广州官方下场收房！以“土地成本+建安成本”定价
广州出手，官方下场收房。
5月30日，广州市增城区新塘镇发布《关于广州（新塘）至汕尾铁路项目（新塘段）征集符合条件商品性安置房源报名的公告》（下称《公告》），公开征集广州（新塘）至汕尾铁路项目（新塘段）符合条件商品性安置房源报名。
根据公告，拟公开购买商品房作为广汕铁路项目的安置房，选择购买的房源需在增城区新塘镇范围内。对于此次收购的价格，通知明确，房源交易单价以评估方式确定，本次评估选用的评估方法为成本法，原则上为“土地成本+建安成本”。
不过，《华夏时报》记者6月5日发现上述公告已经在广州市增城区人民政府网站撤下，对于相关公告撤下的原因，记者致电新塘镇人民政府宣传办，相关工作人员表示，领导正在向上级部门反映，目前也不太清楚是什么原因。
另外，在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，广州增城政府下场收房，借鉴意义比较大，预计未来政府常态化的公租房、安置房筹建可能更多向存量盘活。不过，短期看，存量盘活只是一种筹建渠道。
“关键是，如何建立公共住房需求与存量房征集的对接渠道，包括房源标准、项目申报、审查和收购、资金来源、资金应用、房子配租或配售、资金回笼、贷款偿还等，形成闭环。目前，这些还未具备。”李宇嘉说道。
上述《公告》对安置房源的位置、面积等都提出了相应要求。首先，根据就近安置原则及协议约定，房源需在增城区新塘镇范围内；其次，房源已取得预售许可证、满足签约条件和项目安置需求量（即：总建面≥20700㎡，户型面积段必须能组合出≥72个280㎡<误差≤3%>和2个270㎡<误差≤3%>安置指标，总建面20700㎡误差在±300㎡内）。
根据提供的表格信息，具体房源户型面积段包括70㎡、90㎡、120㎡、140㎡。280㎡可以有3种组合，分别是组合1：280㎡=70+90+120，50个；组合2：280㎡=140+140，22个；组合3：270㎡=3×90，2个。
若是按照按一套房100平米来估算，此次新塘镇政府大约需要收购200套房子。
此外，《公告》还指出，房企报名需提交房源基本信息登记表、房源项目介绍、房企资质等资料。需提供的信息包括项目的可网签存量面积、户型面积段、涉及楼栋、交付时间、剩余工程量所需建设资金、楼栋对应预售证号、对应监管户账号、对应账户资金、“保交楼”特别措施、企业规模、等级资质、财务审计报告、业绩证明材料等。
在交易价格方面，《公告》提到，房源交易单价以成本法的评估方式确定，原则上为“土地成本+建安成本”。
据某位于广州新塘镇项目工作人员向媒体透露，“政府公布的收购价是成本价，我们项目现在的售价已经低于成本价了，如果能以成本价卖给政府当然最好了。”
6月4日，前几年在广州市增城区购买商品房的杜先生向记者指出，“增城多个项目在亏本卖，自己入手的房子也跌了不少”。
克而瑞数据监测显示，今年3月份新塘镇的新房成交均价19169元/平米，较2023年3月21651元/平米，同比下跌11%。同时，今年3月增城区整体的新房成交均价也同比下降10%至15972元/平米。
此外，中指研究院数据显示，目前，新塘镇新盘在售价格基本在1-3.6万元/平米之间。
除了广州增城新塘镇外，杭州临安、昆明、苏州等多个地区也曾出台政府收储商品房相关政策，收购存量商品房用于公租房等用途。
5月14日，杭州市临安区住建局在官网发布《关于收购商品住房用作公共租赁住房供应商的征集公告》，称经临安区人民政府研究决定，在临安区范围内收购一批商品住房用作公共租赁住房。
据悉，上述杭州临安区住建局收购房源面积原则不超过10000平米，为现房或一年内具备交付条件的期房。若以每套70平米计算，总套数预计在200套以内。
5月27日，昆明市住房和城乡建设局发布《关于征集商品住房用作保障性住房的公告》，拟由市属国有企业在部分行政区域征集已建成未出售的商品住房用作保障性住房。房源为单套建面120平米及以下商品住房，优选整栋或整单元未售、可封闭管理的楼栋或整院。
6月2日，苏州市房地产长效机制试点工作领导小组出台《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展若干政策措施的通知》。其中提到，推动商品住房去库存。坚持“以需定购”，组织地方国有企业以合理价格收购部分存量商品住房用作保障性住房。鼓励和支持有条件的企事业单位、社会主体购买商品住房用于职工租住。
李宇嘉指出，政府收购市场商品房的背景有四大点，一是，5.17政策部署，各地要积极响应；二是政府推进拆迁安置、公租房和人才房筹建，有常态化的公共住房筹建需求，特别是热点城市保租房的任务比较重；三是本地国企城投近年来拿地开发的规模增加，承担公共职能，迫切需要实现房源去化；四是存量收购比增量建设在周期上、成本上要更划算。
据新华社报道，5月17日，全国切实做好保交房工作视频会议在京召开，中共中央政治局委员、国务院副总理何立峰出席会议并讲话。何立峰指出，商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。
据中指数据监测，截止5月底，增城区库存量超230万平米，在广州11个区排第一，去化周期也超26个月，去化压力较大。
中指研究院华南分院研究主管陈雪强向记者指出，本次增城区政府率先响应国家政策，成为广州第一个实施存量房收购的区域，既有利于帮助商品房市场销售去化，降低市场库存，同时对于当前周边多个项目售价已低于成本价的开发商来说，以成本价收购有助于降低开发商资金压力，对于后市价格的平稳具有积极作用。另一方面，政府通过收储商品房的实际行动，有助于提振市场信心和预期，同时对于稳定房地产市场发展起到积极的作用。
李宇嘉认为，政府此类收储商品房的行为，有利于在售新房去化，有利于房企资金链缓解，推进保交房。而对商品房的影响，取决于收购的规模，是否常态化，收购谁家的房子，国企、城投的，还是私企的。如果未来保租房、配售房都通过存量收购，这个规模就比较大，影响也就比较大。不过，这取决于收购的机制、资金来源。
值得一提的是，针对增城政府下场收购商品房做安置房一事，广州市民杜先生有着自己的疑虑。他认为，“感觉会把楼盘的居住属性搞得不纯粹，有商品房，有回迁房，到时候还有租户。”
另外，李宇嘉还指出，类似广州、杭州临安，收购的规模只有200套左右。影响比较小。主要原因在于，公租房、安置房规模本身就比较小，再加上政府、国企城投资金实力有限、债务负担不轻，而3000亿元的再贷款，现在还未落地。
本期编辑：孙琪
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