播的采访时更是直接喊话要重塑买房人信心。想让购房者有信心,靠嘴说肯定不行。对楼市最有用的,肯定还是给楼市定向发钱。首先,肯定是先给房企放水,毕竟是救命的钱。这个在去年12月已经把路都铺好了,比如金融16条、三支箭等。而近期更重磅的消息是,居然有传闻说,“三条红线”有望大幅松动。其实“三条红线”早就不提了。实际上是名存实亡的。但是不提和放松是两回事。只要它存在,就存在秋后算账的可能。这就是为什么自21年底,一行两会就在上面喊,房企融资不搞一刀切,开发贷抵押贷能放尽放。但是一线基层银行就是不干,甚至在去年还出现了抽贷,展期也不通过的情况,真真是把房企往死里逼。究其根源就是因为,背后有“三条红线”,他们怕追责。因为按照“三条红线”的要求,哪还有房企符合放款条件?银行办事的也会想,现在响应了三支箭,万一将来烂账了,再按照“三条红线”追责怎么办?其实去年,4、5月份政策面有吹风放松。可是后面没下文了。接下来就看“三条红线”规则会怎么变动了。除了房企,更重要是给买房人发钱。因为前期做的所有工作都不过是前奏,什么金融16条,什么三支箭,什么给房企放开信贷,放开发债融资,重新允许房产公司股权融资,这些都仅仅只是开始,最终都要靠买房人下场,把房子买回去,把房贷背起来。楼市才能回暖,才能为拉动经济服务。给买房人发钱的方式比较多,比如购房补贴,税费减免,降首付,降利率等等都算,但大头儿还是货币化棚改。因为去年所有省级行政单位都亏钱,哪里都没盈余,直接发现金肯定不行。今年策略就是谁家的市谁救,谁的孩子谁抱走。所以今年的棚改货币化的主要形式就是发房票。目前全国已经有超30城在探索实施“房票”政策,如厦门、郑州、南京、温州、宁波、宜兴、开封等。接下来像重庆、石家庄等等,都会启动房票政策,基本上2023年棚改房票会在全国发力。房票的好处是只能在本地市场流动。
1月13日 上午 9:56

深圳会不会成为下一个新加坡?

来源:米宅珠三角推荐关注!1接上篇,我们来算一算未来几年,保障房每年的推售数量。首先,公租房没有产权,影响不了房价波动,暂不计算在内,只计算安居房和人才房。按深圳政府的目标,2023-2025年一共供应39502套安居房,相当于每年13000套。人才房没有具体的供应计划,已转让的地块预估25000多套供应,假定最快3年内全部上市,一年8000多套,加上明后年新批的人才房地块,假定一年供应10000套。13000+10000=23000套。我要提醒大家,这个数量是一个乐观的预计,实际很可能达不到这个供应量。为什么?因为保障房不赚钱,费力不讨好,还占用了宝贵的土地资源,如果没有来自高层的强大压力,地方政府没有建设保障房的动力。17-20年,安居房每年供应量从五六千套降到两千多套就很能说明问题。今年安居房的供应量能达到1万套,是因为降房价的压力实在太大了。深圳的房价已被压制住了,明后年来自上头的压力自然减轻,压力变小,是否还能保证每年一万多套的供应量,需要打个问号。人性都是趋利避害的,政府行为同样是基于人性,压力变小,建设和供应保障房的动力自然变弱。所以说一年23000套是个非常乐观的估计。2再来对比深圳每年新房和二手房的总销量。2015-2021年,深圳平均每年成交新房加二手房123308套。23000套,占到年度成交量的18.6%,这个比例尚可,能起到抑制房价的作用。但是,需要长期坚持。深圳现有存量房1082万套,其中城中村507万套,商品房189万套,保障房51万套,公寓97万套,单位自建房55万套,工业宿舍183万套。51万套保障房,只占深圳存量房总量的4.7%,想要提高比例,靠每年2万套的新增供应,可谓任重而道远。3深圳会不会成为新加坡?新加坡政府供应的保障房称为组屋,新加坡的存量房,组屋占比高达80%,商品房(公寓)只有20%。新加坡组屋制度始于1960年,政府建设组屋并以成本价供应给新加坡公民,组屋的价格只有同位置公寓的一半。经过60多年的建设和分配,80%的新加坡公民住进了组屋,其中93%拥有房屋产权,剩下7%的低收入人群,向政府廉租组屋,只有20%的高收入家庭购买了公寓。不夸张地说,新加坡真正实现了居者有其屋,安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜。如果单看新加坡组屋的占比,新加坡的公寓应该没有任何投资属性,因为保障房占比高达80%,商品房还怎么涨?但事实并非如此。新加坡的房价在过去29个月连续上涨。去年到今年,新加坡公寓的涨幅达到35%。今年二季度,新加坡不同面积的公寓涨幅如下图所示,注意,这还是一个季度的涨幅。除了公寓,去年一年新加坡的二手组屋上涨了12.5%。4我来解释一下,什么是一手组屋,什么是二手组屋。新加坡永久居民以家庭为单位,可以向政府申请一手组屋。但是一生只有一次申请组屋的机会。一手组屋住满5年可以向市场出售,无需补交费用,没有任何限制,卖出后一手组屋变为二手组屋。新加坡的二手组屋,价格比一手组屋高,比公寓低,处在中间位置。政府允许一手组屋出售,且不加限制,不是给了公民套利机会吗?没错,确实可以套利。但新加坡面积很小,只有700多平方公里,新加坡公民卖掉一手组屋后,除非移民或不再买房,只要再次买房,只能购买公寓或二手组屋,那套利空间就消失了。如果有人选择卖掉一手组屋不再买房,后半生租房居住,政府可以接受,这相当于给了公民一笔补贴安度晚年,但选择一直租房的人并不多。正因为国土面积小,房价差异小,又有一手组屋、二手组屋、公寓三个市场环环相扣,新加坡才能大力供应保障房,并有效控制规模性套利。如果深圳借鉴新加坡的保障房制度,明显不现实。按照新加坡模式,只要拿到深圳购房资格就可以申请保障房,数年后卖掉套利,然后离开深圳。甚至本人都不需要在深圳居住工作,在外地就可以操作套利。即使在深圳生活工作,一样可以套现后拿钱去二三线城市定居。深圳保障房会变成为其他城市做嫁衣的大型套利工具。5深圳无法变成新加坡:第一,深圳的城市建设已经定型,现有的保障房比例和新加坡天地之别。以深圳目前的土地存量,再怎么建设保障房,上限也不会高,对商品房的冲击不会太大。第二,新加坡国土面积极小,天然就能阻止本国公民利用保障房套利。深圳阻止不了套利,只能用封闭流转,补交高额地价的方式来控制,这样必然会造成保障房升值有限,和商品房变成两个产品体系。第三,即使新加坡如此完善的保障房体系,仍然阻止不了商品房和二手组屋的上涨。因为房子天生就是投资品,升值是投资品的天性,任何手段都无法长期压制。米宅珠三角一个有趣有料的地产公众号米宅深圳管家公司提供香港永居代办服务提供深圳入户、社保代缴,中级职称服务;提供深圳、佛山二手房选筹、代购、信贷一站式服务;有需求者咨询米宅千亦。
2022年12月21日

明年楼市​一定会出现的三个趋势!

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2022年12月21日

常态下,请一定选择大城市!

1最近,身边的一个朋友告诉我:他又开始焦虑起来了,每天头发大把的掉。我就宽慰他说,放宽心,这个病就是刚开始难受,不要太担心,吃好喝好睡好,7天后又是一条好汉。不要有什么心理负担。朋友却说,我不是担心我自己,而是住在老家的老母亲和孩子,本以为老家能够坚持到过年,没想到,现在也开始了。在以前,市里静默的时候,不敢回去,害怕给家里人添麻烦,现在,更不敢回去了,在这阴阳不定的时刻,更害怕让老母亲和孩子受罪。是的啊,朋友的家居住在一个偏远的小山村,从村里到镇上医院都需要十几公里,更别说从村里到县城了,一个老年人和一个几岁的孩子,你让他们怎么办?不妨想想身边,到底有多少类似的情况?有多少人因为村里距离医院比较远,而产生了遗憾?朋友表示,一旦他情况好转,就把人接回来,毕竟他所在的城市,能够相对于给予安全感。关于乡村和城市的争论是异常火热的。但是,我依旧建议,在这种情况下,尽量去选择城市能级大一些的城市去居住。2为什么?因为,在时代发展的今天,本身就是一个唇齿相依的过程,不管你选择如何,最终会体现在这座城带给你的安全感和当下的幸福感。就比如,当你买不到药的时候,你看到了这样的做法:核酸小屋,在这三年来,是我们最为熟悉的存在。在不需要核酸的时刻,有多少城市选择性遗忘了它。而苏州的执行能力,确实让人为之点赞。不用去医院排长队,不用每天恐慌自己没有布洛芬,没有连花清瘟胶囊,如何挨过这个周期?家门口就有医生,你内心的安全感是不是又多了几分?你是不是对苏州这座城市的人性化又多了几分好感?你会不会觉得留在这座城市真是不错的选择?当你的快递,外卖到不了的时候,你又看到了这样的行为:在不少城市快递成山的时候,京东从全国调千余名小哥进北京。在为京东感动的时候,你想过没,为什么没有去你的城市?如果此刻,你在北京看到这里,你是不是会觉得沉寂的订单迎来了希望。……就像在上半年的上海,有些人觉得很庆幸,因为在上海发生的一件事儿,不出一日,全国人民都知道了。这就是一些城市的魄力和执行力,以及影响力。在为一些城市的服务点赞的同时,我们要思考一点儿,未来我们要选择去哪里?3城市那么多,到底要如何看一个城市的关键呢?很多人的第一个感觉会说,那就看GDP呗。但是我们要清楚一点儿GDP的真实性,有没有掺水的可能性,对于有些城市来说,是有可能的。所以,对于一个城市来说,我们还是要看以下三点儿:1、本外币存款2、财政收入3、进出口为什么呢?因为进出口数据和财政收入,基本上税收有关,很难有造假的成分。而本外币存款是银行的数据,银行这些上市公司,一旦有假的话,付出的代价是比较大的。所以,这些数据相对会比较真实一些。一般公共预算收入,我们说的比较多,不再多说,直接看1-10月份,排名前10的城市:上海,北京,深圳,杭州,苏州,重庆,广州,天津,宁波,武汉不妨来看进出口,前10个月进出口情况:进出口,对一个城市来说是外向型经济的重要指标,它的走势对经济的影响也是比较大的。从这表中可以看出,深圳,上海,苏州是前3名,在这排名中,苏州虽然出口超过万亿,但是增速则是相对比较慢的。但是也别第4名要好太多。深圳不仅是第一名,增速也是不错的,但是广州和北京却低迷,增速同比为负数,并且排名比较靠后。从这些城市中,我们可以看出浙江的厉害,宁波,金华,杭州都榜上有名,入围30强的都有7个城市。再往大了看一些,长三角和珠三角,基本上包揽了前8名。进出口的主要依赖谁,一目了然了。再来看本外币存款10强城市:这项是最能展现城市的综合实力和能级的,简单直接反映出谁的池子大。而这份排名,也告诉我们一些二线城市有多强,就以杭州来说,增速是最多的,并且领先成都不少,缩短广州的距离,紧跟广州步伐。4从判断城市的三个关键因素来看,不少城市是重合的:排名前10的城市:三个都占的有:北京,上海,深圳,广州,苏州,重庆。三个占据两个的:杭州,天津,宁波占据一个的:武汉,成都,南京,金华,佛山那么在当下,这些城市是否值得买入呢?并非,像金华,宁波,武汉等这些城市来说,更适合本地自住的人去买,不适合投资。而北上深广,则是能买就去买的,一线城市是多少人的终极梦想。城市价值了解到了,那么当下的楼市如何?今天就看最重要的点儿就是库存,库存大不大直接关乎短期楼市走向。库存相对比较少的是合肥,济南,杭州,上海。其他的基本在10个月以及以上。对于一个城市来说,相对平衡的库存周期大约为7个月,你只要记住这一点儿,基本上都能判断大概。看着不少20多个月的库存,这也告诉我们一件事儿,不少城市可挑选的机会还是很大的,即使是一线城市也不例外,比如广州。而像大连,郑州,武汉等这些库存大的二线城市来说,一定要抓住主城,买核心区域。虽然重磅级的政策已经来了,但,市场需要时间。任何事情都不是一蹴而就的,不过信号已经吹响。就以杭州来说:我们来看下半年二手房成交情况:6月份6828套,7月份5201套,8月份4668套,9月份4117套,10月份3733套,11月份5276套,从下降的趋势开始了上扬的信号。11月份的成交量环比上涨了40%。而这两天,新房拼社保的情况又出现了,江明月朗园走出了独立行情,超过5千组的家庭登记,中签率10.88%。当你还在怨天尤人,骂骂咧咧的时候,有人行动了。5最后,距离过年很近了,三四五线城市,能不碰,就尽量不碰了。但是不得不说,有些人唾手可得的事情,有些人需要拿出一辈子的时间来努力。真的只能从村里努力到县里或者市里,一定要明白几点:1、教育2、城市的发展方向。这两点尤其重要,一定要谨记。说实话,即使是现在的二线城市,有些也只能是自住需求。在接下来的一段时间内,我们买房一定要注意一件事情:那就是避坑,这才是关键。比如以下几个问题:1、全国20余+热门城市都有哪些版块,哪些版块跌回到了五年前,哪些是城市的领涨版块?版块行不行,如何买?2、官宣,银行急疯了,我们优先哪19家银行?3、8种判断房企是否危险的方法?4、楼市买房的12大铁律?5、10年,20年,30年贷款到底要如何做才能最省钱?6、哪些城市才是楼市真正的压舱石?……以上问题,今天汇总到一起,形成了一系列的避坑的方法,文章里不能说的,都可以找到答案!感兴趣,赶快添加微信获取资料吧。另外还有价值破竹价值99元的视频课,免费领取!
2022年12月21日

