实探广州楼市，政策密集轰炸后，有新盘“一周卖出一个月的量”
近期，广州楼市“组合拳”重磅出击。继8月30日官宣“认房不认贷”后，广州9月8日对二套住房首付比例及贷款利率也进行了下调，具体为，对于广州有1套住房，但无贷款记录或者已结清贷款的，执行三成首付比例，利率为LPR-10bp；对于广州有1套住房，但未还清贷款的，执行四成首付比例，利率为LPR+30bp。
对此，《华夏时报》记者于9月9日实探了广州多个楼盘，发现即使是下雨，也有不少人出门看房，有些楼盘的营销中心更是座无虚席。其中，广州荔湾区某新房楼盘销售向记者表示，“广州认房不认贷政策执行之后，一周成交量超之前一个月。”
广州房产中介陈伟（化名）也对记者指出，“新政出来后，一些楼盘卖得更快了。因为有一波置换客户涌进来，有些是7成首付变成4成，有些是5成首付变3成，差很多。置换客户不是没钱，他们有钱，但是不够而已。”
9月11日，中指研究院广州分院研究主管陈雪强在接受记者采访时表示，随着广州首套住房“认房不认贷”及二套住房首付比例及利率大幅下调的执行，短期内将明显提振楼市信心，受益的刚需及改善人群也将加快入市步伐，在接下来的“金九银十”节点，开发商也将利用政策窗口期加快推货节奏，广州楼市“金九银十”可期。
8月底，国家层面频出楼市政策，而“靴子什么时候落地，能否在一线城市落地”等问题成为业内关注的点。8月25日，住建部、央行和金融监管总局联合发文，宣布推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施；8月31日，央行、金融监管总局发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》，指出对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%。
同时，央行、金融监管总局还表示，首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加20个基点。
而不论是“认房不认贷”、降低首付比例，亦或是调整贷款利率，广州都是四大一线城市中最早执行的，且成为首个下限突破LPR的一线城市。8月30日，广州宣布“认房不认贷”，随后深圳、上海、北京陆续跟进；9月8日，广州对二套住房首付比例及贷款利率进行下调。
针对广州成为一线城市中最早落地各大政策的原因，陈伟表示，主要是广州是一线城市里体量最大的。“最近政策的落地还是有用的，广州和小城市不一样，人口基数够大。”陈伟表示。
值得一提的是，央行、金融监管总局发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》后，广州部分开发商开始以“两成首付”为宣传噱头吸引楼市销售。9月9日，广州荔湾区某楼盘销售人员向记者表示，“我们楼盘前段时间也宣传了两成首付，不过那时候也有说明具体还是以银行政策为主。”
虽然广州首套房贷首付比例没有下调至市场预期般的两成，但是购买二套房最低首付比例变为三成，仍超出市场预期，具体来看，对于广州有1套住房，但无贷款记录或者已结清贷款，执行三成首付比例，利率为LPR-10bp；对于广州有1套住房，但未还清贷款的，执行四成首付比例，利率为LPR+30bp。
而广州此前的房贷政策为：在广州市无房无贷者，首付最低3成；在广州市无房有贷款记录者，商品房首付最低5成；在广州市有房且首套未还清者贷款，首付最低7成。
陈伟向记者指出，首付比例下调的政策，针对的主要是“卖一买一”“以小换大”的客户，而这些客户才是一线城市最主要的消费力。“卖掉第一套，还会按首套来算。如果客户手上有一套300万元的房子，卖掉之后，可以拿着300万元博1000万元的房子。但是在之前卖掉，最多就可以博600万元的房子，博不到太高的。”陈伟表示。
陈伟还进一步说道：“针对刚需友好的一点，就是‘认房不认贷’，在外地有房贷，然后在广州再买，可以按首套首付三成。刚需只有这一点，消费力（摆）在这里。”
陈雪强也指出，从此次下调二套房贷首付比例及利率的利好对象来看，主要是针对在广州拥有1套住房且有一定支付能力的改善人群，无需通过“卖一买一”来置换，同时也有利于加快二套房改善需求的释放。这与此前 “认房不认贷”政策不同的是，此次执行政策主要针对二套购房人群，大大降低了二套置业门槛及购房成本。
此外，陈伟还用“激活刚需，带动改善”来总结广州近期出台楼市政策带来的影响。“这是一个闭环，从刚需开始往上刺激市场，（评价）市场好不好，不能只说改善的市场好，而刚需的市场不好。这其实是一个圈，只有下边的起步去激活了上边，上边才能再往上走。”陈伟说。
值得注意的是，广州新房成交自今年4月份以来，已连续4个月持续下滑。中指研究院数据监测显示，2023年8月新房成交50.4万平米，环比下降0.6%，同比下降25.7%，当前市场成交已处于历史低位水平。
不过，记者在9月9日走访广州部分新房项目时，不少销售人员表示，自从广州“认房不认贷”落地后，楼盘去化速度比之前快了不少。其中，有楼盘销售人员表示，“最近成交比之前快了不少，主要是因为改善客户群体涌入了市场。”更有广州荔湾某新房项目销售人员向记者直接指出，“最近一周的成交量相当于过去一个月的量。”
而陈伟向记者指出，广州新房去化比较好的房子，主要还是所处地段比较好。像广州增城的楼盘，即使新政落地，最近成交也还是没起来。
此外，虽然广州楼市随着新政落地而有所回暖，但是据记者观察，广州楼盘涨价项目比较少见，也甚少有开发商公开表示收回折扣。
“广州（价格方面）的话，没什么变动的。其实广州今年3月份的市场特别好，基本上不缺客。但是因为3、4月卖得好，所以开发商在五一之前涨价了，所以今年五一走量走得很差，比不上前两年五一成交的行情，后来开发商把价格调回来，现在以清货为主。”陈伟说道。
值得一提的是，有媒体报道称，据多名业内人士透露，广州已于近期悄然取消楼盘限价。而近期广州取消“限价令”引发市场关注的主要原因在于，琶洲南TOD项目备案价的上涨。
记者在9月9日走访广州部分新房项目的时候，有销售人员表示，“还是按照备案价来。”还有不同楼盘的销售人员指出，“政府给出楼盘的上限价格，之前可以低10%，现在可以低15%或者20%。每一栋楼不一样，定价参考现在的市场（情况）和本项目的销售情况。”
而陈伟则表示，“不同的时候，政府可以给到不同的（价格）浮动。琶洲南TOD项目的大面积产品基本上要去到15万元/平，价格浮动20%都不止了。现在只是豪宅不限价了，做我们这一行，包括开发商他们都知道政府已经默认豪宅直接解除限价。”
克而瑞数据显示，今年上半年，琶洲南TOD共网签了546套1000万元以上的一手豪宅，在海珠区的市占率达56%，在广州市的市占率高达20%。而今年上半年，琶洲南TOD成交套均价高达1967万元/套，远远高于目前广州一手房套均价。
此外，陈伟也指出，目前来讲，这个市场上开发商也不敢随意调整价格，基本上按照片区正常的价格。“广州就是跟风，就是有开发商涨了，大家就都一起涨，但是谁都不敢先涨，因为一涨就容易被竞品卷死，客户就是这些客户，如果（某一个楼盘）突然涨价了，客户当然要买便宜的。”陈伟说。
推荐阅读