41.42亿元一把脱手！内蒙古“煤老板”拿下3栋大悦城上海顶级豪宅
中粮海景壹号外立面 图源：大悦城控股官网
11月27日晚间，大悦城公告称，上海鹏利置业发展有限公司（简称“上海鹏利”）100%股权转让工商变更登记手续已办理完毕，受让方上海邕鹏实业有限公司（简称“邕鹏实业”）已支付全部交易价款41.42亿元，而上海鹏利的核心资产为上海黄浦江畔的顶级豪宅——中粮海景壹号项目的5、6、7号楼（公寓）。
值得一提的是，上海邕鹏实业两位实控人为来自内蒙古的“煤老板”。近两年来，“煤老板”们在房地产市场颇为活跃。
上海中原地产市场分析师卢文曦向《华夏时报》记者表示，“煤老板”频繁现身房地产市场，背后无疑是其实力的体现。作为能源“压舱石”，得益于煤炭价格坚挺，近两年来煤炭行业景气持续提升，盈利能力创新高。“手里有钱的话，煤老板们肯定是要动一动、出来找找项目的。”卢文曦表示。
三栋“顶豪”一把脱手
今年9月27日，大悦城公告披露，控股子公司亨达发展有限公司（简称“亨达发达”）通过上海联合产权交易所有限公司公开挂牌转让上海鹏利置业发展有限公司100%股权，挂牌底价不低于经国有资产监督管理部门备案的净资产评估值约41.42亿元。彼时，上海邕鹏实业有限公司成为符合条件的意向受让方。
时隔2个月，11月27日晚间，大悦城公告称，上海鹏利100%股权转让工商变更登记手续已办理完毕，买方邕鹏实业已支付全部交易价款41.42亿元。
根据公告，上海鹏利的核心资产为中粮海景壹号5号楼、6号楼、7号楼，委托新加坡辉盛集团对这三栋楼进行酒店公寓式管理，现为“上海鹏利辉盛阁高级服务式公寓”，管理服务期限至2023年12月31日，基本已经对外出租，租期均为一年以内短租约，已租赁面积44991.96平米。
作为上海久负盛名的豪宅项目，中粮海景壹号毗邻“中国第一豪宅”汤臣一品，部分楼栋距离黄浦江仅约百米，直面一线江景和对岸的外滩万国建筑群。2003年，大悦城拿下该项目所在地块，之后中粮海景壹号于2008年竣工，可售建筑面积合计49212.01平米。项目由5幢超高层江景住宅围合组成，分别为31层—40层的超高层公寓。
在上海豪宅市场，中粮海景壹号的价格一直是天花板一般的存在，且房源极为稀缺。在贝壳找房APP上，目前在售的二手房源仅有一套，挂牌价为1亿元，单价高达29.385万元/平米；历史成交12套。最近一次成交为2020年4月卖出的一套340平米房源，总价5400万元。值得一提的是，2022年3月，三盛宏业董事长陈建铭名下中粮海景壹号1号3701（复式）室遭法拍，成交总价为1.779亿元，折合单价约30万元/平米。
至于出让原因，大悦城解释说，“为实现资产价值最大化”。
根据大悦城公布的数据，鹏利置业已连续两年陷入亏损，今年一季度由亏转盈。2021年、2022年和2023年一季度，鹏利置业的营业收入分别为2.52亿元、2.36亿元和4480万元，净利润分别为-5679.67万元、-9899.68万元和2.48亿元；同时，2021、2022年，鹏利置业对合联营企业的投资收益分别为-1.27亿元及-1.51亿元。但今年一季度，其将长期股权投资悉数转让，当期录得投资收益1.63亿元。
记者注意到，除转手上海鹏利外，11月28日，大悦城还公告称，中邮人寿保险股份有限公司已支付42.56亿元的交易价款，获得控股子公司西单大悦城有限公司转让的北京昆庭资产管理有限公司100%股权及债权。北京昆庭的主要资产位于北京市东城区安定门外大街208号的中粮·置地广场项目，总建筑面积81454平米，另有车位377个。
同时，11月28日，全国产权行业信息化综合服务平台显示，北京名都房地产开发有限公司100%股权再挂牌转让，底价4282.064万元，挂牌方为大悦城控股旗下公司鹏源发展（越秀）有限公司。
不过，大悦城同时也在补充土储。2023年9月，大悦城旗下大悦城地产公告称，通过上海联交所以11.96亿元底价竞得上海市虹口区北外滩116地块，折合楼面地价9.44万元/平米。
