罗湖：一个明星城区的背影

2021楼市冷冽，

南山打了个喷嚏，

罗湖却感冒了……

选取今年预售典型新盘的认筹情况，可以发现罗湖和南山楼市的巨大差异。

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罗湖楼市之冷，

非一日之寒，

背后是深圳房价的长期趋势。

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从罗湖笋岗看南山科技园，那么近，那么远。摄影师@夏洛冰。

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40年，

深圳关内三区人口和GDP增幅，

罗湖从领跑者到落伍者，

似乎是不可逆的结局。

而人口老龄化趋势，

罗湖居领先地位。

罗湖的速度继续在放慢，GDP占全市比重由2016年9.7%下降到2020年8.5%。

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东弱西强，

导致深圳地图的变形。

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深圳，

是世界发展速度最快的城市，

但也创造了，

新城区和老城区的最大差距。

与广州、上海、北京相比，深圳的新城区把老城区甩得更远。

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罗湖是深圳第一代明星城区，高楼密集拥挤。

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罗湖，

失去了深圳高科技狂飙的25年，

与深圳迅速兴起的新经济、新产业，

失之交臂。

截止2021年，罗湖区的国家高新技术企业405家，只有宝安区的6.9%。2020 年深圳高层次人才总数超过 1.6 万人，罗湖区仅有 461 人（占比 2.89%）。

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罗湖，不太宽裕

一般公共预算收入，

居深圳10区之尾；

固定资产投资总量，

与福田、南山差距逐年拉大。

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在梧桐山和深圳湾之间展开的深圳壮丽都市场景，经济变迁的跌宕比那些高楼的起伏更激烈。摄影师@飞翔光影。

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人口、GDP、科技等，

全方位城市经济竞赛，

深圳发生了剧烈的板块运动。

20年间

以国贸为中心的深圳，

转换为以深圳湾为中心的深圳。

按照同心圆理论，从房价角度看，深圳的圆心，从1990年的国贸经福田漂移到如今的深圳湾。

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这是深圳城市史上的一大“谜团”：

创造了辉煌历史的罗湖，

位置条件、配套设置依然良好，

为何被火热的科创与房价淡忘？

迈向新世纪的千禧夜，深圳人涌向罗湖蔡屋围（邓小平画像），这是深圳的独一无二的舞台。但此后深圳的重要集会，转移到了福田中心区、深圳湾。图片来源：《罗湖区志》

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罗湖怎么了？

我们寻找第一个答案： 自然地理因素

罗湖东部崇山峻岭，北部有山岭和二线关，南部是深圳河和一线关。

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被阻隔的深圳城市发源地，

只能向西溢出。

梧桐山和深圳水库，几乎占了罗湖一半版图。图为梧桐山畔的弘法寺1985年动工，是新中国新建的第一所寺院。

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先天的自然地理因素，

却不是罗湖失去中心地位的根本原因。

它被福田、南山一次次取代，

是因为——

深圳发生了史诗般的城市经济大迁徙

沿着深南大道从东往西，是一条深圳城市经济的大迁徙之路。

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蔡屋围，

曾经是深圳和中国的金融重镇。

深交所、四大银行及证券公司总部聚集，

然而，它们都去成就了福田金融中心。

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地王大厦在蔡屋围，平安金融中心在福田中心区，代表了深圳金融业的两个时代。摄影师@向上的年糕。

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罗湖的制造业

曾经为深圳贡献了一系列著名品牌——

金威啤酒、中华自行车、特美思香烟、太太口服液

中国第一家百事可乐工厂，

内衣品牌安莉芳，

高科技品牌中兴通讯。

但它们

都走了，

或消失了……

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位于布心的金威啤酒厂被开发改造为大型房地产项目粤海城。右下角33个啤酒罐将变身工业文化遗产。@未来城视摄影师JonyZ。