已确认,房价已止跌,涨多少薛定谔说了算

房价,说的是一线、强二线城市,只有这些城市在未来有资格谈房价,也有资格拥有房价。而除了长三珠三核心圈内之外的,所有的三四五线城市,已不再有资格论房价、谈房价。望周知。对于2022年来说,解铃还需系铃人。这个铃,就是能否让经济恢复流动,能否让人流、物流恢复流通。这个铃不解,一切资产价格不言底。所以,前段时间,我都没有谈过投资,因为,都是虚无。如今,这个铃已解。如今,这个铃解的还很快,超出了我们的预期。对于房地产来说。政策已经来到了6年来最好的时候。价格来到了3-6年多以来最好的时候(分城市)。利率来到了10年以来最低的时候。而,2022将过,2023即来。一切,到了拼经济的时候了。一切,到了夺回三年的时候了。一切,到了向全球亮剑的时候了。SO,防疫政策放开。SO,应解尽解,应放尽放。SO,10省包机出国抢单。SO,降准、降息、特别国债,应来就来。稳经济、稳增长。而对于民营房企的态度,最能代表对房地产行业的态度。之前是,该死。如今是,必救。四支箭发出去,20000多亿的信贷支持、2500亿的债券支持、股权融资支持、内保外贷支持。支持房企融资,支持房企还债,支持房企发债,支持房企发展。本质上,是为了支持房地产。于是,闻声而动的佛山全域取消了限购、南京和武汉大大缩小了限购范围、郑州悄然试行了首付20%。因为,如果那个铃不解,如果经济不能恢复流动,再取消限购降低首付也没用。如同,如果那个铃不解,如果经济不能恢复流动,我也没有必要写这个文章,也没有必要今晚做这个直播。如今,系在中国房地产脖子上的那个铃解了。可以讨论了,可以发展了,可以关注了。是的,已确认,房价已经止跌,但涨多少,什么时候涨,这是薛定谔说了算的。未来的确定和不确定,也是今晚直播要一起讨论的。今天的主题只有一个,就是讨论中国房地产。2022年12月14日,晚上七点半,视频号
2022年12月14日

茅台杀入房地产,透露什么信息?

贵州茅台的触角,已经开始从冰激凌伸向房地产了。透露了什么信息?点击观看视频,详细解读点击关注视频号:米宅
2022年12月14日

一线楼市,恐怕要经历史上最有悬念的“冬天”

1全国楼市看一线,一线楼市看深圳。作为中国楼市风向标的深圳,2022年的冬天恐怕将成为史上最冷的一个冬天。这个冷,首先是体现在房价上的。蓝色线条代表了2021年房价的走势,红色线条代表了2022年房价的走势。可以看到,深圳市二手房交易备案价,已经从2021年2月份最高点的77285元,滑落到了2022年11月57446元,直接跌去了约20%。这个跌幅,放在深圳楼市这二十年的历史上,也是少见。从上面深圳2016年到2022年将近16年房价的曲线图上可以看出来。深圳房价基本上都是在涨,所区别的的无非是大涨或者小涨。唯独有三次是不涨或者微跌。2008年,微跌。2012年,微跌。2016年到2018年,不涨。但是,从这张16年房价图上可以看出来,其幅度都是较小的,远不如2021年到2022年这次下调幅度的巨大。2这个幅度,已经不是少数业主缺钱或者急卖那种情况。反映的是业主对于未来预期的下滑,想卖的业主只有挂到整个小区较低的价位,才会有人看房。而在谈判阶段更是再斩一刀,才会成交。据深圳中原成交数据显示:南山后海片区的海月华庭,2020年的成交均价是14.48万元/平方米,最新的成交单价跌了接近26%;宝安宝中片区的西城上筑花园,2020年的成交均价是11.5万元/平方米,最新的成交单价跌了21%;福田八卦岭片区的意馨居,2020年的成交均价是8.86万元/平方米,最新的成交单价跌了18%。要知道,这些板块和小区,并不是那种不抗跌的远郊荒盘,而是处于繁华深圳的主城。然而,价格的回调,并没有换来成交业绩的提升,11月深圳二手房成交2168套,这个成绩当然比10月份1733套进步不少,然而,距离深圳公认的市场荣枯线5000套的距离还差一半。3虽然,二手房消化缓慢,但是二手房上市数量却持续加快。截止到11月14日,根据深圳房地产中介协会最新公布的数据,共有42049套二手房源在售。然而,更令人担忧的是,就在统计前的一周,二手房增加了948套。一周增加1000套,一月增加4000套,然而全年高点月份消化约2000套,这就意味着每个月深圳依然会以2000套的纯粹增量快速增加。按照二手房普通的衡量标准,一般以挂牌率进行衡量(=小区挂牌数量/小区总户数),这个数据在1%到5%属于正常状态,然而现在很多小区包括深圳的绝对核心南山区现在很多小区已经挂到了7%到9%,甚至个别投资客比例比较高的已经挂到10%以上。成交价的回落,挂牌数量的高起,以及总成交套数的不振,另外访客数量的地位,议价空间的抬升,所有的情况都表明——深圳这个中国楼市最发达的城市,正经历着历史上从未出现过的,全面,深度,暴力的市场回调。4深圳的紧邻广州呢。根据贝壳交易平台显示,目前广州二手房挂牌量在12.7万套,而11月前三周(1-20日)总共就卖了881套,剩下一周,如果保持300套的平均数,整个月也就一千多套的成绩。当然主要因为疫情的蔓延,导致多个区域楼市处于停滞中,门都出不去,就不可能有人看房,进而就别指望有成交。好在全市新增房源不多,但市场以降价为主旋律。超7成的房源报价在降,其中降幅在1-5%的房源占39%,降幅在10-20%的房源占比是4%。虽然在降,但是幅度还是较小,显然市场情况比深圳会乐观一些。5北京成交量市场数据没有查到,然而我有一个朋友是北京热门德胜板块的绿中介。他给我说以他们板块为例,10月成交了90套,然而11月份开始猛跌,大约只有30套。一个方面可能因为疫情。一个方面可能是因为整个市场的冷清。再看北京房价:应该说比深圳要好很多,从总体上看,甚至2022年还要好于2021年,基本上年前算是稳住了。再看上海房价:从总体来看,还是属于一个稳定的态势。而成交量也尚且算稳定。不过,总体还行不代表具体还行,据米宅上海的朋友介绍,现在的上海,出于一个分化的阶段,老破小普遍跌幅10%上下,品质次新跌幅在5%上下。6很显然,中国楼市中的标杆,北上广深四个一线城市,2022年要度过一个最有悬念的冬天。虽然情况都不令人乐观,但是好坏还是有明显的差距的。现在的情况就是,北京好于上海,上海好于广州,广州好于深圳。与其说,这是由于这四个城市经济,人口基本面决定的,还不如说是这是由于这四个城市2021年之前房价的泡沫程度决定的。从2016年算起来,控的最松,涨幅最猛的深圳跌的最狠。而相对平稳,调控最严,没啥放松的北上情况相对更加乐观一些。另外,这也和这四个城市下半年调控和口罩情况强相关。那么,作为中国楼市的四大榜样城市,北上广深,四家在2023年底会怎么走呢?是北上广,会沿着深圳路线,楼市继续下行,直到量、价齐跌,跌的亲妈都不认识。还是深圳,会在年后慢慢爬升,慢慢恢复。我觉得这不是一个二选一,甚至不是一个能在楼市范围内讨论的问题,这个问题则应该在更大的范围内进行分析。北上广深,是楼市的一线城市,但是,同时它也是,中国经济四个最大的发动机。假如,中国的经济,在口罩问题逐步回头的基础上,也能做到止跌回稳,这四个城市将会一起回暖,甚至深圳回暖的速度会更快,毕竟2008,2015,2018年,这个城市已经上演过三次,全国平静,一城飙升的好戏。然而,中国经济如果还是不能稳住,出现了我们吃惊的GDP,各种数据下跌。深圳不但不会稳住,北上广也会被拽着,成为下一个深圳2022。全文完。买房的必看干货:好城市的垃圾板块名单说完了这四个一线城市,朋友们一定会问,那么说了半天究竟应该买谁不买谁呢?实际上,即使是一线,二线,有些区域,有些板块也是绝对不能碰。比如,上海虽好,但是上海的崇明区绝不应该碰,2017年到2022年,上海所有的行政区都有不同程度的涨幅,只要崇明跌了4%。所以把,今天就把这些好城市(一共19个)的垃圾板块,给大家检出来,绝对直观,绝对好用,一目了然,也希望大家也不要去垃圾板块中再去浪费时间了。添加小助手微信,免费领取。
2022年12月14日

政策再一次大反转!

1很显然,现在是民间思想最为混乱的时候。三年来防疫政策;三年来房地产政策;两年来经济政策;都集中在最近一个月出现陡然的转折;甚至就连一直以来被打击的网游,都开始被鼓励和放开了。这种转折让很多人都懵了,看不透,看不清,不知道政策到底想干什么!而这种懵,这种看不清,到最后都会化为情绪。但是,其实一周前,已经有一个比较明确的答案了。这就是:稳增长、稳就业、稳物价。下一步可以预见的是,一切将为经济增长让路。不管是楼市政策大转折,还是互联网政策大转折——你会发现这些基本都是在寻求高质量经济转型时;在放弃以经济增长为目标时;也就是在求质不求量阶段,所出台的政策。而此时,国内国外经济都已发生了根本性的转变。全球疫情叠加经济大衰退,导致国内外需求同步消退。这对国内造成了两大影响:1、出口增速,30个月以来,首次出现负增长;2、社零增速由正专负这是出口和国内消费的最真实现实。所以,再次回归以经济增长为中心的核心目标,已经重中之重。2但是,目前来看,经济恢复增长面临着三大不确定性:第一,中国经济重启会不会一波三折?第二,房地产在政策扶持下的复苏程度?第三,2023年美国经济会不会大衰退?这三大不确定性,会有两种结果:一种是最好的结果:中国经济加速重启;房地产迅速恢复;美国经济避免衰退;一种是最不好的结果:中国经济继续延缓重启;房地产依然持续低迷;美国如期陷入衰退。最好的结果,会带来的形势是:基本面改善;可持续性盈利增长,增量再次回归。最差的结果,会带来的形势是:社会继续深陷存量之间的零和游戏;而非做大蛋糕之后的共同分享。3将这三种不确定性进行下沉观察,我们能看到什么?这一段时间,出国抢订单的新闻甚喧尘上。并由此,重新诞生出南北差异:甚至有人就此总结为:北方重政治,南方重经济,中原种地。但其实,当翻查新闻之后,我们发现,其实从7月开始,出国抢订单就已经开始了;这一次的火爆,只不过是凑巧碰上了全面解封而已。这背后的实际情况则是,广东、浙江、江苏三个沿海省份的外贸依存度分别高达67%、63%、46%。在这些省份中的部分城市,如金华、东莞、苏州,2021年外贸依存度均超过100%。但是从7月开始的出口迅速下滑,已经让很多城市经济陷入到严重影响。比如说东莞、佛山;这两年增加了很多顶豪级别网约车,而车主大多数都是小企业主,因为疫情影响,工厂停工,员工遣散,老板自己开起了网约车。所谓抢订单,包机出访,背后却是外贸的继续下滑和萎靡,已经到了很严重的地步。全球经济衰退之下的消费停滞,将严重制约国内出口。这是其一。3接下来的另一组经济数据,是国民储蓄。中国人民银行定期披露的数据则显示,2020
2022年12月13日

2022年跌的最惨的城市是谁?