作为此次的接盘方，上海邕鹏实业背后的“煤老板”也是颇为引人注意。
大悦城在今年9月28日发布的公告显示，上海邕鹏实业有限公司为有限责任公司（自然人投资或控股），注册时间为2023年9月6日，注册资本为1000万元，法定代表人为余虹泽，公司控股股东及实际控制人亦为余虹泽。上述交易完成后，上海鹏利置业发展有限公司的执行董事、总经理和法定代表人现已全部更改为余虹泽。
余虹泽在邕鹏实业持股70%，大股东刘彦操则持有其余30%的股份。
“天眼查”平台显示，余虹泽名下拥有9家公司，在其中的8家公司担任高管。目前，余虹泽担任邕鹏实业、鹏利置业、内蒙古明满能源有限责任公司、天津明满能源有限公司及海南省睿栋信息咨询有限公司法定代表人。其中，内蒙古明满能源有限责任公司经营项目包含煤炭经营；而天津明满能源有限公司经营项目亦包括煤炭及制品销售等业务。
刘彦操也在多家金融资产管理、股权投资、煤炭能源、供应链管理公司担任法定代表人，以及在多家投资管理、企业管理、信息技术咨询公司担任股东等。其中规模最大的一家公司为“鄂尔多斯市庆源金融资产管理有限公司”，穿透这家AMC机构股权可见，背后是内蒙当地多家能源、生态环境公司。
公开资料显示，在中国房地产历史上，21世纪第一个十年中，“煤老板”曾叱诧风云。之后随着国家对能源行业的调整，他们也一度悄然离场。不过，近两年来，由于天然气、煤炭等资源价格走高，大批煤矿企业获得丰厚利润，加之逐渐释放的楼市土地利好，手握大量现金的“煤老板”们重新将目光投向了房地产。
例如，2022年5月，内蒙古鄂尔多斯资源股份有限公司以及其旗下控股子公司电力冶金集团，以26.7亿元买下了上海苏河湾的两栋写字楼及210个车位；今年7月12日，中粮置业投资有限公司发布公告称，子公司上海新兰房地产开发有限公司拟对外出售位于上海静安区（原匣北区）的新梅太古城大悦商务中心项目地上办公楼和地下车位，交易总价款约55-62亿元。内蒙古汇能煤电集团以约62亿元拿下静安区域的大悦商务中心。
在山西“煤老板”们最为青睐的北京，今年10月份，山西金汇海房地产开发有限公司竞得北京房山区拱辰街道地块，成交价15.1亿元，溢价率10.22%。据“天眼查”，该公司由山西金泉能源集团有限公司全资控股，后者由北京景峰投资有限公司持股65%，温锦滨持股35%，其本人曾在多家煤炭公司担任法人代表。
另有报道称，北京金茂威斯汀大饭店的接盘方，亦有“煤老板”的身影出现；而在天津，2022年12月，山西煤炭民企“鹏飞集团”斥资23.8亿元摘得南开区战备楼津南黄（挂）2021-038号、津南黄（挂）2021-045号2宗地块。
上海中原地产市场分析师卢文曦认为，中粮海景壹号作为优质资产，且地处一线城市核心地块，其保值能力较强。此次成功出让，也显示出受让方对其价值的认同。其向《华夏时报》记者强调，可以看到，房地产市场是有周期性的，但优质资产会抵抗住市场的持续下行，因此这2年大宗交易十分活跃。对于手头充裕的资本而言，目前的窗口期实属“捡漏”良机。
卢文曦表示，从近2年的情况来看，“煤老板”频繁现身房地产市场，背后无疑是其实力的体现。作为能源“压舱石”，得益于煤炭价格坚挺，煤炭行业景气持续提升，盈利能力创新高，“手里有钱的话，煤老板们肯定是要动一动、出来找找项目的。”
不过，58安居客研究院院长张波向《华夏时报》记者强调，随着房地产行业进入新的周期，优质资产的抗跌性或是长期的保值增值性都会表现得更为明显，“这类资产不论是不是’煤老板’，实际上都会进行关注”。
与此同时，由于房地产在从去年下半年到现在经历了一波明显的房价下调，带动市中心一些相对比较高端的物业价格也出现回调，增值空间可观。例如，鄂尔多斯拿下的上海苏河湾办公楼购入均价为5.8万元/平米，而该项目此前曾出售两栋写字楼，单价分别为6.85万元/平米和6.97万元/平米。“这也是煤老板重返楼市、瞄准这类资产重要原因。”张波表示。
本期编辑：刘锦平
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