泰和泰研析丨对深圳市住建局征求意见之一手房现售合同文本的新旧版本比对及重点分析

2022年12月19日，深圳市住房和建设局发布了关于公开征求《商品房买卖合同示范文本（征求意见稿）》意见的通知，就《深圳市商品房认购书示范文本（征求意见稿）》 《深圳市商品房买卖合同（预售）示范文本（征求意见稿）》 《深圳市商品房买卖合同（一手房现售）示范文本（征求意见稿）》及《深圳市商品房买卖合同（二手房）示范文本（征求意见稿）》向社会各界公开征求意见。

本篇文章，我们对《深圳市商品房买卖合同(一手房现售)示范文本(征求意见稿)》修改内容及重点条款进行梳理，以供交流参考。下一篇，我们将对《深圳市商品房买卖合同 (二手房) 示范文本 (征求意见稿)》进行梳理，欢迎关注收藏。

一、新范本的主要变化内容

(一)对建筑物区划内共有部分作了准确的定义

并对其所包含的部分作了详细的罗列

《深圳市房地产买卖合同(一手房现售)》第三条对于共有部位及公用设施权益仅作了简单的描述：本房地产转让时，转让人(卖方)对同宗土地上的道路、绿地、休憩地、空余地、电梯、楼梯、连廊、走廊、天台等共有部位或其它共用设施设备所拥有的权益同时转移。

《征求意见稿》第二条规定，本商品房转让时，出卖人对建筑物区本商品房转让时，出卖人对建筑物区划内共有部分权利所拥有的共有和共同管理的权利同时转让，但法律法规明确规定的除外。本合同所称建筑物区划内共有部分，是指建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分以外的共有部分，主要包括：

1.建筑物的基础、外墙、屋顶等基本结构部分；

2.通道、电梯、楼梯、大堂等公共通行部分；

3.消防、公共照明等附属设施、设备；

4.避难层、设备层或者设备间等结构部分；

5.建筑区划内的道路 (属于城镇公共道路除外)；

6.建筑区划内的绿地(属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外)；

7.占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位；

8.物业服务用房及建筑区划内的其他公共场所、公用设施；

9.其他既不属于建筑物专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施。依法属于业主共有的部分及设施、设备不得通过补充协议等形式变更权益。

《征求意见稿》根据最高人民法院在2021年1月1日发布实施的《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》中的条款以及《民法典》中的条款对于“建筑物区划内共有部分”进行了定义并列明。

(二)新增关于建筑区划内规划停车位的约定

《征求意见稿》第三条规定，根据本项目《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》，项目规划停车位共计      个，其中，地上      个，地下      个。根据《中华人民共和国民法典》规定，本项目建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

本项目《深圳市土地使用权出让合同书》未约定建筑区划内规划停车位(库)权属的，出卖人不得在合同附加条款中约定停车位(库)权属，不得以租赁、赠与、买卖协议等形式，对停车位(库)进行处分。(本条款在补充协议中不得修改，补充协议内容与本条款内容不一致的，以本条款内容为准)。

从上述约定来看，《征求意见稿》根据《民法典》第二百七十五条的规定，将建筑区划内的车位分为经过规划的停车位和没有经过规划的停车位，对于经过规划的停车位，虽然没有明确规划车位的归属，但从相关表述来看，规划车位实际上归开发商所有；对于没有经过规划的停车位，应属于业主共有。同时，《征求意见稿》中也明确了不得通过补充协议对没有经过规划的停车位的权属进行修改，从而保障了全体业主的权益。

(三)新增关于房屋总价款的定义以及税费的缴纳

《征求意见稿》第四条与《深圳市房地产买卖合同(一手房现售)》第四条相比较，增加了房屋总价款的定义以及税费缴纳的相关约定。新增的内容为：本合同中的购房总价款是指买受人向出卖人支付的全部购房款，买卖行为产生的各种税费由法律、法规及政策规定的缴纳方缴纳。出卖人如向买受人收取、代收因买卖行为产生的各种税费及费用，应向买受人提供收取、代收各种税费的政策文件，并征得买受人的同意，否则，买受人有权拒绝并依法向相关部门直接缴付。

对于购房总价款做出明确的定义，购房总价款不包含应缴纳的各项税费，同时约束出卖人不得在未征得买受人同意及未提供政策文件的情况下收取、代收各种税费。

(四)新增关于办理按揭贷款的方式及无法办理

按揭贷款应如何履行合同

《征求意见稿》增加了如下内容：

1.买卖双方约定采取下列第        种方式办理按揭贷款：

（1）出卖人代理买受人办理按揭贷款手续:买受人应在签订本合同之日起 日内，将申请银行按揭贷款需由买受人提供的证件 资料交付出卖人或出卖人指定的第三人。

（2）买受人自行办理按揭贷款手续:出卖人应在签订本合同之日起 日内，将申请银行按揭贷款需由出卖人提供的证件资料交付买受人或买受人指定的第三人。其他付款方式：           。

2.未能订立商品房担保贷款合同的处理：

（1）不论何方原因导致未能订立商品房担保贷款合同，买卖双方同意继续履行商品房买卖合同的，双方一致同意采取的付款办法为上述第    种方式。

（2）因买受人或出卖人原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方可以要求解除合同。由于买受人原因导致合同无法履行的，买受人无权要求 返还定金；由于出卖人原因导致合同无法履行的，出卖人应向买受人双倍返还定金。

（3）因不可抗力未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，买卖双方均有权要求变更或解除合同。解除合同的，出卖人应当将收受的首期购房总价款及其利息(参照违约行为发生时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率 (LPR) 的标准) 或者定金返还买受人。