深圳市场终于迎来了回暖,下一步会怎么样呢?点击观看视频,详细解读点击关注视频号:米宅
2022年12月13日

中国经济复苏预期下的市场潜流

美国最新的PPI数据出炉了,11月的PPI同比上涨了7.4%,预估为7.2%,前值为8.0%;11月的PPI环比上涨0.3%,预估为0.2%,前值为0.2%。代表上游原材料价格的PPI稍微偏高了一些,不及预期,但比起上月来还是在下降之中。而美国的CPI今天晚上应该就会出来了,如果在可控范围内,哪怕有偏离,只要偏离的幅度有限,美国的加息应该也会如同之前预期,进入加息尾声,不会偏离太多,12月这次大概率在50个基点左右。这方面,其实市场已经有所反应了,美国的十年期国债收益率已经从之前的4.247%下降到当前的3.567%左右了。伴随而至的是,美元兑人民币的汇率已经从之前的最高7.328升值到现在的6.98左右,并且近期北上资金也将再次流入。而国内,在上月防控二十条的基础上,相隔一个月,最新的优化十条也已经正式发布。在经济预期向好的背景下,市场蠢蠢欲动,大盘已经在最近一个多月有了不错的表现。但事物的发展从来不是一帆风顺,在国内经济复苏预期向好的趋势下,也同样隐藏着一些风险,比如放松后的第一个口罩高峰期,到时是否会重新对市场形成冲击,是否会对大家的乐观预期形成打击,市场会不会反复?又有哪些潜藏的风险和机会?很多人其实并无明晰的判断。所以,应破竹的邀请,今天晚上7点破竹直播间,我们将为大家带来最新的市场判断:从欧美市场看防控放开后的市场机会和风险1、预期乐观下,中国明年的近忧与远虑2、从欧美市场看防控放开后的市场机会和风险3、对锂电池板块的判断4、光伏行业的机会与风险5、芯片产业的明年展望6、煤炭、原油等能源还有机会吗最后再向大家介绍一下我自己,我是受破竹平台邀请和大家进行财经与投资分享的向子声,我本身一直在私募行业从事着分析与研究工作,拥有丰富的一、二级私募行业从业经验,擅长行业与策略分析,所以,希望今天的直播能让大家有所收获,让大家对当前的市场有一个更加清晰的认知和判断。今天晚上7点,让我们在破竹直播间,不见不散,主题分享之后更有大家关注的互动交流时间,大家可以尽情提问,我们也会为大家答疑解惑,让我们晚上7点见。​
2022年12月13日

广州真是太好了!

这几日,广州频出大招,未来市场会如何呢?点击观看视频,详细解读点击关注视频号:米宅
2022年12月12日

未来三年,10城值得年轻人去赌一把!

1今年,除了救市救到尘埃里外,还有一件事也是大家倾尽全力去做的。到底是什么?那就是人才的抢夺。关于人才的补贴更是不绝于耳:从高层次人才,到博士,硕士,本科,甚至是专科,只要你来,就会给你福利。发钱,发购房补贴,发租房补贴等等,瞬间不少人都成为拥有几十万甚至上百万的人。而参与的城市,从上到一二线城市,下到三四线城市,都轰轰烈烈的卷起来了。这不,最近就有一个消息,直接看图:这件事情就发生在吉林舒兰,仔细看里面的内容就很清楚,只要达到一定的条件就直接把房奖励给本人,这样的小城市,都开始送房了。那么问题来了,各个城市都争着抢着吸引人才,那么到底这些人才愿意不愿意去呢?去了又愿意不愿意留下呢?另外,他们是从哪些城市流入,又去向哪些城市呢?等等2带着这些疑问,一直在寻找答案。直到看到了泽平宏观的《中国城市人才吸引力排名:2022》这篇文章,答案基本上已经出来了。在这篇文章里,我们可以看到以下几个内容:1、首先,这份藏着答案的最具人才吸引力的100强城市出炉。这份表格十分重要,因为关于这上面的百强城市,虽然有一些并非有价值,但是如果连这份榜单都没有上,那么基本上没什么价值。赶快看看有没有,你的城市。毕竟在当下,城市选择不对,基本上都白费了。接着详细的看这份名单:排名前十的城市分别是:北京,上海,深圳,广州,杭州,成都,苏州,南京,武汉,长沙。在近几年的名次变化中,北京这两两年占据榜首,上海紧紧跟随,两者在名次排位上是相当胶着。在一线城市中,广州的名次是相当稳定,基本上在第四和第五之间徘徊。然而,深圳的排名却多多少少有点下移。2017年跟2018年是在争夺老二的位置,2019年-2021年却是3-4名之间。这一次,一线城市的争夺赛排名变成了:北上深广。而在二线城市中,有一个城市一直是黑马,那就是杭州。如果要评第五个一线城市,那么众多的二线城市中,恐怕只有杭州。在城市的吸引力排名上,它基本上都在第五位,除了一线城市外的一个,引领二线城市。至于另外几个,成都,苏州,南京基本上在前9名中。而长沙第10名,这两年也相对稳定。根据这几年的名次变化,其实也给我们排好了顺序:北京,上海,深圳,广州,杭州,南京,成都,苏州,武汉,长沙。再来看11-20名:西安,无锡,青岛,佛山,济南,东莞,宁波,郑州,厦门,重庆。看到这里,我们是不是还没有看到两个城市的身影:合肥和天津,此刻也为他们惋惜一把。范围扩大些,直接看top50城中,这些城市的特征:1、东部城市基本上有34个,占比39.1%,排名第一。2、一二线占据比例比较高,特别是长三角,珠三角的城市。而2021年,应届生,硕士以及以上人才简历中一线城市占比20.7%,30%。而二线城市他们占比分别是19.3%,20.7%。你会发现他们也更倾向于往一二线,特别是硕士以及以上,直接看这张图:看完这些,你就会很清楚,到底哪些城市未来会吸引更多的人才了。最终呢,人才也呈现出这种特性:长三角珠三角人才集聚,且能级越高的城市跨区流动性是减弱的。3为什么?接着来看这一波大数据:这是不同的城市能级,人才净流入占比的情况:一线城市受政策影响,在2020年由负变正,并且占比越来越高。二线城市人才集聚放缓,三四线城市基本都是流出的状态,特别是四线城市,5年都是负数。那么,具体到这些重点的城市,到底人才变化如何呢?1、一线城市:北京、上海人才流入占比上升北京是变化比较明显的一个城市,由于严控,之前流入占比是负数。而在2020年开始转变,2021年发布《北京市引进毕业生管理办法》,放宽年龄限制,持续放宽人才引进政策,占比明显上升。上海基本上算是稳定的一个,2021年占比为五年之高,并且位居榜首。除了经济实力外,这跟上海放宽人才落户政策有关:2020年12月份出台了《留学生回国人员申办上海常住户口实施细则》,符合条件的留学人员可不受社保及个税纳税的基数和时间要求直接落户。2021年《上海市引进人才申办本市常住户口办法》将人才引进落户通道由16个增加到18个。2022年,上海本地高校的应届硕士可直接落户……政策条件,不断的放宽。至于深圳在2020年变化比较明显后,趋于稳定,而广州则是相对稳定上涨的状态。从人才流入占比来看,一线城市都是上涨的状态。这也就说明,一线城市放开政策,对人才的吸引力绝对占主导性作用,是其他城市无法比拟的。那么具体可以看看,每个城市流入和流出情况是怎样的?北京对周边的虹吸比较大,特别是天津,流入北京的天津人占比第一名。中西部以及东北的人才更愿意去这里。像郑州,沈阳,成都等,除了上海和深圳外,基本上很难见到其他东部城市。北京和上海是人才相互流通比较多的两个。从北京流出的人才去向上海占比9.1%,而流出上海的,9.7%去向了北京。而流出北京的其他城市,除了京津冀城市群外,还有一些核心二线城市。至于上海,人才集聚明显,2021年上海流入的前十大城市合计占比38.8%,比2020年要高。而流出的占比为49%,明显低于2020年,流出的人才比较少。从流入和流出的城市看,基本上差不多类似,流出的更集中长三角核心城市。深圳和广州是两个流入和流出的互通性比较高的城市。两者流出的城市,基本上也偏向珠三角,像东莞,佛山,珠海,中山,惠州这些周边的城市。而流入的城市也基本上相似。对于北上深广来说,中西部流入最多的城市是郑州,西安、成都。而从长沙则是比较喜欢深圳和广州。2、二线城市:苏州,武汉人才流入占比上升,杭州和南京比较稳定。在二线城市的抢人大战中,杭州人才净流入占比是比较多,这跟杭州抓住了互联网的红利也有关系。成都这两年,一是文创与电子信息产业发达,经济发展不错,还有就是人才的引进,“筑巢引凤”吸引人才。人才净流入占比也是由负转正,效果比较明显。苏州,距离上海最近,承接上海外溢,经济实力比较强,制造业领先全国。南京和武汉两者很相似,高校实力相对比较强,靠人才政策吸引了一部分人。长沙,生活成本低,有名片,还有近些年人才落户政策的放松也吸引了不少人。我们来看这些城市,要么房价足够低又有名片加持,要么你经济足够强,要么就是有人才优势。这真的告诉我们:没有城市能随随便便的成功!那么支撑这些城市的人到底来自哪里呢?从北京、上海这两个城市流入二线城市的人也不少,就拿这6个城市来说,基本上都有。杭州流入的人相对分散,有中西部城市,也有东北的城市,还有自己圈里的城市,辐射范围广,也说明城市的认可度高。武汉辐射范围基本上是中部城市,像长沙,郑州,石家庄这些,还有自己内部的城市。成都基本上也是如此,西边的城市比较多。长沙则是更为集中,除了一线城市外,基本上都是省内城市,即使流出也是武汉、株洲、上海、岳阳、湘潭、常德、衡阳等这些城市。地域性更强一些。苏州和南京,基本上都是自己周边的城市,像合肥,无锡,常州,镇江等等。在流入这6个城市中的城市,郑州,西安这两个城市都存在。看到这,真的想说,虹吸也是一步一步的,中西部核心城市虹吸周边,而这些核心城市又成为东部城市虹吸的对象。4最后想说,城市与人是相互成就的,在追求自我的同时,希望大家也要去拼,去赌一把价值比较大的城市。毕竟城市选择正确了,是一件选择大于努力的一件事。请持续关注:北京,上海,深圳,广州,杭州,南京,成都,苏州,武汉,长沙等等。能去一线城市就不去二线城市,这是我们一直的观点,能去强二线城市就不去弱二线城市。了解城市以后,那么这些城市房价如何呢?每个城市买房门槛又是多少?哪些低?哪些比较高?如何买?除此以外,这十年间,全国298个城市房价涨跌变化如何,谁跌回了十年前?谁一直领涨?我求了业界数据大神数天,终于得到了一份《298个城市十年的房价数据变化》,工程量真的很大,数据很繁琐,汇聚起来真的是吐血。今天把它作为福利送给大家,感兴趣,赶快扫码免费领取吧,名额有限,先到先得。推荐
2022年11月28日

苏州哪个区域最值得买?​

政策底要来了,你知道是什么吗?点击观看视频,详细解读点击关注视频号:米宅说房苏州哪个区域最值得买?一次说清!点击观看视频,详细解读点击关注视频号:米公子讲地产
2022年11月9日

欧洲多国关停or涨价“黄金签证”,警惕踩“坑”非理性促销的怪项目!

