房地产大趋势
文：任泽平团队
房价还会涨吗？房子还能买吗？哪些区域有潜力？为什么过去20年房价越调越涨？为什么2021—2022年房地产市场出现了大调整？未来房地产的大趋势是什么？
过去20年，中国房地产经历了高速发展阶段，住房市值增长近20倍、房价普涨。未来，房地产大开发时代正在落幕，步入总量平衡、区域分化的新发展阶段，主因是城镇化进程放缓、人均住房面积接近发达国家水平、住房供给逐渐平衡、人口总量达峰、置业人群见顶回落等。
我们提出过业内广为流传的房地产经典分析框架“长期看人口、中期看土地、短期看金融”，出版了房地产领域专著《房地产周期》《全球房地产》等。在这个分析框架基础上， 2015年成功预测“一线房价翻一番”，被评为年度十大经典预测。
本着实战经济学精神，我们在此前研究基础上，继续拓展房地产领域研究，从宏观到中微观、从总体到区域，基于丰富的历史资料、扎实的逻辑数据，对国内外房地产市场进行了深入、细化分析，试图在总量平衡、区域分化时代背景下，分析不同区域、板块的房地产发展潜力，试图为广大读者提供清晰的房地产分析框架，看清房地产大趋势。
一、全球房地产大趋势：核心城市核心区域的房产是能够长期跑赢“印钞机” 的少数资产，硬通货
放眼全球，驱动不同经济体房价走势的因素及规律有哪些？哪些国家房价涨幅大？哪些区域涨幅大？
我们的研究发现，决定房价走势的因素主要是：经济增长带来收入提升，居民购买力增加会拉动房地产需求增加；人口总量与结构变动引起的人口效应，主要体现在中高收入经济体吸引跨境人口流入和主力置业人群的变动；货币供应带来的货币幻觉反映在各国货币超发引起资产价格变化；住房制度引导一国房地产市场发展，德国房价稳定关键在于以居住导向的住房制度设计。
同时，受人口流入、产业发展等因素影响，一国内部区域房价涨幅也有差别，一般来说，核心城市核心区域的房价高、涨幅大，是能够长期跑赢“印钞机”的少数核心资产，硬通货。法国巴黎市房价57年上涨44倍，涨幅位于巴黎大区之首，明显超过法国房价平均涨幅的30倍、法国名义国内生产总值（GDP）涨幅的32.7倍。
国际对比看，中国内地一线城市的绝对房价、相对房价位居全球前列，全球前十大高房价城市，中国占一半，租金回报率却低于其他国家的核心城市。原因是什么呢？房子还能买吗？根据我们研究，由于土地供给严重不足、优质公共资源富集以及货币宽松，中国内地核心城市房价并非当地人群收入的中位数决定，而是由全国高收入人群决定；加上中国居民收入统计不全、高储蓄率、高经济增速等因素，其房价收入比和租金回报率不具备国际可比性。如果把经济体或城市比作一家公司，住房就类似公司的股票，房价是股价，房价收入比是估值，租金回报率是股息率。发达经济体经济增长稳定、增速低，不具备爆发性，估值一般；中国的经济增速在全球较高，核心城市相对房价高，是成长性的反应，估值较高。
学区房概念源于就近入学原则，由于与优质教育资源匹配，往往存在溢价。根据我们研究，实行“租售同权”+教师流动的国家，不存在教育资源失衡和学区房炒作，比如德国、日本，这些国家严格设定全国统一的中小学教师培养标准，教学硬件设施标准化，“租售同权”落实相对到位，教师流动制度严格执行，学区房溢价较低；反之，优质教育资源不均衡+买房才能上好学校的国家，学区房存在较大溢价，包括美国、英国、法国、韩国，这些国家的优质学区税收多、教育经费充足，各地教育资源相对失衡，精英教育文化盛行。
二、中国房地产大趋势：大分化时代来临、大都市圈城市群化、“产业+地段”为王、纯开发房企转型、改善性需求为主、多层次住房供应体系
