是托市，不是救市

广州、深圳跟进了“认房不认贷”的楼市政策，被很多人认为“救市”开始的标志。

因为之前的各种“搞预期”的宏观操作，并没有取得很好的效果，8月楼市依然惨淡——

不过我在星球po了25城二手房的月更追踪，显示挂牌量明显缓和（或许该挂的都已经挂出来了，剩下的卖家选择和买家们站在一起观望形势）。

从国房景气指数来看（房价观测），已经下行了2年半的时间，相比2013-2015、2018-2020的两次，不算短了——

（国房景气指数vs北京住房空置面积）

居民部门的债务收入比指标在140%遭遇了瓶颈——

这期间宏观开始频频下降首套房利率，以期能抵消这两年收入放缓的效果，这和地方债务一起对银行的利润数据（净息差）形成了巨大的压力——

由于空间没有2015年来得大，降首付成为“必选”项——

根据安居客的居民收入市场调研，年轻人收入遵循帕累托分布——

换句话说，很多年轻人“没买”房子，除了看跌情绪之外，也确实没有“足够的钱（收入）”可以支撑他们的购买。

背景就是房价太高。

那么宏观是否真的想“救市”呢？

这也看如何定义“救市”，如果是像2015年那波操作效果，那么显然目前不存在这样的环境和动机。

所以眼下的各种政策，我认为仍是在“托市”，为了不让房价下滑的预期被市场集中表达。

我想说，读者一定要区分“叙事”、“事实”和“数据”的区别。

比如小明考试分数59分，不及格是一个事实，59分是数据，他回到家要父母签字时说自己这次是因为XX影响了发挥，下次会考好，这个是叙事。

考好的时候，归功于自己努力学习和天赋异禀，没考好的时候，找各种借口推到外部事物上，这是叙事背后的动机（人性）。

再举个例子。我以前去某家拟上市公司那里做尽调，底账告诉我，40亿的收入，其中30亿疑似是关联交易（外循环了），剔除掉之后债务/收入比不低，净现金流会影响持续经营。

然后我去问董秘，董秘说1不是关联2收入在高增长3债务在降低利率4项目回报性高，一堆叙事。

根据叙事和有感染力的展望（热情的招待），会让人觉得风险不“大”，但根据数据以及推演的事实，会让人觉得风险很大。然后做风险定价。

回过来，理清了这三者的定义，我们看如下的宏观数据。

数据基础，依然是七普和育娲模型，我整理了20-54岁（主力劳动人口）和60岁+（非劳动人口）之比vs GDP的关系——

上次提到过央妈的论文，潜在产出中枢应该在5-5.5之间，那么实际GDP和它的差值拉大，就体现到了“失业率”指标上。

由于失业率很难理清“就业降级”现象，所以青年失业率成为一个很好的推演指标（关注同口径变化，不要计较它的定义），可惜。

所以在经济自然发生的前提下，明年GDP保持5%也是一个可以预期的事情。

有了这个数据，宏观要做的托市，就是使得（房贷利率-GDP）两者之差保持在负数。

从趋势看，由于劳/老比不断下压，所以房贷利率也会不断下行。

但注意，房贷利率贴近GDP的下行并不是房地产的“利好”，除非房贷利率是大幅下行，使得与GDP的差值数变得很“负”。

这又受到1）汇率2）银行净息差3）人口结构4）挤出效应的四重约束。

所以“盘活资本市场”、“LPR非对称下调+存款利率下调”、“降首付”都被安排上。

唯货币政策无法对结构性因素发生大影响，反而常常助推恶化。所以宏观已多次表态不会提前透支后面的空间，以免价格型工具用尽后，只能使用数量型工具（QE抬升宏观债务）。

而数量型工具（宏观杠杆率）也能通过劳/老比并提前计价——

（预估2036-2040年老年人规模>尚在工作的主要劳动力）

10年，弹指一挥间。（对比人口负增长时点比官方预估的提前了9年）

从数据看，

1）2022年，60岁+人口相比2012年，多了8614万，20-54岁的主力劳动人口少了3260万，GDP从约8%降至5%附近；

2）2032年，60岁+人口相比2022年，会多1.04亿，20-54岁的主力劳动人口会减少6169万。GDP会是多少？

这得视全要素生产率（科技研发）的升级情况。

所以从这个角度上，房价下跌，对于宏观其实并不是坏事。

只是要托一下（使得降速变缓），以免造成金融的系统性风险蔓延。

托的力度拿捏，极有讲究，我在视频《房地产能不能软着陆》里说了，力度太高=反转+做空后期，力度太低=价格加速出清。

而“力度刚刚好”存在吗？

除了“叙事”，建议多来看看数据。

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