1欧洲多国祭出“关停+涨价”组合拳,华“润”一族越来越难!援引路透社11月3日的消息,葡萄牙总理安东尼奥·科斯塔2022年11月2日公开发言表示,历时十年的黄金签证已经履行了其该有的职责、并完成历史使命了,现在正在商议关停黄金居留的事宜。也就是说,黄金签证在未来随时有可能告别历史舞台,留给我们的时间不多了!其实不仅仅是葡萄牙,其实欧洲多国都已出现共同的信号——“黄金护照”和“黄金签证”移民永居项目要变天了!根据最新计划,欧盟很可能最终在2025年全面关闭投资移民项目!而有些欧盟黄金护照项目已经关闭!近年来,欧洲各国,特别是南欧国家,为了提振本国经济,吸纳投资,推出了“黄金签证”,申请人可以通过投资获得公民身份或居留权。其中,塞浦路斯,马耳他、保加利亚这三个欧盟国家,允许移民通过获得投资来获得欧盟公民身份,也就是我们俗称的“黄金护照”(golden
2022年11月9日

东北救楼市,被逼出了一个“狠招”

1购房补贴,在2022年的中国已经毫不稀奇。然而,大额购房,特别是数额大于20万到100万的大额补贴对于普通人来说,却很不常见。因为,获取门槛对于我们普通老百姓来说确实太高了。以我所在的城市来说,的确也出台了相关方案。对A、B高层次人才,首次购房补贴最高300万元,150万元。对C、D高层次人才首次购房补贴最高100万元,50万元;那么啥是高层次人才呢?地方政府给了明确定义——A:国内外院士、国际知名科技奖获得者等新引进的顶尖人才。B:对掌握关键核心技术、引领产业发展的国家领导人才和在国外著名大学担任副教授以上职务的优秀青年人才。C:地方级行业领军人才D:地方级行业管理人才当然,如果你不符合上述条件,购房也有补贴,但是补贴力度就要差很多了。比如,对于博士、硕士、本科及专科毕业生等青年人才购房的,分别教育10万元、5万元、2万元、1万元的购房补贴,基本上聊胜于无。当然,必须说这种对于人才的购房补贴,我们应该肯定,因为毕竟它体现了一种地方渴望人才的精神。然而,这样定义“人才”,是不是有点狭隘。这种“狭隘”的人才定义,不仅仅是一个城市问题,中国大大小小的一二线城市都存在。2相对于众多城市人才定义的狭隘,这次辽宁省会沈阳,却非常开放。2022年10月,沈阳人力资源和社会保障部门开发的“好政策——全职引进高技能人才生活补贴”线上申领系统于近日正式上线。和普通城市,偏重于科研型、经济型人才不同。这次,沈阳市把补贴重点放在了——技能型人才。根据7月20日发布的《沈阳市全职新引进高技能人才购房补贴实施办法》,沈阳各类企业全职新引进的非沈阳市户籍、年龄在55周岁以下的高级技师、“全国技术能手”和“中华技能大奖”获得者,在沈阳购买首套普通商品住房,可分别获得10万元、30万元、50万元的一次性购房补贴。作为中国工业的重要城市,沈阳走出了一步好棋。它第一次以政府文件的形式,让各类技能人才第一次被当做了“真正的人才”。3为啥沈阳能做出这样的改革,因为沈阳技能人才,特别是高技能人才着实不少。比如新华社,曾经就这样报道过一个沈阳的高技能团队。沈阳飞机工业(集团)有限公司“方文墨班”是一个只有9名工人的钳工班组不过,他们当中有3人获得过全国职业技能大赛冠军和金奖。4人获过省、市级技能冠军,共计斩获市级以上职业技能大赛冠军12个。他们创造的0.00068毫米锉削公差,引领着我国航空器零部件。加工的极限精度,为国产战机关键部件的安全应用,做出了突出贡献。毫无疑问,他们是“人才”,而且是国家和地方的宝贵人才,他们理应获得沈阳市高额购房补贴。4长久以来,我国的民间已经形成了一种看法。技术人才不是“人才”。初中学生,只有去上高中,才算正途。如果去上了职专和技校,会被人认为没有前途,只有考不上高中的才会走这条道路。高中高考,哪怕你只是考一个末流本科、专科,很多人也不想去新高职,去学一门技术。一个家长,如果家里孩子能够在省市数学奥赛上拿奖,大概率是要发朋友圈炫耀一下。然而,如果他的孩子在某个技能大赛上获得名词,你觉得他会这样做吗?当然,这是一种民间的看法,源自于文化上长期以来,对于读书的尊崇,对于技能的轻视。比如,在大学,都想当教授,因为教授不但受人尊重,社会地位较高,而且收入和待遇确实也比较高。一般二线城市中学,如果能当上高级教师,虽然没有大学教授那么风光,但是毕竟也可以享受副教授待遇。然而,技能工人呢?在我国,技能工人可以分为学徒工,初级工、中级工、高级工、技师、高级技师、特级技师,然而他们的社会地位怎样,相信大家心理都有数。(现在一些高技能工人收入确实不低了)。另外,政府虽然倡导技能教育。因为,只有拥有大量技能工人,特别是像我们前面提到的沈飞集团——方文墨班一样的高技能人才,国家的产业才能振兴,国家才能富强,这是从国家层面的意义上讲。从地方意义上讲,只有拥有大量技能工人,地方才能企业兴旺,才能让普通人收入增加。这个道理我们都懂。但是真正在技能人才享受的社会地位和收入方面做的工作却不多。前两年,中学大张旗鼓宣传高考状元,但是哪个中专技校宣传了自己出了技能冠军。社会上,民间推崇流量明星。官媒上,喜欢褒扬奥运冠军。对于,技能人才的宣传,确实少的可怜。现在就连政府的买房补贴文件上,技能人才往往也会被忘记,或者被归为最低档次。所以,不要埋怨老百姓不愿意让孩子上职业学校,学技能。因为人人心里有本账,群众的眼睛也是雪亮的。5沈阳现在推出了这种高级技能人才的超高买房补贴,当然这是一种救市手段。猜想这是基于沈阳的两种现实情况。第一、沈阳现在的楼市比较难。整个东三省房地产市场都很差,这个应该是一个不争的事实,有必要推出各种救市政策。第二、沈阳现在拥有相当多的技能人才。作为中国重要的工业城市,中国曾经的工业龙头,沈阳拥有大量的技能人才,尤其是高技能人才,这个新政可以惠及面比较大,发挥较好的作用。但是,从某种客观上来说,沈阳的这个举动,也抬升了技能工人待遇,拉平了技能工人和社会其他高层次人才的平衡,是绝对的一种进步。但是,未来随着东北持续衰落,这批人才流失可能性更大,因为南方同样工作,或许可以给到几倍的工资。毕竟,在户口放开的大背景下,现在连人都开始抢,何况对于地方有着重要意义上大批量技能工人,技术人才。所以,这也是逼出来的“狠招”。推荐
2022年11月9日

救市,碰到了一个看不见的玻璃天花板?

1本文比较学术,但是还算有些深度,感谢大家耐心阅读。一直有个想法,中国房地产的发展,能不能用一个方程或者一个函数表示。这个函数,既能代表它过去20年的辉煌。当然,也能表示其未来10年的走势。从这个函数中,我们可以发现其高速发展的秘密,也可以预测其未来。最近封控在家,研读基础函数书籍,还真的发现有这么个函数,可以达到以上的目标。这个函数就是——逻辑斯蒂函数。2先做个科普,啥是逻辑斯蒂函数。对,就长这个样子。上面这条最粗蓝色线条。这个函数原来是研究生物种群数量的,是数学生物学家
2022年11月9日

米宅珠海装修陆续开工,精装套餐拎包入住

米宅家居为珠海客户量身定制的精装全包套餐自推出以来,获得了众多粉丝的支持和信赖。首批次集中签约客户已陆续开工,实景样板间即将真实呈现。同时,为给米宅的粉丝们提供更好的服务,面向珠三角其他城市和项目的装修套餐也已陆续推出,欢迎各位粉丝持续关注。识别二维码,添加米宅珠海管家获取更多装修信息米宅珠海管家
2022年10月24日

东莞二手房开始降价了?

东莞二手房开始降价了?什么情况呢?听大白老师怎么说!点击观看视频,详细解读点击关注视频号:米宅
2022年10月24日

长三角千万人口第2大市,全国大城市排名竟只有第26名?没搞错吧!

