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“认房不认贷”一周!直击深圳楼市:新盘工作日热度堪比周末

梁宝欣 李贝贝 华夏时报 2023-09-24

华夏时报记者 梁宝欣 李贝贝 深圳报道

9月6日下午,深圳南山某项目营销中心。梁宝欣/摄

9月5日晚,《华夏时报》记者收到了深圳某房产中介的微信消息,“上个周末深圳新房的成交量已经翻倍了,量上来了,价格应该很快就会上涨。如果您最近打算出手,要抓住机会。”

对此,9月6日,记者走访了深圳南山部分新房项目,不少销售都向记者表示,深圳“认房不认贷”政策实现之后,来看的客户比之前多了不少,成交量也在慢慢上来了,项目销售比预期的好,政策效果慢慢显现。值得注意的是,记者是在工作日的下午走访了深圳南山部分新房项目,有的楼盘营销中心的热闹程度让记者有种周末的错觉。

据深圳房产中介张建(化名)表示,“上周(8月28日到9月4日),7天的时间,新房成交了492套,二手房成交了600多套。二手房实际成交量同比上涨77.5%,带看量涨了56.9%。而且政策是8月30日晚出的,再加上9月1、2日受台风的影响,如果是政策出来后拉到这个周周末的数据,那就是很恐怖了。”

不过,记者也了解到,目前深圳推出“认房不认贷”政策的效果主要体现在成交量上,而成交价格方面和政策出台之前相比,变化不大。

有新房项目诚意登记客户超1400个

“深圳‘认房不认贷’最直接利好的就是,在外地有贷款的客户,原来在深圳买房需要5成首付,现在直接变成3成首付的。对于这部分(在外地有贷款的)人群,首付变少了。”张建说道。

9月7日,广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向记者指出,这一轮政策的核心(认房不认贷)与2014年那一轮纾困(认贷不认房)刚好相反。“认房不认贷”支持换房需求,而“认贷不认房”支持多套房需求,对应两个完全不同的地产时代。2014年,楼市还在“上半场”,“认贷不认房”点燃热情;2023年,楼市进入“下半场”,“认房不认贷”疏通循环。

第一太平戴维斯深圳董事总经理吴睿也向记者表示,“认房不认贷”新政的出台可以一定程度促进刚需和改善性需求的释放,进而逐步提振市场信心。

具体到新政落地带来的市场影响,张建称,“认房不认贷”目前深圳楼市的成交量起来,但价格还没往上涨。同时,深圳蛇口某新房项目的销售人员也向记者表示,新政出来后,看的人也多了,因为很多人首付变三成了,关注度会变高。

9月6日,记者走访了深圳南山某新房营销中心,并在现场看到,即使是工作日的下午,前来看房的人仍围满项目的沙盘。同时,原本在向记者介绍样板房情况的现场销售,由于在同一时间有另外两组客户到来,不得不让项目助理前来帮忙讲解。

深圳南山某项目营销中心现场。梁宝欣/摄

据上述深圳南山某项目的销售介绍,他们楼盘推出1200套房源,截至到9月6日下午3点已有1480多个客户冻资10万元进行诚意登记,客户以改善型或者首套房刚需为主。

除了南山的项目外,深圳宝安的部分楼盘也承接到政策的利好。据鸿荣源珈誉府微信公众号消息,9月2日,深圳宝安鸿荣源珈誉时尚花园开盘,推出818套建面约76—105平3—4房住宅产品,当天销售596套,成交金额约28亿元。

鸿荣源珈誉府在其官微发布的文章中指出,“近期伴随着深圳官宣‘认房不认贷’、央行官宣首付降至2成等重磅政策利好齐发,置业黄金窗口期与珈誉府不谋而合。”而其相关销售喜报,也直接点出“业主抢占头波政策红利”。

图源:鸿荣源珈誉府官方微信公众号

同时,9月6日,记者在朋友圈看到,越秀瑞樾府的销售发了当天的销售喜报,周三(9月6日)劲销5套。

图源:越秀瑞樾府销售人员朋友圈

虽然深圳新房的成交量在“认房不认贷”政策落地后往上走,但是截至9月6日,记者仍未看到深圳有新房项目公开表示涨价。

值得一提的是,2023年8月25日,住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》,推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施,在随后到来的周末(8月26日—27日),市场上开始流传深圳实行“认房不认贷”的消息,同时也有市场消息称深圳部分新房项目开始涨价,像一份关于《深圳片区公司润曜府项目折扣回收通知会议纪要》的文件在网上流传,相关文件内容指出“9月1日前收回住宅5%优惠折扣”。

对此,华润置地于8月28日发布《关于市场传闻的澄清说明》,并指出“近日,公司了解到网络上流传关于润曜府销售价格的会议纪要截图,经核实项目没有召开相关会议,也没有关于价格方面的调整决策”。