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罗湖，

是深圳商业消费之都，

外资商业试水中国的试验田，

创造了深圳几乎所有的商业创新。

连同历史积淀深厚的东门商圈，

都仅仅是深圳商业的发源地，

它们都沿着深南大道开枝散叶。

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中国首家麦当劳1990年10月8日在罗湖东门开业。2021年，中国已有4000家麦当劳（深圳超400家）。

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罗湖，

曾经是欢乐社交的舞台，

五星级酒店、KTV聚集，

但春风路春风不再……

《罗湖区志》载：2003年罗湖有137家歌舞娱乐场所，占全市2/3，每晚有10万人在歌舞厅内娱乐消费。

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罗湖的夜晚依然璀璨，但娱乐业风光不再。

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罗湖曾经是，

深圳和中国最重要的口岸枢纽，

去广州、香港都得从罗湖出发。

随着福田高铁站、深圳湾大桥的建成，

罗湖不再是唯一。 

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建成于1911年的广九铁路，是前30年南下深圳的必经之路。摄影师@向上的年糕。

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一个尴尬的数据是

罗湖就业人口与实际居住人口比为 0.78:1，

远低于福田 1.7:1 和南山 1.27:1，

下班回罗湖的人，

远远多过上班去罗湖的人。（据罗湖十四五规划：2018 年数据）

深南东路的车流，犹如潮汐涨落。罗湖曾经是深圳第一就业中心。

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让罗湖失落的地方，

却是它给这座城市

最伟大的创造。

不是罗湖衰落了，

而是它创造并打破了自我，

它是失落者，

也是成就者。

30年前，罗湖楼市的炽热，

比2020年的南山更烈。

它孕育了中国房地产行业，

也造就了最早的“地产泡沫”。

八十年代和九十年代初，罗湖商品住宅外销为主，创造了与2020年同样疯狂的纪录——

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房地产大开发，

罗湖迅速被填满，

建成新中国第一个高层建筑群。

罗湖的建筑密度远高于福田中心区、后海、前海，且历史久远。摄影师@胡潇。

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‍1993年宏观调控，

罗湖楼市泡沫瞬间破裂。

1997年亚洲金融危机，

再次袭击深港楼市。

万科是多轮经济危机的经历者。1998年亚洲金融危机冲击下，画面前方海神广场由写字楼改为高档住宅万科俊园；1993年开工，2000年停工烂尾的大金牙，2015年被万科收购改为公寓销售。摄影师@胡潇。

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‍风卷残云处，

罗湖留下了高耸的烂尾楼。

2004年，深圳整理52个问题楼盘，其中罗湖最多达14个。

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这张摄影作品里，中间两栋建筑是万科改造盘活的“大金牙”，左侧高楼原名贤成大厦，1991年动工时为中国第一高，1994年重组为鸿昌广场，几度烂尾。摄影师@泓Sam。