1长三角千万人口第2大市,竟然落选“特大城市”?没搞错吧!前几天,国家统计局官方公布《2020中国人口普查分县资料》,划分了中国城市最新格局。作为全国GDP第6城,长三角常住人口和经济总量,仅次于上海的第2城——苏州,意外落选“特大城市”,排名竟然落到第26名,落后于太原、石家庄、南宁等中等偏后的省会城市,令人大跌眼镜!我们不禁要问,这是什么“野鸡”排名,区分超大城市、特大城市、大城市的依据是什么?国家统计局是根据城区常住人口数量(注意是城区人口,而不是总人口),对全国所有城市进行五类七档的划分,其中:1000万以上城市为超大城市500万~1000万为特大城市300万~500万的I型大城市100万~300万的Ⅱ型大城市超大城市7个:上海、北京、深圳、重庆、广州、天津(4大一线城市+直辖市)+成都,武汉城区人口995万,也无限接近于超大城市。特大城市14个,基本都市省会城市+计划单列市,地级市里仅有东莞、佛山这2个早已实现“无县化”的粤港澳大湾区入列!另有14个Ⅰ型大城市和若干个Ⅱ型大城市。苏州市区城区人口仅有399万,属于Ⅰ型大城市;苏州下辖的昆山县级市,城区人口141万,属于Ⅱ型大城市;全国仅有4个县级市,入列Ⅱ型大城市,其中,昆山名列榜首!另3个县级市是浙江义乌、慈溪、福建晋江。根据2020年11月1日第七次全国人口普查数据,苏州全市常住人口1274.83万,其中主城区人口671.58万,四县市人口603.25万,但苏州园区、高新区等非行政建制区,属于经济功能区,不计入国家统计局评定“特大城市”的城区人口,郊区建制镇的非城镇户口也不计入城区人口,苏州一下子就有工业园区113万+高新区83万=196万的主城区常住人口不算进“城区人口”,因此导致该项统计很失真!如果把园区、新区的人口算进“城区人口”,苏州就有595万“城区人口”,排名就立即提高到第16名,仅次于计划单列市青岛,能入列“特大城市”了!↑苏州各区(市)第七次全国人口普查数据而苏州下辖的昆山、太仓、常熟、张家港4个县级市,由于尚未“撤县设区”,都按一个个独立城市统计,所以就有为什么东莞、佛山的城市化率与苏州差不多,这两个的GDP总量远不及苏州,而苏州评不上“特大城市”,他俩评上了,无非是他俩早就完成了“撤县设区”,甚至东莞全境都“无区化”了!2苏州房价是长三角“性价比之王”!苏州大市,就像“散装江苏”一样,主城区首位度并不高,但县域经济相当活跃!全市GDP排名第一的,竟然不在主城区,而是临沪的昆山市,其“一县之力”在整个长三角,排名上海市浦东新区之后,稳居第2,无锡江阴市以4580亿元的GDP名列第三,苏州主城的工业园区以3330亿元的GDP屈居第4(市辖区排名江苏第1,长三角第2),苏州另一个县级市张家港GDP也超越了3000亿,排名第5,而排名第6的上海市黄浦区GDP仅2902亿元!苏州能在整个长三角区县GDP榜单TOP5中独占三席,“苏大强”不是白叫的!地表最强地级市,全球工业第一城,千万人口大市,2万亿GDP在长三角,仅次于上海,独一档的存在,正可谓“姑苏自古繁华”,上有天堂,下有苏杭,高富帅标配人设啊……更难能可贵的是,经济总量、人口数量一直碾压苏浙两省省会南京、杭州,但苏州的房价从未排进全国前TOP10,苏州主城及各县市的房价,堪称长三角“性价比之王”!正是因为“散装苏州”,6个主城区VS县域经济4大天王,是“小马拉大车”,才造成了苏州并不像上海、杭州、南京那样,主城区房价奇高,主城区不但吸各新城(郊区)的血,还吸各新城(郊区)的人(当然是就业人口)!苏州就大不一样了,有着2500年悠久历史的主城核心姑苏区,出于历史保护的原因,被限制开发。苏州的“无中心”,也造就了苏州的“多中心”:园区湖东、新区狮山,是苏州房价4字头的“两极”,园区湖东的南、北两翼:独墅湖未来城(车坊)、娄江创新城(跨塘),是均价3.5万/㎡的“第三极”。其他东、西、南、北、中5大新城:园区高贸新城(胜浦)、新区科技城&太湖科学城、吴中区&吴江区太湖新城、相城区高铁新城、姑苏区平江新城,都是2.5-3.2万/㎡的中等价位档次,各有各的卖点,也各有各的缺点。1、东:园区高贸新城(推荐指数3.5星)卖点是处在“苏州教育鄙视链”顶端的园区,星海教育集团的星浦中、小学;缺点是与园区奥体板块之间有长达8公里的“厂区割裂带”,且至少要忍受未来8年没有地铁!2、西:新区科技城&太湖科学城(推荐指数2.5星)卖点是南京大学苏州校区、南大附小、附中,小环境真的很“张江”;缺点是处在绕城高速外,与主城之间被一道大阳山隔开,远离上海辐射,隔太湖相望的就是无锡城市新中心经开区了,且苏州已建的9条地铁里都没有新区科技城,可见其在整个苏州的战略地位着实不高!3、南:吴中区&吴江区太湖新城(推荐指数3星)卖点是吴中&吴江的苏州湾区域,小环境确实有如“金鸡湖”的翻版;缺点是处在绕城高速外,纵使有了地铁,但是入城时间太长,缺乏高端产业和高端人口导入,房价上不去!4、北:相城区高铁新城(推荐指数4星)卖点是“虹(桥)相(城)一体化”,5铁6轨巨无霸枢纽,苏州市域新中心,“国家战略”虹桥国际开放枢纽在苏州的重要承载地和长三角国际研发中心所在地,未来这里将建设498米高的新地标——苏州中心,和上海虹桥进博会永久会址同等规模的“四叶草”国家会展中心,还有15分钟一站到虹桥的超级高铁,比照园区金鸡、独墅双湖,高铁新城也将开挖如意、环秀双湖。毫无疑问,高铁新城是苏州5大新城里,最值得看好的,其定位就是苏州的“下一个园区”!高铁新城的教育,也是高配的,有苏大实验附小、附中,南师大苏州实验学校、相城实验小学等;缺点是相城区没啥人文底蕴,现状GDP全苏州倒数第二;米宅正在团购的高铁新城铂悦春和万象,是全苏州唯一集中供暖的高端项目,旭辉集团开发的铂悦系产品,在园区湖东、独墅湖月亮湾板块,都有高于周边同龄产品2万+/㎡的品质溢价,目前尚能以31700元/㎡的“原始股”购买,等进入二手房市场后,破5万+/㎡似乎轻轻松松,但是开发商不等你6个月社保,如果你有全日制大专及以上学历,可办相城区人才证,缴1个月社保上车!5、中:姑苏区平江新城(推荐指数3.5星)卖点是紧邻主城核心姑苏区,现状苏州流量最大的门户火车站枢纽,去园区、新区、姑苏3大主城核心区都近,教育有善耕实小、草桥中学(中等偏上水平),可通考主城核心区的高中;缺点是所谓“平江新城”就8个商品房小区,城市界面相比其他新城,显得“半新不旧”,真不咋地!除了相对市中心,其他没啥优势,适合姑苏区本地人改善!↑苏州5大新城名校资源(图片来源:小红书)其他低于2.5万/㎡的板块,在“房价扁平化”的苏州,都是拉低苏州房产均价的“炮灰”,毫无投资价值!↑2022年9月苏州房价“金字塔”(图片来源:苏州楼市)记住,苏州的逻辑就是“越贵的越便宜”(园区湖东新房最高限价4.25万,二手次新房最高价破10万+/㎡,一、二手房倒挂明显,新房需要摇号,中签率普遍低于10%,但全市也仅限于园区湖东、新区狮山和独墅湖月亮湾社工委这3处有明显倒挂的板块),“越便宜的越贵”(新房限价3万/㎡以下的板块,新房比二手次新房高至少15-20%)。所以,苏州堪称是长三角“5霸”里(上海、苏州、杭州、南京、合肥,直辖市+人口经济第2大市+3省省会),房价幸福指数最高的城市!一套总价300万,相对核心位置的好房子,90万的首付,210万的贷款,按4.1%的利率算,月供10147元,一对小夫妻每月2万元的流水,买下来轻轻松松!3苏州放开限售、限购后,市场热度已经起来了!苏州上一轮调控是在2019年7月,早于全国调控周期1-2年,当时把限售从2年直接干到5年,市场速冻、微跌,直到今年5月限售(二手房解除,新房限售2年)、限购(主城区社保2年变6个月,昆山、太仓不在限购)陆续解除,市场重又回暖,苏州相比上海、南京、杭州、宁波、无锡、常州、南通,少涨了2年,至少1万元/㎡!苏州原来首套、二套还清及二套未还清的首付比例依次为3成、5成、8成,现在降到3成、3成、6成,贷款利率也降到了首套及二套还清4.1%,二套未还请4.9%,首套公积金贷款更是降到了3.1%,江苏省内公积金通用,新老贷款都能享受到,释放了大量的购买力!图片来源:苏州公积金微信公众号在今年全国各地楼市一片萎靡的情况下,苏州楼市每次调整放松,成交都能有所回升,秋高气爽的9月,新房成交量翻倍增长,突破1万套,园区湖东、独墅湖南(车坊)、胜浦;姑苏区平江新城;高新区狮山、浒墅关;相城区高铁新城、黄埭、渭塘;吴江太湖新城、汾湖等热门区域,市场热度已经起来了!以下是今年9月苏州各板块新房涨跌情况——数据来源:克而瑞苏州测评4总价330万起,入手倒挂4万+/㎡起的园区3.0版!园区,永远是苏州楼市“神”一级的存在,尽管苏州没有像上海、杭州那样,天花板价格非常的高,但是在园区,尤其是湖东奥体板块,二手次新房普遍2-3万+/㎡的倒挂还是有的。而园区,已经从2000-2010年的“1.0环金鸡湖时代”,2010-2020年的“2.0湖东奥体时代”,发展到2020年以后的“3.0独墅湖未来城时代”:“全国首个高等教育国际化示范区”独墅湖科创区,荟聚了牛津大学高等研究院等33所中外知名高等院校,约9万师生,引进了中科院苏州纳米所等15个“国家队”科研院所,华为、微软苏州研发中心、西门子中国研究院等新型研发机构……独墅湖科创区,荟聚了全苏州75%的战略性高新技术产业,已经引进了31家科技型上市企业,成为未来引领园区产业升级的重要引擎……未来,独墅湖科创区还将连同其东面的苏州东站城市副中心、吴淞湾科技城一起,以姑苏实验室、中新生物岛建设为契机,加快布局一批高水平国家级科创平台,建设国家高端要素集聚的科学策源区;苏州东站未来依托苏淀沪城际铁路,20分钟可达虹桥,强化产业创新对接融合,打造沪苏同城深度融合的创新联动区;以东站片区复合功能集聚为引领,建设145万㎡复刻日本东京“涉谷”TOD模式,站、产、城、人一体发展的未来城市样板区;目前,米宅正在团购的独墅湖南,地铁8号线车坊站500米处(2024年交房即通车)的中海独墅云著项目,就是处在园区3.0独墅湖未来城时代核心住区的央企品牌项目,总高17层的小高层,97㎡精装三房,总价330万起,首付仅需99万元起,即可上车园区,与独墅湖科创核心区仅一街之隔,刚刚好!独墅湖科创核心区内已经没有宅地了,离本案地铁2站路的独墅湖科创区月亮湾社工委,临湖的铂悦犀湖,二手次新房已经卖到81129元/㎡,倒挂达到4万+/㎡,本案为独墅湖南车坊板块第一个商品房项目,未来该板块将开发14个商品住宅项目,形成苏州工业园区内最后一块可成片开发的新兴高端住区,现在买入,就是买这一板块的原始股!撇开像万科玲珑湾7、8区这类挂学区,卖到101316元/㎡的极端案例,我们就以园区湖东2011年的商品房雅戈尔未来城为例,当时均价13500元/㎡,如今卖到66433元/㎡,11年间翻了4.92倍,放眼全国,这样的涨幅仅次于上海浦东的张江汤臣豪园5.27倍,能排第2!而全国能有苏州园区这样涨幅的,除了浦东张江,也就深圳南山、广州天河能够达到了。目前,上海浦东、深圳南山、广州天河,这些一线城市的核心城区都限购得死死的!唯独苏州,如此低利率、低首付、开发商还愿意等你6个月社保的时候,你不买房,更待何时?
2022年10月20日

真正优质城市的房价,和购买力没什么关系!

为什么说真正优质城市的房价和购买力没什么关系,听米公子怎么说!点击观看视频,详细解读点击关注视频号:米公子讲地产
2022年10月20日

获取利益的最好方式,是做规则的制定者!

大会进行时,今天,我们依然不说经济,不说楼市,说历史。更准确地,是说世界格局的底层逻辑,以及这个底层逻辑在今天的演变。1我们从一个历史现象开始。读西方历史的时候,有一个非常奇怪的现象。1、1805年拿破仑统一欧洲大陆;2、1941年希特勒统一欧洲大陆;虽然这两场战争时隔将近150年,但在统一欧洲大陆后,紧接着他们却奇怪的做了同一个动作,就是进攻俄国。这简直就是俄国的宿命一般。为何会如此?按说,俄国对于欧洲大陆来说,一直都是边缘国,并非欧洲核心利益圈。并且对于无论拿破仑还是希特勒来说,都很清楚进攻俄国是下下策,因为俄罗斯大部分区域地处北寒极冷地区,如果在短暂的夏季进攻不下,那就会瞬间让自己进入零下几十度的严寒,这对以枪炮和阵地战为主的现代热兵器战争,是绝对的大忌。所以,拿破仑和希特勒,都只能是迫不得已而为。因为,他们打不过英国,在和英国的制海权争夺战中,都失败了。英国凭借强大的海军,成为全球日不落帝国,法国和德国的陆军实力再强,也无济于事。因为海军和陆军,这本就是两个不同范畴。制海权失败,形势便瞬间严峻。在拿破仑时期,欧洲大陆已是全世界城市化率最高的地区。城市化率高,意味着主要人口都集中在城市,城市人多,意味着种地的人少。但维持城市生活的核心资源依然是粮食,这一点无可替代。但欧洲大陆人都是粮食消费者,而不是粮食生产者。之前,欧洲大陆完全依靠海外贸易来购买粮食,这时,依赖的是英国的商船和海军。用现在流行的术语,就是自己的粮食安全被牢牢地掌握在了别人的手中。拿破仑统一大陆后,又打不过英国,一气之下就下了大陆封锁令,禁止欧洲大陆和英国贸易。那好,你是领主,你厉害,你不让和英国做生意,那你就必须给大家提供粮食,这是政权合法性的基础。结果,拿破仑束手无策,只有向东入侵俄国,去掠夺土地和粮食。这个遭遇和逻辑也适用于后来的希特勒。德国颠覆不了英国的海上霸权,海外贸易基本停滞;但又必须为它占领下的西欧提供口粮、工业原材料、燃料。结果,它也只能去入侵苏联。这时,我们就能窥见了一个世界格局的现代化特征,那就是谁掌握了制海权,谁有掌握了别人命脉。因为现代经济,基本特征就是工业制造和贸易带动之下的全球资源流动。失去了制海权,就等于是失去了整个外部世界。所以,英国和法国的战争,就是一个海权国家和陆权国家的战争。德国与英美的战争,也是陆权国家和海权国家的战争。而法国、德国与俄国的竞争,则就是陆权国权与海权国家的竞争。明白这个,是认知现代世界的基础。2海权和陆权,这是近500年来,或者说自地理大发现和全球贸易以来,逐渐形成的全球格局。虽然全球霸主几经变化,但这个逻辑一直到今天,仍是世界运行的主要框架。但是,这个世界上大部分国家都有海岸线,那怎么分陆权国家和海权国家?法国是最好的例子。从路易十四到拿破仑,几代法国统治者的国家战略目标,都是将控制区域延展到自然边界。也就是将国家领土扩张到扩无可扩,像大山、大河、海岸,这种能够构成稳定屏障的地方,否则绝不停止。海洋贸易获得的财富,被用来编练军队,以此在欧洲大陆上建立霸权。这就是说,海外贸易和殖民只是从属战略,而不是核心战略。但英国截然不同。凭借英吉利海峡屏障,英国本土1000年来都没有被攻占过,这让英国陆军可以忽略不计。为了不断拓展海外贸易范围和规模,英国必须建立保护它的手段,这就是海军。英国所有的战争,基本都是为了拓展海外贸易边界,比如说鸦片战争。远洋贸易看似在茫茫大海,但实际上常用的商业航线只有几十条。只要控制这些关隘,基本就控制了海洋贸易。所以,英国海洋经济的壮大和英国的海军霸权,一直是相辅相成的。今天,美国继承了英国的海权领主地位,也建立了基于全球贸易的最大海外军事基地,基本控制了所有的海上咽喉通道。这已经成为近500年来的国际格局范式——全球范围的海洋航行,通常会由一个霸权国家承担义务,其他国家则搭大国的便车。在大航海以来,只诞生过两个霸权,英国和美国,相继承担了自由航行权的维护职责。这需要花费很高的财政成本。但英国和美国之所以愿意做,是因为他们的利益在全球海洋贸易当中占据了最大的份额,只要全球贸易能够平稳运转,他们就能从中获得最大的利益。只要维护了全球贸易和航运系统的正常运转,就能给他们制造带来最大的好处。利益是一切的根源!3迄今为止,一共有三次海权和陆权之争。第一次就是英国和欧洲大陆之争,持续了100多年。第二次,是美、苏两国之间的经济竞争。美苏争霸,是非常典型的海洋国家和大陆国家之间的对抗。美国的做法是创造一个基于天然禀赋的不同和市场经济原则,形成的具有分工差别的全球开放经济网络。苏联的做法则是在欧亚大陆的内部建立一个封闭的势力范围,通过开发势力范围之内的士地、人力和原材料的各种资源,来发展它的中央控制型的计划经济。但这场竞争已经早有结果。第三场海权和陆权之争,就在当下。首先,眼下的在美国利益之下构建的现代海权,是建立在石油美元的体系之上的,这和英国执掌海权时的工业制品和资源为主的实体贸易,已经截然不同。裂痕就出在这里,今年开始,疫情叠加俄乌战争,导致石油美元体系被撕裂了,出现了大宗资源原产国话语权强势崛起,并绕开美元,用本国货币直接结算的最新情况。这就导致世界出现了两个体系:1、石油美元;2、大宗资源+本国货币这等于是直接动摇了美国的基础利益。其次,美国醉心战争导致的美国国际信誉显著下降。更重要的是,中国的崛起,增加了国际社会的可选择性。中国的一带一路,堪称是陆权主义的最新特征。以及构建的路上骨干高铁网络,正在形成中国和全球经济的最新体系。第三,是全球经济增量衰退,导致的存量竞争之下的国际大分裂。前不久在中亚召开的上合组织元首会议,绝对是最近以来,最重要的,也是决定世界格局的一次大会。本来,一个少数陆权国家的小范围组织,已经迅速的扩大到了包含哈萨克斯坦、中国、吉尔吉斯斯坦、俄罗斯、塔吉克斯坦、乌兹别克斯坦、印度、巴基斯坦、伊朗9个成员国;和阿富汗、白俄罗斯、蒙古、阿塞拜疆、亚美尼亚、柬埔寨、尼泊尔、土耳其、斯里兰卡9个观察国和对话国的庞大组织。只要仔细看一下这个名单,就能知道这就是全球主要陆权国家的大集合。再加上中非论坛之类的跨洲际组织,中国正在用自己的方式,构建基于中国利益的陆权经济秩序。现在的国际政治,信奉的是进攻型现实主义。这个理论的核心是,国家安全的唯一可能,就是做规则的制定者。只有制定规则的人,才是国际经济最大的利益获得者。没有一个经济强国不想做这个规则制定者,也没有谁是天生的霸主。假以时日,一切都有可能!中国加油!推荐为感谢大家长期对破竹的支持,破竹特意为大家挑选出各行业精选研报,每周都会更新,仅限前200名朋友可以免费领取,长按识别下方二维码添加客服即可锁定研报领取名额!
2022年10月20日

