别装糊涂了，不然会变成真糊涂——房价魔术
2019年，行至半途，有羊混入狼群扮成狼，也有狼混入羊群想吃羊。
有一双手插入水中，极力搅浑，因为一旦这边的眼睛能看清后台，所有的戏法都会消散。
在达利欧《债务危机》这本书里，房价曾经是很多国家幸福的故事，结局却都终止于悲凉，抓住自己的头发想飞上天，会成功吗？
1、 土地出让收入VS房价调控
1-4月份，全国的土地出让收入同比下降7.6%，这在最近几年里可不是一个小幅度，从侧面反映出了上层对“房价上涨”有着非常大的“敌对情绪”。
这一点从房价调控也可以看出：
据中原地产研究中心统计数据显示，5月份全国房地产行业调控高达41次，4月份达60次，3月份仅发布房地产调控政策15次，2月份21次，1月份68次。2019年前5个月，房地产行业发布调控政策高达205次，与2018年同期的159次相比上涨接近30%。
一边在卖地，一边在提“房住不炒”，这是让很多人觉得魔幻的地方。
诚然，房地产在经济中扮演的角色从08年后就变得很重要，前20年靠”世界工厂”积累，最近10年则靠“土地财政”维持快速增长，其中意味已经大大不同。
卖地，是现实导致不得不选择的一条“捷径”。从分税制到商品房改革到土地拍卖制度等一系列创新，最后实现资金从个人流向地方确保各地财政自给率充足。
从这个意义上来说，土地出让的本质更像是一种：
1） 对个人而言是城市的股票。最终购买这个城市房产的人，认可的是这个城市未来在基建、配套等各方面的成长，个人想参与其中。
2） 对地方而言是特殊的“税收收入”，毕竟填补了财政；但又不能卖了地之后就不管，还得大搞城市建设等，投入不小，所以要衡量收入和支出之间的比例关系；从某种意义上有点像对外融资，卖地像融钱回来搞建设；
3） 对决策层来说是货币发行的一个基准，宏观资金在各种土地、房产交易环节介入，能有助于现金流更快的流动，盘活经济。
理解了本质，可以说，如果不存在任何天花板和副作用，那么三方都愿意“土地财政”不断实施下去，地方乐得有钱、ZY大国战略、个人资产节节攀升，三全其美。
但如果仅靠着炒房和印钞就能发展经济，那我们就不用像现在这样苦苦保住华为了。土地财政的副作用其实在这几年里加速恶化，才有了一个很拧巴的现实：ZY希望控制房价，地方希望卖地发展，而卖地，上面说到既然是城市向未来融资，那么一定要说一个好一点的故事，承诺房价会跟着上涨，个人才会心甘情愿的买单。
房价不控制，是走向死亡；地方没收入，是现在死亡，选哪个？
选不了，那就先拖着吧。拖，在操作层面上就是：
1） 土地可以卖，但是二手房价格控制住（再次流通领域）；如果控制不住，那就用限购限贷政策压住；这样地方仍有钱进来，整体债务风险还能控制一些；白话一点，就是利润全部留在土地出让环节；
2） 根据后台对地方经济、地方储蓄率、地方人口流动等等的综合分析，进行热点城市微调；也就是负债率还不高、产业经济有希望的地方继续土地财政，反之，则控制；
3） 要降低土地财政依赖度，要么产业搞起来了，要么就是有另一种税收收入填补了缺口，前者已经悬崖边上，后者则需要相当大的魄力，在一个合适的时机，名正言顺的推出。可以没有怨言。这点上挺好笑的，因为不管土地财政也好、房产税也好、增加企业或个人税负也好，从本质上都是实现了个人钱包的现金流转移，但痛的感觉不一样，这也是认知魔术中的一部分。
2、 财政自给vs地方债历史新高
地方财政的问题，很隐讳不能深入提及。其中的灰色原罪、隐性债务等问题，其实ZY和我们吃瓜群众一样都很想了解清楚，知道有，但不知道到底有多严重。
摸底需要时间，扫黑除恶（保护伞）也需要时间，既然如上面所说已经属于微操阶段，那么时间需要的现金流，就用地方债来解决。
2019年1-4月，全国发行地方政府债券1.63万亿元，去年同期的数据是0.52万亿，涨了313%：