同时,吴睿也指出,存量房贷利率下调叠加首付比例的调整,也越来越强的释放了积极信号。但新政落地还需时间消化,市场信心恢复需要一个过程,且很多潜在购买力在政策上尚待有效释放。政策面拐点已经出现,但市场面拐点有待观察。不少购房者仍处在观望状态,市场需要更强有力的组合政策来重建信心。

“二手房业主心态稳住了”

量升价稳,不仅体现在新房上,二手房亦是如此。

乐有家研究中心数据显示,8月30日新政官宣后,深圳乐有家门店成交量便开始逐日递增。新政后首个周末(9月2—3日),门店成交量对比此前周末行情涨幅明显,创下了深圳3月中旬至今的周末最高峰,但与2—3月小阳春时期比还略有差距。

同时,乐有家研究中心还指出,9月3日当天的成交量表现突出,是今年以来的第二高点,非常接近2月的单日最高值。而9月1日—5日,深圳乐有家门店成交量,对比今年8月同期上涨了80%,同比2022年最低谷时期上涨了370%。

深圳乐有家门店成交量。图源:乐有家研究中心

“其实,政策释放的东西,就是给大家买房的信心,业主是相当盼着政策出台。之前二、三月份的时候,深圳楼市的成交量上来一波,主要是因为有一部分去年年底的购买需求被释放了,(今年过年后那部分购房人群)去年就是一直等着,想观望过了年之后有没有政策出台,后来即使没有也还是要买,主要是需求在这,所以他们就赶到年后那个节点上购买。”张建说道。

张建指出,今年五、六月份的时候,有些业主很难熬,主要是有部分业主买在2020年的高点上,既没有政策,加上房价还存在下跌的情况,存在双重压力。

不过,据张建观察,政策出来后,二手房成交量上去了,很多业主的心态比之前平稳了很多。“之前二手房(价格)往下跌,很多是因为业主稳不住了,他不知道什么时候是个头。有些业主非常焦急,也很被动,主要是卖房子卖得很被动,所以(前段时间)才有了那么多低价的笋盘去成交。现在的业主都觉得,最难熬的时候都熬过来了,那我这个房子可以再等一等(再卖)。”张建说。

乐有家研究中心指出,虽然深圳二手房交易量有明显上涨,但成交价格仍能保持平稳态势,楼市发展更加稳健。

乐有家研究中心数据显示,9月1—5日,深圳乐有家门店成交的房源中,65%是低于参考价成交的,9%是略高于参考价5%成交的。只有17%是高于参考价20%以上成交的。与七、八月相比,新政后低于参考价成交的占比处于稳定状态,成交价方面没有明显变化。

图源:乐有家研究中心

不过,张建指出,“目前是量起来了,价格没往上涨。价格是指成交价格,其实有相当一部分的业主的价格已经往上调了,但是调了还没有成交,就是说市场还没有去验证。如果它调了还有成交,就说明这个价格在往上涨。但是,积累到一定的量,量变决定质变,要是一直是这个成交量和带看量的话,那价格一定是一个(上涨的)趋势起来。”

据张建描述,现在最先卖掉的那一批房子,业主在出政策之前已经调了很低的价格,所以那一批房子一定是最先被消化掉。消化掉后,不着急出手的业主不会急着把房子价格调低再去卖,也就是说他会按照他现在的报价去卖。

“那现在业主的报价能不能成交?如果购买需求在这,等低价的房卖掉之后一定会有成交。而且房市的信号是在向好,比如之前某个小区的其中一套卖450万元,现在卖480、490万元,如果成交了代表市场认可这个价格,那就会以这个作为标准,最起码这个小区是以这个作为标准。”张建说道。

不过,李宇嘉向记者指出,之前实施的“认房又认贷”错伤了很多换房需求,会激发这部分需求,也会带动部分刚需。政策纠偏以后,一定会有很多人踊跃换房,为实现这一目标,也会调低二手房挂牌价格,以求尽快出货。

在李宇嘉看来,本质上,“认房不认贷”支持“卖一买一”的换房需求,卖掉房子、凑到首付,再申请杠杆,换大房子、好房子。当然,此举顺应改善型购房主导的时代。各大城市新房市场大户型主导、改善盘主导。另外,相比2014年,现在房价确实太高,要“先卖后买”来创造换房的能力。

李宇嘉表示,与一季度因前期疫情积压的需求释放而出现“小阳春”,但那一波需求在二季度衰减一样,此次政策利好带来的年底行情修复,脉冲响应或在年底甚至11月份减弱。未来楼市能否企稳,就需要看基本面的修复态势了。

“中长期也不用太悲观,全国存量住宅有500亿平米,如果50年更新一次,每年也有10亿平米。加上改善型需求、人口流动需求,保底在‘12亿平米’。大家之所以感觉很艰难,是因为近些年是释放泡沫的过程。”李宇嘉说道。

本期编辑:刘锦平
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