最一线 | 政治局会议重申“房住不炒”，楼市如何走？

7月30日，中央政治局召开会议，明确提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。”

会议释放的5个重要信息

1.会议再次重申“房住不炒”，表明房地产市场政策基调没有变化，打击投机和投资、促进“三稳”依旧是后期政策方向。

2.从“推进”到“落实”，表明长效机制的建立已经相对成熟。从当前看，长效管理机制的核心就是地方负责、中央考核、 “一城一策”。长效机制将政府的力量嵌入到市场中去，并且以结果导向而非过程管控为主，给予地方政府更大的自主权，同时也要求地方政府承担更大的主体责任。这种方式将会导致未来房地产市场进入“超稳态”的阶段。

3.会议首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。这是我国房地产市场化改革以来第一次由官方正式提出去房地产工具化的思路。1998年房改适逢亚洲金融危机的冲击，当时房改的一个重要目标是为了拉动住房建设投资，对抗金融危机的冲击，房地产市场在诞生之初便埋下了刺激经济增长工具的基因。之后20年时间里，房地产作为国民经济增长的支柱产业，每当经济增长出现下行压力之时，房地产总会被拿来刺激内需，刺激后房价便会大幅上涨。这种工具性属性制造了房地产市场的周期性波动，让住房脱离了居住本质，使住房生产建设与城市真实住房需求相背离。

4.在宏观经济承压的当下，会议提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，明确否定了房地产的工具属性，给当下市场预期一颗“定心丸”。一方面让地方政府不要再有规避调控的冲动，另一方面也让炒房投资者断绝政策走回头路的幻想。在当前市场比较平稳的基础上，当前的调控政策会在较长的时间内保持连续和稳定，一些房价仍有较快上涨压力的城市还会有进一步的措施。在这样的政策环境下，未来的市场会朝着城市住房需求基本面的方向回归。一些前期由于货币化补贴或者居民加杠杆房价过快上涨的城市，未来可能会因为增量需求持续力不足而向下调整。靠投资住房来赚钱未来将会越来越难。

5.官方明确提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，意味着房地产“保增长”属性的弱化，主要在“惠民生”和“防风险”两方面，具有划时代意义。未来房地产政策的重心将会更加向社区改造服务、住房租赁、低收入人群住房保障等方面倾斜。房地产开发投资高速增长的时代一去不返。

由此我们聚焦具体的一线城市——

7月北上深等一线城市的二手房市场都表现出了量价稳定的特征：成交量波动在10%以内，价格波动在1%以内，在信贷持续收紧、改善需求受抑制、新房持续分流的背景下，二手房市场进入长期低位稳定的状态，预计这也是下半年的主旋律。

在相同的大环境下，7月三个城市的市场又表现出了细微的不同：

北京市场新增需求企稳上升，市场有触底反弹趋势，预计8月成交将会增长，绝对量在1.2-1.5万套的中低水平；

上海的成交和供需均出现下降，预计市场成交下滑的趋势会进一步延续；

深圳市场在7月则已经出现回升态势，但是需求端的约束压力依旧存在，市场回升力度不会大，总体还是稳定状态。

许小乐

贝壳研究院首席市场分析师

 北京：市场稳定，有触底迹象

7月北京二手房市场延续“低波动”趋势。7月预计全市二手房网签1.2万套，环比增加2%左右，网签量结束了连续三个月的下降。北京链家二手房实时成交环比下降4%，7月成交均价为62190元/平，环比下跌0.1%，同比下跌0.9%。多个口径多个维度的数据波动都很小，市场进入“超稳态”阶段，这也将是下半年的市场主基调。

图1  北京链家二手房月度成交量价走势

来源：贝壳研究院

低总价、中小面积占比增加。在政策保持严厉，信贷收紧的情况下，改善需求难以持续释放。表现在成交上，1000万以上总价段出现回落，下降0.6个百分点，400万以下房源占42%，为近半年最高；90平以下房源成交占比增加1个百分点，套均面积80.6平，为近半年的最小值。整体来看，市场上低总价、小面积刚需占比提升。此外，东西城成交占比连续下降2个月，7月回落0.5个百分点。

