专题研究丨英国如何完成从“购”到“租”的市场重建？
写在前面
党的十九大提出建立“租购并举”的房地产长效机制，坚持“房住不炒”的基本定位，住房租赁成为全民焦点。各地政府新政频出，政策红利不断释放。自持地块和集体土地租赁住房入市、长租公寓REITs试点，众多参与者纷纷快速租赁布局；租客需求不断释放，全人群、全生命周期的租赁需求正在崛起，可以说，住房租赁市场进入快速发展和运行的轨道。
住房租赁既实现了房屋资源的高效配置，也为居民提供了更为灵活多样的居住方式。租赁市场作为房地产市场长效发展的重要组成部分，也是房地产“全流通”框架发展的基石和市场稳定器，对行业长效机制的建立有着举足轻重的作用。全球范围看，租赁市场的重要性日益凸显。
今天的专题研究由贝壳研究院资深行业分析师黄卉为我们复盘英国是如何完成从“购”到“租”的市场重建。
黄卉
贝壳研究院
资深行业分析师
英国是如何完成
从“购”到“租”的市场重建？
从英国历史看，80年代后期，英国私人租赁市场的份额开始回升，市场活跃度提升，住房自有率开始下降。私人租赁市场的再次复苏，主要来自三大因素：
租金管制和税收制度的放开促进租赁房源供给
20世纪80年代，英国政府不断放开对私人租赁市场的管制。1980年《住房法》修订了私人租赁的租期保护和租金管制，提出短期租赁保护，将保障租期下降到1-5年，将重新登记租金的时间从3年缩短为2年。1988年《住房法》全面放开租金管控，从1989年开始新租约的租金不受管制，私人租赁市场租金在1990和1991年出现大幅度增长，同比增长约20%。
图1 1990-1998年英国各类租赁住房租金情况
数据来源：《Housing finance review1999-2000》，英国统计局，贝壳研究院整理
税收制度是影响私人租赁市场的房源供给因素之一。英国的私人租赁住房收入按照房东的边际税率征税。租金损失可以与其他租金收入相抵消，但不能与房东的其他来源获得的收入相抵消。由于房产在税务方面被视为永久资产，所以居民住宅不设有免税额。如业主自住购买房产，是以印花税土地税的支付形式支付交易税，税率取决于财产的价值。直到2011年4月，预算将大众购买的税收改为基于所有购买单元的测量价值征税。当住宅出手时，房东要缴纳资本利得税。对比其他国家，许多税收制度更有利于房东。
租赁住宅物业的资本利得税不随持有物业时间而改变。住宅租赁物业的资本利得税差异较大。在一些国家，资产持有的时间越长，资本利得税的税率就越低，而在英国并非如此。在德国和奥地利，个人房东可以在10年后免税出手租赁住宅。在德国，如果在四年内再投资房地产，物业则可以免税出售。
图2 不同国家的房租收入的所得税比较
贝壳研究院整理
02
两大金融政策推动更多资金流入租赁市场
1996年推出“Buy to Let”政策，促进私营领域投资房产出租。BTL的资金购买出租房产的资金往往来自房东自有房屋的再抵押，受到的监管比较宽松，贷款的LTV*可能高于业主自住房，并更有可能获得先付息贷款。如果业主能证明贷款是用于购买出租物业，仍有资格获得贷款利息扣除所得税优惠。
* LTV（Loan to value）：贷款价值比是指贷款金额和抵押品价值的比例，多见于抵押贷款，如房产抵押贷款。
图片来源于网络
2012年推出的“Build to Rent”政策，推动了租赁机构化。政策鼓励机构投资者、物业公司、房屋协会及物业管理机构等企业实体以出租为目的进行住房建设。Build to Rent最早出现于20世纪20-30年代的金融投资者，开始为私人租赁市场开发和建造房屋。二战结束后，由于租金管制和其他原因，建设租赁出现了衰退，租金管制破坏了建设租赁的发展，因为租金基本无法支付维修费用，金融机构停止发展，并逐渐出手资产组合。
到2010年，拥有100套及以上的房东仅占所有房东的十分之一。因此，地方政府和住房协会成为了大规模开发商和屋的业主。尽管20世纪80年代放松了租金管制，但机构租赁仍未复苏，对不利监管风险的长期记忆以及私人租赁市场的持续低迷使得众多机构望而却步。2012年，联合政府对住房机构投资的障碍进行了蒙塔古审查*。审查后采取的相应措施包括：（1）成立专项小组；（2）通过建立租赁基金、私人租赁房屋保障计划以及最近的房屋建造基金，为短期及长期的债务融资提供了便利；（3）对于国家规划指南的修正，特别是可行性的评估。