当然，地方债只解决资金缺口，并不能解决赤字缺口。同样是融资，卖地就能按照收入来入账。也就是，对于财政自给率不足的省份城市，地卖不出去，地方债就是苟且续命的药。
现实操作中，单单靠地方债也不能完全解决地方的隐性债务，毕竟有很多是没放入申报里面的，所以地方的原则也是拖，拖到财政收入已经不足以偿付金融机构的利息（比如ZJ），才开始呼救，郭凯行就出现了。
在财科院的报告里面，提及了多个城市的财政收支出现波动，整个盘子1-4月份的财政是赤字的，0.3万亿元。去年的同期，是正的0.38万亿元。
单单是减税降费造成的赤字吗？明显不是。如果不是土地财政的副作用恶化，又怎么会去减税降费呢？
3、 一线城市、二线城市、三四线城市
魔术的另一面是各个城市的“因城制策”。
一线城市：
很多人的意识中都被埋伏了一个“真理“，就是被媒体资讯洗脑了很多年的“地段、地段、地段”。有了这本投资圣经，所以很多人在一线城市买房基本是处于无脑状态。
一线城市的房价，只会涨不会跌。
可偏偏上海、北京在近两年的房价还真的就跌了下去。不管是因为主动的政策限制还是客观购买力导致，数字是最好的反驳。（我指的是二手房价格）
这两个城市的二手房价格同期对比我在之前的文章里放过。
随着管控力度不断加码，不知从何时开始，资讯中已经不是一线城市房价永远涨，而是二线城市房价将大涨，三四线城市房价涨幅空间大……
你看，底层的认知真的是可以根据需要来改变的。
北上广深在各自财政上也有很大的不同，比如吃紧的北京，1-4月财政赤字接近500亿：
深圳1-4月份，累计赤字50亿元；上海累计盈利300亿元；广州累计赤字223亿元。
5月份二手房成交量：
5月份北京二手房住宅签约13764套，环比下降4.7%，同比下降24%。上海市5月二手住宅预计成交量在2.3万套左右，环比下降10%以上。广州二手房5月份成交量同比下滑54%，而且今年前5个月二手房成交量同比下滑45%。而隔壁的深圳，则成为5月份全国二手房市场表现最强势的城市，尽管今年1-5月深圳二手房累积成交套数为2.5万套减少了8.1%。
一线城市的现在，就是二线城市的未来。
二线城市：
2019年1-5月，卖地最多的城市分别是杭州、天津、武汉、苏州、北京。二线城市居多。
这5个城市的出发点各不相同。
杭州是因为2022有一个亚运会契机，所以借势想在这两年快速完成基建发展。要知道，亚运会在投入回报方面，历史上99%都是亏损的。唯一盈利的一届是泰国曼谷亚运会。但建设总是需要资金投入的，资金哪里来，卖地。
天津是因为要还前两年不可言说的“债”，需要奋起直追，还有什么比卖地更方便的？
武汉是因为中部战略的推进，作为核心城市也有着很强的故事性。
苏州的情况大概就是自贸区概念+环上海+弥补前几年涨幅较小等综合因素，这个在前几次的文章分析过，苏州本身的土地依赖程度并不高，所以被住建部点名之后，转身的空间也大。但苏州房价的被爆炒，是非常值得警惕的一件事情，作为江苏乃至全国的实业命脉之一，如果因此资本投机属性而被自废武功，会加速整个局面上的风险坍塌。
三四线城市：
这个战场上的亮点不多，在过去一年中的房价助推更像是一种“智商税”。涨价去库存的魔幻之处在于，让买家忘记了以后，只看到眼前。
理性的看待三四线房价，是从任何一个分析角度都无法支撑其房价坚挺的。实际上，很多地方都在拼命稳住当地房价，不允许开发商随意拉低住房价格，期望这块遮羞布能维持的越久越好。
一线看长期，二线看短期，其他不用看了。
4、 房企拿地VS资金来源
我们试想一个地区如果有一家房企降价，那么会导致所有的房企都只能降价，为什么？因为在这个赛道，房企最大的任务就是回款。现金流比利润要重要的多。
2018年，由于政策强力限制，各地出现多个土地流拍。今年的状况好了很多，一是年初授信充沛，另一个是地方政策放松。
既然未来趋势不好说，而且决策层又力压房价，那为什么房企还敢于拿地呢？