市场可售房源增加，业主端预期仍低迷。从链家在售房源情况来看，7月在售房源量同比增长明显，在市场供应持续增加、需求低迷的背景下，业主预期低迷。7月业主涨价占比再次下降，降至11%，较今年高点下降13个百分点。

7月市场有触底迹象，预计8月成交量稳中有升。从需求端来看，客户成交周期缩短1.2天，释放速度略有加快；且新增客源止降回升，环比增加7.1%，预计8月市场将仍表现出平稳状态，成交量略高于7月（绝对量在历史水平处中下，1.2万套-1.5万套），月度环比价格波动稳定在2%以内。

陈泽帅

贝壳研究院上海分院院长

上海：量跌价稳，后劲略显不足

成交量连续下跌，但仍处于历史平均水平。2019年7月前4周市场成交二手住宅18566套，预计全月成交在2万套左右，截至7月，市场二手住宅成交量已连续3个月呈现下跌态势。

考虑2017年、2018年1-7月的成交量约占全年成交量的60%，预计2019年全年成交量约为24万套，换手率3%，与过去五年的平均水平基本持平。

图2  近一年上海市二手住宅成交套数

来源：贝壳研究院上海分院

价格止涨，趋于平稳。根据上海链家的成交数据，上海市二手住宅的成交均价在春节过后发生明显变化，3月成交均价4.8万元/平米，4月继续上涨至4.96万元/平米，5月即进入稳定波动期。目前稳定在4.9万元/平米，回归2018年7月的水平，从2017、2018年整体来看，目前价格仍然处于相对低位。

图3  近一年上海市二手住宅成交均价（万元/平米）

来源：贝壳研究院上海分院

供求量下跌，市场后劲略显不足。从成交的先行指标来看，新增房源量、新增客源量、新增带看量这三个指标在三月过后均出现持续下降的趋势。和高峰3月相比，新增客源量下降25%、新增房源量下降32%、新增带看量下降36%。房、客、带的大幅下降说明过去两年积压的需求已基本得到释放，供需回归平稳，预计后续成交量会继续小幅下跌。

图4  近一年上海链家新增房客带走势

来源：贝壳研究院上海分院

业主心态回落，市场回归理性。7月份挂牌房源涨价占比从4月的26.1%回落至16.6%，说明业主心态回落，话语权有所降低。市场重新回归理性。

图5  近一年上海链家挂牌房源价格上调与下调占比

来源：贝壳研究院上海分院

肖小平

深圳贝壳研究院院长

深圳：二手房价格环比微涨，成交量止跌回升

7月深圳房价小幅上涨。深圳贝壳研究院二手住宅精准指数价格59781元/平方米，环比微涨0.6%，同比上涨0.8%。不少小区出现集中成交的现象，新挂牌的业主信心增强，同时局部高端豪宅回温，亦会刺激市场信心回升。从100个典型样本来看，价格上涨的小区从28个增加到34个。

图6  100个热点样本楼盘价格变化情况

来源：深圳贝壳研究院

成交量方面，截至29日，本月二手房全市成交7062套，已经超过6月全月。7月市场成交量的回升来自于三个方面原因：一是5-6月份市场偏弱，积累了部分需求，7月份再次有序释放；二是刚需入市积极性回升，有效支撑市场发展，局部高端改善类型置业入市，刺激市场信心；三是新房市场降温，一些短期自用需求比较迫切的置业者，回流至二手房市场。从绝对数量来看，本月实际成交量较3-4月仍有20-30%的差距，阶段性的回升不代表市场就会进入活跃的阶段。

图7  深圳二手房成交量走势(套)

来源：深圳市住建局

预计8月成交量价会维持稳定。首先，从新增房源、新增客源、带看量三个市场的前置指标看，6-7月份的变化不大，潜在需求的稳定，大概率决定了后市的稳定。从绝对水平来看，成交量还不足以突破8000套的“价格临涨点”（长期监测高于这个交易量价格将上涨），因此价格将保持总体稳定。

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特稿 ｜ 贝壳研究院

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