终于见识了,一个多月卖出自己的二手房!

来源:广东米宅推荐关注!1这两天看到一则新闻,上海的一位业主给周边的中介门店发卖房悬赏的通知。哪位中介能成功将他的房子卖出,他在正常佣金之外,自掏腰包额外奖励中介22万元和一部iPhone14。他的这套房子,位于浦东新区联洋国际社区的仁恒河滨城小区,价值2250万,包含一个100万的车位,单价合到了16.54万/㎡。这个价格,在现在买方市场的行情下,并不多占优势。但是,重奖之下必不缺关注。开上一单够吃一年的激励,调动了周边所有的中介。这个业主的做法,按照营销的法则,算是用高额奖励开拓了渠道。卖房和快消品一样,占住了渠道,就占住了客户。然而现在这下行的市场,单靠重金砸渠道,其他方面没配合,也不一定能卖出去。毕竟买房人也不傻,即使看上了你的房子,房价不便宜,也不愿意出手。因此现在想要卖房,需要卖房的朋友充分调动自己的主观能动性。来,给大家分享一个朋友卖他佛山陈村房子的经历。他的这个卖房经历很有参考性,在其中硬是用了之前房企营销用的全套手法。效果蛮显著,他的那套房子,用了一个多月的时间卖了出去。2看明白了吧,今天就是写篇卖房实操文。将这个朋友卖房的经验分享给大家,以便想要卖房的朋友可以抄一些作业。话不多说,直接上干货。卖房第一步:将房屋重新打扮装修。和售楼部一样,卖房先将自己的房子打扮成样板间。我的这个朋友,花了一个多月的时间用10万块钱将屋内的装修重新整了一下,壁纸、吊灯、家具、家电全部换了一遍。这里面大有讲究,他请教了之前房企的精装设计同事,着重放大室内空间的优点,在买房人的关注点上加大装修投入。卖房第二步,与相熟的中介商量出合理的价格,进行挂牌。先把小区挂牌价从低到高了解透彻,像广州、东莞有指导价的小区,需要找中介门店了解真实价格。了解完价格,与熟悉的中介相商自己房子的挂牌价。挑出小区最便宜的5套房,以这5套房的价格作为基础价,在此之往上加20-30万。卖房第三步,跑遍周边中介门店,建立自己房屋的推荐群。我这位朋友,用了一个星期的时间,跑遍了周边所有的中介门店,拜访店东和店员,加微信,拉自己房屋的推荐群。在群内发红包,让中介邀请中介进群,尽量扩大中介群体的覆盖面。给中介设置成交奖励。如若成交,除了正常佣金,额外给中介8000元现金奖励。卖房第四步,总结自己房屋的卖点,写成房屋推荐笔记。我的这位朋友,充分发挥了职业特色,将自己的房屋拍了精美的照片之后,写了一篇从地段、配套、小区到室内装修的价值点总结。他将这个房屋价值点总结做成了电子版的房屋推荐笔记,然后发到中介群里,以便中介随时发给感兴趣的买房客户。卖房第五步,设置带看的奖励,让中介尽量选择一个时段集中带看。为了让中介更上心的推荐房子,这位朋友给了中介带看红包,每带看一组,微信给中介转30块钱的红包,算是感谢中介的奶茶费用。尽量让中介带看安排在周六或周日的下午,可以让看房的人集中,增加房源火热的氛围。卖房第六步,不要过于计较一万、两万的价格,该让利时让利。我朋友的这套房子,谈判了三次,终于在第三次时成交。买房人对我朋友的房子很中意,但心理价位与我朋友的预期价位差了两万。我朋友考虑了一下,将这两万优惠了去。另外,还有2年已交的物业费,也一并赠送给了买房人。用了这6步,我朋友一个多月的时间将他的房子卖了出去。成交的价格在小区属于中间偏下的价格,但因为装修确实很亮眼,比小区挂牌最低的同户型高了23万。3以上就是我朋友卖房的经历。这卖房6步,可以直接抄作业,不用说非得完全按照他的方式去卖,抄一部分,也对于自己卖房有帮助。今年着急卖房的朋友可以试试。给今年着急卖房的朋友说几句——想要快速卖掉自己的房子,一定要合理的用降价的方式。如果真的缺钱,急需割肉,就一步降到底。以市场价8折作为参考,要降,直接打八折,让价格足够有吸引力,不出三天卖出去。如果接受不了这个价格,就不要乱降价,卖房特别忌讳钝刀割肉的降价方式。今天降2万,明天降5万,最后没将买房人吸引来,倒使得邻居加入了价格战的比拼,给自己拖死。所以现在卖二手房,不是一味的降价就行了,要像售楼部卖新房一样,讲究策略组合,讲究交易的艺术。本文完。有什么想聊的,可以扫描下方二维码加主编微信,拉你入群,咱们好好聊聊。原创不易,欢迎大家多多点赞、转发、点在看,大家的支持是广东米宅持续更稿的动力!
2022年10月10日

房贷利率跌破4的城市出现了!

房贷利率跌破4的城市出现了!是哪里?其他城市会跟进吗?点击观看视频,详细解读点击关注视频号:米宅关于戴口罩,澳洲政府是如何决策的?点击观看视频,详细解读点击关注视频号:米公子在澳洲
2022年10月10日

过得好没诀窍,全靠果断而趁早!

都是小人物,咱今天都不去讲太多大话。都是小尘埃,都是想让家人过的更好,都是想让孩子能有更好的生活,都是想活的更有安全感、更有尊严。仅此而已。12022年,真的真的真的是一言难尽。放到历史的长河里,这一年,一定会有很多的记载、书籍出来,让历史去评说吧。放眼全球。2022年,经济周期的交替。2022年,政治周期的重构。2022年,意识形态的转换。2022年,政治秩序的极化。2022年,民粹主义的崛起。2022年,大政府主义袭来。2022年,经济生态的重构。2022年,供应链条的重构。世界,从此掀开了新的篇章。2022年,中立了200多年的瑞典,放弃中立,加入北约。2022年,中立了75年的芬兰,放弃中立,加入北约。2022年,美联储备强势加息,从0.15%直接干到了3.25%,拉响了全球资本的警报。2022年,欧元暴跌,跌幅超20%。2022年,日元暴跌,跌幅超20%。2022年,英磅暴跌,跌幅达20%。2022年,斯里兰卡破产,巴基斯坦外汇崩溃。2022年,全球大通胀,能源价格和粮食价格高企,很多国家限制或中止粮食出口,算是另一种保家卫国吧。2022年,欧洲电价、汽价暴涨,民众苦不堪言。2022年9月,俄罗斯已无退路,走自己的路,让自己无路可走。2022,诸如此等,我们,一直在见证历史,见证到了自己都麻木了。你知道
2022年10月10日

7天散伙6家,这个逆风局怎么破?

市场有多惨?过去一个国庆假期,老庄我竟然随了6家交易团的散伙份子,也真是醉了。所以十月开盘第一天,老庄破天荒地又开始聊证券了,不是来灌鸡汤,也不是来制造恐慌的,就是实实在在地聊聊。聊一下3000点这个黑洞,
2022年10月9日

在澳大利亚,木工的年薪达150W​人民币?

为了人才引进,这些城市想尽了办法!点击观看视频,详细解读点击关注视频号:米宅在澳大利亚,木工的年薪都能到150W人民币?实地探访!点击观看视频,详细解读点击关注视频号:米公子在澳洲
2022年10月9日

