泰和泰研析丨对深圳市住建局征求意见之预售合同文本的新旧版本比对及重点分析

2022年12月19日，深圳市住房和建设局发布了关于公开征求《商品房买卖合同示范文本（征求意见稿）》意见的通知，就《深圳市商品房认购书示范文本（征求意见稿）》《深圳市商品房买卖合同（预售）示范文本（征求意见稿）》《深圳市商品房买卖合同（一手房现售）示范文本（征求意见稿）》及《深圳市商品房买卖合同（二手房）示范文本（征求意见稿）》向社会各界公开征求意见。
为更好学习、理解合同文本，现本团队将对征求意见稿（预售、一手房现售、二手房）中的修改内容及重点条款进行梳理，以供交流参考。因内容较多，我们将分为3篇文章进行梳理对比，欢迎关注收藏分享。本篇文章对《深圳市商品房买卖合同（预售）示范文本（征求意见稿）》进行梳理对比，下一篇，我们将对《深圳市商品房买卖合同（一手房现售）示范文本（征求意见稿）》进行梳理。

一、新范本的主要变化内容

（一）新增关于建筑区划内规划停车位的约定

《征求意见稿》第四条规定，根据本项目《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》，项目规划停车位共计   个，其中，地上   个，地下   个。根据《中华人民共和国民法典》规定，本项目建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
本项目《深圳市土地使用权出让合同书》未约定建筑区划内规划停车位（库）权属的，出卖人不得在合同附加条款中约定停车位（库）权属，不得以租赁、赠与、买卖协议等形式，对停车位（库）进行处分。（本条款在补充协议中不得修改，补充协议内容与本条款内容不一致的，以本条款内容为准）。
从上述约定来看，《征求意见稿》根据《民法典》第二百七十五条的规定，将建筑区划内的车位分为经过规划的停车位和没有经过规划的停车位，对于经过规划的停车位，虽然没有明确规划车位的归属，但从相关表述来看，规划车位实际上归开发商所有；对于没有经过规划的停车位，应属于业主共有。同时，《征求意见稿》中也明确了不得通过补充协议对没有经过规划的停车位的权属进行修改，从而保障了全体业主的权益。
（二）完善规划和设计变更的相关约定

（1）关于规划变更，《征求意见稿》第十四条规定，出卖人应当按照深圳市规划国土主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设本商品房，不得擅自变更。双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容深圳市规划国土主管部门批准变更的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。
（2）关于设计变更，《征求意见稿》第十五条规定，双方签订合同后，出卖人按照法定程序变更建筑工程施工图设计文件，涉及下列可能影响本商品房质量或使用功能情形的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。（三）开发商应对商品房权利情况进行承诺及担保《征求意见稿》第二十一规定，出卖人应对商品房权利状况作出如下承诺及担保：1.出卖人对本商品房享有合法权利；2.本商品房没有出售给除本合同买受人以外的其他人；3.本商品房没有司法查封或其他限制转让的情况；4.                 5.                                       
（四）调整商品房面积差异处理方式

2021版合同对按照套内建筑面积计算房地产价格的，以套内建筑面积300平方米为界，约定了不同的处理规则；对于按照套计算房地产价格的，参照适用前述处理规则。
《征求意见稿》第二十一条规定，按照套内建筑面积计价的，以套内面积误差值3%为界，确定不同的处理规则；对于按套计价的，则由出卖人承诺在房屋平面图中标明详细尺寸，约定误差范围，超过误差范围的处理由双方自行约定；此外，还允许双方自行约定关于面积差异的处理规则。
（五）增加预告登记条款《征求意见稿》第二十二条规定，买卖双方或买受人可选择在合同备案后向深圳市不动产登记机构申请办理预售商品房买卖预告登记。申请过程如需出卖人协助的，出卖人应当予以配合。
预告登记旨在保护购房者和金融机构的合法权益，当事双方有关预告登记的书面约定是办理预告登记的前提条件。《民法典》第二百二十一条规定，当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。
《征求意见稿》中明确买卖双方或者买受人可以在合同备案之后申请预告登记，并且出卖人应当承担配合义务。该规定有利于维护买受人的权利，有利于防止一房多卖等情形出现。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
（六）增加了个人信息保护条款
《征求意见稿》第二十九条规定，出卖人对买受人信息负有保密义务。非因法律、法规规定或国家安全机关、公安机关、检察机关、审判机关、纪检监察部门执行公务的需要，未经买受人书面同意，出卖人及其销售人员和相关工作人员不得对外披露买受人信息，或将买受人信息用于履行本合同之外的其他用途。
《民法典》《个人信息保护法》《消费者权益保护法》中均对个人信息的收集、使用等作出了明确的规定，由于在房产交易中个人信息被泄露的案件多发，《征求意见稿》中新增个人信息保护条款，有利于保护买受人的个人信息，避免个人信息被泄露。
（七）明确出卖人制定的补充协议与主合同的关系
《征求意见稿》第三十二条规定，补充条款中不得包含减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利等内容，仍以本合同为准。（八）新增解除合同的形式要求
《征求意见稿》第三十四条规定，本合同的解除应当采用书面形式。
（九）附件从4个增加到6个
完善附件商品房的装修、装饰、装置标准，新增关于噪声防治、建筑节能专项承诺的附件内容。

二、修改逐条对照

作者简介

黄纲  律师

合伙人

业务领域：金融、房地产及建设工程、政府法律服务、公司规范治理及重大争议解决

熊恬梦  律师

业务领域：金融、房地产及建设工程、政府法律服务、公司规范治理及重大争议解决

张星竹  律师

业务领域：公司治理、房地产及建设工程、政府法律服务