1） 战略考量。地产行业不可避免的进入大鱼吃小鱼的阶段，如果要继续在这个行业生存下去，不拿地就没有规模，只能坐以待毙，怎么可能。
2） 赌。可以通过数据看到，房企目前也是集中于二线城市拿地，很多三四线城市的项目能转让给国企的就转让，不趟这个浑水，还是有一定战术布置。赌二线城市仍旧有3-5年的时间窗口，至于将来会怎么样，可能就不会想那么多了。
3） 趁着有资金的时候不多搞，金融政策一旦收紧还怎么玩。
这不，5月份融资风云突变：
在苏州等地的新闻中可以看到，有一些民营房企的利益是被牺牲掉的（房企也会被套）：
地方上今年的棚改融资腰斩，5月份房企融资又腰斩，预估19年下半年的土地市场会因此降温。
但降温会加大今年的财政压力，这个平衡恐怕还有很多枝节。
而房产开发的利润是否真的已经微乎其微，我建议这两年千万不要买利润率低且负债率高的房企所建造的房子，为了压缩成本，其质量绝对有问题。
参见某桂圆。
5、 房产税VS土地财政
很多人认为房价绑架经济的原因就在于此，没有土地税，赤字怎么办？
房产税19年再次风口浪尖。
那么房产税能接过土地财政的班吗？
恒大研究院给了一组计算：
短期内，没办法；长期看，基本没问题。（让一个房产企业来算房产税能不能上，也是够滑稽的）
要我说，长期就够了。
我们买房子是为了什么，为了它是一个长期、保值的投资居住混合体，如果长期的这个概念被打破，只剩下短期的保值增值，其受众群体恐怕会减少一半。
但至少现在，很多人仍抱着得过且过的心态，赌房产税永远不会上马。即使连续几年开会已经放风。
这部分人的心理状态是：既得利益者不会允许房产税出来收割他们的财富。
但却忽略了一点是：这些人不是靠房子来发家致富，且他们所保值的投资选项远比想象得多。
看魔术的人，之所以没有办法看穿，是因为他自己的内心深处，希望被催眠。
我们在讨论房产税的时候，总是看到事物的这一面：对现有房价的影响。但却忽视了事务的另外一面：对实体企业的严重影响。
前者影响的是个人（限购限贷锁死就不会传递到金融机构），后者影响的是整体经济，是就业率。
6、 房价上涨VS实业萧条VS购买力
根据表格可以看到，随着土地财政变成经济主线，我们的财政收入增速逐年降低、宏观杠杆率逐年递增、GDP增速逐年降低、购买了增速逐年放缓、工业利润增速大幅衰退（非官方）、总储蓄率也是逐年降低。
所以，土地财政，到底是支撑经济，还是在掏空经济？
支撑当下的数据，掏空的是未来。
汽车的数据是最靠近对比的。
在汽车产品层面，有置换需求、也有出行舒适需求、也有金融方案等和房子差不多的属性（除了保值预期），1-5月乘用车销量的大幅下滑说明两块：个人购买的意愿降低、个人购买的能力降低。
前者对应经济预期，后者对应消费能力。
而汽车整个产业所拉动的实体经济影响是毋庸置疑的，如果不是急于发展产业经济，南阳会这么笨相信庞氏青年？
哦，或许不是笨，就是……
我在之前指的天花板就是购买力，好吧，我相信房价永远涨，奇迹会眷顾我们，但我没有那么多钱去买就伤脑筋了，就算现在把上海的限购限贷全部打开，房价迅速翻升一倍，但和我有什么关系？我买不起，和看涨看跌无关。
购买力是天花板，当房价上涨速度超出工资上涨速度时，这个天花板是实实在在的。
2004-2016年全国房价上涨了6.37倍，平均每年上涨16.68%，远超居民收入增长速度。
我们为什么说中国的房价有泡沫，就是它涨得太快了。导致现在涨也不是，跌也不是，只能横盘，且在部分二线城市继续收割。
横盘，以时间换空间，当然“代价”就是普通人的时间。一个小区200家人掏空6个口袋+未来30年工作时间，对应的是一块土地所创造的立即的财政收入。
如果在这个代价的时间里，随着可支配收入的提高，房租也能相应的提高3-4倍，那么这个现在的泡沫就不存在了。
可是太难了。除非所有的购买力和未来的购买力全部在此刻填进去。