上海的悬念,终于落地了

上海给我们最大的启发就是:1、战略上,必须大,大则强。2、战术上,也不能错,找准队友,撇开猪队友。1战略上,上海要大大大。上海牛吗?你想一想,但凡是上海搞事情,一定是头条+重磅+吸引所有人的关注。这就是IP,这就是影响力,这就是实力。你关注郑州都市圈吗?你关注南京都市圈吗?你关注武汉都市圈吗?有,但不多。更何况,这是上海、江苏、浙江三个省联合发布《上海大都市圈空间协同规划》,据我所知,这是第一次全国3省同时发布规划,打造了全国首个跨区域、协商性的国土空间规划,旨在打造具有国际影响力的全球城市区域。更有意思的是,一般都市圈直接叫都市圈就得了,上海不这样,直接在规划中赤裸裸的告诉你:这是大上海都市圈。还有一个大背景,就在上海都市圈发布之前,高层专门出台一个政策,国家发改委命令“防止都市圈盲目扩张规模”。上海提前了,捡了漏。2上海大都市圈很强吗?绝对强啊!横跨三省,上海、浙江、江苏。9个城市,上海、苏州、无锡、常州、南通、宁波、湖州、嘉兴、舟山。9市GDP合计12.6万亿。常住人口近8000万。人均GDP达到16.5万。对比一下,南京都市圈GDP总量4.6万亿,成都都市圈GDP总量2.5万亿,剩余都市圈的GDP总量也就2万亿上下,还是差一些。苏州,高兴。无锡,高兴。常州,高兴。南通,高兴。宁波,高兴。湖州,高兴。嘉兴,高兴。舟山,高兴。南京:谁是江苏一哥啊?杭州:不带我玩,吃独食是吧?深圳:你谁啊?战术上,上海也赢了。这些兄弟中,一是听话,这一点很重要,否则就像南京一样,二是强且分工明确,苏州很强,且花桥昆山很认上海,南通直接把机场给了,宁波直接跨海送人口,其余都是迷弟。上海既找到了队友,同时也找到了好队友。抱团,一定是未来大势所趋。3但是,有些城市就错了。抱团没有找到好队友,反而拖了后腿。GDP,不必再看。GDP,不必再看。GDP,不必再看。重要的事情说三遍。为什么一定强调这个?过去很多年的调研中,我们发现全国很多城市的楼市和GDP不一定完全匹配,GDP强的区域不一定楼市特别好,GDP弱的区域不一定楼市就很弱。举一些例子:武汉汉阳:汽车产业2000多亿。宁波北仑:去年GDP2400亿,仅次于鄞州区。合肥新站:制造业2000多亿。第一眼,真牛,有产业、有人口、成交量大,单价这么低,非常值得买啊,未来涨幅一定不错。这只是其一,还有其二。武汉汽车产业是非常牛,2000多亿比肩光谷,但是那有怎么样?都是燃油车,都是制造业,利润已经非常微薄,武汉到现在为止有没有新能源布局,高新产业又比较一般,你会会非常惊讶的发现:汉阳、青山的房价竟然这么低,尤其是汽车产业、制造业扎堆的地块,到处都是1万出头,新房卖不动、二手卖不掉。宁波也是,我第一眼看北仑,非常惊讶,2021年宁波GDP1.46万亿,前三分别是鄞州区、北仑区、慈溪市,2500亿,2342亿,2380亿,根本没差多少,房价却相差很多,鄞州区大部分板块都非常热,新房限价3-4万+,绑车位、绑装修、摇号抢房,二手房最高5-8万,反观北仑就不行了,看着港口非常强,但是跟楼市、跟配套、跟购房者没有一毛钱关系,单价2万5在宁波垫底,去化也很一般,根本不需要抢房。合肥新站,坐拥合肥最强的制造业基地,每年成交量也是最多的,但是房价就是一直上不去,大学城板块、少荃湖板块一直是1万5上下,也不需要抢,市场平平无奇,大家最关注的一定是政务区、蜀山区、高新区、经开区这几个板块。4如何抱团,需要技巧。不是说抱一块就赢了,而是抱对人、抱对产业、抱对方向。举个例子:西安高新,2400亿。武汉光谷,2400亿。合肥高新,1400亿。西安城东的纺织城不是方向,再大也不行;武汉汉阳和青山的汽车和制造业,不是方向,再大也不行;合肥新站的制造业也不是方向,越大越拖后腿。大很重要,但要大对方向。方向错了,越大越拖后腿,越往前越是死胡同。你看,上海大都市圈就是最好的案例:集成电路。这绝对是方向吧,高新产业,高溢价,是未来。2021年,上海集成电路产业规模达2500亿元,占全国1/4,并坐拥国内40%的产业人才,汇聚了科创板一半的集成电路上市公司,中芯国际、华虹半导体、紫光展锐、沪硅产业。2021年,无锡集成电路产业规模高达1780亿元,华虹、长电科技、华润微、SK海力士、海辰半导体、中环领先。看见没?这才是真正的抱团。否则,抱再多也是菜鸡互啄。5看图:长三角的交通太发达了。苏州北站,苏州相城区的高铁站,也是苏州着力打造的长三角枢纽。上海虹桥,全国人流量最强的枢纽站之一。时间上。二者相聚不到100公里,这是绝对的跨城发展,正常开车需要1个半小时,如上图所示,这还不算停车、堵车时间。如果坐高铁,仅需要半个小时,不管是到上海站还是虹桥站,时间都在20-40分钟之间,非常稳定,几乎不需要担心堵车等一系列原因。费用上。从苏州北站到上海虹桥站,往返不到80,很多朋友说很贵,你算一笔账就明白了,你开车100公里往返至少50,加上停车,一天将近100,哪怕新能源车,也需要考虑停车费用,每天也得几十。你唯一需要担心只有:疫情。因此理论上,从苏州北站到虹桥站,家和公司都在附近,1个小时内完全可以,要知道,苏州和上海这样超级大都市,完全可以接受。6这让我想起了广州。为什么很多都在热议,广州衰落了?为什么谈起一线总说北上深,不提广州了呢?抛开广州亲民、适合居住之外,广州整体实力往下走,没有抓住上一波红利。看账面数据,广州很强。广州:2.8万亿。苏州:2.3万亿。杭州:1.8万亿。广州比苏州多5000亿,比杭州多1万亿,从账面数据上看,广州超越苏州一个身位,超越杭州一个身位,完全不在一个量级。但是实力上,三者却相差不大,这就是为什么广州相对衰落的原因。看似广州体量很大,但是主要集中在港口、贸易、制造业,以及一小部分的生物医药上,虽然比全国大部分城市强,但是比深圳、比杭州、甚至比东莞,高新产业、高溢价等就弱了很多。广州、佛山、中山,制造业占据主流,广州商贸之都,佛山瓷砖家具电器,中山灯具等,再叠加疫情影响,整个贸易都受到了冲击。不仅是广州,东莞的虎门长安、佛山南海顺德,工业区就不复当年的热闹繁华,随处可见关门、闲置、废弃的厂房。大名鼎鼎的广交会也是江河日下一年不如一年。改革前几十年,广州街头非常热闹,到处都是全国各地坐火车赶来的商贩们,确实挣到了一笔钱,但是随着互联网电商的发展,批发业是肉眼可见的大不如前了。最典型的,广交会已经连续3年线上开业了,要不是国企撑着,早都关停了。7总结一下。上海再次走到了时代的风口。1、抱团一定会取暖。强者恒强,弱肉强食。2、但大不是唯一,找对队友才是关键,苏州、宁波、南通队友给力,上海才能扩大战略纵深,继续往前冲。3、抱团也得讲究技巧,战略对了,战术错了也不行。猪队友不仅不帮忙,甚至帮倒忙。4、南京不开心,杭州不开心,深圳不在乎。5、其余城市一定要尽快跟进,虹吸是一种必然,上海虹吸全国,苏州虹吸长三角,合肥虹吸安徽。6、其余城市群、都市圈,请抓紧思考。7、买房的人,也抓紧思考,置换or原地不动。推荐我们正处在一个转折的关键点上。此刻,这一切,在你眼里,是风险?还是机会?米宅观点一直明确:持续并坚定的看好大湾区。这里红利不断,概念不停。但,并不是大湾区所有的城市和区域都值得关注,眼前的入场策略:紧盯珠三角核心!比如东莞/珠海/广州。扫码添加米宅同事,获取专属调研资料,学习选筹逻辑,把握趋势信号!
2022年10月9日

回迁房大案的独家爆料!

来源:米宅珠三角推荐关注!昨天文章发出后,数名罗冠彦案受害人联系了我,本文来自他们的真实讲述。他们希望我再写一篇文章讲述他们的受骗历程,一方面给大家以警醒,不要陷入骗子精心布置的骗局;一方面希望尽早尽多地追回自己的损失。深圳回迁房大案的主角罗冠彦,玩的很大。出生于潮汕普通家庭的罗冠彦,2018年就开始利用回迁房行骗。当时回迁房的概念刚刚在深圳流行,因为能和开发商签约,几年后就能赔付新房,而且不限购不限售,很受投资客欢迎,逐渐发展成一项地下产业。罗冠彦利用回迁房骗到人生第一桶金之后,开始越玩越大。他用骗来的钱把自己包装成家资巨万的潮汕富二代,一身名牌名表,出行是数百万的豪车,自称在深圳有百余套房产,引来了无数人竞相追捧。2019年,深圳房地产热度渐起,罗冠彦把行骗目光投向了西乡某楼盘。之所以选择这个盘,有两个原因:一是该盘位于西部,又有地铁12号线加持,户型有50多平的小两房和80平的小三房,深受投资客青睐。二是当时的项目进度,开发商已把农民房全部推平,并在打地基,两到三年就可以交房。这是投资客最喜欢的项目进度,因为当时买回迁房的人,最担心的是拆迁周期不可控,完全没想过有人敢空手套白狼。罗冠彦选好项目之后,开始做周密布局,他给自己设定的人设是超级富二代,最大的烦恼是钱花不完。罗声称该楼盘有他的家族股份,分到了多套回迁房指标,由于担心名下房产太多对自己不利,需要卖出一部分指标。人设完成后罗冠彦开始发出江湖召集令,一大批中介闻风而来。这里我插播一句,深圳的回迁房,缺的不是买房客,而是真实在售的房源。因为村民也不傻,等几年就能收房并高位套现,为什么现在要低价卖出呢?所有人都能看到的巨额利润空间,村民看不到吗?当然有着急提前变现的,但毕竟是极少数,想买到回迁房的人却很多,整个回迁房市场处于一个僧多粥少的状态。尤其是热门项目,出一套卖一套,很多中介手里有多个客户,却拿不到一套确定的房源。所以罗冠彦放出消息后,很多卖回迁房的中介闻风而至,兴奋地直搓手。终于有批发商了,终于不用苦等货源了,而且是这么优质的项目。为什么这些中介会相信罗冠彦?因为罗冠彦包装太成功,出行派头太大了,这样一个超级富豪,怎么可能骗回迁房这点小钱呢?中介被罗冠彦成功洗脑,加上急于赚取佣金的心理,无意中充当了罗的合谋。很多人还是有疑问,罗冠彦骗过中介不难,又如何骗过这么多投资客,有的人不是第一次买回迁房了,很精明,也有足够的防骗意识。罗冠彦骗过投资客的手法主要有五个:第一,带客户去开发商办公室,在旧改地块的附近租赁办公室冒充开发商办公。第二,买家和罗冠彦本人在律师楼签约做见证,罗全身奢侈品,带多名保镖和工作人员,开着几百万的豪车,排场极大,在心理上完全碾压买家。第三,买家没有和开发商直接签约。中介给出的解释是,罗冠彦有一栋楼的产权,和开发商签的是整栋楼的大产证,不能分割,并给买家展示了产权证的照片,开发商不参予签约,买家和罗冠彦签约即可。第四,买家拿到了村委的盖章确认书,但是盖章过程买家未参予。中介给出的理由是罗私下出售的回迁房太多,不希望村委过多参予,后期证明村委的章是假的。第五,罗冠彦和每一个买家都在律所签下了保密协议。协议内容是为了保护罗先生的隐私,禁止买家透露购买房产的任何信息,如果违反,罚金500万。看完这五个手段,会发现罗冠彦真是个天才,把每个环节都想到了,把买家的每个疑虑都安排的妥妥贴贴。如果还有担心,就用超级富二代的人设来辗轧你:我身家N个亿,至于骗你这点小钱?最后的保密协议更是点睛之笔,购买回迁房的客户本来就是分散的,彼此不认识,不联系,如同一个个信息孤岛,无法形成联手和信息互通。再套上这个保密协议,即使有受骗者产生怀疑,在拿到确切证据之前,也不敢轻易去咨询,更不敢报案,否则就是破坏保密协议,可能面临500万的索赔。正是因为环环相套,加上回迁房漫长的交房周期,罗的骗局才能维持数年不败露。还有一个时间线我必须要指出,2019年底,也就是罗冠彦行骗西乡回迁房的同年,罗成立了游良文化。游良一成立,就大手笔签下了多个抖音的大网红,利用他们为游良站台,成功树立了游良MCN头部机构的形象。抖音直播是大家眼中的时尚朝阳产业,罗冠彦做为一家MCN头部的老板,旗下拥有这么多明星网红,理所当然有花不完的钱。他潮汕超级富二代的人设,手里握有大量回迁房指标的人设,自然立的更稳了。早期受骗的买房人,就是看到罗冠彦生意做的这么大,出手如此奢侈阔绰,压制了自己最后的怀疑,耐心等待交房。西乡回迁房行骗成功后,罗又把目标盯向了石厦的城市更新项目,继续得手。如果不是西乡楼盘交房,受害者去到现场选房才发现上当,罗的骗局还能继续下去,还能去布置下一个回迁房骗局。罗现在已被刑拘,等待他的将是法律的严惩。罗冠彦在19年底成立游良文化,是为了利用这块招牌更好地行骗,还是幻想赚大钱后补上巨大的债务黑洞,就只有他自己才知道了。备注:本文信息均来自罗冠彦案受害人的真实讲述,已在公安局报案,来源真实可信。米宅珠三角一个有趣有料的地产公众号加千亦免费加入米宅深圳打新群米宅千亦
2022年10月8日

“恶意卖房”越来越多了!

中国北方第一房地产“鬼城”复活了!你知道是哪里吗?点击观看视频,详细解读点击关注视频号:米宅
2022年10月8日

震掉下巴!又一波楼盘放大招了!