（4）在订立商品房担保贷款合同过程中，发生了买卖双方无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。解除合同的，出卖人应当将收受的首期购房总价款及其利息 (参照违约行为发生时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率(LPR)的标准)或者定金返还买受人。

对于办理按揭贷款的当事人及时间进行了较为详细的约定，能有效约束出卖人或买受人，以达到推进房屋买卖合同履行的目的；另外，对于出现无法办理按揭贷款进行了区分的约定，在出现上述情况后能够按照合同约定履行合同，以此能够确保在无法办理按揭贷款的情况下如何推动合同的履行。

(五)新增未明确样板房的说明则样板房的内容为

商品房及相关设施的说明和允诺

《征求意见稿》第十三条增加内容：出卖人应当对样板房的装修装饰材料及其价格、规格、人工费等以书面形式详细说明，并逐项列明是否与销售商品房一致，置于样板房入口等显要位置。出卖人未提供样板房说明，该样板房即为具体确定的商品房及相关设施的说明和允诺；样板房说明中未予以明确的项目，该样板房内容即为具体确定的商品房及相关设施的说明和允诺。

在实践中出卖人装修的样板房并不作过多说明通常会让买受人对于商品房的装修造成误解，本次新增样板房的相关内容有利于保障买受人的权益，若出卖人未作详细说明的，样板房内容即为具体确定的商品房及相关设施的说明和允诺。

(六)新增商品房是否存在租赁的相关条款

《征求意见稿》第十六条规定，该商品房的租赁情况为     。(出租/未出租)出卖人已将本商品房出租，      。(买受人为本商品房承租人/承租人放弃优先购买权)租赁合同见附件八[月租金为     元整 (小写     元)，押金为     元整 (小写     元)，租期自     年     月     日至     年     月     日]。租金支付情况：             。出卖人须于签署本合同前提供承租人放弃优先购买权的声明(附件九)，否则视为出卖人违约。双方当事人经协商一致按下述第 种方式处置租赁合同(只能选择其中一种)：

1.该商品房产权转移后，原租赁合同在有效期内对买受人仍然有效。出卖人须于      前协助买受人与承租人签订新的租赁合同，如原租赁合同已在租赁管理部门登记备案的须撤销登记备案。同时出卖人须将承租方已交出卖人之租赁押金及预交租金(若有)转交予买受人，买受人自           时起享有出卖人在原租赁合同项下之权利义务。

2.出卖人须于该商品房交付买受人使用前解除原租赁合同，买受人对因原租赁合同而产生之纠纷不承担任何责任。

由于承租人具有优先购买权，商品房的租赁情况关系到承租人的优先购买权，对于商品房的租赁情况作详细的约定，更有利于合同的履行。

(七)出卖人应对商品房权利情况进行承诺及担保

《征求意见稿》第十七条规定，

1.出卖人对本商品房享有合法权利；

2.本商品房没有出售、出租给除本合同买受人以外的其他人；

3.本商品房没有司法查封或其他限制转让的情况；

4.本商品房没有非法占有的情况；

5.___________________；

6.___________________。

如本商品房权利状况与上述情况不符，由于出卖人的原因造成买受人无法取得或者丧失本商品房所有权，或者所有权受到限制的，买受人有权解除本合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当按照本合同第十条的有关约定承担责任，同时买受人可依法追究出卖人责任。

(八)新增合同备案的相关约定

《征求意见稿》第十八条规定，出卖人应当自本合同签订之日起10日内通过深圳市房屋交易主管部门认可的平台办理合同备案，买受人有权督促出卖人履行备案义务，同时出卖人应当及并将本合同备案情况告知买受人。有关一手房现售合同备案的其他约定如下：_____。如出卖人未履行此项义务，造成买受人损失的，应当承担赔偿责任。出卖人承诺向深圳市房屋交易主管部门提供备案的商品房买卖合同附件及其条款真实、完整。

(九)新增部分信息公示的种类

《征求意见稿》第二十三条增加了出卖人需要公示材料的种类：购房指引、营业执照和资质证书、建设用地使用权出让合同书、商品房买卖合同示范文本及附件、商品房能源消耗指标、节能措施和保护要求、保温工程保修期、商品房销售控制表、业主临时管理规约或管理规约、深圳市房地产诚信信息查询方式、委托房地产经纪机构销售的，应当公示商品房销售委托书及受托房地产经纪机 构的备案证书、安全生产指引、投诉方式和途径、本项目规划车位的数量及地下车库平面图，同时还要求出卖人除前款规定的材料外，还应当在销售场所显著位置公示商品住宅使用说明书，商品住宅质量保证书示范文本以及不拒绝购房人使用住房公积金贷款的书面承诺。商品房可能受到工业、建筑施工、交通等噪声污染的，除本条第一款规定的材料外，还应当在销售场所显著位置以书面形式或者也在网络销售平台说明所销售商品房的建筑隔音情况，可能受到的噪声污染情况以及采取的防治措施。出卖人应当为买受人查询与所购商品房有关城市规划、公共配套设施、开发进度等信息提供便利。

上述规定能够让买受人更进一步了解所购商品房各方面的情况。

(十)新增解除合同的形式要求

《征求意见稿》第三十条规定，本合同的解除应当采用书面形式。

二、修改条款逐条对照

作者简介

黄纲  律师

合伙人

业务领域：金融、房地产及建设工程、政府法律服务、公司规范治理及重大争议解决

熊恬梦  律师

业务领域：金融、房地产及建设工程、政府法律服务、公司规范治理及重大争议解决

张星竹  律师

业务领域：公司治理、房地产及建设工程、政府法律服务

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