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从1989年、1993年到1997年，

东门商圈轮番旧改，

90年代罗湖商业城、百货广场等，

几大商业地产项目失利。

过于“房地产化”的改造，

加速了

深圳白领购物目的地向华强北转移，

这趋势中包含着时代的局限性。

烂尾20年的深圳百货广场，横档在人民南、东门之间，破坏了罗湖两大商圈的融合。摄影师@胡潇。

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‍‍快速建成的罗湖，

太旧、太密，

变成了又一个香港。

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罗湖的故事，

给南山、宝安这些新区域，

也给整个深圳和每个城市巨大的启示。

兴于房地产，

也可能被房地产所裹挟、拖累。

罗湖的复兴，

是深圳城市发展史上的大事。

历史的巧合在于，

造就它的那些因素，将再次成就它。

一条通往香港的铁路和口岸，拉起了罗湖这座明星城区，也拉起了整个国家对外开放的气势。摄影师@萧像。

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2021年，

香港北部都会区横空出世，

港味浓厚的罗湖，

迎来了突然而至的契机。

罗湖的辉煌将因香港北部都会区的灯火而再次燃烧。摄影师@胡潇。

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香港上水与罗湖咫尺之遥。

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香港北部都会区的规划，

与罗湖十四五规划，

将不断调整对接。

香港北部都会区规划，与罗湖区十四五规划完美对接。

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罗湖要重塑城区，

重点发展6大城市空间，

期待装入全新内容。

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香港的教育医疗北上，

在罗湖北补足科创短板，

恢复商业活力，

新的罗湖值得期待。

拆迁中的湖贝村。由华润置地开发的湖贝村旧改，被认为是罗湖以旧换新的希望所在。摄影师@胡潇。

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罗湖要变快，

迈向双枢纽高铁时代。

深圳火车站重建，罗湖北定位枢纽级高铁站，广深铁路高铁化，11号地铁快线延长至深圳火车站，将大大提升罗湖的效率。

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但是

以旧改为主的房地产开发，

并非罗湖的希望。

深圳城市更新的主战场是城中村，而罗湖可供开发的城中村少之又少。

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罗湖的复兴，

将由香港北上带动，

也将由深圳城市的转型决定。

一个不再以新区开发拉动，

不再以GDP为核心运转的城市，

一个从生产型转向生活型的城市，

将重新发掘老城区的魅力——

成熟丰裕、低成本、对年轻人友好……

配套丰富、环境优美的罗湖，期盼年轻人的加入。图为罗湖布吉河治污后的美景。摄影师@泓Sam。

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穿透浓雾笼罩的罗湖高楼气象。

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年轻的深圳，

挑战老城区衰退的宿命，

才能更好地表现，

一个健康向上的城市魂魄。

地王大厦，是深圳九十年代的地标灯塔，塔尖所指处，是深港科技创新合作的旗舰地区——河套。

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后记
一个明星城区的死与生

罗湖是深圳城市发展史上的不解之谜，本文试图找到这个谜底：罗湖之兴，来自它在中国城市化中的先锋意义，一系列的制度创新、商业创新，但这些创新几乎都离它而去。
那么解决方案呢？在查阅资料的时候，我们发现罗湖区十四五规划及产业规划，十分诚恳地面对了存在的问题，这在其他规划报告中是难得一见的。这份报告给出了解决方案：一是要变快，罗湖高铁化；二是再一次拥抱香港；三是在罗湖北部发展科技创新。
除了这些硬核打造之外，罗湖恐怕更需要年轻人和新的城市内容。本文揭示的一个现象是，正因为八九十年代在狭小的范围内过度发展房地产，加速了实体经济和新经济的“迁徙”。这对那些仍然热衷房地产的区域，是一个巨大的启示。
纽约、伦敦、北京等都经历过宏大的城市扩张，但华尔街仍然在曼哈顿下城，伦敦金融城仍然在那1平方英里内，北京老城区仍然魅力不减……深圳的喜新厌旧不但应该停止，也应该有所回归。罗湖虽旧，但如果把新区的政策给了罗湖，想必会焕发意想不到的活力，而不会产生新楼空荡荡的情况……罗湖之旧与前海之新，或许是同样的根源，需要作为同一个课题去面对。
人是一个城区的主角。深圳的年轻人苦房价久已，罗湖的房价甚至被沙井、光明超过。针对罗湖的房地产政策，是否应该鼓励年轻人来搬过来？香港人显然更亲近罗湖，深港第二次拥抱的时候，这里应该得到类似前海的政策，想必会取得更好的效果。
简·雅各布斯说：创新往往产生于旧建筑中。在城市扩散效应和回波效应的反复作用下，罗湖可能会再次成为一块肥沃的试验田。

主要参考文献：

[1]《深圳房地产市场》.朱政编著

[2]《深圳蓝皮书：治理与发展报告（2021）》.范伟军主编.2021.9

[3]《罗湖区志》.深圳市罗湖区地方志编纂委员会著.方志出版社

[4]《2020深圳房地产年鉴》.《深圳房地产年鉴》编辑委员会.深圳报业集团出版社

[5]《深圳市地图集》.深圳市规划和自然资源局主编.中国地图出版社

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