1为了卖房,开发商真的可以很拼很拼。广州白云区的内卷历史算是比较悠久的。内部分化也最严重,上有10万+豪宅,下有2万+刚需。整个白云区里,白云新城板块最贵,北部四镇最便宜,白云湖板块房价居中,却最是内卷!先说白云湖在哪?距离广州房价最高的珠江新城直线距离17公里外,就是白云区的白云湖板块。白云湖数字科技城有概念,起步区刚开始建写字楼。但必须要说,规划很大、落地太久、变数太多。这里几个新盘扎推在一起,整天四目相对。品实云湖花城直接祭出69平小三房,对外宣称:“多送一间房,立省30万!”旁边的中建星光城不甘示弱,你有69平小三房,我也有。你一个卧室朝南,我两个卧式都朝南!喊出口号正面刚:“同价南向多一房!”看,就是下面这个户型。小小的69平米拥有3个卧室,三开间朝南,几乎没有面积浪费。就是这么神奇,谁让它得房率高呢?本以为这样的户型已是极致,结果又来了招商雍云邸砸场子。你们小三房都是一卫,我做两卫,直接秒杀全广州的小三房户型!来见识一下招商70多平三房两厅两卫,看谁卷死谁。就这样,户型越做越小,总价越来越低,空气中满满火药味。这还没完,后续还会有一轮上新,内卷预计又要升级。2看着白云湖板块,黄埔新城急了。你能有我卷么?同样都是主城发展没多久的区域,好歹白云湖均价也接近4万了,黄埔新城却被千亩大盘压的动弹不得,房价低至2万多。最为典型的一个大盘就是占地2000多亩的万科黄埔新城。没听错吧,万科不一向是区域房价天花板?这位大哥,狠起来也是价格杀手。这个万科沙步村旧改项目,在周边楼盘都是4万多的情况下,开盘直接炸出3万的价格,最低2万多!直接让隔壁傻眼。不止黄埔新城,整个黄埔区的巨无霸旧改项目太多太多。图片来源:黄埔观察大片的旧改虽然能提升区域城市面貌,但带来的天量供应也绝对不能忽视!今年上半年,广州已确定的旧改项目累计约164个,黄埔就占58个,全市第一。其中有54个旧村被纳入3年旧改行动计划内。有数据说,未来5年,黄浦会供应335.5万㎡旧改货量。如果再加上招拍挂市场上已成交但未入市的地块,据推算黄埔区未来5年会供应1320.1万㎡,整个广州的绝对主力。老黄埔还自顾不暇,像黄埔新城这种稍微远离城市核心区的板块,未来找谁去消化这些库存,难以想象!黄埔新城现状都如此艰难,何况是更外围的区域?我们去观察广州的新房库存分布,会发现:广州新房供应主战场,大部分都在外围区域。你可以去看看,番禺、花都、南沙、增城、从化,哪个不是新盘扎堆,匕首见红?当供应过剩时,没有一块地是无辜的。当年的增城,多牛批。房价一度超4万,楼面价一度超2万。现在呢?之前4万多的项目,直接腰斩,就连国央房企都带头内卷。保利直接将增城房价无情拉下2万门槛!华润这边直降4000,中建发现势头不对,应声直降2000!其他小开发商楼盘根本撑不住,1万多的价格哗哗涌来。就算是有地铁利好的项目,首先想到的也是借势打折先跑路。特价房一波又一波。石滩、朱村、新塘、永宁这4个板块跌幅都超过10%,便宜个十几万都不算啥!3其他更远的外围区域就更不用说了,房价都跌了很多。像从化、花都,本身不限购,也没啥价值,可以忽略。它们在广州楼市的存在感本来就很低,卷起来都是默默无闻。这样的情况,很难破局。自身无法提供足够的需求,主城的外溢也没那么旺盛,彼此之间都属于,你多卖一套,我就少卖一套的竞争关系,内卷在所难免。不过,广州楼市库存再大,也是结构性过剩。有些区域,该坚挺还是很坚挺,根本不怕内卷。比如说“珠金琶鱼”。也就是珠江新城、琶洲、金融城、鱼珠副CBD,再加上科学城。直接看下图。这就是广州未来的产业主轴和就业主轴!最NB的就业中心、企业总部、金融总部、电商总部等都在这些区域,也是广州房价的天花板和制高点。至于其他区域:荔湾、越秀、海珠都是成熟的老城区、学区,房价高,已经没有什么新的概念和更新,自主无所谓,天花板基本差不多了。天河区则不同,特别是天河东最值得关注,不管是自住还是投资。黄埔区也还可以,科学城没有问题,是发展方向、是重点扶持产业,城市界面新。而知识城带有太多的不确定性,一块飞地离主城实在是太远了,要谨慎。4广州楼市的问题,也是大部分城市的共性问题。现在哪个城市不卷?都卷!卷的原因很简单,往往都是供应过剩、竞争红海。其实,有些区域卷一卷反而是好事儿。比如三四万的增城、炒作过度的番禺,价格超过了价值,松一松挺好。这里,两个真诚建议给到大家。第一,请忽视所有跟主城相隔太远、有漫长的断裂带的区域。人口到底是外溢还是迁入?两个词,天差地别。如果是迁入的话,产业、人口、经济都要从0开始,显然,一开始就注定很艰难。就比如兰州新区,为了推进新区建设,曾经把市政府和市直单位都搬了过去,但就是推进不动,后来半放弃状态。第二,请忽视所有二线、弱二线、三线城市的新区。不要再问临桂新区能不能买;不要再问贵安新区能不能买;不要再问长春新区能不能买;……问,就是不要买。因为根本没有足够的钱和人流入。盖再多房子都是没有意义的,人和钱的流入才是根本。上海只有一个浦东,武汉只有一个光谷,郑州只有一个郑东新区。太多区域依托概念炒作,不是说概念不靠谱,而是我们对概念总是过于迷信。也许5年,甚至10年,你都不知道纸上的规划,到底能落地几分?城镇化尾声即将到来,房地产市场进入缓行周期。所以,从现在开始,请适当持有房产,尽量避开城市外围,注重流动性,学会对冲风险。记住,城市的核心和外围是两个世界。核心还有日光盘,核心还有绑车位,核心还有买房摇号。现在最重要的就是求安全,也许错失了一些机会,但起码,不要去当炮灰。而所谓的炮灰,就是那些手上持有着几套不能住、卖不掉、没人租、没升值的房子的人!扩展阅读:单价1万多,也能在一线城市买房?推荐我们正处在一个转折的关键点上。此刻,这一切,在你眼里,是风险?还是机会?米宅观点一直明确:持续并坚定的看好大湾区。这里红利不断,概念不停。但,并不是大湾区所有的城市和区域都值得关注,眼前的入场策略:紧盯珠三角核心!比如东莞/珠海/广州。扫码添加米宅同事,获取专属调研资料,学习选筹逻辑,把握趋势信号!
2022年10月8日

有没有发现,现在很少人谈东西差距了

▣作者:老船长▣来源:米筐投资(ID:mikuangtouzi)1改革开放之后,中国所取得的经济成就,世所罕见。由于另一个节点将至,回顾过往十年的成就,成了最近官方最频繁的动作。9月底,发改委专门开了发布会,总结区域经济过去十年的成绩:区域协调发展取得历史性成就、发生历史性变革成绩包括七个方面,但其中最引人关注的,还是东西差距持续缩小。至于南北差距,倒是没有提。在普遍的印象中,东部经济实力,要甩出中西部两条街。东西差距,真的在缩小?2为了更清晰的说明数据,这里还是先把东中西的划分范围列一下:东部地区:北京、天津、河北、上海、江苏、浙江、福建、山东、广东、海南10省(市);西部地区:内蒙古、广西、重庆、四川、贵州、云南、西藏、陕西、甘肃、青海、宁夏、新疆12省(区、市);中部地区:山西、安徽、江西、河南、湖北、湖南6省;东北地区:辽宁、吉林、黑龙江3省。最直观的对比指标,还是GDP。我们先把时间线,拉长到改革开放后。仅从上图的趋势来看:1992年后,社会主义市场经济体制确立,东部地区率先加速发展;2009年之后,二次加速,拉开了与其他地区的差距。中西部的GDP走势,几乎一致。但加速的年份,是在2003年之后。东北地区,增长最为缓慢,与东中西部的差距,也越拉越大。从GDP的差额来看,无论是东北还是中西部,和东部的差距是越来越大的。1978年以来,东部GDP增长了390倍,一骑绝尘。但中部与西部的表现也不差,都在330倍。只有东北,40多年来只增长了110倍,差距明显。1978年时,西部GDP占东部47.6%,到2021年下降到40.4%。1978年时,中部GDP占东部49.5%,到2021年下降到42.2%。另外,从四大区域GDP占全国比重的走势,也能得出同样结论。1978年,东部GDP占全国41.2%,到2021年时,上升到51.8%。1978年,中部GDP占全国20.4%,到2021年时,上升到21.9%。1978年,西部GDP占全国19.6%,到2021年时,上升到21%。东部的经济总量占了全国一半之多,依旧是中西部、东北无法匹敌的。但如果我们把时间线,停留在2012-2021这十年,又是另一番景象。最近十年,东部GDP的增幅达到109%,依然翻了一倍之多。尽管跑得已经够快,但还是跑输了中部的116%,西部增幅125%,更成了全国增幅最快的区域。说一句,这是中西部狂飙的十年,真的不过分。中部GDP占东部的比重,也上升到42.2%;西部占东部的比重,上升到40.4%。中西部在全国的经济比重,也在增加。2012年,中部GDP占全国比重21.5%,到了2021年占比上升到21.9%。2012年,西部GDP占全国比重19.8%,到了2021年上升到21%。虽然上升幅度不大,但这是肉眼可见的,东西差距真的在缩小。3当然,很多人看到这里就会说,只看GDP不行啊,得看人均啊。那咱就来看看人均GDP的表现。1978年以来,东部人均GDP增长了153倍,而中西部的增幅都超过了200倍,速度是超过东部的。最近十年,东部人均GDP增长了90%,而中西部的增幅都超过了1倍,速度也是超过东部的。尽管从人均GDP的数值看,中西部和东部的差距还在增加,但从占比看,缩小的的确确发生了。1978年,中部人均GDP只有东部的39%,到2021年上升到了61%。1978年,西部人均GDP只有东部的40%,到2021年上升到了54%。如果反应在地图上,大概就是这个样子:这十年,人均GDP的差距,已经很明显地从东西转移到了南北。这也是南北差距越来越引人关注,而东西差距逐渐淡出人们视线的原因。4毫无疑问,最近十年,是中西部狂飙增长的十年。以GDP增速看,这十年的前十名基本都被中西部包揽。十年内,重庆GDP增速拿下4次第一,贵州拿下4次第一,西藏拿下1次第一5次第二,云南拿下5次第三。中部省份也不落下风,安徽连续9年进入增速前十,江西连续8年进入前十,湖南湖北也是常客。而中西部狂飙的十年,最主要还是得益于产业转移和投资拉动。投资的拉动,起了助推器的作用。09年四万亿大放水,全国投资火热朝天。尤其是在落后的西部,交通条件、医疗教育基础设施的不便,一直阻碍着地区发展。要想富,先修路。中西部地区的投资,就先从公路、高铁、机场修起。2012年以来,中西部新增铁路里程占全国近70%,新增公路里程占全国近80%。最典型的就是贵州,2012年固定投资增速高达53%,全国第一。甚至在2017年,贵州的投资增速依旧维持在20%。这也使得,投资对贵州经济增长的贡献率高达70%。但投资并非长久之计,总有趋于平静的一天。产业转移的带动,成了中西部狂奔的新动力。2008年全球金融危机后,东部沿海地区加大创新力度,产业转型升级加速,包括互联网、工业智能制造等等。加上用工成本增加,那些相对传统的产业逐步转移到中西部。最典型的,就是2011年郑州引入了富士康,直接解决了河南十几万人的就业,以及创造了河南60%的进出口额。库总在郑州富士康和女工人谈笑风生郑州也从此时,迅速崛起。而近些年,随着新兴产业的热潮,中西部也迎来新的机遇。比如贵州的大数据,带动了一批相关企业落地,比亚迪西安工厂成了除深圳外的第二大生产基地,比如光伏各产业链条企业在云南、宁夏的落地。产业的升级落地,是中西部狂奔的根本。拿捏住新兴产业,则关乎着中西部的未来。未来可期!推荐我们正处在一个转折的关键点上。此刻,这一切,在你眼里,是风险?还是机会?米宅观点一直明确:持续并坚定的看好大湾区。这里红利不断,概念不停。但,并不是大湾区所有的城市和区域都值得关注,眼前的入场策略:紧盯珠三角核心!比如东莞/珠海/广州。扫码添加米宅同事,获取专属调研资料,学习选筹逻辑,把握趋势信号!
2022年10月7日