* 蒙塔古审查（Montague Review）：来源于英国政府官网发布的阿德里安·蒙塔古对私人租赁住房部门进行独立审查的报告《Review of the barriers to institutional investment in private rented homes》，该报告针对鼓励出租及投资房产的研究，并探讨了可能鼓励机构投资房屋并出租的因素。政府将其纳入2012年9月6日宣布的住房和规划一揽子计划。
图3 英格兰和威尔士私人租赁市场供应类型及开工状态
数据来源：Moloir,Glenigan,BPF，2017，贝壳研究院整理
促进租赁市场发展政策的实施使私人租赁市场占比明显提升。2000年，英国所有的家庭中，有10%的为私人租赁市场租户，截止17年，私人租赁市场的租户占比增长近1倍，占比达到20.3%，更多的家庭接受租赁作为生活方式。
图4 私人租赁市场家庭数量及占比变化趋势
数据来源：MHCLG，贝壳研究院整理
03
租客权益保护制度是租赁市场需求的稳定器
英国担保式的短期租赁增加了市场灵活性。租金管制与租住权的保障密切相关。自1997年以来，英国的默认租赁形式一直是担保的短期租赁。这通常是一个初始的固定期限(6个月或1年)，在此之后，它成为一个周期性的(月对月或周对周)租赁。在固定期限后，房东可以提前两个月通知房客:房东不需要事先签租约。有担保的短期租赁并不是英国唯一允许的租赁形式。法律允许其他形式的租期，包括终身保障或更长的租期。担保式的短期租赁增加了市场灵活性，使得租金更加市场化。
图5 租客在目前地址居住的时间长度
贝壳研究院整理
与欧洲国家类似，租约到期后，除非房东能证明其占有的合理理由，否则房客有权继续住在该物业中，房东没有自动收回该物业的权利。这种安排对租户更有利，尤其是那些打算长期住在物业内的租户。这项规定充分保障了租客的居住稳定性。
图6 租期保障国家比较
贝壳研究院整理
英国对房东合法性和租赁押金的监管进一步保护了租客的合法居住权益。租赁押金保护政策（TDP）实现了对租客定金的有效监管。以2007年4月之后开始的有保障的短期租约，则房东必须将租客的存款存入政府支持的租赁存款计划（TDP）。租期结束之后，双方达成一致的情况下，10天之内，房东将定金退回给租户；如果没达成一致，定金一直存放在账户系统内，直到达成一致为止。
对私人租赁市场房东的经营合法性有多项监管规定。对于房东合法经营，英国通过多项法规提高出租门槛，保证其经营合法性，保护租客的居住安全性。出租房屋需要通过多项审查，包括经营许可证、存款保护、空气检测、烟雾报警、电气安全、反洗钱等多项许可证。严格的出租房屋管理充分保障了租客的居住权益。例如英国实行的合租房牌照（HMO）制度，对于大型合租房必须申请运营牌照（HMO）。在申请牌照的时候，政府会对出租标的房屋做相关风险评估，若不达标，则要求房东对房子进行整改直到达标为止，牌照的有效期通常为5年。
图7 英国合租房牌照制度(HMO)的条件
贝壳研究院整理
国际经验看，从“购”到“租”的市场重建是漫长且曲折的，也是国家住房制度发展的必经之路。住房租赁市场是房地产市场重要的缓冲带，房源的供给和租客的需求深度影响市场格局。供给端看，政府采取鼓励投资、放开管制、税收和补贴等多种政策工具刺激租赁房源供给；需求端，通过严格立法保障租客居住权益，增加居住稳定性。不断加强私人租赁市场建设能有效缓解住房矛盾，在住房租赁市场建设道路上，我们已经迈出了坚定的步伐。
免责声明：本文所载信息为研究院分析师独立观点，不代表所在机构意见，亦不保证相关信息的准确性和完整性。文中所述内容和意见仅供参考，不构成市场交易和投资建议。本文版权为贝壳研究院所有，对本文保留一切权利，未经事先许可，任何机构和个人不得翻版、复印、发表或引用本文的任何部分。
每周三的专题研究系列，不见不散！
下期预告：《英国专题研究系列》之二战后，英国住房结构经历了怎样的变迁？背后的驱动因素有哪些？
END
特稿｜ 贝壳研究院
往期精选 Editors' Choice
7月5日