区域分化是未来房地产市场最大的特征，具体表现为东部沿海地区优于东北和西部，南方地区好于北方，发达城市群、都市圈潜力高于不发达城市群、都市圈。未来人口流动越来越大都市圈城市群化，大部分城市人口流出、房子过剩，位于发达城市群、都市圈的热点一二线城市的房子将跑赢印钞机，我们预测未来中国70%的城市将出现房子过剩，只有20%多的城市房子有潜力。
房价普涨的大开发时代结束，城市内部房地产市场分化加剧，产业+地段为王。一方面，历史积淀、城市规划发展造就地段、吸引高购买力人群，从而影响房地产价值；另一方面，高端产业集聚创造高购买力人群、推升土地成本，进而影响板块内房地产发展，并且，产业外溢也会带动周边板块发展。
行业出清、剩者为王，纯开发房企向“轻重并举”转型。高杠杆时代已经结束，房地产行业正向高质量发展转型，未来大部分开发型房企会消失，头部房企市场占有率将进一步提高。随着行业出清，“三高”经营模式终结，行业整体负债率将下降。经历行业寒冬后，越来越多的房企开始探索新发展模式，提高现金流安全垫，未来将向“轻重并举”新发展模式转型。
改善时代来临，产品力将成核心竞争力。中国住房整体短缺时代已经过去，消费者住房需求从“有没有”向“好不好”升级，即从“有房住”“住小房”向“住好房”“住大房”升级，大户型、高品质、优质物业将越来越受购房者青睐、认可，住房产品力不同将推动住房价值分化。
多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度是大势所趋。目前中国初步形成了以市场化供应为主的商品房，以政府供应为主的经适房、公租房、棚户区改造、保障性租赁住房的住房供应体系，未来多层次住房供应体系将不断完善。解决居民住房问题、实现“住有所居”，要让“低收入靠保障、中等收入有支持、高收入靠市场”。
取消商品房预售制势在必行，逐步实现现房销售可期。用购房者的钱建购房者的房子，还“烂尾”了，这是对购房者的不公平，预售制是1998年房改时的权宜之计，现在房地产进入存量时代，预售制已经过时了、该取消了。现房销售有利于提升开发商建筑质量、保障购房老百姓权益、落实中央房住不炒精神。
三、中国人口迁移大趋势：都市圈城市群时代，未来约八成新增城镇人口将分布在19个城市群
人口迁移引发区域兴衰、产业更替和霸权更迭。根据我们对美国、日本等国研究，人口迁移会经历从低收入地区向高收入地区、从乡村和中小城市向一二线城市和大都市圈迁移的阶段。
改革开放以来，中国跨省人口迁移经历了从“孔雀东南飞”到回流中西部，再到近年人口再集聚粤浙和回流黔川渝鄂并存的三个阶段。分区域看，人口持续向深圳、上海等大都市圈和珠三角、长三角城市群集聚，而东北、西部等区域产业结构单一，呈现人口流出趋势。预计未来中国1.3亿新增城镇人口的约80%将分布在19个城市群，其中约60%将分布在长三角、珠三角等七大城市群。
人口是一切活动的基础，人才更是第一资源。近年来人才不断向东部城市集聚，且长三角、珠三角城市群人才集聚能力逐渐增加，人才倾向于前往大城市就业，跟着人口流动去买房，你永远不会错。根据智联招聘数据，2017-2021年东部地区人才净流入率从6.2%增至12.9%，而中部、西部、东北地区人才持续净流出；长三角、珠三角城市群人才净流入率分别从4.6%、2.0%增至7.4%、 4.1%。随着人口红利消逝，人才价值日益凸显，2017年以来，各地掀起“抢人大战”，城市人才竞争逐渐升级，人才政策不断优化，包括放宽落户条件、提供创业补贴等，吸引人才、留住人才成为各城市提升综合实力的重要手段。
四、中国区域发展大趋势：区域分化是主旋律，未来更多机会在一二线城市和大都市圈城市群
影响一个区域房地产周期的因素非常多，比如区位、人口、货币、产业等；长期看，一个区域经济繁荣发展的根基还是在人和产业，产业兴则城市兴，产业聚则人口聚。