7、 系统性风险VS个人风险
当然，还有一种办法，让此刻的危机解除。就是一点一点的爆破地方债务危机。
很多人在网上讨论，如果房价下跌50%，那么银行肯定会遭受巨大的损失进而倒闭。一家银行的倒闭会立马传递到更多的银行。
这个是理想中的模型。
实际上，金融大佬们已经说了，我们有足够多的工具在工具箱里面，足够应付。就差告诉你底牌就是回归国有。
试想一下，如果一个城市房价大跌50%，个人因此拒还房贷，他的债务并没有减少；而对于银行，央妈救就可以了。比如包商，后面的窟窿有多大，报纸上看不到，也不是只有包商一家。在恶化之前，直接托管，缺钱？放松流动性即可。担心什么？
还记得《债务危机》里达利欧说的，任何债务危机，只要是以本币计价，都没有问题，只要决策者当机立断，开闸放水就能大事化小。
换句话说，所谓的系统性风险，在内部，就是多大规模的放水而已。
但个人的债务，可是一分不能少。
我们再思考一个问题：有多少人是高位接盘买进房产的？
这个比例可能比我们想象的小得多，也就是现实中，大部分人是能接受房价下跌20%-30%的。（TA的买入价低）
魔术的魔幻在于，让小部分人觉得自己是大部分人。但实际不是。
申诉什么？小部分人的游行，还是大部分人对于高房价的抗议？
生育率、工业利润指数（失业率）、购买力，已经是抗议前的最后防线，谁会被牺牲？
每次说到这，我都想到决策层已经说得很明显了：
房子是居住品，是消费属性，意思，未来房价跌了，你要有这个觉悟。
8、 房子的增长速度VS人口的增长速度
说到生育率，人口，是另外一个房价的天花板。
我们这两年已经很少听到“鬼城”这个词。是因为人口暴涨了吗？不是，是一种默契。
数据显示，中国有54座城市在人口减少的同时，城区面积却保持了增长。
关于房子数量相对于人口数量有没有过剩这个问题，其实已经有非常多的专家们给与解释，换一个角度上来说，空置率就是答案。
也正因为如此，马云才会说，未来中国的房价如葱。人口规模量化缩减，土地、房子空置高企，这个拐点还远吗？
任何一个理性的人，但凡发现这个中长期的天花板，一定会停下来调整战略：要么短线、要么再见。
当意识到天花板的人足够多的时候，预期会加速影响房价，这就是大部分人会赢取的一场胜利。
不过现在，小部分人的魔术仍在继续。
9、 大佬们的看法VS基尼系数
房产大佬们用脚投票的不在少数。
李超人连香港都不要，全部转移至英国，风向标明确。
嘴上却都说好。
吴亚军、孙宏斌也是去年设立了离岸信托，干嘛用呢？本质就是钱不在国内了。不要多问。
能去香港上市的企业主们，背景都没那么简单，因为一旦到了HK，套现的钱就可以自由不受外汇管制了。（当然，钱也不全是他们自己的）
而那些辛辛苦苦做实业的人呢？
高净值人群是短期房价会不会攀升的主力军，说到他们，要说一下基尼系数，一个官方和民间存在较大争议的数据。
官方的口径，是基尼系数一直往下行，贫富差距在缩小。
有没有在缩小，其实生活在墙内的人，直观感受很明显。西南财大斗胆在2012年出过一版数据，还被官网转载：
也正是因为西南财大给出的数据让人惊愕，所以官方从2012年认真的开始“公布”自己调查的数据。
除了西南财大，北大也给出过他们的统计。
现在的贫富差距越拉越大，如果有购买能力的头部人群都对房产配置的兴趣降低，那么这些看好房价的人入市，以后卖给谁去呢？
看魔术的时候我们都很开心，明知道魔术不是真的，被骗了，依然鼓掌。
岁月静好，回味无穷。
然而，调到另一个电视台，有一个金毛竟然在放魔术解密的节目，手法粗暴，看完不免惆怅。
一个个爆破，慢慢的微调，不要全部一下子。
我们要的是时间，即使是自己的，请不要拆穿它好吗？
这是Jason不跪的第125篇原创文章。
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