人口是一切经济社会活动的基础，更是房地产市场发展的根本支撑，人口迁移的根本动力在于实际收入和生活水准差距。根据我们对世界上几十个国家上百年的人口大迁移研究发现，人口往都市圈城市群迁移集聚是基本规律。随着人口总量逐渐见顶，各地已进入人口争夺的存量博弈时代。
产业决定城市兴衰，产业兴则城市兴，产业聚则人口聚。中国经济逐渐从高速增长阶段转向高质量发展阶段，从全球价值链的中低端向中高端转型升级，区域产业格局明显变化。东部沿海制造业向内地和东南亚转移、发达城市群的一般制造业向周边转移，而高端制造业、服务业仍在向核心城市集聚。
基于上述逻辑，我们从“需求+供给”两个维度构建区域的基本面研究框架，对城市房地产发展潜力进行分析。从结果看，北京、上海、深圳、广州、杭州、成都、苏州、南京、武汉、重庆位居发展潜力前10名。
从典型城市看，北京、上海作为中国的政治、经济中心，承载着首都经济和金融发展的核心功能，虽然近年严控人口、常住人口几乎0增长，但持续吸引着优秀人才流入；深圳乘改革开放之风腾飞，集聚了一批创新创业人才和产业，发展潜力超过广州。作为民营经济“大本营”的杭州、“全球工业大市” 的苏州集聚了一批优质产业人才，近年发展潜力靠前；成都作为“西部经济高地”，发展潜力一直位居新一线城市前列。
五、典型城市大趋势：区域房价涨幅背后的逻辑是什么？房价稳定的原因有哪些？
哪些区域和板块房价涨幅快？我们以上海为例，通过对比不同区域、户型等房价涨幅差异，探寻背后逻辑。研究发现：1）在城市内部，中心城区、核心板块房价、涨幅居前，源于高端产业、优质资源集聚，吸引优质购买力。2）上海都市圈协同发展使得环沪区域经济产业受益，上海部分产业、资金和置业需求溢出，带动环沪区域房价上涨。3）由于目前不同区域教育资源分布不均，优质学区房仍有较大溢价，但随着教育新政出台，通过购买学区房获得优质教育资源的确定性下降，部分学区房有所降温，但长期仍有价值。4）地铁开通推升区域房价，距地铁近涨幅大。
近年，长沙、重庆房价、涨幅在全国主要城市中处较低水平，房价保持稳定的原因有哪些？第一，长沙和重庆有充足土地供应，保障购房需求能够得到充分满足。第二，实行“低端有保障”的多层次住房供给体系，充沛住房供应市场。如重庆开创了“重庆模式”公租房制度，实现了市场供给与政府保障并举的“双轨制”住房体系，保证了中低收入者的住房供给。第三，把握金融源头、控制投资力度。第四，推行试点区域限价政策。如长沙于2017年首创“成本+利润+税金”的价格构成，限制商品房的平均利润率为6%~8%，限价标准清晰严格，既确保了房企一定的盈利空间，也确保了房价相对稳定。第六，通过购房政策限制投机行为。长沙对房屋契税、人才购房、离异人士购房等方面，均要求严格，限制投机行为。
六、启示：建立房地产新模式，主要是城市群战略、人地挂钩、金融稳定、房地产税、租购并举
中国大部分城市的房地产调控重抑制需求轻增加供给、重行政手段轻经济手段，短期调控无法解决长期供需不平衡的根本矛盾，推动新一轮房改（新房改）迫在眉睫，以城市群战略、人地挂钩、金融稳定、房地产税、租购并举为核心加快构建房地产新模式，促进房地产市场长期平稳健康发展。
一是尊重人口流动的基本规律，实施都市圈城市群战略。二是以常住人口增量为核心，改革“人地挂钩”，优化土地供应，实现人地匹配和供求平衡。三是保持货币政策和房地产金融政策长期稳定。四是稳步推动房地产税试点。五是租购并举，对低收入家庭和应届毕业生的租房支出给予适当补贴。
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